Mit der wachsenden Beliebtheit der dynamischen Preisgestaltung in der Airbnb-Welt erkennen die meisten Gastgeber und Immobilienverwalter, die ihre Objekte in Städten anbieten, den Wert intelligenter Preisstrategien und professionellen Revenue Managements. Viele gehen davon aus, dass sich dynamische Preisgestaltung lediglich auf Preissteigerungen bei stark nachgefragten Veranstaltungen beschränkt. Gleichzeitig glauben viele Villen- und Chaletbesitzer, dass dynamische Preisgestaltung und automatisiertes Revenue Management für sie nicht relevant sind – vor allem, da sie die Hoch- und Nebensaisons in ihren Märkten gut kennen. Zudem entgehen professionellen Immobilienverwaltern von Villen in der Regel keine wichtigen Ereignisse oder Nachfrageveränderungen. In diesem Blogbeitrag zeigen wir jedoch, warum dynamische Preisgestaltungsstrategien auch für Villen und Chalets entscheidend sind und weshalb sie von jedem Immobilienverwalter in die Arbeit integriert werden sollten.
Dynamische Preisstrategien für Villen und Chalets erfordern individuelle Ansätze
Beim Revenue Management gibt es keine Einheitslösung, insbesondere nicht bei Villen, die jeweils über einzigartige Merkmale verfügen. Im Folgenden haben wir einige Ideen von Immobilienverwaltern zusammengefasst, mit denen sich der Umsatz von Villen maximieren lässt.
Für Villen in saisonalen Regionen legen viele Immobilienverwalter Mindestaufenthalte fest. Zum Beispiel:
- 3 bis 4 Nächte Mindestaufenthalt in der Neben- und Zwischensaison
- 5 bis 7 Nächte verpflichtend in der Hauptsaison
Traditionell sahen wir in der Hochsaison viele Buchungen von Samstag bis Samstag, die weit im Voraus getätigt wurden. In letzter Zeit beobachten wir jedoch zunehmend flexiblere Buchungsmuster, da Gäste verstärkt die Kosten für Flugtickets oder den Straßenverkehr bei der An- und Abreise zur Unterkunft berücksichtigen.
Die Trends begannen sich bereits zu verändern, und es bleibt ungewiss, wie die Welt nach COVID aussehen wird. Werden sich mit dem Arbeiten von zu Hause aus auch die Urlaubsmuster verändern?
Um sich an diese neuen Reisegewohnheiten anzupassen, müssen Immobilienverwalter ihre Aufenthaltsbeschränkungen flexibler gestalten. Dadurch entstehen jedoch möglicherweise Lücken zwischen Buchungen (“nicht buchbare Tage“), die bei statischen Mindestaufenthalten zu entgangenen Umsätzen führen können.
Zum Beispiel: Joe hat für seine Unterkünfte in der Hochsaison im Juli eine Mindestaufenthaltsdauer von sieben Tagen festgelegt. Er erhält eine Buchung vom 4. bis 10. Juli, eine klassische Samstag-bis-Samstag-Buchung, genau nach seinem Geschmack! Kurz darauf folgt eine weitere Buchung für den Zeitraum vom 15. bis 21. Juli. Auch diese bringt sicheren Umsatz. Doch plötzlich bleiben ihm fünf Tage vom 10. bis 14. Juli ungenutzt, an denen er noch eine Buchung erzielen könnte, wenn er nicht eine statische Mindestaufenthaltsdauer von sieben Tagen festgelegt hätte.
Gerade bei Villen in saisonalen Regionen mit geringem Vermietungspotenzial, die oft nur wenige Wochen im Jahr gebucht werden, ist eine optimale Belegung und Rentabilität von entscheidender Bedeutung.
Wenn das nach etwas klingt, das Sie angehen möchten, lesen Sie unten weiter über Preis- und Mindestaufenthaltsstrategien, die für die Vermietung Ihrer Villen geeignet sein könnten:
Strategien für den Mindestaufenthalt bei der Vermietung von Villen/Chalets
Strategie 1: Machen Sie Ihre Mindestaufenthaltsbeschränkungen flexibel, abhängig von der Buchungsvorlaufzeit. Mit PriceLabs können Sie ganz einfach einen dynamischen Mindestaufenthalt festlegen und so Ihre Belegung steigern.
- Mindestaufenthalt von zwei Nächten für Last-Minute-Buchungen (z. B. letzte 1 oder 2 Tage)
- Drei Nächte Mindestaufenthalt als “Standardregel”
- Vier Nächte Mindestaufenthalt ab 30 Tagen Vorlaufzeit
- Fünf Nächte Mindestaufenthalt ab 90 Tagen Vorlaufzeit
Strategie 2: Sichern Sie Ihren Umsatz an strategisch wichtigen Hochsaisonnächten, indem Sie benutzerdefinierte Einstellungen nutzen, um an diesen Tagen über datumsspezifische Überschreibungen verlängerte Mindestaufenthalte festzulegen.
Strategie 3: Für jene Lückentage zwischen Buchungen, die leicht übersehen werden und ungebucht bleiben könnten, richten Sie eine Strategie für nicht buchbare Tage ein. Damit können Sie gezielt genau diese 3-, 4- oder 5-Nächte-Lücken im Kalender für Buchungen freigeben – während Sie gleichzeitig Ihren generellen Mindestaufenthalt von sieben Nächten beibehalten.
