Kurzzeitvermietungs-Vorschriften – Ein vollständiger Leitfaden (2024)

Der traditionelle Markt für Kurzzeitvermietungen verzeichnete auch während der Pandemie einen Boom bei Nachfrage und Angebot. Der städtische Markt hingegen kam zum Erliegen. Diese Jahre haben das Interesse der Reisenden, Erinnerungen auf der ganzen Welt zu schaffen, weiter angeheizt. Als der Lockdown endete, stand der Nachholbedarf im Tourismus ganz oben auf der Agenda. Die Menschen wollten aus ihren vier Wänden heraus und frische Luft schnappen!

Das erste Anzeichen für die Erholung der städtischen Kurzzeitvermietungsbranche war die gestiegene Reiserate im April 2022, die um über 3 % zum ersten Mal seit der Pandemie gestiegen ist. In traditionellen Ferienvermietungsmärkten schnellte die Nachfrage hingegen bereits im Sommer 2020 in die Höhe. Bemerkenswert ist auch, dass Kurzzeitvermietungen in der Post-Pandemie-Welt eine nachhaltige Erholung (und Wachstum) verzeichneten, während die Hotelnachfrage im Vergleich zum Vor-Pandemie-Niveau um 16 % zurückging. Der globale Markt für Ferienvermietungen soll bis 2028 auf 107,14 Milliarden USD bis 2028 gegenüber 82,63 Milliarden USD im Jahr 2022 wachsen.

Mit dem Wachstum der Kurzzeitvermietungsbranche werden auch die Vorteile und Probleme der Vermietung immer deutlicher. Dem Markt wird vorgeworfen, das lokale Leben durch laute Partys negativ zu beeinflussen und die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Die gestiegenen Immobilienpreise, Zoningbeschränkungen und die steigende Inflation haben es Einheimischen nicht erleichtert, ein Haus zu kaufen.

Neben dem Kampf um den Immobilienkauf müssen sich Einheimische auch Sorgen machen, dass Touristen ihr tägliches Leben stören. Diese veranstalten willkürlich lärmende Partys und hinterlassen mitunter Schäden in den Ortschaften. Gastgebern von Kurzzeitvermietungen wurde außerdem vorgeworfen, Steuern nicht ordnungsgemäß zu zahlen. Dies hat lokalen Behörden ermöglicht, Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen zu rechtfertigen.

Vorschriften sind komplex. Sie werden auf kommunaler Ebene, auf Stadtteilebene, auf regionaler Ebene, auf Landesebene und sogar auf EU-Ebene angewendet. Es ist schwierig, all diese Aspekte in einem einzigen Artikel abzudecken. Dennoch möchten wir heute einen Überblick geben. Lesen Sie weiter, um ein fundiertes Verständnis der Kurzzeitvermietungs-Vorschriften zu erhalten.

Bonus: Kurzzeitvermietungs-Analysen & Marktdaten: Der vollständige Einsteigerleitfaden

Was gilt rechtlich allgemein als Kurzzeitvermietung?

Bevor wir auf die Vorschriften eingehen, müssen wir verstehen, wie Gemeinden Kurzzeitvermietungen definiert haben. Obwohl es verschiedene Definitionen gibt, lassen sich Kurzzeitvermietungen als die Vermietung einer Wohneinheit oder eines Nebengebäudes für einen kurzen Zeitraum definieren. Dies umfasst in der Regel Aufenthalte von weniger als einem Monat (30 Tagen), die maximale Dauer kann jedoch je nach Bundesland und Zuständigkeitsbereich variieren.

Kurzzeitvermietungen sind auch als Transitvermietungen, Ferienvermietungen und/oder Ferienunterkünfte bekannt. Die Definition einer Kurzzeitvermietung (wie in diesem Artikel verwendet) hängt vom Standort, der Behörde und/oder der Organisation ab, mit der Ihre Unterkunft verbunden ist.

Die meisten Gemeinden unterteilen Kurzzeitvermietungen in drei Hauptkategorien:

1. Primäre bewirtete Kurzzeitvermietungen – Bei diesen Kurzzeitvermietungen muss es sich um den Hauptwohnsitz des Gastgebers handeln, d. h. der Gastgeber muss gemeinsam mit dem Gast in der Unterkunft wohnen.
2. Primäre unbewirtete Kurzzeitvermietungen – Diese Vermietungen müssen als Hauptwohnsitz des Gastgebers registriert sein. Der Gastgeber ist jedoch nicht verpflichtet, gemeinsam mit dem Gast in der Unterkunft zu wohnen.
3. Nicht-primäre Kurzzeitvermietungen – Diese Art von Vermietungen ist am häufigsten. Die Unterkunft muss nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sein. Der Gastgeber ist frei, seine Zweitwohnungen und andere Immobilien zu gewerblichen Zwecken zu vermieten.

