¿Cómo funciona la fijación de precios para listados Multiunidad con características ligeramente diferentes?

Como administrador de propiedades, gestionar configuraciones multiunidad puede ser tanto gratificante como desafiante. Los listados multiunidad hacen referencia a propiedades con múltiples unidades (apartamentos, habitaciones, hoteles, etc.) que son similares pero presentan ligeras variaciones. Esas pequeñas diferencias impactan significativamente en tu estrategia de precios y, por ende, en tus ingresos. Entonces, ¿cómo abordas la fijación de precios en este escenario?

Lectura complementaria: La guía definitiva del Dynamic Pricing para rentas de corta estadía

¿Qué son los listados Multiunidad?

Los listados multiunidad pueden incluir apartamentos idénticos en un edificio, habitaciones de hotel de la misma categoría o incluso cabañas separadas dentro de una misma propiedad. Aunque estas unidades parezcan similares, las diferencias más pequeñas —como el piso o la vista— pueden influir en las preferencias de los huéspedes y en las tasas de reserva.

Por ejemplo, si administras dos apartamentos en el mismo edificio, uno puede dar al océano y el otro a la calle. El apartamento con vista al océano atraerá naturalmente mayor demanda, aunque el diseño básico y las amenidades sean idénticos. Esto requiere una estrategia de gestión de ingresos que refleje estas diferencias.

¿Qué características clave impactan la fijación de precios en listados Multiunidad?

Veamos las características que más comúnmente afectan los precios en configuraciones multiunidad:

• Tamaño de la unidad: las unidades más grandes generalmente tienen precios más altos. Pero el tamaño por sí solo no siempre es un factor decisivo; lo que importa es cómo los huéspedes perciben el valor añadido del espacio extra.
• Vistas: las propiedades con vistas premium —como un balcón con vista al mar o al skyline de la ciudad— pueden tener precios más altos, ya que los huéspedes suelen valorarlas como un lujo.
• Amenidades: una lavadora en la unidad, interiores renovados o un balcón privado pueden aumentar el valor de una unidad.
• Piso: los pisos más altos suelen ofrecer mejores vistas o mayor privacidad, lo que puede justificar un precio premium.

Por ejemplo, imagina que administras tres unidades en un edificio de renta vacacional. Una está en el piso bajo sin vista, otra en el tercer piso con vista al parque, y la última es un penthouse esquinero con vista panorámica al mar. Todas tienen el mismo tamaño y las mismas amenidades, pero el penthouse podría tener una tarifa entre un 15 y un 20% más alta gracias a su vista y ubicación exclusiva.

¿Cómo aplicar el Dynamic Pricing a listados Multiunidad?

Las distintas unidades dentro de un mismo edificio pueden tener diferentes precios según sus pequeñas diferencias. Pero ¿cómo aplicar dynamic pricing a estas unidades de forma separada sin invertir demasiado tiempo en las herramientas de gestión de ingresos?

1. Obtener herramientas de gestión de ingresos

Una herramienta de Dynamic Pricing como PriceLabs es indispensable para gestionar configuraciones multiunidad. Ajusta automáticamente los precios en función de la demanda del mercado, la ocupación y las características específicas de cada unidad. PriceLabs te permite diferenciar precios aplicando compensaciones de precios para unidades con características premium, como mejores vistas o mayor tamaño.

Aplicar compensación de precios para listados Multiunidad

Por ejemplo, puedes configurar el Apartamento A, con vista al mar, para que sea un 5% más caro que el Apartamento B, que da a la calle. Esto te permite ajustar con precisión los precios para reflejar el valor real de cada unidad para los huéspedes potenciales. Con el tiempo, el software puede ajustar aún más las tarifas según el desempeño de cada listado, asegurando así que captures los ingresos óptimos.

2. Definir un precio base

La clave de la fijación de precios multiunidad es establecer una tarifa base sólida. Normalmente, defines un precio base para la unidad más estándar de tu oferta —probablemente la más pequeña y menos atractiva. A partir de ahí, ajustas el precio de las demás unidades según sus características específicas.

