Airbnb sta cambiando la sua struttura tariffaria eliminando gradualmente il modello di tariffa divisa per gli host e i gestori di proprietà connessi al PMS. Entro il 27 ottobre 2025, passeranno alla commissione solo per gli host del 15,5% (16% in Brasile). Entro il 1° dicembre 2025, anche gli host non PMS che avevano già aderito al modello a tariffa unica passeranno al 15,5%.
👉 Se sei un host non PMS che utilizza ancora il sistema a tariffa divisa (3% host + 14-16% ospite), non cambia nulla per te.
Per tutti gli altri, ecco esattamente cosa devi fare a seconda di come usi PriceLabs
Cosa significa questo per la tua configurazione con PriceLabs
1. Se utilizzi la connessione diretta di PriceLabs ad Airbnb
Molto probabilmente non sei interessato, poiché non stai utilizzando un PMS o un channel manager.
- Tuttavia, nel raro caso in cui in precedenza avessi scelto volontariamente il modello solo host, ne risenti (sul 15,5%) e devi aumentare i prezzi base e minimi direttamente in PriceLabs per preservare il tuo compenso.
- Formula:
Nuova tariffa = Vecchia tariffa × (1 – vecchia commissione dell’host) / (1 – nuova tariffa dell’host)
- Esempio:
Vecchia tariffa notturna = €100 (3% di commissione per l’host)
Nuova tariffa giornaliera = 100 × 0,97 / 0,845 ≈ 114,79 €
Non dimenticare anche di adeguare le spese di pulizia e le spese per gli ospiti extra, poiché il taglio del 15,5% di Airbnb si applica anche lì.
2. Se utilizzi PriceLabs tramite un PMS con markup del canale
Per gli host e i gestori di proprietà, l’impatto dipende da dove si opera:
- Negli Stati Uniti, molti gestori connessi a PMS stanno perdendo completamente l’opzione split-fee e stanno passando al 15,5% solo host.
- In Europa e nella maggior parte degli altri paesi non statunitensi mercati finanziari, i gestori connessi a PMS hanno già una commissione del 15% solo per l’host dal 2020/21. Ora la loro commissione sale leggermente al 15,5%.
Scenario 1: in precedenza con commissione frazionata al 3%
- Con il vecchio modello di commissione frazionata, molti PM applicavano un markup del 3% corrispondente alla commissione dell’host di Airbnb. Ciò significava che il pagamento netto era pari alla tariffa notturna.
- Con il nuovo modello del 15,5% solo host, un markup del 3% non funziona più: riduce il payout.
- Per ripristinare il tuo pagamento netto originale, il tuo markup PMS deve essere del 18,34%.
Esempio
- Vecchia configurazione: PriceLabs invia 100 € → PMS aggiunge il 3% → Airbnb mostra 103 € → Airbnb prende il 3% → l’host netta ~100 €
- Nuova configurazione: PriceLabs invia 100 € → PMS aggiunge il 18,34 % → Airbnb mostra 118,34 € → Airbnb prende il 15,5 % (18,34 €) → Host netta ~100 €
In questo modo, il pagamento rimane invariato senza modificare nulla in PriceLabs.
Scenario 2: in precedenza con una commissione solo per l’host al 15%
Se il tuo PMS aveva un markup del 15% in precedenza:
- Per guadagnare 100 €, il prezzo è di ~117,65 € (ovvero +17,65 % di ricarico).
- Ora, con la commissione di Airbnb che sale al 15,5%, è necessario fissare un prezzo di ~118,34 € (ovvero +18,34% di ricarico).
- Regola il tuo markup PMS a +18,34 % per preservare i guadagni.
Scenario 3: in precedenza con una commissione solo per l’host del 16%
Se avevi una tariffa più alta, diciamo il 16%:
- Il tuo compenso netto aumenterà effettivamente, perché Airbnb sta ora prendendo una parte minore.
- Non è necessario modificare il markup a meno che non si desideri aggiornare la propria strategia di prezzo.
3. Se utilizzi PriceLabs tramite un PMS, ma il tuo PMS non consente markup specifici per Airbnb
- Aumenta i prezzi base e minimi in PriceLabs utilizzando la formula del passaggio 1
- ⚠️ Fai attenzione: se il tuo PMS applica lo stesso prezzo a tutti i canali (Airbnb, Booking.com, Vrbo), questo aumenterà le tariffe ovunque.
- Potrebbe essere necessario regolare altri markup dei canali verso il basso per mantenere allineati gli altri canali, come Booking.com e Vrbo.