Das Verhältnis zwischen Kurzzeitvermietungen und Einheimischen

Wir müssen den intrinsischen Wert einer Kurzzeitvermietung für ein Viertel verstehen.

1. Kurzzeitvermietungen bieten authentische lokale Erlebnisse für Touristen an Orten, die normalerweise nicht auf sie ausgerichtet sind. Sie können so in die lokale Kultur eintauchen.
2. Kurzzeitvermietungen bieten zusätzliches Einkommen für Menschen, die in solchen 'urbanen Tourismus'-Destinationen leben.
3. Kurzzeitvermietungen sind eine ökologische Alternative zu Hotels. Diese Unterkünfte verbrauchen weniger Energie und Ressourcen und erzeugen weniger Abfall.
4. Kurzzeitvermietungen fördern die Suburbanisierung von Vierteln durch die Unterstützung lokaler Unternehmen und der lokalen Wirtschaft.

Das folgende Bild symbolisiert die symbiotische Beziehung zwischen Gastgebern, Gästen und der daraus resultierenden Wirtschaft. Gastgeber und Gäste stehen stets in Konflikt mit den Nachbarn, tragen aber zur lokalen Wirtschaft bei.

Forscher auf dem Wohnimmobilienmarkt haben die Theorie aufgestellt, dass Touristen die einheimische Bevölkerung verdrängen können, da gewinnorientierte Immobilieneigentümer ihren Wohnungsbestand in Kurzzeitvermietungen umwandeln können. Eine Studie ergab, dass ein Anstieg der Kurzzeitvermietungen um 1 % zu einem Anstieg der Mieten um 0,018 % und einem Anstieg der Immobilienpreise um 0,026 % im betreffenden Viertel führte.

Die allgemeine Suburbanisierung von Immobilien hat das Wachstum kleinerer, ländlicher Märkte vorangetrieben. Strengere Covid-Beschränkungen in größeren Städten und weit verbreitete Remote-Arbeitsmodelle haben viele Touristen dazu veranlasst, sich ländlichen Gebieten zuzuwenden, wo Gastgeber im Jahr 2021 mehr als 3,5 Milliarden USD mehr verdienten als im Jahr 2020. Investoren folgten diesem Trend und begannen, Immobilien in ländlichen Gebieten zu kaufen.

Der offensichtliche Mangel an erschwinglichem Wohnraum weltweit hat öffentliche Maßnahmen gefordert. Regierungen versuchen, das 'Recht auf Wohnraum' der Menschen in Bereichen sicherzustellen, in denen die Kurzzeitvermietungsbranche boomt. Gemeinden haben die Anforderung einer Lizenz für jährliche Gebühren eingeführt, betriebliche Tage für Kurzzeitvermietungen begrenzt, Spezifikationen für Unterkünfte festgelegt, die STRs beherbergen dürfen, Sondersteuern erhoben und manchmal vollständige Verbote ausgesprochen. All das soll Gleichheit auf dem Immobilienmarkt gewährleisten.

Vorschriften für Kurzzeitvermietungen

Forscher haben verschiedene amerikanische und europäische Städte untersucht, um die Muster bei den für Kurzzeitvermietungen geltenden Vorschriften zu verstehen. Sie haben diese in 3 breite Kategorien eingeteilt:

1. Vollständiges Verbot
2. Laissez-faire
3. Beschränkungen für spezifische Channel Manager

Laissez-faire wird kaum als eine Form der Regulierung angesehen, da es keine konkreten Maßnahmen zur Regulierung oder Eindämmung der negativen Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen schafft. Ein Verbot impliziert das vollständige Verbot von Kurzzeitvermietungen. Es ist wichtig zu beachten, dass die meisten dieser Vorschriften oder Verbote mit der anderen Kategorie – den Beschränkungen – verflochten sind.

Es gibt drei Arten von Beschränkungen:

1. Quantitative Beschränkungen – Begrenzung der Anzahl der STR-Unterkünfte, der zulässigen Besucher und der Anzahl, wie oft eine Ferienunterkunft pro Jahr vermietet werden kann.
2. Standortbezogene Beschränkungen – Beschränkung von Kurzzeitvermietungen auf bestimmte Standorte gemäß der Wohnimmobilien-Zonung.
3. Qualitative Beschränkungen – Beschränkung von Kurzzeitvermietungen auf bestimmte Unterkünfte (zum Beispiel eine Wohnung im Vergleich zu einer Hütte).

Während Städte normalerweise keine einzige Strategie anwenden, setzen sie in der Regel eine Mischung aus Strategien ein. Um die Kurzzeitvermietungsbeschränkungen in Ihrer Region zu verstehen, können Sie die Seiten von Airbnb zum verantwortungsvollen Vermieten einsehen. Sie müssen jedoch die offiziellen Stadtseiten konsultieren oder Ihre lokalen Behörden kontaktieren, um genauere Informationen zu erhalten.

