Come utilizzare i Dati del vicinato per l'analisi del mercato locale?

Stabilire il prezzo del tuo immobile è un compito da prendere sul serio. Richiede un'attenta valutazione di diversi fattori per massimizzare il tuo potenziale di mercato e garantire al tempo stesso un'esperienza eccezionale agli ospiti. Analizzare dati rilevanti è fondamentale per gestire con successo un'attività di affitto breve. È qui che i Dati del vicinato per le locazioni turistiche diventano indispensabili per un'analisi efficace del mercato locale.

Sfruttando dati iper-locali, i Dati del vicinato offrono un'analisi di mercato rapida ed efficiente, personalizzata in base alla tua zona esaminando annunci simili. Comprendere le specificità del tuo quartiere può influenzare notevolmente la tua strategia dei prezzi. La domanda locale, i servizi e le tendenze del mercato sono elementi fondamentali per determinare il giusto prezzo del tuo immobile e massimizzare l'occupazione e i ricavi.

Con i dati giusti, puoi prendere decisioni consapevoli che aumentano l'attrattività del tuo immobile e si allineano alle aspettative in evoluzione degli ospiti. Adottare questo approccio basato sui dati per la tua strategia dei prezzi ti aiuterà a cogliere efficacemente le opportunità di mercato.

Nella vista 'Rivedi prezzi', fai clic sulla scheda 'Dati del vicinato' accanto al 'Calendario' per accedere ai dati iper-locali nella tua valuta.

I Dati del vicinato si trovano nella dashboard Rivedi prezzi

Analizza l'efficacia della tua strategia dei prezzi

Supponiamo che tu abbia appena modificato il tuo prezzo base o aggiunto uno sconto dell'ultimo minuto. Vorresti capire se sei ancora competitivo analizzando il mercato locale. I Dati del vicinato per le locazioni turistiche possono aiutarti in questo. Ogni volta che apporti una modifica su PriceLabs, fai clic su 'Salva e aggiorna'. In questo modo salverai le modifiche solo su PriceLabs senza inviarle alle piattaforme di prenotazione o al PMS collegato.

Imposta i tuoi prezzi nella tabella di configurazione dei prezzi

Ora vai su Dati del vicinato e analizza come queste modifiche influenzeranno i tuoi prezzi futuri. Consulta i seguenti grafici per l'analisi del mercato locale:

Usa il grafico dei prezzi futuri per valutare l'efficacia dei tuoi prezzi

Usa il grafico dei prezzi futuri per valutare l'efficacia della tua strategia dei prezzi

Il prezzo base per questo annuncio è attualmente di €244. Per capire se questa tariffazione è adeguata, consulto il grafico dei prezzi futuri e la curva del prezzo finale. Ad esempio, il 29 novembre il prezzo che verrebbe applicato sarebbe di €290 per il mio annuncio. Se va bene, puoi procedere; altrimenti, dovrai tornare indietro e apportare le modifiche necessarie.

Il grafico del prezzo finale ti aiuterà a comprendere l'evoluzione dei tuoi prezzi

Le Analisi IA ti aiutano a interpretare facilmente i dati chiave dei nostri grafici

Se interpretare il grafico risulta complicato, puoi utilizzare la nostra funzionalità di recente lancio, le 'Analisi IA'. Le Analisi IA interpretano i dati in modo intelligente, aiutandoti a comprendere le tendenze dei prezzi e l'analisi del mercato locale per il periodo selezionato. Possono aiutarti a:

1. Trasformare i grafici in frasi facili da comprendere
2. Ottenere informazioni chiave in pochi secondi!

Le Analisi IA forniscono un'analisi rapida e facilmente comprensibile di ogni grafico nei Dati del vicinato.

Confronta i tuoi prezzi con quelli degli immobili già prenotati per quella data

Il prezzo di mercato prenotato ti aiuterà a capire come vengono prezzati i vari immobili nel tuo mercato.

Queste informazioni nei nostri Dati del vicinato gratuiti ti permettono di stimare il prezzo medio a cui annunci simili nella tua area sono stati prenotati, soprattutto in occasione di festività o eventi. Ti consentono di adeguare la tua strategia di revenue management/gestione dei ricavi in base all'anticipo con cui viene effettuata la prenotazione, per un'analisi accurata del mercato locale. Questa funzionalità si trova in 'Altre opzioni' nel grafico dei prezzi futuri. Selezionando questa opzione, una linea marrone scuro apparirà sul grafico, indicando il prezzo mediano (50° percentile) a cui gli annunci del mercato sono stati prenotati per ciascuna data.

