6 consigli per parlare con i proprietari di locazioni turistiche in bassa stagione

Per un property manager di locazioni turistiche, affrontare la bassa stagione è inevitabile. Il tasso di occupazione delle locazioni turistiche può calare significativamente nei periodi di minor domanda. Un aumento dell'offerta dell'11% per le locazioni turistiche tra il 2022 e il 2023, superiore all'aumento della domanda, ha inoltre determinato un calo nei principali indicatori di performance. Ad esempio, l'occupazione delle locazioni turistiche negli Stati Uniti nel febbraio 2024 è stata del 4% inferiore rispetto al 2023 e dell'8% inferiore rispetto al 2022. Questo significa che è ancora più difficile ottenere prenotazioni, soprattutto quando i picchi della alta stagione sono ormai alle spalle. Ciò può generare preoccupazioni tra i proprietari di locazioni turistiche in bassa stagione e, in qualità di property manager, si rivolgeranno a te per trovare risposte.

Ma ecco il punto chiave: avere una strategia dei prezzi ben strutturata e mantenere una comunicazione aperta e basata sui dati può alleviare le preoccupazioni e preparare tutti al successo. Iniziare per tempo, allineare gli obiettivi e utilizzare i dati di mercato per orientare le decisioni ti aiuterà a navigare con fiducia i mesi più tranquilli e a mantenere i tuoi proprietari coinvolti. Esploriamo sei consigli fondamentali per guidare queste conversazioni e prepararti alla prossima bassa stagione.

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1. Avvia le conversazioni per tempo e stabilisci aspettative chiare

Prima che inizi la bassa stagione, contatta i tuoi proprietari e presenta un piano. Inizia riconoscendo che durante questo periodo ci si aspetta un rallentamento delle prenotazioni. Ad esempio, in molti mercati statunitensi, le prenotazioni cominciano a diminuire verso la metà di agosto. Anticipando la situazione, puoi evitare il panico dell'ultimo momento e fissare le aspettative.

I diversi proprietari hanno livelli di tolleranza al rischio e obiettivi diversi per le loro proprietà. Uno potrebbe privilegiare una maggiore occupazione, mentre un altro si concentra sulla massimizzazione dei ricavi, anche se questo significa una minore occupazione. Ad esempio, se un proprietario vuole privilegiare l'occupazione, potresti suggerire di impostare un prezzo minimo più basso o di applicare sconti prima del solito. La flessibilità sulle restrizioni di soggiorno minimo può anche aprire maggiori opportunità, soprattutto se i weekend o i soggiorni brevi sono frequenti nel tuo mercato.

Affrontare questi argomenti in anticipo aiuta a garantire che siate sulla stessa lunghezza d'onda, e quando le prenotazioni rallentano, tutti conoscono già il piano.

2. Sfrutta i dati di mercato per contestualizzare la situazione

I proprietari potrebbero non comprendere appieno le tendenze di mercato più ampie che influenzano la loro proprietà, quindi è fondamentale utilizzare i dati per inquadrare la conversazione. Ad esempio, se il mercato è in ritardo rispetto ai numeri dell'anno scorso, condividi questa informazione con i tuoi proprietari. Mostrare loro come si comporta la loro proprietà in bassa stagione rispetto al mercato offre un quadro più chiaro della situazione.

Grazie a strumenti come i Market Dashboards di PriceLabs, puoi confrontare la performance della tua proprietà con quella del mercato generale e spiegare come l'occupazione, le tendenze delle prenotazioni o la crescente concorrenza dei nuovi alloggi influenzino tutti, non solo loro. Ad esempio, se le prenotazioni della tua proprietà sono al di sotto delle aspettative, ma i dati di mercato mostrano che l'occupazione nella tua area è similmente bassa, ciò aiuta a relativizzare la situazione. Gli insight basati sui dati calmano le preoccupazioni e dimostrano che stai gestendo attivamente la situazione.

Usa il grafico Prenotazioni future e occupazione per identificare le date ad alta e bassa domanda

3. Parla con i proprietari di locazioni turistiche degli aggiustamenti strategici di prezzi e soggiorni in bassa stagione

Una volta che tu e il proprietario siete allineati sugli obiettivi, discuti le possibili strategie di prezzo e di restrizioni di soggiorno minimo . La bassa stagione potrebbe richiedere adeguamenti di prezzo più aggressivi per restare competitivi. Ciò potrebbe significare impostare un prezzo minimo più basso o applicare sconti su date specifiche con maggiore anticipo, soprattutto durante le settimane a bassa domanda.