Weltweite Beschränkungen, Vorschriften und Genehmigungen für Kurzzeitvermietungen

Es gibt einige Beschränkungen und Vorschriften, die Gastgebern helfen könnten. Bei richtiger Anwendung können sie die Vermietung für Gastgeber sicherer gestalten.

Nashville hat eine 24-Stunden-Hotline eingerichtet, um sicherzustellen, dass Gastgeber und Gäste zur Rechenschaft gezogen werden. Ziel ist es, illegale Partys und Störungen der Nachbarn zu verhindern. Die Stadt hat auch Lärmpegelbeschränkungen eingeführt. Chicago hat Eintages-Aufenthalte verboten, um Partys zu verhindern.

Obwohl lokale Regierungen auf die wirtschaftlichen Vorteile von Kurzzeitvermietungen verzichten würden, haben einige es für richtig befunden, Kurzzeitvermietungen vollständig zu verbieten.

In Singapur sind alle Aufenthalte auf Privatgrundstücken von weniger als drei aufeinanderfolgenden Monaten illegal. Ohne Baugenehmigung sind Londoner beschränkt, ihre Unterkunft kurzfristig für maximal 90 Nächte im Kalenderjahr zu vermieten. Airbnb blockiert automatisch die Kalender von Unterkünften in London nach der 90-Tage-Marke.

San Francisco begrenzt Kurzzeitvermietungen ebenfalls auf 90 Tage, wenn der Gastgeber nicht in der Unterkunft wohnt. Barcelona hat eine strengere Beschränkung mit einem Maximum von 31 Tagen, während der Gastgeber rund um die Uhr anwesend sein muss. Nur primär bewirtete Kurzzeitvermietungen in LA sind für 120 Tage pro Jahr erlaubt. Paris hat eine ähnliche Beschränkung.

Mallorca in Spanien verbietet Kurzzeitvermietungen nur in Mehrfamilienhäusern. Charleston, SC, und Santa Monica, CA, haben alle Vermietungen unter 30 Tagen für illegal erklärt. Gastgeber können einzelne Zimmer kurzfristig vermieten, wenn sie jederzeit in der Unterkunft anwesend sind. New York City und Toronto haben das Inserieren einer ganzen Wohnung für weniger als 30 Tage für illegal erklärt. Gastgebern droht eine Geldstrafe von bis zu 7.500 USD, wenn sie gegen das Gesetz verstoßen.

Jede Regierung hat eine andere Politik hinsichtlich der Kurzzeitvermietungsbeschränkungen in ihrer Gemeinde. Von Lärm- bis hin zu Abfallvorschriften haben sich nur wenige Regierungen entschieden, bei der Branche, die Gastgebern und Gästen auf gegenseitigem Vertrauen hilft, nachsichtig zu sein.

Ein weiterer wesentlicher Aspekt der Kurzzeitvermietungs-Vorschriften ist das Genehmigungssystem. Fast alle Gemeinden verlangen, dass Gastgeber bei den lokalen Behörden registriert sind. Einige bieten eine kostenlose Authentifizierung an, während andere eine Gebühr erheben. In Los Angeles beispielsweise kostet die Genehmigung je nach Anzahl der Zimmer in der Unterkunft zwischen 89 und 1.000 USD.

Europa, Nordamerika, Südamerika, EMEA- und APAC-Länder haben ihre eigenen Kurzzeitvermietungsbeschränkungen. Länder in Europa müssen sowohl ihre eigenen Vorschriften als auch die Vorschriften der Europäischen Union einhalten. Jeder der 50 US-Bundesstaaten hat seine eigene Form von Beschränkungen. Es ist wichtig, die Kurzzeitvermietungsbeschränkungen und -vorschriften in Ihrer Gemeinde zu verstehen, bevor Sie in eine Airbnb-Unterkunft investieren.

Kurzzeitvermietungsbeschränkungen bei Online-Reisebüros

Airbnb hat lange keine Kurzzeitvermietungsbeschränkungen oder Kurzzeitvermietungs-Vorschriften für seine Gastgeber durchgesetzt. Sie haben schließlich Partys verboten von ihrer Plattform. Es ist jetzt illegal, über Airbnb Aufenthalte für Partys zu buchen. Vrbo hat sich ebenfalls dieser Bewegung angeschlossen. Wenn Sie unter 25 Jahre alt sind, können Sie keine Unterkünfte ohne eine Liste positiver Bewertungen buchen. Booking.com hat ebenfalls Beschränkungen durchgesetzt, wie die Anzeige der Lizenznummer der Unterkunft, wenn es das Gesetz vorschreibt.

