No mundo dinâmico dos aluguéis de curto prazo (STRs), entender como seu mercado opera pode lhe dar a vantagem necessária para se manter à frente. Isso é especialmente verdadeiro para estadias mais prolongadas, que são cada vez mais populares entre os viajantes. Com as ferramentas certas, você pode descobrir os segredos por trás do sucesso de seus concorrentes e adaptar suas estratégias de acordo. Uma dessas ferramentas poderosas é o PriceLabs Market Dashboard.
Market Dashboards fornecem insights personalizados e automatizados sobre o seu mercado, ajudando você a rastrear dados críticos por meio de gráficos e tabelas fáceis de digerir. Veja como aproveitar os Market Dashboards para descobrir o desempenho de seus concorrentes no mercado de aluguel de mais de 30 dias.
Construa um conjunto de composição forte
Um conjunto de comparação bem organizado (comp set) é a base de qualquer análise prática de mercado. Para começar:
- Personalize seu conjunto de concorrentes: O PriceLabs Market Dashboard permite que você crie conjuntos de concorrentes personalizados para sua listagem. Certifique-se de comparar maçãs com maçãs. Isso significa selecionar propriedades que correspondam ao seu tamanho, comodidades, localização e mercado-alvo. Se você administra um apartamento de 2 quartos em um prédio alto, seu conjunto de concorrentes deve incluir outros apartamentos de 2 quartos em arranha-céus semelhantes. Evite incluir estúdios, unidades de 1 quarto ou casas de 3 quartos, pois atendem a diferentes necessidades dos hóspedes e têm diferentes tendências de preços e ocupação. Para aluguéis de 30+ dias, concentre-se em propriedades que atendem a estadias mais longas.
- Reúna dados suficientes: Inclua pelo menos 30 anúncios em seu conjunto de concorrentes, se possível. Um tamanho de amostra maior ajuda a minimizar o impacto de valores discrepantes – valores excepcionalmente altos ou baixos que podem distorcer sua análise. Por exemplo, se uma propriedade tem preços excepcionalmente altos devido a recursos de luxo não padrão em seu mercado, seu impacto será diluído em um conjunto de concorrentes mais extenso.
Entenda e priorize os principais indicadores de desempenho (KPIs)
Depois de definir sua composição, é hora de mergulhar nos dados. Concentre-se nos KPIs que se alinham com seus objetivos:
- Receita e Ocupação: Receita e ocupação costumam ser as métricas mais reveladoras. Lembre-se Market Dashboards usam dados extraídos para estimar esses números. No entanto, eles fornecem informações direcionais valiosas para orientar sua estratégia de preços.
- Diária Média (ADR): Compare seu ADR com seus concorrentes. Isso mostrará se você está precificando acima ou abaixo do mercado e destacará possíveis áreas para ajustes de preços.
A seção de resumo do mercado no painel de Market Dashboard do PriceLabs ajuda você a dar uma olhada rápida nas tendências médias de receita, RevPAR médio, ADR e ocupação em seu mercado com base nos dados de seus concorrentes,
Analise as tendências do mercado
Antes de focar em concorrentes individuais, é essencial entender as tendências mais amplas do mercado:
- Janelas de reserva: Veja com que antecedência os hóspedes estão reservando suas estadias. Para estadias 30+, os hóspedes tendem a reservar seus aluguéis com antecedência. A análise desses dados pode informar suas próprias estratégias de preços e disponibilidade.
Você pode usar o gráfico de duração da estadia versus janela de reserva para ajudá-lo a analisar por quanto tempo seus concorrentes estão sendo reservados e quanto adiantamento.
- Tendências de tempo de permanência (LOS): Analise o tempo de permanência dos hóspedes em propriedades concorrentes. Seu mercado pode não ser um destino popular de aluguel de médio prazo, ou seus concorrentes podem receber mais reservas com uma restrição de duração mínima de estadia mais relaxada ou mais rígida. Depois de entender as tendências predominantes de duração da estadia em seu mercado, ajuste seus requisitos de duração mínima de estadia de acordo.
Determine questões de mercado versus questões individuais
Você deve entender que o mercado influencia muito o desempenho de suas listagens. Analisar dados de mercado futuros e históricos e dados de listagem é importante para concluir suas estratégias gestão da receita . Você também pode usar os dados para diferenciar entre tendências em todo o mercado e questões específicas da sua propriedade:
- Preços e ocupação futuros: Compare seus dados de reservas futuras com os mercados para ver se há alguma disparidade. Se o mercado está tendendo para cima, mas as reservas estão atrasadas, talvez seja hora de reavaliar seus preços ou estratégias de marketing. Você também pode identificar períodos de alta demanda dos quais talvez não tivesse conhecimento.