Supponiamo che tu sappia che c'è un calo nelle prenotazioni, ma che tra un mese ci sarà un evento in città. Potresti aumentare i prezzi per quel weekend specifico, mantenendo però un prezzo minimo più basso per i giorni feriali circostanti. Questo approccio bilancia la massimizzazione dei ricavi nelle date ad alta domanda, attirando al tempo stesso prenotazioni durante i periodi più tranquilli.

Considera inoltre di essere flessibile con le restrizioni di soggiorno. Ad esempio, ridurre il soggiorno minimo da tre notti a due potrebbe attirare più prenotazioni dell'ultimo minuto. I Profili di soggiorno minimo di PriceLabs ti permettono di adeguare le restrizioni di soggiorno in base alla stagione, aiutandoti a soddisfare le mutevoli esigenze del mercato senza compromettere la strategia complessiva.

Crea Profili di soggiorno minimo su PriceLabs

4. Comunica regolarmente aggiornamenti e adeguamenti di prezzo ai proprietari durante la bassa stagione

La comunicazione non deve concludersi dopo il primo incontro. Il monitoraggio continuo delle tendenze di mercato e delle performance della tua proprietà è fondamentale. La bassa stagione può riservare ancora delle sorprese, quindi rimani proattivo rivedendo regolarmente i tuoi dati.

Ad esempio, se le prenotazioni continuano a essere al di sotto delle aspettative, valuta se siano necessari ulteriori adeguamenti di prezzo o sconti più aggressivi. PriceLabs può automatizzare gli adeguamenti del Dynamic Pricing, ma il vero vantaggio deriva dalla supervisione umana. Check-in regolari con i tuoi proprietari, supportati da dati aggiornati e insight di strumenti come il PriceLabs Report Builder, garantiscono che restino informati e rassicurati che si stia facendo tutto il possibile per massimizzare le prenotazioni.

PriceLabs Report Builder

5. Metti in risalto le date chiave e le opportunità

Anche in bassa stagione, i weekend ad alta domanda, le festività o gli eventi offrono solitamente opportunità per generare più prenotazioni. Identifica queste date con anticipo e assicurati che la tua strategia dei prezzi rifletta la domanda prevista. Puoi utilizzare il Market Dashboard di PriceLabs per individuare le date chiave nel calendario e pianificare strategicamente le tue strategie di revenue management.

Identifica le date chiave sul Market Dashboard di PriceLabs

Ad esempio, se nel calendario è previsto un festival regionale o un lungo weekend, adegua i prezzi e i soggiorni minimi di conseguenza per sfruttare al meglio queste opportunità. I proprietari potrebbero non essere sempre a conoscenza di queste date chiave, quindi condividere questa informazione dimostra che stai pensando in modo strategico.

Inoltre, se i dati di mercato mostrano un picco di interesse per determinati weekend, comunicalo ai tuoi proprietari e spiega come hai adeguato i prezzi o i requisiti di soggiorno per catturare più prenotazioni. Puoi aiutare i tuoi proprietari in bassa stagione identificando proattivamente questi periodi ad alta domanda.

6. Mantieni trasparenza e proattività con i dati durante la bassa stagione

In bassa stagione, è normale che i proprietari si sentano a disagio, soprattutto quando le prenotazioni stentano ad arrivare. La chiave qui è la trasparenza. Usa i dati per dimostrare che il rallentamento non riguarda solo la loro proprietà, ma è un trend di mercato ricorrente che si risolve naturalmente. Lo strumento Dati del vicinato di PriceLabs ti consente di monitorare i tassi di occupazione nell'area in tempo reale, uno strumento prezioso per rassicurare i proprietari preoccupati.

Ad esempio, se il tuo proprietario è preoccupato per un basso tasso di prenotazioni, puoi mostrargli che proprietà simili nella zona stanno anch'esse registrando un calo dell'occupazione. Questo tipo di comunicazione proattiva li rassicura che stai facendo tutto il possibile per gestire la loro proprietà nell'off-season e che la bassa occupazione non riflette una strategia inefficace, bensì le condizioni di mercato.

Conclusione

Le basse stagioni fanno parte del ciclo naturale della gestione delle locazioni turistiche. Tuttavia, grazie a una comunicazione aperta, adeguamenti strategici e strumenti basati sui dati, puoi gestire efficacemente le tue proprietà e le aspettative dei tuoi proprietari. Preparandoti per tempo, sfruttando i dati e monitorando costantemente le tendenze di mercato, puoi rassicurare i proprietari di locazioni turistiche in bassa stagione e mantenerli coinvolti, gettando le basi per il successo al ritorno dell'alta stagione.