Considera le commissioni nella tua tariffazione

La funzionalità di markup ti aiuterà a capire come evolveranno i tuoi prezzi tenendo conto anche delle commissioni delle varie piattaforme di prenotazione.

Potresti applicare un markup su diversi canali di prenotazione o PMS per coprire le commissioni nella gestione degli annunci. Ad esempio, potresti aggiungere un markup del 15% su Airbnb e dell'8% su Vrbo per tenere conto delle commissioni di servizio Airbnb e delle commissioni host di Vrbo. Questa variazione di prezzo potrebbe rendere difficile capire dove ti posizioni rispetto alla concorrenza.

Per semplificare le cose, la funzionalità di markup/markdown nei grafici dei prezzi futuri e del Calendario della concorrenza nei nostri Dati del vicinato gratuiti ti permette di visualizzare i tuoi prezzi con un adeguamento fisso o percentuale. Puoi così simulare diversi scenari e vedere dove si posiziona il tuo prezzo per notte, markup incluso, rispetto al mercato.

Una volta attivata, apparirà anche nel nostro Calendario della concorrenza (vedi sotto per maggiori dettagli). Questo ti offre un quadro più chiaro del tuo posizionamento competitivo e permette un confronto diretto nell'analisi del mercato locale.

Nel calendario della concorrenza puoi confrontare i tuoi prezzi con quelli dei concorrenti, markup incluso.

Conduci un'analisi approfondita della concorrenza per decisioni consapevoli basate sui dati

Confronta la tua tariffazione con quella dei tuoi concorrenti diretti

Quando stabilisci il prezzo del tuo immobile, è importante scegliere i concorrenti giusti come riferimento di benchmark.

Confronta le performance del tuo annuncio con quelle degli annunci vicini di tua scelta.

Puoi utilizzare una delle due opzioni disponibili nei nostri Dati del vicinato per le locazioni turistiche:

1. Annunci nelle vicinanze – è l'impostazione predefinita di PriceLabs. Esaminiamo oltre 350 annunci nella tua zona simili al tuo immobile.
2. Market Dashboard: se hai creato dei Market Dashboard, puoi selezionarne uno e filtrarlo ulteriormente per farci esaminare un comp set specifico all'interno di quel dashboard.

Supponiamo che tu abbia creato un comp set personalizzato nel Market Dashboard. In tal caso, puoi utilizzarlo per confrontare efficacemente le tariffe di un nuovo immobile unico nei Dati del vicinato (ND), specialmente quando i metodi tradizionali di Portfolio Analytics (PA) non sono ancora applicabili prima che venga effettuata una prenotazione. Questo è particolarmente utile per immobili con servizi specifici come piscine o immobili gestiti professionalmente. Inoltre, ora puoi includere concorrenti di un'area più ampia nel Compare Competitor Calendar (CCC), anche se in precedenza quegli immobili erano troppo distanti nei Dati del vicinato per le locazioni turistiche per confronti significativi nell'analisi del tuo mercato locale.

Confronta il calendario dei tuoi concorrenti con il tuo

Il Calendario della concorrenza ti aiuta a confrontare le performance del tuo annuncio con quelle dei tuoi concorrenti.

Una volta selezionato un annuncio dal menu a tendina, apparirà una tabella con i relativi dettagli. Alcune colonne sono in un colore diverso perché corrispondono ai giorni del fine settimana impostati per questo immobile (venerdì, sabato).

Abbiamo aggiunto anche un'opzione di anteprima in miniatura per consentirti di verificare rapidamente di aver selezionato l'annuncio corretto senza dover cambiare scheda ogni volta.

Nella miniatura dell'annuncio troverai la foto di copertina di quell'annuncio.

Confronta le tue commissioni con quelle dei tuoi concorrenti

Puoi anche confrontare le commissioni di servizio Airbnb e le spese di pulizia dei tuoi concorrenti con le tue.

Potresti aver notato una differenza tra il prezzo che applichiamo e quello visibile su Airbnb o Vrbo. Questo potrebbe essere dovuto alle spese di pulizia e altre commissioni di servizio. Il problema si risolve con l'opzione Markup. Abbiamo anche aggiunto un'opzione per aiutarti a comprendere le commissioni applicate dai tuoi concorrenti per il loro immobile.

