Tasso di occupazione vs ADR: quale indicatore monitorare?

Come property manager, hai sicuramente affrontato questo dilemma: tasso di occupazione o ADR? Quale indicatore monitorare e migliorare per aumentare i ricavi? Da un lato, avere tutto occupato sembra un successo, ma porta davvero a un aumento delle entrate se la tariffa media giornaliera della tua locazione turistica è bassa?

Valutare il tasso di occupazione e l'ADR aiuta i property manager nell'analisi della redditività, nella pianificazione strategica, nel revenue management e nel benchmarking competitivo. Trovare il giusto equilibrio tra queste metriche permette di attrarre più ospiti e migliorare i margini di profitto delle tue strutture.

Prima di decretare il vincitore nel confronto tra tasso di occupazione e ADR, capiamo prima cosa significano questi due termini.

Cos'è il tasso di occupazione?

Il tasso di occupazione indica la percentuale di unità affittate in un determinato periodo. È un indicatore chiave della frequenza con cui la tua struttura viene prenotata e ti aiuta a capire se è necessario migliorare il tasso di occupazione su Airbnb in futuro.

Un tasso di occupazione più alto significa maggiori guadagni e la possibilità di espandere il tuo portafoglio di affitti.

Principali motivi per calcolare il tasso di occupazione della tua struttura:

• Individuare le fluttuazioni stagionali dell'occupazione
• Ottimizzare i ricavi e le strategie di marketing
• Adeguare le tariffe giornaliere alle tendenze del mercato
• Identificare opportunità e aree di miglioramento

Ad esempio, un utente di Reddit ha proposto un bilocale come monolocale per aumentare le prenotazioni in base alla domanda di mercato. Questa strategia ha permesso al proprietario di raggiungere un tasso di occupazione del 90%.

Fonte: un utente Reddit ha ottimizzato la strategia di marketing per migliorare l'occupazione dell'unità

Come si calcola il tasso di occupazione?

Formula del tasso di occupazione

Ad esempio, la tua locazione turistica dispone di sei unità, ma solo tre sono state prenotate a settembre.

Tasso di occupazione = (3 / 6) x 100% = 0,5 ovvero 50%

Pertanto, la tua struttura è stata occupata per circa il 50% a settembre.

Lettura consigliata: Revenue Management per Affitti Turistici: La Guida Completa per Host e Property Manager

Cos'è l'ADR (tariffa media giornaliera)?

L'ADR ti permette di calcolare il ricavo medio per unità/camera occupata in un determinato periodo. In parole semplici, indica quanto guadagni in media per ogni locazione.

Poiché l'ADR influisce direttamente sui tassi di occupazione e sui ricavi, monitorare regolarmente questa metrica ti aiuta a valutare le performance finanziarie della tua locazione turistica.

Principali motivi per calcolare l'ADR della tua struttura:

• Ottimizzare i prezzi di prenotazione
• Confrontarsi con i concorrenti del mercato
• Verificare se i tuoi prezzi sono troppo bassi o troppo alti
• Identificare le tariffe ottimali per i periodi di alta e bassa stagione

Come si calcola l'ADR?

Formula dell'ADR

Ad esempio, una struttura ha affittato 3 unità il 24 settembre generando $2.100.

Ricavo totale = $2.100

Unità totali vendute = 3

ADR = $2.100 / 3 = $700

Pertanto, ogni unità occupata ha generato in media $700 a notte durante quel mese.

Tasso di occupazione vs ADR

Ecco un rapido confronto tra le metriche del tasso di occupazione e dell'ADR per le locazioni turistiche:

Come trovare il giusto equilibrio tra tasso di occupazione e ADR?

Un tasso di occupazione elevato è positivo solo se non stai applicando prezzi troppo bassi. Tuttavia, un'alta occupazione comporta anche una maggiore usura delle tue unità, aumentando le spese e i costi di manutenzione. Un annuncio con un ADR alto ma un basso tasso di occupazione sarà probabilmente redditizio se riesce a coprire le spese.

D'altra parte, una tariffa media giornaliera elevata significa maggiori entrate per ogni notte occupata. Tuttavia, il tasso di occupazione scenderà se l'ADR di una locazione turistica è troppo alto.

Quindi, occupazione e ADR sono inversamente proporzionali. Qual è allora la soluzione?

Il tuo obiettivo principale per migliorare la tua strategia di revenue management consiste nel bilanciare entrambe le metriche. Questa combinazione di tasso di occupazione e ADR si chiama RevPAR (ricavo per camera disponibile).

Ricorda che diversi fattori influenzano le prenotazioni e i guadagni da affitti Airbnb, tra cui la posizione, la domanda stagionale, il tipo di struttura, l'esperienza degli ospiti, i servizi offerti e le tariffe della concorrenza. È quindi essenziale adottare un approccio pratico che tenga conto delle dinamiche di mercato e degli eventi esterni.

Utilizza PriceLabs Portfolio Analytics per monitorare le performance e trovare il punto di equilibrio tra tasso di occupazione e ADR della tua locazione turistica. Questo software per locazioni turistiche permette ai property manager di raggiungere il livello di occupazione desiderato adeguando l'ADR in base alle tendenze iper-locali del mercato, come la stagionalità delle locazioni turistiche, le festività imminenti e le tariffe della concorrenza.

Inoltre, il grafico di confronto tra l'anno precedente e quello in corso fornisce un report dettagliato sui ricavi della tua struttura. Gli strumenti di reporting di PriceLabs consentono ai property manager di ottimizzare le strategie promozionali e tariffarie per le prenotazioni future. Ad esempio, PriceLabs offre sconti dell'ultimo minuto sulle unità non occupate basandosi sui modelli di prenotazione in tempo reale.

Domande frequenti

1. Cosa si ottiene moltiplicando l'ADR per il tasso di occupazione?

Moltiplicando l'ADR per il tasso di occupazione si ottiene il RevPAR (ricavo per camera disponibile). Il RevPAR tiene conto sia del numero di unità vendute che del ricavo medio per unità. È quindi un indicatore di performance più preciso del potenziale di ricavo di una locazione turistica.

2. Cos'è l'occupazione adattata?

L'occupazione adattata esclude i giorni senza ricavi per valutare le performance reali di una casa vacanze. Questa metrica tiene conto dei fattori specifici che influenzano l'inventario disponibile, come i soggiorni dei proprietari, la manutenzione, le ristrutturazioni, ecc.

Tasso di occupazione adattata = (Numero di notti pagate / Numero di notti disponibili) x 100%

3. Qual è il miglior tasso di occupazione per Airbnb?

Idealmente, un annuncio performante su Airbnb ha un tasso di occupazione di almeno l'80%.

In sintesi: equilibrare occupazione e ADR migliora il ROI

Il tasso di occupazione e la tariffa media giornaliera sono i pilastri di qualsiasi attività di locazione turistica di successo. Valutare questi KPI delle locazioni turistiche permette ai property manager di prendere decisioni informate. Una strategia equilibrata, che punta a un'alta occupazione e a una tariffazione ottimale, garantisce un ROI migliore.