Airbnb opère un changement des frais de service en supprimant progressivement le modèle de partage des frais pour les hôtes et les gestionnaires immobiliers connectés à un système de gestion (PMS). D’ici le 27 octobre 2025, ils passeront à des frais réservés aux hôtes de 15,5 % (16 % au Brésil). D’ici le 1er décembre 2025, les hôtes non connectés à un PMS qui avaient déjà opté pour le modèle à frais unique passeront également à 15,5 %.
👉 Si vous êtes un hôte n’utilisant pas de PMS et que vous utilisez toujours le système de partage des frais (3 % pour l’hôte + 14 à 16 % pour le client), rien ne change pour vous pour l’instant.
Pour tous les autres, voici exactement ce que vous devez faire en fonction de votre utilisation de PriceLabs.
Ce que cela signifie pour votre configuration avec PriceLabs
1. Si vous utilisez la connexion directe de PriceLabs à Airbnb
Vous n’êtes très probablement pas concerné, car vous n’utilisez pas de PMS ni de Channel Manager.
- Cependant, dans les rares cas où vous auriez volontairement opté pour le modèle « host-only » auparavant, vous êtes concerné (à hauteur de 15,5 %) et vous devez augmenter vos prix de base et minimum directement dans PriceLabs afin de préserver votre rémunération.
- La formule : Nouveau taux = Ancien taux × (1 – anciens frais d’hôte) / (1 – nouveaux frais d’hôte)
- Exemple :
Ancien tarif par nuit = 100 € (frais d’hébergement de 3 %)
Nouveau tarif par nuit = 100 × 0,97 / 0,845 ≈ 114,79 €
N’oubliez pas non plus d’ajuster vos frais de ménage et vos frais par personne supplémentaire, car la commission de 15,5 % d’Airbnb s’applique également à ces frais.
2. Si vous utilisez PriceLabs via un PMS avec des markups
Pour les hôtes et les gestionnaires immobiliers, l’impact dépend de l’endroit où vous exercez vos activités :
- Aux États-Unis, de nombreux gestionnaires connectés au PMS abandonnent complètement l’option de partage des frais et passent à un taux de 15,5 % réservé à l’hôte.
- En Europe et sur la plupart des autres marchés hors États-Unis, les gestionnaires connectés à PMS bénéficient déjà d’une commission de 15 % depuis 2020 – 2021. Aujourd’hui, leur commission augmente légèrement pour atteindre 15,5 %.
Scénario 1 : Auparavant, avec une commission partagée de 3 %
- Dans l’ancien modèle de partage des frais, de nombreux gestionnaires de propriété appliquaient une majoration de 3 % correspondant aux frais d’hôte d’Airbnb. Cela signifiait que le paiement net était égal au tarif par nuit.
- Dans le cadre du nouveau modèle à 15,5 % réservé à l’hébergeur, une majoration de 3 % n’est plus viable, car elle réduit les gains.
- Pour rétablir votre gain net initial, votre marge (markup) appliqué sur le PMS doit être de 18,34 %.
Exemple
- Ancienne configuration : PriceLabs envoie 100 € → PMS ajoute 3 % → Airbnb affiche 103 € → Airbnb prélève 3 % → L’hôte touche environ 100 €.
- Nouvelle configuration : PriceLabs envoie 100 € → le PMS ajoute 18,34 % → Airbnb affiche 118,34 € → Airbnb prélève 15,5 % (18,34 €) → L’hôte touche environ 100 €.
Cela garantit que votre paiement reste le même sans rien changer dans PriceLabs.
Scénario 2 : Auparavant, frais réservés à l’hôte à 15 %
Si dans votre PMS vous appliquiez déjà un markup de 15% :
- Pour gagner 100 €, vous avez fixé le prix à environ 117,65 € (soit une marge bénéficiaire de +17,65 %).
- Maintenant que les frais d’Airbnb passent à 15,5 %, vous devez fixer votre prix à environ 118,34 € (soit une majoration de 18,34 %).
- Ajustez votre markup sur votre PMS à +18,34% afin de préserver vos bénéfices.
Scénario 3 : Auparavant, frais d’hébergement uniquement à 16 %
Si vous aviez des frais plus élevés, disons 16 % :
- Votre rémunération nette augmentera en réalité, car Airbnb prélève désormais une commission moins élevée.
- Vous n’avez pas besoin de modifier le markup, sauf si vous souhaitez mettre à jour votre stratégie tarifaire.
3. Si vous utilisez PriceLabs via un PMS, mais que votre PMS n’autorise pas les markups spécifiques à Airbnb
- Augmentez vos prix de base et minimum dans PriceLabs en utilisant la formule indiquée à l’étape 1.
- ⚠️ Attention : si votre PMS applique le même prix à tous les canaux (Airbnb, Booking.com, Vrbo), cela augmentera les tarifs partout.
- Vous devrez peut-être ajuster à la baisse les markups (majorations) d’autres canaux afin de maintenir l’alignement avec d’autres canaux, tels que Booking.com et Vrbo.