Capire la nuova struttura delle commissioni host su Airbnb: come adattarsi (property manager)

Orientarsi nella nuova commissione host Airbnb: guida per property manager sulla commissione del 15,5%

Su Airbnb è in corso un cambiamento importante per gli operatori professionali di affitti brevi in tutto il mondo. Dal 27 ottobre 2025, la maggior parte degli host collegati a un PMS passerà automaticamente dal precedente modello a «commissioni divise» (circa il 3% per l’host e circa il 14%-16% per l’ospite) a una commissione solo host del 15,5%.

Non è solo un aggiornamento di policy: è un momento critico per il revenue management Senza adeguamenti corretti dei prezzi, i property manager rischiano un calo significativo dei pagamenti netti.

Questa guida dettagliata, creata con la PriceLabs Masterclass e con esperti del settore — Thibault Masson, Head of Product Marketing di PriceLabs e fondatore di RentalScaleUp, John An, CEO di TechTape, Theoharis Mihailidis, titolare di Villarentals.gr, e Monique DeLorenzo, Senior Solutions Consultant di PriceLabs — offre le informazioni e i calcoli essenziali per adattarti subito.

1. La matematica decisiva: perché il markup deve essere del 18,34%

L’errore più comune è pensare che basti aumentare il prezzo del 15,5% per coprire la commissione. È sbagliato: il pagamento Airbnb si calcola sul prezzo finale, dopo il markup.

Per mantenere invariato il pagamento netto, devi applicare un markup specifico ai tuoi prezzi.

• Commissione solo host Airbnb: 15,5% (sul prezzo lordo)
• Markup PMS richiesto: ≈18,34%
• Esempio: Passaggio dalla commissione divisa al 3% (host PMS negli USA)

Se eri sul modello a commissioni divise (3% host + circa 14% ospite), il markup PMS era probabilmente circa il 3,09% per mantenere un pagamento netto coerente.

I calcoli: preservare pagamenti e prezzi ospite con la nuova commissione solo host Airbnb del 15,5%

Portando il markup al 18,34%, il prezzo finale per l’ospite resta quasi identico a quello del modello a commissioni divise. Ora la commissione è interna e il tuo pagamento è protetto.

2. Passi concreti da fare ora

Per evitare una riduzione dei pagamenti netti, agisci prima della scadenza del 27 ottobre: dopo quella data entrerà in vigore la nuova struttura e rischi di perdere ricavi se non adegu i le commissioni.

Aggiorna il markup PMS:

È il passo più importante. Accedi al tuo PMS/channel manager e imposta il markup del canale Airbnb su 18,34%.

Come ha detto Monique DeLorenzo: «Se ora corri a mettere in piedi una strategia di prenotazione diretta invece di fare questi adeguamenti, non sarebbe, credo, altrettanto prudente quanto fare semplicemente gli adeguamenti».

Adegua tutte le commissioni (pulizie, ospiti extra, ecc.):

La commissione Airbnb del 15,5% si applica all’intero subtotale della prenotazione, incluse le tariffe notturne, le spese di pulizia e le altre commissioni obbligatorie.

John An consiglia: «Se non vuoi assorbire quel costo, devi applicare il markup, pulizie incluse». Monique DeLorenzo aggiunge che «tutte quelle commissioni extra vanno aggiornate».

Usa i dati per restare competitivo:

Anche se i calcoli preservano il netto, i concorrenti potrebbero adeguarsi in modo diverso.

Monique DeLorenzo suggerisce di usare gli strumenti PriceLabs: «Abbiamo uno strumento utile in una sezione chiamata Dati del vicinato, dove puoi confrontare la tua tariffazione con quel markup rispetto al resto del mercato».

I Dati del vicinato PriceLabs ti aiutano a restare competitivo

3. Perché Airbnb sta facendo questo cambiamento

Questa mossa allinea la struttura commissioni di Airbnb a quella dei principali competitor OTA, come Booking.com, che storicamente usano il modello a commissione solo host.

Conversione ospiti:

Le ricerche mostrano che eliminare una voce separata «service fee» — la commissione ospite — migliora la conversione. «L’unica cosa che cambierà è che, quando tutti passeranno alla commissione solo host, non vedrai più questa service fee Airbnb», spiega Monique DeLorenzo.

Trasparenza dei prezzi:

Il cambiamento rende l’esperienza più trasparente per l’ospite: il prezzo mostrato in ricerca è il prezzo finale (al netto delle tasse).

Parità OTA e controllo:

John An inquadra il quadro generale: «La parte difficile ora è… se hai un portafoglio grande, diventa probabilmente un giorno di lavoro per coordinare tutto». Paragona anche il cambiamento alle grandi piattaforme e-commerce, affermando «Airbnb è per l’Amazon, come la prenotazione diretta è per Shopify».

Bonus: Come diventare host Airbnb: la guida completa

4. Implicazioni strategiche: prenotazioni dirette e altre OTA

La transizione sottolinea la necessità di una distribuzione diversificata e di una strategia di pricing su Airbnb.

Prenotazioni dirette:

Il costo di distribuzione su Airbnb è aumentato (da circa il 3% al 15,5% del tuo pool di pagamenti). Una solida strategia di prenotazione diretta — il tuo negozio «Shopify» rispetto all’«Amazon» Airbnb — è più redditizia ed essenziale che mai.

Theoharis Mihailidis osserva che per gli host europei che passano da circa il 15% al 15,5%, il cambiamento «rende il tuo sito mezzo punto percentuale più economico».

Realtà di mercato:

Nonostante l’aumento delle commissioni, John An ricorda ai property manager di guardare il mercato nel complesso: «Alla fine è un business e un marketplace: la gente paga ciò che è disposta a pagare, e non paga ciò che non accetta».

Non reagire in eccesso:

Per rassicurare, Theoharis Mihailidis, che in Europa ha vissuto uno spostamento simile anni fa, dice: «No, non credo abbiamo visto qualcosa del genere» (riferendosi a un’interruzione di mercato a favore di host più piccoli) e incoraggia la professionalità: «Se sei un host professionista, devi esserci su tutte le piattaforme. Non puoi abbandonarne una».

In sintesi

Non lasciare che il rumore e la «paura intorno a questo tema» ti spingano a decisioni sbagliate. Il cambiamento della commissione host Airbnb è un adeguamento tecnico, gestibile con il markup PMS corretto del 18,34%. I property manager dovrebbero vederlo come un promemoria per costruire un canale di prenotazione diretta solido e ad alto margine.