(Erfahren Sie hier, wie Sie Mindestaufenthalte individuell festlegen können)
Profi-Tipp: Einer der ersten Schritte Ihrer Revenue-Management-Strategie sollte die Segmentierung Ihrer Gäste sein. Wenn Sie wissen, wer Ihre Gäste sind, können Sie deren Buchungsverhalten besser einschätzen. Das hilft Ihnen dabei, sinnvolle Regeln für Last-Minute- und Frühbucher-Buchungen festzulegen. Beispiel: 30 % meiner Gäste kommen aus Deutschland und buchen in der Regel sieben Monate im Voraus. Im Gegensatz dazu stammen 20 % meiner Gäste aus Spanien und buchen meist erst einen Monat vor Anreise.
Verwandte Preisstrategien:
Strategie 4: Für die nicht buchbaren Tage, für die Sie gerade eine Strategie eingerichtet haben, um Buchungen durch gelockerte Mindestaufenthaltsbeschränkungen zu ermöglichen, können Sie einen Zuschlag auf den Preis anwenden (oder einen Rabatt – je nach Gästesegmentierung).
Zum Beispiel: Reisende, die bereit sind, eine Pool-Villa für zwei Nächte mitten im Sommer zu buchen, werden kaum Angebote finden. Und aus Ihrer Sicht muss sich ein so kurzer Aufenthalt in einer Unterkunft, die viel Aufwand erfordert, auch finanziell lohnen.
Strategie 5: Wenn Sie Ihre Mindestaufenthaltsbeschränkungen kurzfristig reduziert haben, können Sie auch einen Zuschlag (oder Rabatt) auf Last-Minute-Buchungen anwenden, um sicherzustellen, dass diese Buchungen profitabel sind oder dass Sie den Umsatz zuverlässig sichern.
Anpassung des Basispreises
Sobald die oben genannten Strategien eingerichtet und automatisiert sind, können Sie Ihre Preisstrategie weiter an die jeweilige Villa anpassen. Jede Villa ist unterschiedlich, selbst bei ähnlicher Größe oder Schlafzimmeranzahl kann die Ausstattung stark variieren: Fitnessraum, Spa, luxuriöse Einrichtung usw.
Da PriceLabs Ihre Tagespreise auf Basis des Basispreises Ihres Objekts berechnet, ist die Anpassung dieses Basispreises eine hervorragende Möglichkeit, um Ihre Unterkunft entsprechend ihrer Qualität oder Attraktivität in der passenden Preisspanne zu positionieren. Befinden Sie sich in einer stark saisonabhängigen Region? Dann empfehlen wir, den Basispreis (sowie Ihre Mindest- und Höchstpreisgrenzen) über unser benutzerdefiniertes Saisonalitätsprofil festzulegen(Mehr dazu erfahren Sie hier).
Beim Festlegen Ihrer Preise ist es wichtig zu wissen, wie andere Unterkünfte in Ihrer Umgebung ihre Preise gestalten. Werfen Sie einen Blick auf das Tool “Nachbarschaftsdaten”, um zu sehen, welche Basispreise vergleichbare Objekte setzen und welche Belegungsraten sie erzielen.
Fortgeschrittene Nutzer: Verwenden Sie die Market Dashboards, um einzuschätzen, welche Preise ähnliche Unterkünfte in Ihrer Umgebung verlangen. Prüfen Sie im Abschnitt Ausstattungsmerkmale, ob Ihre Unterkunft über gefragte Merkmale verfügt. So erhalten Sie ein klares Bild Ihrer Marktposition und können Ihren Basispreis entsprechend festlegen.
Zusätzlich zu all dem überwacht der leistungsstarke Dynamic Pricing-Algorithmus von PriceLabs kontinuierlich Ihre Umgebung und passt die Preise entsprechend der Marktnachfrage an. Wenn Sie Anpassungen an den endgültigen Preisen vornehmen möchten, können Sie mit datumsspezifischen Überschreibungen gezielt einzelne Tage anpassen.
Die Kraft der Automatisierung in Dynamic Pricing-Strategien für Villen und Chalets
All das könnte man vielleicht auch manuell erledigen. Warum sollte man also überhaupt über eine Lösung für die Preisgestaltung nachdenken? Die Antwort ist einfach: Maschinen machen bei sich wiederholenden Aufgaben deutlich seltener Fehler als Menschen.
Dank unserer täglichen Preisberechnungen und Preissynchronisierungen müssen Sie sich nicht mehr täglich einloggen, um zu prüfen, ob ein nicht buchbarer Tag übersehen wurde, oder um Ihre Mindestaufenthaltsbeschränkungen für Buchungen kurz vor Anreise manuell zu senken.
Durch Automatisierung sparen Sie Zeit und Aufwand und steigern gleichzeitig Ihren Umsatz. Möchten Sie Ihre Preise wirklich noch manuell anpassen?
Zusammengefasst erreichen Sie mit einer Revenue-Management-Plattform Folgendes:
- Bieten Sie für jede Villa individuelle Last-Minute-Rabatte an, die sich nach dem akzeptierten Rabattniveau oder den Vereinbarungen mit den Eigentümern richten.
- Passen Sie die Mindestaufenthaltsregeln für bestimmte Zeiträume an, um auf lokale Ereignisse reagieren zu können.
- Testen Sie Kurzaufenthalte mit höheren Preisen und prüfen Sie, ob sich daraus eine tragfähige Strategie für Ihr Geschäftsmodell entwickeln lässt (beispielsweise zur Auslastung von Buchungslücken)
Wir hoffen, dass Ihnen diese Tipps neue Denkanstöße für Ihre Preisstrategien für Villen oder Chalets gegeben haben. Haben Sie selbst Tricks oder Strategien, die Sie gerne teilen möchten? Schreiben Sie uns an support@pricelabs.co