Gesetze zur Kurzzeitvermietung in den USA: Ein vollständiger Leitfaden

Der Aufstieg von Ferienvermietungsplattformen wie Airbnb und VRBO hat neue Möglichkeiten für Eigentümer und Immobilienverwalter von Kurzzeitvermietungen geschaffen. Diese Chancen bringen jedoch neue Herausforderungen mit sich, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung sich ständig ändernder Vorschriften. Die Gesetze zur Kurzzeitvermietung unterscheiden sich stark von Staat zu Staat – sie variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat, von Stadt zu Stadt und sogar von Viertel zu Viertel.

Immobilienverwalter müssen diese Vorschriften im Blick behalten, um rechtliche Komplikationen und Strafen zu vermeiden. In diesem Artikel erläutern wir alles, was Sie als Unternehmensinhaber wissen müssen – einschließlich der Notwendigkeit von Regulierungen und der optimalen Vorgehensweise.

Was ist eine Kurzzeitvermietung?

Eine Kurzzeitvermietung bezeichnet in der Regel eine Wohneinheit oder ein Nebengebäude, das der Eigentümer für einen kurzen Zeitraum vermietet. Die typische Dauer beträgt weniger als 30 Tage, kann jedoch je nach Standort und Rechtsprechung variieren.

Je nach Standort und beteiligter Organisation können Kurzzeitvermietungen als Übergangsvermietungen, Ferienvermietungen oder Kurzzeitmieten bezeichnet werden.

Warum ist die Regulierung von Kurzzeitvermietungen notwendig?

Vorschriften sind in jeder Branche wichtig, und der Bereich der Ferienvermietungen bildet keine Ausnahme. Regelungen für Kurzzeitvermietungen sind entscheidend, um die Interessen sowohl der Immobilienverwalter als auch der Gäste zu schützen. Sie stellen außerdem sicher, dass der unregelmäßige Zustrom kurzfristiger Mieter keine negativen Auswirkungen auf die lokale Gemeinschaft hat.

Die Einhaltung der geltenden Vorschriften hilft Ihnen, Ihren Gästen ein sichereres und angenehmeres Erlebnis zu bieten. Sie minimiert zudem potenzielle Konflikte mit Nachbarn und Gemeinschaftsverbänden und hilft Ihnen, Bußgelder zu vermeiden.

Darüber hinaus zielen viele Vorschriften darauf ab, einen gesunden Wettbewerb zwischen den Marktteilnehmern zu fördern und für alle Beteiligten faire Bedingungen zu schaffen. Das bedeutet: Wer informiert und engagiert bleibt, kann die Zukunft des Kurzzeitvermietungsmarktes aktiv mitgestalten und gleichzeitig ein erfolgreiches, nachhaltiges Unternehmen aufbauen.

Variieren die Gesetze zur Kurzzeitvermietung je nach Bundesstaat zwischen den Rechtsprechungen?

Es gibt keinen einheitlichen Ansatz für Vorschriften – die Kenntnis der lokalen und bundesstaatlichen Regelungen ist für den Erfolg Ihres Unternehmens unerlässlich. Nicht nur die Regeln selbst variieren: Sogar die Definition einer Kurzzeitvermietung unterscheidet sich je nach Wohnort.

Je nach Rechtsprechung können diese Immobilien als ganze Wohnhäuser, Nebengebäude oder Einzelzimmer eingestuft werden, wobei für jede Kategorie unterschiedliche Regeln und Vorschriften gelten. Eigentümergenutzte Wohnungen beispielsweise sind solche, in denen der Eigentümer die Immobilie mehr als 51 % der Zeit als Hauptwohnsitz nutzt. Andernfalls wird das Objekt als nicht eigentümergenutztes Wohnobjekt eingestuft.

Einige Rechtsprechungen unterscheiden zwischen Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern, andere zwischen Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten im Vergleich zu Gewerbe- oder Mischnutzungszonen. Darüber hinaus schränken mehrere Bundesstaaten die Anzahl der innerhalb eines Rechtsprechungsgebiets zulässigen Kurzzeitvermietungen ein.

