Entender la nueva estructura de comisiones de anfitrión en Airbnb: cómo adaptarse

Cómo navegar la nueva comisión de anfitrión de Airbnb: guía para gestores sobre la comisión del 15,5 %

En Airbnb está ocurriendo un cambio importante para los operadores profesionales de alquileres vacacionales en todo el mundo. A partir del 27 de octubre de 2025, la mayoría de los anfitriones conectados a un PMS pasarán automáticamente del antiguo modelo de «comisión dividida» (el anfitrión paga ≈3 % y el huésped paga aproximadamente 14 %-16 %) a una comisión solo anfitrión del 15,5 %.

Este cambio no es solo una actualización de políticas: es un momento clave para la gestión de ingresos Sin ajustes de precio correctos, los administradores de propiedades arriesgan una caída significativa en los pagos netos.

Esta guía detallada, creada con la PriceLabs Masterclass y expertos del sector — Thibault Masson, Head of Product Marketing en PriceLabs y fundador de RentalScaleUp, John An, CEO de TechTape, Theoharis Mihailidis, propietario de Villarentals.gr, y Monique DeLorenzo, Senior Solutions Consultant en PriceLabs — reúne la información y los cálculos esenciales para adaptarte de inmediato.

1. Las matemáticas clave: por qué tu markup debe ser del 18,34 %

El error más común es pensar que solo necesitas subir el precio un 15,5 % para cubrir la comisión. Es incorrecto: el pago de Airbnb se calcula sobre el precio final, ya con markup.

Para que tu pago neto se mantenga igual que antes del cambio, debes aplicar un markup específico a tus precios.

• Comisión solo anfitrión de Airbnb: 15,5 % (sobre el precio bruto)
• Markup PMS requerido: ≈18,34 %
• Ejemplo: Paso de comisión dividida del 3 % (anfitriones PMS en EE. UU.)

Si antes estabas en el modelo de comisión dividida (3 % anfitrión + ≈14 % huésped), tu markup en el PMS probablemente estaba en ≈3,09 % para mantener un pago neto consistente.

Las matemáticas: preservar pagos y precios de huésped con la nueva comisión solo anfitrión de Airbnb del 15,5 %

Al ajustar tu markup al 18,34 %, el precio final para el huésped se mantiene casi igual al del modelo de comisión dividida. Ahora la comisión es interna y tu pago se preserva.

2. Pasos prácticos que debes dar ya

Para evitar una reducción en tus pagos netos, actúa antes del plazo del 27 de octubre: después entrará la nueva estructura y arriesgas perder ingresos si no ajustas tus comisiones.

Actualiza tu markup en el PMS:

Es el paso más crucial. Entra en tu PMS/channel manager y ajusta el markup del canal de Airbnb a 18,34 %.

Como señaló Monique DeLorenzo: «Si ahora corres para implementar una estrategia de reserva directa en lugar de hacer estos ajustes, en realidad no sería tan prudente como simplemente hacer los ajustes».

Ajusta todas las tarifas (limpieza, huéspedes extra, etc.):

La comisión del 15,5 % de Airbnb se aplica al subtotal completo de la reserva, incluidas las tarifas por noche, las tarifas de limpieza y otros cargos obligatorios.

John An aconseja: «Si no quieres absorber ese costo, tienes que aplicar markup, incluida la limpieza». Monique DeLorenzo añade que «todas esas tarifas extra deben actualizarse».

Usa datos para seguir siendo competitivo:

Aunque las matemáticas preservan tu neto, la competencia puede ajustarse de otra forma.

Monique DeLorenzo sugiere usar las herramientas de PriceLabs: «Tenemos una herramienta útil en una sección llamada Datos de Vecindario, donde puedes comparar tu pricing con ese markup frente al resto del mercado».

Los Datos de Vecindario de PriceLabs te ayudan a mantenerte competitivo

3. Por qué Airbnb hace este cambio

Este movimiento alinea la estructura de comisiones de Airbnb con la de sus principales competidores OTA, como Booking.com, que históricamente han usado el modelo de comisión solo anfitrión.

Conversión de huéspedes:

Las investigaciones muestran que eliminar una línea separada de «tarifa de servicio» — la comisión del huésped — mejora la conversión. «Lo único que cambiará es que, cuando todos migren a la comisión solo anfitrión, ya no verás esta tarifa de servicio de Airbnb», explica Monique DeLorenzo.

Transparencia de precios:

El cambio crea una experiencia más transparente para el huésped: el precio mostrado en la búsqueda es el precio final (antes de impuestos).

Paridad OTA y control:

John An señala el panorama general: «La parte difícil ahora es… si tienes un portfolio grande, esto se convierte probablemente en un día de trabajo para coordinarlo todo». También compara el cambio con las grandes plataformas de comercio electrónico, diciendo «Airbnb es para Amazon lo que la reserva directa es para Shopify».

Bonus: Cómo convertirte en anfitrión de Airbnb: la guía completa

4. Implicaciones estratégicas: reservas directas y otras OTA

La transición subraya la necesidad de una distribución diversificada y de una estrategia de precios en Airbnb.

Reservas directas:

El coste de distribución en Airbnb ha subido (de ≈3 % a 15,5 % de tu pool de pagos). Una estrategia de reserva directa sólida —tu tienda «Shopify» frente al «Amazon» de Airbnb— es más rentable y esencial que nunca.

Theoharis Mihailidis señala que, para anfitriones europeos que pasan de ≈15 % a 15,5 %, el cambio «hace que tu propio sitio web sea medio punto porcentual más barato».

Realidades del mercado:

A pesar del aumento de comisiones, John An recuerda a los administradores de propiedades que miren el mercado en conjunto: «Al final del día, es un negocio y un marketplace: la gente paga lo que está dispuesta a pagar y no paga lo que no acepta».

No reacciones en exceso:

Para tranquilizar, Theoharis Mihailidis, que vivió un cambio similar en Europa hace años, dice: «No, no creo que hayamos visto algo así» (en referencia a una disrupción del mercado a favor de anfitriones más pequeños) y anima al profesionalismo: «Si eres un anfitrión profesional, tienes que estar en todas. No puedes abandonar una».

Conclusión

No dejes que el ruido y el «alarmismo sobre esto» te empujen a malas decisiones. El cambio en la comisión de anfitrión de Airbnb es un ajuste técnico que se gestiona fácilmente con el markup PMS correcto del 18,34 %. Los gestores deben verlo como un recordatorio para priorizar un canal de reserva directa sólido y de alto margen.