Come funziona la tariffazione per gli alloggi Multi-Unità con caratteristiche leggermente diverse?

Per un property manager, gestire configurazioni multi-unità può essere allo stesso tempo gratificante e impegnativo. Gli alloggi in configurazione multi-unità si riferiscono a proprietà con più unità (appartamenti, camere, hotel, ecc.) simili tra loro, ma con piccole variazioni. Queste differenze sottili hanno un impatto significativo sulla tua strategia dei prezzi e, di conseguenza, sui tuoi ricavi. Come si affronta allora la tariffazione in questo scenario?

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Cosa sono gli alloggi Multi-Unità?

Gli alloggi in configurazione multi-unità possono includere appartamenti identici in uno stesso edificio, camere d'albergo della stessa categoria, o persino cottage separati all'interno di un'unica proprietà. Sebbene queste unità possano sembrare uguali, le minime differenze — come il piano o la vista — possono influenzare le preferenze degli ospiti e i tassi di prenotazione.

Per esempio, se gestisci due appartamenti nello stesso edificio, uno potrebbe affacciare sull'oceano e l'altro sulla strada. L'appartamento con vista sull'oceano attirerà naturalmente una domanda maggiore, pur avendo la stessa planimetria e gli stessi servizi. Questo richiede una strategia di revenue management che rifletta queste differenze.

Quali caratteristiche influenzano la tariffazione degli alloggi Multi-Unità?

Ecco le caratteristiche che influenzano più comunemente la tariffazione nelle configurazioni multi-unità:

• Dimensioni dell'unità: le unità più grandi richiedono generalmente prezzi più alti. Ma la dimensione da sola non è sempre determinante; conta soprattutto come gli ospiti percepiscono il valore aggiunto dello spazio extra.
• Vista: le proprietà con viste premium — come un balcone con vista sul mare o sullo skyline della città — possono richiedere un prezzo più alto, poiché gli ospiti considerano spesso la vista un elemento di lusso.
• Servizi: lavatrice in appartamento, interni rinnovati o un balcone privato possono aumentare il valore di un'unità.
• Piano: i piani alti offrono spesso viste migliori o maggiore privacy, il che può giustificare un supplemento nel prezzo.

Per esempio, potresti gestire tre unità in un residence vacanze in un grattacielo. Una si trova al piano terra senza vista, un'altra al terzo piano con vista sul parco, e l'ultima è un attico angolare con vista panoramica sul mare. Tutte le unità hanno le stesse dimensioni e gli stessi servizi, ma l'attico potrebbe richiedere una tariffa del 15-20% più alta grazie alla sua vista e alla posizione esclusiva.

Come applicare il Dynamic Pricing agli alloggi Multi-Unità?

Le diverse unità all'interno dello stesso edificio possono richiedere prezzi diversi in base a piccole differenze. Ma come si fa a tariffarne le unità in modo dinamico e separato senza dedicare troppo tempo agli strumenti di revenue management?

1. Adottare strumenti di revenue management

Uno strumento di Dynamic Pricing come PriceLabs è fondamentale per gestire configurazioni multi-unità. Adegua automaticamente i prezzi in base alla domanda di mercato, all'occupazione e alle caratteristiche specifiche di ciascuna unità. PriceLabs ti consente di differenziare i prezzi applicando compensazioni del prezzo per le unità con caratteristiche premium, come viste migliori o dimensioni maggiori.

Applicare una compensazione del prezzo per gli alloggi Multi-Unità

Ad esempio, puoi impostare l'Appartamento A, con vista sul mare, a un prezzo del 5% superiore rispetto all'Appartamento B, che dà sulla strada. Questo ti permette di ottimizzare la tariffazione per riflettere il valore reale di ciascuna unità agli occhi dei potenziali ospiti. Nel tempo, il software può adeguare ulteriormente le tariffe in base alle performance di ciascun alloggio, assicurandoti di massimizzare i ricavi.

2. Definire il prezzo base

La chiave della tariffazione multi-unità è stabilire una tariffa base solida. Di norma, si imposta un prezzo base per l'unità più standard della propria offerta — probabilmente la più piccola e meno appetibile. Da lì, si adeguano i prezzi delle altre unità in base alle loro caratteristiche specifiche.