Angesichts dieser zahlreichen Unterschiede ist es entscheidend, die Websites Ihres Bundesstaats und Ihrer Kommunalverwaltung zu prüfen, um spezifische Informationen darüber zu erhalten, wie Kurzzeitvermietungen in Ihrer Region definiert sind.

Welche Gesetze zur Kurzzeitvermietung gelten in den einzelnen US-Bundesstaaten?

Neben der Einordnung einer Kurzzeitvermietung nach Struktur und Aufenthaltsdauer müssen Betreiber von Ferienvermietungen auch zusätzliche regulatorische Einschränkungen berücksichtigen. Diese variieren höchstwahrscheinlich je nach Region, umfassen aber häufig folgende rechtliche Anforderungen:

Art der Unterkunft

In einigen Städten sind Kurzzeitvermietungen grundsätzlich nicht erlaubt. In anderen Städten hingegen kann es Einschränkungen geben, welche Zonen oder Standorte für Ferienvermietungen genutzt werden dürfen und welche nicht.

In Los Angeles dürfen Gastgeber, die ihre Unterkunft auf Airbnb anbieten, diese nur vermieten, wenn es sich um ihren Hauptwohnsitz handelt. Außerdem sind Eigentümer – sofern sie keine zusätzlichen Steuern zahlen und keine Sondergenehmigung der Stadt einholen – auf maximal 120 Vermiettage pro Jahr beschränkt.

Anzahl der Ferienvermietungen

Eine der häufigsten gesetzlichen Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen ist eine Obergrenze für die Anzahl der Ferienvermietungen in einem bestimmten Gebiet. Dies gilt insbesondere in Großstädten und beliebten Touristenorten, wo Bedenken hinsichtlich Überbevölkerung oder eines Mangels an dauerhaftem Wohnraum bestehen können.

In Honolulu, Hawaii, begrenzt beispielsweise eine neue Regelung die Anzahl der genehmigten Vermietungen auf 1.715. Einige Städte verbieten Kurzzeitvermietungen vollständig. Zudem kann es standortspezifische Einschränkungen geben, etwa dass Gastgeber in Los Angeles nur ihren Hauptwohnsitz als Kurzzeitvermietung anbieten dürfen.

Obergrenze für die Anzahl der Buchungen pro Jahr

Eine verbreitete Regelung besagt, dass Immobilienverwalter nur eine bestimmte Anzahl von Buchungen pro Jahr annehmen dürfen – beispielsweise maximal 36 Reservierungen. Gäste dürfen so lange bleiben, wie sie möchten, jedoch ist die Anzahl der Buchungen begrenzt.

Ein weiterer Aspekt ist der sogenannte "Bestandsschutz" (Grandfathering). Das bedeutet, dass nur neue Ferienvermietungen diese Regeln einhalten müssen. Bestehende Objekte sind nicht verpflichtet, ihren Betrieb zu ändern - sie können weiterhin nach den alten Regeln arbeiten oder möglicherweise gar keinen Regeln unterliegen.

Gesetze für Mehrfamilienhäuser

In Städten wieNew York, wo der Airbnb-Effekt die Mietkosten für lokale Bewohner nachweislich erhöht haben soll, untersagen Gesetze wie dasMultiple Dwelling Law Kurzzeitvermietungen von weniger als 30 Tagen in Gebäuden, in denen mehr als drei Familien (unabhängig voneinander) leben, sofern der Dauerbewohner anwesend ist. Ein Verstoß gegen diese Regelung kann zu einer Geldstrafe von bis zu 2.500 $ pro Tag führen.