Questo ti permette di confrontare il prezzo totale e le commissioni specifiche che i tuoi concorrenti applicano per il loro immobile, rendendo la tua analisi del mercato locale più completa.

Confronta le restrizioni di soggiorno minimo dei tuoi concorrenti

Puoi anche confrontare le restrizioni sul numero minimo di notti dei tuoi concorrenti con le tue.

Controlla le impostazioni di soggiorno minimo dei tuoi concorrenti per ogni notte e modifica le tue impostazioni secondo le necessità. Questo ti aiuterà a capire meglio quali modifiche apportare alla tua strategia di analisi del mercato locale.

Consiglio Pro: Se hai sempre tenuto d'occhio un immobile particolare su Airbnb e vorresti ottenere le stesse performance, aggiungilo al nostro Calendario della concorrenza per fare benchmark delle tue performance rispetto a quell'annuncio.

Se non trovi un concorrente nell'elenco, puoi anche aggiungerlo tu stesso alla nostra lista.

Una volta aggiunto il link di quell'annuncio, verificalo e aggiungilo al tuo calendario della concorrenza.

Conduci un'analisi di quartiere rapida ed efficiente

Dopo aver analizzato le performance del tuo immobile e averle confrontate con quelle degli altri immobili del tuo quartiere, è importante capire come si comporta l'intero mercato.

Usa la sezione Storico del mercato per comprendere le performance degli indicatori chiave del mercato

Il grafico dello Storico del mercato mostra l'occupazione, la finestra di prenotazione, la tariffa media giornaliera (ADR) e la durata del soggiorno del tuo mercato. Per impostazione predefinita, il grafico mostra i dati dell'ultimo anno, ma può essere configurato per visualizzare i dati dei due anni precedenti.

Per visualizzare ciascuna metrica, fai clic sull'opzione in cima al grafico. Per impostazione predefinita, forniamo i dati dell'ultimo anno, ma puoi scegliere di visualizzare i dati degli ultimi due anni.

Nella scheda Storico del mercato puoi consultare i principali indicatori di performance del tuo mercato.

Le metriche che puoi analizzare tramite questo grafico:

1. Occupazione del mercato: Mostra l'occupazione media (media aritmetica) degli altri annunci nella tua zona per ogni mese degli ultimi 12 o 24 mesi. Puoi usarla per confrontare le tue performance con quelle dei concorrenti in termini di occupazione.
2. Finestra di prenotazione del mercato: Mostra il numero di giorni tra la data della prenotazione e la data del primo soggiorno. Puoi usarla per comprendere il tuo anticipo di prenotazione, che ti aiuterà a preparare il tuo immobile per ogni soggiorno.
3. Durata del soggiorno del mercato: Mostra il numero di notti che gli ospiti trascorrono per prenotazione. La metrica riportata qui è la mediana della durata del soggiorno dei clienti per prenotazione.
4. ADR del mercato: L'ADR (tariffa media giornaliera) è il ricavo totale diviso per il numero di notti prenotate. Questo grafico mostra la mediana del prezzo per notte medio degli annunci nel tuo quartiere.

Trova il conteggio preciso degli annunci e i loro prezzi medi

Questa tabella fornisce un conteggio preciso degli annunci per numero di camere da letto.

Questo grafico fornisce il conteggio preciso degli annunci per numero di camere da letto e mostra i prezzi medi bassi, medi e alti per questi annunci, considerando i loro prezzi negli ultimi 180 giorni e nei prossimi 180 giorni. Tra i 35 annunci con quattro camere da letto in questa zona, il prezzo mediano è di €135, quello più basso è di €96 e quello più alto è di €270.

Stabilire il prezzo giusto per il tuo immobile è fondamentale: lo sappiamo bene!

Quando gli ospiti valutano un affitto breve, il prezzo è uno dei fattori principali nel processo decisionale, il che rende essenziale fissare tariffe competitive. Se i tuoi prezzi sono troppo alti, rischi di non riempire il tuo immobile con la frequenza desiderata. Al contrario, tariffe troppo basse possono garantire occupazione ma farti perdere potenziali entrate. Per adottare una strategia dei prezzi efficace, devi analizzare in dettaglio i KPI chiave delle locazioni turistiche. L'obiettivo è trovare quel punto di equilibrio in cui la tua strategia dei prezzi attrae gli ospiti massimizzando al tempo stesso i tuoi guadagni.