Impostare il prezzo base su PriceLabs

Questi adeguamenti possono essere effettuati tramite:

• Incrementi percentuali: applica un aumento per le unità premium, ad es. un supplemento del 5% per unità con viste migliori, dimensioni maggiori o altre caratteristiche desiderabili.
• Adeguamenti a prezzo fisso: applica un aumento forfettario (es. 20€ in più a notte) per unità con servizi specifici, come una vasca idromassaggio privata o un balcone.

Per esempio, se gestisci cinque unità in un lodge sciistico e una dispone di una vasca idromassaggio mentre le altre no, quell'unità potrebbe avere un prezzo sistematicamente più alto di 50€ a notte per riflettere il comfort aggiuntivo.

3. Adeguamenti basati sull'occupazione del portafoglio (POBA)

Un altro vantaggio degli strumenti di Dynamic Pricing come PriceLabs è l'adeguamento basato sull'occupazione del portafoglio (POBA). Questa strategia ti permette di modificare i prezzi in base al tasso di occupazione complessivo di tutte le unità della configurazione.

Per esempio, quando l'occupazione complessiva della tua proprietà multi-unità è bassa, puoi abbassare automaticamente i prezzi per attirare più prenotazioni. Al contrario, all'aumentare dell'occupazione, i prezzi possono salire. Questo ti garantisce di massimizzare i ricavi nei periodi di alta domanda, evitando al contempo le unità vuote nei periodi più tranquilli.

Adeguamenti basati sull'occupazione del portafoglio

4. Monitoraggio delle performance delle unità

Non tutti i servizi attirano lo stesso livello di domanda, ed è importante monitorare le performance di ciascuna unità. I dati storici possono fornire informazioni preziose su quali unità si prenotano costantemente più velocemente e a tariffe più alte, e quali potrebbero richiedere qualche aggiustamento. Puoi vedere le performance di ciascun alloggio nel multicalendario Multi-Unità di PriceLabs.

Multicalendario Multi-Unità in PriceLabs per il monitoraggio delle performance

Per esempio, potresti scoprire che le tue unità con vista sull'oceano si prenotano rapidamente a un prezzo premium, mentre quelle affacciate sulla strada rimangono libere più a lungo. In questo caso, potrebbe essere necessario abbassare i prezzi delle unità meno appetibili o proporre promozioni speciali per incrementarne l'occupazione.

5. Preferenze di prenotazione e trend

È importante anche tenere d'occhio i trend di prenotazione. Durante l'alta stagione, gli ospiti potrebbero essere disposti a pagare di più per un'unità con caratteristiche specifiche, come un balcone privato d'estate o un caminetto d'inverno. Adegua le tue tariffe di conseguenza per cogliere questi trend stagionali.

Per esempio, se gestisci una proprietà fronte mare, le unità con accesso diretto alla spiaggia potrebbero registrare una domanda più elevata in estate, permettendoti di aumentare le tariffe. Nel frattempo, le unità con caratteristiche accoglienti per gli interni — come un caminetto o una vasca idromassaggio — potrebbero essere più richieste nei mesi freddi, offrendo l'opportunità di adeguare i prezzi invernali.

6. Offerte bundle e pacchetti

Valuta di proporre pacchetti per gruppi numerosi, come sconti per la prenotazione di più unità contemporaneamente. I soggiorni prolungati sono un'altra opportunità per offrire sconti su tutte le unità, soprattutto se la tua proprietà si rivolge a famiglie o a gruppi aziendali.

Per esempio, se un ospite prenota due unità adiacenti per una vacanza in famiglia, potresti offrire uno sconto del 10% sulla seconda unità. Questo può contribuire a ridurre i periodi di inattività e al contempo offrire maggiore comodità ai tuoi ospiti.

Conclusione

La tariffazione per configurazioni multi-unità con caratteristiche leggermente diverse richiede un approccio flessibile e dinamico. Puoi ottimizzare l'occupazione e i ricavi comprendendo gli attributi unici di ciascuna unità, impostando tariffe base adeguate e utilizzando strumenti come PriceLabs per adeguare i prezzi in base alla domanda e alle caratteristiche. Ricordati di monitorare le performance e di aggiustare le tariffe per garantire che la tua strategia dei prezzi rimanga competitiva e in linea con le preferenze degli ospiti.

Con queste strategie, gestire alloggi Multi-Unità può diventare un processo fluido che massimizza sia la soddisfazione degli ospiti che la tua redditività.