Lizenzen und Genehmigungen

Vor der Vermietung von Unterkünften verlangen viele Städte den Erwerb einer Lizenz oder Genehmigung. Um ein Wohngebäude zu registrieren, muss der Gastgeber verschiedene Mietgebühren, lokale Belegungssteuern, Grundsteuern und in vielen Fällen Versicherungsanforderungen erfüllen. Zu den obligatorischen Lizenzen gehören:

• Allgemeine Gewerbegenehmigung: Alle Unternehmen, einschließlich Kurzzeitvermietungen, benötigen eine allgemeine Gewerbegenehmigung, um in der jeweiligen Stadt oder dem jeweiligen Landkreis tätig zu sein. Stellen Sie daher sicher, dass Sie Ihr Unternehmen bei Ihrer Kommunalverwaltung registrieren.
• Genehmigung für Kurzzeitvermietungen: In der Regel stellt Ihr Antrag sicher, dass Ihre Ferienunterkunft die gesundheitlichen und Sicherheitsvorschriften erfüllt, den Bebauungsvorschriften entspricht und dass benachbarte Immobilien benachrichtigt wurden.

Darüber hinaus hat jede Stadt ihre eigenen Regeln und Vorschriften zu wichtigen Lizenzen und Genehmigungen. In New York City beispielsweise verpflichten die Behörden Gastgeber dazu, eine Belegungssteuer auf jede Buchung zu erheben und abzuführen, um die Stadt für die Nutzung ihrer Ressourcen durch Kurzzeitmieter zu entschädigen.

Wenn Sie dagegen eine Unterkunft in Denver für Kurzzeitaufenthalte vermieten möchten, müssen Sie eine Beherbergungslizenz beantragen, die sich von einer Kurzzeitvermietungslizenz unterscheidet.

Tipps zur Einhaltung der Vorschriften für Kurzzeitvermietungen

Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben Ihres Bundesstaats für Kurzzeitvermietungen ist entscheidend für ein erfolgreiches Vermietungserlebnis. Hier sind einige hilfreiche Hinweise:

• Informieren Sie sich vor dem Inserieren einer Unterkunft gründlich über die gesetzlichen Regelungen Ihres Bundesstaats und die Vorschriften der Kommunalverwaltung.
• Beachten Sie Belegungsbeschränkungen, Parkvorschriften, Lärmschutzregelungen, Vorschriften zur Flächennutzung und Bebauung sowie weitere Einschränkungen.
• Bezahlen Sie alle Registrierungsgebühren sowie Pflichten im Zusammenhang mit Genehmigungen, Inspektionen und Steuern.
• Bleiben Sie über neue Richtlinien für Kurzzeitvermietungen, Gesetzesentwürfe, Gesetze und Vorschläge auf Bundesstaatsebene informiert.
• Prüfen Sie die Vorschriften und Satzungen Ihrer Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft.
• Pflegen Sie einen offenen Austausch mit Ihren Nachbarn und klären Sie etwaige Anliegen.
• Prüfen und pflegen Sie Ihre Mietunterkunft regelmäßig, um sicherzustellen, dass sie alle Sicherheits- und Betriebsstandards sowie Wohnvorschriften erfüllt.

Wichtigste Erkenntnisse:

1. Kurzzeitvermietungen, die durch Plattformen wie Airbnb und VRBO ermöglicht werden, bieten lukrative Möglichkeiten, sind jedoch auch mit regulatorischen Herausforderungen verbunden.
2. Die Vorschriften variieren stark zwischen den Rechtsprechungen und können Einschränkungen hinsichtlich Unterkunftsarten, Anzahl der Vermietungen und Lizenzanforderungen umfassen.
3. Die Einhaltung der Vorschriften ist unerlässlich, um die Sicherheit der Gäste zu gewährleisten, rechtliche Komplikationen zu vermeiden und positive Beziehungen zu Nachbarn und der Gemeinschaft aufrechtzuerhalten.
4. Immobilienverwalter sollten die lokalen und bundesstaatlichen Gesetze eingehend recherchieren und sich darüber auf dem Laufenden halten, die erforderlichen Lizenzen und Genehmigungen einholen und eine offene Kommunikation mit Nachbarn pflegen.
5. Die Kenntnis aktueller regulatorischer Entwicklungen ist entscheidend, da Gesetzgeber weiterhin neue Gesetze debattieren und erlassen – was eine regelmäßige Überprüfung der Websites der Kommunalverwaltungen unverzichtbar macht.