- Receita e ocupação YOY: Antes de começar a pensar que sua baixa ocupação ou receita indica um problema em sua estratégia, Veja a comparação ano a ano do mercado. Essa comparação pode revelar se as condições de mercado mais amplas afetam seu desempenho ou se você precisa fazer preços ou outros ajustes.
O gráfico de tendências de ocupação futura no PriceLabs Market mostra tendências de ocupação, reservas e cancelamento por até um ano. Ele também permite que você visualize dados históricos para comparar sua listagem ano a ano.
Analise a duração da estadia e as comodidades
Entender como seus concorrentes maximizam sua receita com comodidades e diferentes restrições de estadia pode revelar oportunidades ocultas para você:
- Duração mínima da estadia (MLOS): Ajustar suas restrições de estadia mínima pode aumentar as reservas? Os concorrentes podem estar capturando mais receita com requisitos de estadia flexíveis. Seu mercado também pode mudar de um destino semanal para um destino de fim de semana, o que garante que você ajuste suas restrições de estadia mínima de acordo.
- Amenidades: Certifique-se de que suas comodidades correspondam ou excedam as oferecidas pelos concorrentes. Comodidades ausentes ou sub-representadas em seus anúncios podem ser o motivo pelo qual os hóspedes escolhem outras propriedades.
Ajuste sua estratégia
Com todos esses dados ao seu alcance, você está pronto para tomar decisões informadas:
- Ajuste a taxa de limpeza e as políticas de cancelamento: Analise quais políticas de cancelamento e taxas de limpeza são populares no mercado e veja como posicionar seu imóvel de forma competitiva. Market Dashboards do PriceLabs ajudam você a ver a taxa de limpeza comum ou as políticas de cancelamento e quantas reservas seus concorrentes receberam com determinadas taxas e políticas.
- Torne sua listagem atraente: Certifique-se de que as descrições de sua propriedade destaquem as comodidades e os recursos que a maioria dos hóspedes deseja. É muito importante clicar em ótimas fotos de sua propriedade, pois a primeira impressão é a que mais conta. Isso pode ajudar a melhorar seu apelo em relação aos concorrentes. Você pode usar o Gerador de Descrições do Airbnb para escrever títulos e descrições atraentes para seus anúncios.
Conclusão
Market Dashboards da PriceLabs oferecem uma riqueza de dados que, quando usados corretamente, podem fornecer uma vantagem competitiva significativa. Ao criar um conjunto de concorrentes robusto, concentrando-se nos KPIs certos e entendendo o mercado e as tendências individuais, você pode descobrir as estratégias de seus concorrentes para dominar o mercado de aluguel de 30+ dias. Com esses insights, você pode refinar sua abordagem, otimizar suas listagens e, por fim, aumentar suas reservas e receita.
Principais conclusões:
- Personalize seu conjunto de concorrentes: garanta comparações precisas selecionando propriedades que correspondam ao seu tamanho, comodidades, localização e mercado-alvo. Essa abordagem personalizada fornece informações relevantes sobre preços competitivos e tendências de ocupação.
- Reúna dados suficientes: inclua pelo menos 30 listagens em seu conjunto de concorrentes para minimizar o impacto de valores discrepantes. Um conjunto de dados robusto permite uma análise mais precisa das tendências do mercado e do desempenho da concorrência no mercado de aluguel de 30+ dias.
- Concentre-se nos principais indicadores de desempenho (KPIs): priorize métricas como receita, ocupação e diária média (ADR) para avaliar o posicionamento competitivo. Esses KPIs oferecem informações valiosas sobre estratégias de preços e mudanças na demanda do mercado.
- Analise tendências de mercado abrangentes: Para entender a dinâmica mais ampla do mercado, olhe além dos concorrentes individuais. Analise as janelas de reserva, as tendências de duração da estadia e as comparações ano a ano para adaptar sua estratégia de forma eficaz.
- Otimize sua estratégia: use insights baseados em dados para ajustar preços, requisitos mínimos de estadia e comodidades. Aprimore seus anúncios de propriedades com base em benchmarks competitivos para atrair mais hóspedes e maximizar a receita.