Une stratégie de tarification de location saisonnière est l’approche sur mesure utilisée par les gestionnaires immobiliers pour équilibrer les objectifs du propriétaire, le tarif journalier moyen (ADR) et les taux d’occupation à l’aide d’un logiciel de tarification dynamique. En tant que gestionnaire de propriétés de location de vacances, votre objectif principal est de maximiser les revenus et la satisfaction de chaque propriétaire de votre portefeuille. Cependant, dans un marché dynamique, une approche unique de la stratégie de tarification des locations de vacances est une recette pour la sous-performance et la frustration des propriétaires. La clé du succès est d’aller au-delà de la stratégie générique et de mettre en œuvre un plan tarifaire de location de vacances personnalisé adapté à chaque propriété et à son propriétaire unique.
Ce guide propose une approche structurée et complète pour adapter vos stratégies de tarification afin de répondre aux divers objectifs des propriétaires, en tirant parti d’une combinaison d’outils de tarification dynamique et de votre propre expertise du marché, alors que Lumina Suites a réussi à étendre son portefeuille à plus de 100 inscriptions.
Étape 1 : Comprendre les objectifs du propriétaire et segmenter votre portefeuille locatif
En tant que gestionnaire immobilier professionnel, vous savez qu’une
gestion réussie des revenus de location saisonnière
dépend de plus qu’un seul outil. Avant même de toucher à un outil de tarification dynamique, l’étape la plus critique est d’avoir une conversation claire avec vos propriétaires. Quelles sont leurs priorités ? Un propriétaire de villa de luxe en bord de mer peut privilégier un tarif journalier moyen (ADR) élevé, tandis qu’un propriétaire de condo urbain peut se concentrer davantage sur un taux d’occupation Airbnb constant.
- Comprendre les objectifs du propriétaire : Cette approche proactive favorise non seulement la confiance, mais fournit également un cadre clair pour prendre des décisions basées sur les données à l’aide de l’analyse des locations de vacances.
- Segmenter votre portefeuille : Ne gérez pas toutes vos propriétés comme une seule entité. Créez des groupes en fonction du type de propriété, de l’emplacement, des commodités et des objectifs du propriétaire. Cela facilite l’application et l’ajustement des règles de tarification pour les gestionnaires immobiliers pour un segment spécifique de votre portefeuille en une seule fois.
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Start Your Free TrialÉtape 2 : Personnalisation de la tarification dynamique pour différents Owner Personas
Adaptez votre approche tarifaire pour l’aligner sur les objectifs que vous avez identifiés lors de votre consultation initiale. Voici trois stratégies de tarification pour différents propriétaires de locations de vacances, ainsi que les stratégies correspondantes pour les correspondre, à l’aide d’un logiciel de tarification dynamique spécialisé PriceLabs.
Pour le propriétaire « maximiser le profit » : mettre en œuvre une stratégie de tarification de location de vacances à ADR élevé
Ce propriétaire veut capturer chaque dollar possible, même si cela signifie quelques nuits sans réservation. Ils se préoccupent moins d’une occupation constante et se concentrent davantage sur l’ADR le plus élevé possible. Il s’agit d’une stratégie courante pour les propriétaires de biens haut de gamme ou de luxe. Ce propriétaire valorise la stabilité par-dessus tout. Ils ne sont pas à l’aise avec les longues périodes d’inoccupation et préfèrent un flux régulier de réservations, même si le tarif à la nuit est plus bas. Comme l’a découvert Alex, un hôte du sud-est de l’Angleterre , s’appuyer sur un prix fixe signifiait surfacturer en hiver et perdre de l’argent pendant les mois d’été très demandés.
- Far-Out Premium : Appliquez une prime pour les réservations effectuées longtemps à l’avance (par exemple, 6 à 12 mois à l’avance). Cela permet d’obtenir des revenus précoces et donne le ton à forte valeur ajoutée.
Sensibilité agressive au facteur de demande :
Établissez un profil qui augmente considérablement les prix lorsque le taux d’occupation du marché est élevé. Cela capitalise sur la forte demande, ce qui permet à la propriété de capter des tarifs de premier plan.
Restrictions de séjour minimum dynamiques :
Utilisez un séjour minimum plus long pendant les saisons de pointe et les périodes de forte demande pour augmenter la valeur moyenne des réservations. Cela garantit des réservations de haute qualité pour les propriétaires.
Pour le propriétaire « Occupation constante » : mettre l’accent sur le volume et la stabilité
Ce propriétaire valorise la stabilité par-dessus tout. Ils ne sont pas à l’aise avec les longues périodes d’inoccupation et préfèrent un flux régulier de réservations, même si le tarif à la nuit est plus bas. Un excellent exemple de cela est une propriété dans un marché urbain avec un volume élevé de réservations à court terme.
- Prix agressifs de dernière minute : Utilisez une stratégie qui réduit automatiquement les tarifs des nuits non réservées à l’approche de la date. Cela garantit que la propriété reste compétitive pour les voyageurs de dernière minute et minimise l’inoccupation, ce qui est crucial pour la tranquillité d’esprit de ce propriétaire.
- Prix de la Journée Orpheline : Créez une règle pour cibler et réduire spécifiquement les écarts orphelins entre les réservations. Cela remplit des nuits autrement inrentables qui peuvent frustrer les propriétaires qui voient des créneaux vides sur leur calendrier.
- Remises personnalisées pour les basses saisons : Profils saisonniers personnalisés est une personnalisation importante de PriceLabs pour définir les prix et les règles de séjour minimum pour différentes saisons. Mettez en place un pourcentage de réduction forfaitaire pour des périodes creuses spécifiques, comme les jours de semaine en janvier, afin de stimuler les réservations lorsque la demande est naturellement faible. Il s’agit d’un élément crucial d’un guide complet de tarification des locations de vacances.