Definir precio base en PriceLabs

Estos ajustes se pueden hacer con:

• Incrementos porcentuales: aplica un incremento para las unidades premium, por ejemplo, un 5% de incremento para unidades con mejores vistas, mayor tamaño u otras características deseables.
• Ajustes de precio fijo: cobra un incremento fijo (por ej., $20 más por noche) para unidades con amenidades específicas, como una bañera de hidromasaje privada o un balcón.

Por ejemplo, si administras cinco unidades en un lodge de esquí y una tiene bañera de hidromasaje mientras las otras no, esa unidad podría tener sistemáticamente un precio $50 más alto por noche para reflejar el lujo adicional.

3. Ajustes basados en la ocupación del portafolio (POBA)

Otra ventaja de herramientas de Dynamic Pricing como PriceLabs son los ajustes basados en la ocupación del portafolio (POBA). Esta estrategia te permite modificar los precios en función de la tasa de ocupación total de todas las unidades de la configuración.

Por ejemplo, cuando la ocupación general de tu propiedad multiunidad es baja, puedes bajar los precios automáticamente para atraer más reservas. Por el contrario, a medida que la ocupación aumenta, los precios también pueden subir. Esto garantiza que maximices los ingresos durante los períodos de alta demanda y evites vacantes en épocas más tranquilas.

Ajustes basados en la ocupación del portafolio

4. Seguimiento del desempeño de cada unidad

No todas las amenidades atraen el mismo nivel de demanda, y es importante hacer seguimiento del desempeño de cada unidad. Los datos históricos pueden darte información valiosa sobre qué unidades se reservan consistentemente más rápido y a tarifas más altas, y cuáles pueden necesitar ajustes. Puedes ver cómo está rindiendo cada listado en el multicalendario Multiunidad de PriceLabs.

Multicalendario Multiunidad en PriceLabs para el seguimiento del desempeño

Por ejemplo, podrías descubrir que tus unidades con vista al océano se reservan rápidamente a un precio premium, mientras que las unidades que dan a la calle permanecen vacías por más tiempo. En ese caso, puede que necesites bajar los precios de las unidades menos atractivas u ofrecer promociones especiales para mejorar su ocupación.

5. Preferencias y tendencias de reserva

También es importante estar al tanto de las tendencias de reserva. Durante la temporada alta, los huéspedes pueden estar dispuestos a pagar más por una unidad con características específicas, como un balcón privado en verano o una chimenea en invierno. Ajusta tus tarifas en consecuencia para aprovechar estas tendencias estacionales.

Por ejemplo, si administras una propiedad frente al mar, las unidades con acceso directo a la playa podrían tener mayor demanda en verano, permitiéndote aumentar las tarifas. Mientras tanto, las unidades con elementos acogedores para interiores, como chimeneas o bañeras de hidromasaje, pueden ser más atractivas durante los meses fríos, ofreciendo la oportunidad de ajustar los precios de invierno.

6. Ofertas y paquetes combinados

Considera ofrecer paquetes para grupos grandes, como descuentos por reservar varias unidades juntas. Las estadías prolongadas son otra oportunidad para ofrecer descuentos en varias unidades, especialmente si tu propiedad se orienta a familias o grupos corporativos.

Por ejemplo, si un huésped reserva dos unidades adyacentes para unas vacaciones familiares, podrías ofrecer un 10% de descuento en la segunda unidad. Esto puede ayudar a llenar espacios vacíos mientras brindas mayor comodidad a tus huéspedes.

Conclusión

La fijación de precios para configuraciones multiunidad con características ligeramente diferentes requiere un enfoque flexible y dinámico. Puedes optimizar la ocupación y los ingresos entendiendo los atributos únicos de cada unidad, definiendo tarifas base apropiadas y utilizando herramientas como PriceLabs para ajustar los precios en función de la demanda y las características. Recuerda hacer seguimiento del desempeño y ajustar las tarifas para que tu estrategia de precios siga siendo competitiva y alineada con las preferencias de los huéspedes.

Con estas estrategias implementadas, gestionar listados Multiunidad puede convertirse en un proceso fluido que maximiza tanto la satisfacción de los huéspedes como tus resultados.