Pour le propriétaire « Je ne veux pas faire de remise » : Adoptez l’approche de tarification conservatrice
Certains propriétaires ont une idée fixe de la valeur de leur propriété et sont fondamentalement opposés à une baisse du prix, même pour obtenir une réservation.
- Prix minimum de sécurité : Pour ces propriétaires, une caractéristique de personnalisation clé est un prix minimum de sécurité. Cela vous permet de fixer un prix plancher en dessous duquel l’algorithme ne descendra pas, offrant ainsi une tranquillité d’esprit au propriétaire.
- Dérogations manuelles pour les dates de pointe : Pour les dates spéciales à forte demande, vous pouvez définir des remplacements spécifiques à une date pour remplacer le prix recommandé afin de définir un tarif forfaitaire majoré. Cela permet au propriétaire de « tester le marché » sans que l’algorithme ne l’abaisse.
Étape 3 : Appliquer les outils de tarification dynamique en tant que Revenue Manager
Bien que les outils de tarification airbnb soient essentiels, ils ne remplacent pas votre expertise. Les gestionnaires immobiliers les plus performants combinent l’automatisation avec une approche pratique et stratégique. Ce faisant, Stay in London a pu économiser plus de 6 heures par semaine et réagir en toute confiance aux pics de demande liés aux événements pour ses propriétés dans le centre de Londres
1. La hiérarchie des prix :
- Niveau du compte : Définissez les règles générales de tarification par défaut de votre entreprise. Cela fournit une base de référence pour l’ensemble de votre portefeuille.
- Niveau du groupe : Pour vos groupes de propriétés segmentés, appliquez des personnalisations spécifiques qui remplacent les règles au niveau du compte. C’est là que vous mettez en œuvre des stratégies adaptées aux différents personas de propriétaires.
- Niveau de l’annonce : Au niveau le plus granulaire, vous pouvez appliquer des règles uniques pour une seule propriété afin de répondre aux demandes spécifiques et uniques d’un propriétaire individuel.
2. Le pouvoir du contexte et des remplacements manuels
- Identifiez les événements spéciaux : Utilisez vos connaissances locales pour établir des prix minimums et une stratégie de tarification ciblée pour les dates à forte demande qu’un algorithme standard peut négliger. Envisagez d’étendre vos célébrations au-delà des grandes fêtes pour inclure des festivals locaux, des événements sportifs ou des concerts.
- Vérification et ajustement ponctuels : Prenez l’habitude de consulter régulièrement vos calendriers de prix. Recherchez les propriétés sous-performantes et analysez le rythme du marché. Si un établissement est constamment sous-performant, cela peut être l’occasion d’appliquer une remise temporaire ou d’ajuster votre durée minimale de séjour pour garantir une réservation.
Bien que les outils de tarification dynamique d’Airbnb soient essentiels, ils ne remplacent pas votre expertise. En adoptant cette approche structurée et personnalisée de tarification des locations de vacances, vous passez du statut de simple gestionnaire immobilier à celui de partenaire stratégique en matière de revenus. Cela permet non seulement d’améliorer les performances de chaque propriété, mais aussi de renforcer la confiance et la crédibilité, ce qui renforce votre réputation de professionnel de premier plan dans le secteur de la location de vacances.
Questions fréquemment posées
Quelle est la différence entre un outil de tarification générique et un outil de tarification Airbnb spécialisé ?
Un outil de tarification Airbnb spécialisé utilise des données complexes pour ajuster automatiquement vos tarifs afin d’obtenir un maximum de revenus . Un outil générique repose sur des règles de base, ce qui peut entraîner des opportunités manquées.
En quoi la « tarification intelligente » diffère-t-elle de la fixation manuelle des prix ?
Grâce à la tarification intelligente, votre tarif par nuit s’ajuste automatiquement en temps réel en fonction de la demande, de la concurrence et de la saison. Cela permet aux gestionnaires immobiliers d’économiser des heures de réglages manuels.
Comment puis-je utiliser l’analyse des locations de vacances pour prendre de meilleures décisions ?
L’analyse des locations de vacances fournit des informations approfondies sur votre marché, montrant les tendances de la demande et les prix des concurrents. En analysant ces données, vous pouvez prendre des décisions éclairées qui s’alignent sur les objectifs spécifiques d’un propriétaire.
Comment trouver les meilleurs outils de tarification pour mes locations à court terme ?
Les meilleurs outils de tarification offrent un haut degré de personnalisation pour répondre aux divers objectifs des propriétaires. Lorsque vous recherchez le meilleur logiciel Airbnb, privilégiez les plateformes qui vous donnent un contrôle granulaire sur les prix, l’occupation et les règles de séjour minimum.
Ces stratégies fonctionnent-elles pour d’autres plateformes qu’Airbnb, comme Vrbo ?
Oui, ces stratégies de tarification sont universelles. PriceLabs fonctionne comme un agrégateur Airbnb etd Vrbo, ce qui vous permet d’appliquer vos stratégies de gestion des revenus sur plusieurs plateformes et d’utiliser la tarification dynamique de Vrbo pour optimiser les annonces sur ce site.
Quel est le rôle d’une société de revenue management ?
Une société de revenue management est un partenaire stratégique qui utilise les données et l’expertise du marché pour optimiser les revenus d’un bien immobilier. En tant que gestionnaire immobilier utilisant un outil tel que PriceLabs, vous agissez essentiellement comme une société de gestion des revenus pour vos propriétaires.