Die Plattform macht kleine, aber stetige Schritte in Richtung der Regulierung der erhaltenen Buchungen. Das Online-Reisebüro hat auch zugestimmt, Regierungsdaten bereitzustellen, um geeignete Kurzzeitvermietungsbeschränkungen zu formulieren. Die Europäische Union und die European Cities Alliance drängen auf mehr Datentransparenz von Online-Reisebüros.

Präferenz für Langzeit- und mittelfristige Vermietungen

Wenn man die verschiedenen Vorschriften analysiert, stellt man fest, dass Behörden sich in ihrer Gemeinde Langzeit- und mittelfristigen Vermietungen zuwenden. Schließlich werden Vorschriften angewendet, um die globale Wohnungskrise zu lösen (wie Behörden angeben).

Wie hilft das?

1. Viele Menschen wurden aufgrund der schieren Unerschwinglichkeit aus ihren Wohnunterkünften verdrängt. Die Bereitstellung von mehr erschwinglichem Wohnraum für sie durch Langzeit- oder mittelfristige Vermietungen hilft dabei, ein Dach über den Kopf zu behalten.
2. Dies verringert auch die Last des Hauskaufs für die ohnehin bereits überlasteten Millennials. Es wird immer schwieriger, in der aktuellen Marktlage ein Haus zu besitzen. Der Wohnimmobilienmarkt hat die Preise stetig erhöht, während das mittlere Arbeitnehmereinkommen seit mindestens einem Jahrzehnt nicht gestiegen ist.
3. Beim Abschluss einer Langzeit- oder mittelfristigen Vermietung wird der Gast gebeten, einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Dieser Mietvertrag ist bei Kurzzeitvermietungen weder notwendig noch das Minimum. Dies erleichtert es illegalen Aktivitäten, unbemerkt zu bleiben. Ein Mietvertrag würde dem Gastgeber helfen, das Ethos des Viertels zu wahren und sich vor Haftungsrisiken zu schützen.

Vermieten trotz Vorschriften für Kurzzeitvermietungen

Das Gebiet, in dem Sie Ihre Unterkunft vermieten, kann eine Kombination aus Kurzzeitvermietungs-Vorschriften und Kurzzeitvermietungsbeschränkungen aufweisen, die Gastgeber einhalten müssen. Es kann strenge oder nachsichtige Regeln geben. Denken Sie daran: Je geringer Ihre negativen Auswirkungen auf Ihr Viertel, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie betroffen sind. Es gibt verschiedene Airbnb-Vermietungstipps und -tricks, die Sie befolgen können, um trotz Kurzzeitvermietungsbeschränkungen eine gute Vermietungserfahrung zu bieten.

Vermietungstipps trotz Kurzzeitvermietungsbeschränkungen

1. Recherchieren Sie lokale Gesetze und Vorschriften. Sie müssen die lokalen Kurzzeitvermietungs-Vorschriften kennen, um sich vor Haftungsrisiken zu schützen. Recherchieren Sie online und sprechen Sie mit lokalen Behörden, um die genauen Details des Gesetzes zu verstehen.
2. Kommunizieren Sie sowohl mit Ihren Gästen als auch mit den Nachbarn. Machen Sie Ihren Gästen die verschiedenen Kurzzeitvermietungs-Vorschriften klar, die in Ihrer Gemeinde gelten könnten. Sie müssen davon Kenntnis haben, damit diese ordnungsgemäß eingehalten werden können. Sorgen Sie gleichzeitig dafür, dass die Menschen in Ihrem Viertel die Art der Unterkunft kennen, die Sie betreiben. Sie sollten über die Vermietung informiert sein, damit sie Ihnen helfen können, die Regeln des Viertels einzuhalten.
3. Überprüfen Sie Ihre Gäste. Wenn Sie sich in einer Gemeinde befinden, in der Ferienunterkünfte verschiedenen Kurzzeitvermietungsbeschränkungen unterliegen, sollten Sie Ihre Gäste sorgfältig überprüfen. Sie sollten in der Lage sein, einen Hausbesetzer zu identifizieren, eine Person, die Ihre Unterkunft für illegale Aktivitäten bucht usw. Überprüfen Sie deren Identität gründlich und fordern Sie Sicherheits- und Identitätsnachweise an.
4. Vermarkten Sie Ihre Unterkunft angemessen. Wenn Sie auf sozialen Medien oder in der digitalen Welt über Ihre Unterkunft sprechen, denken Sie daran, die Grenzen der Beschränkungen Ihrer Gemeinde zu erwähnen. Wenn Sie durch Ferienvermietungs-Marketing mehr versprechen, als Sie einhalten können, könnten Sie schlechte Bewertungen erhalten, was die Performance Ihrer Unterkunft negativ beeinflusst.
5. Bieten Sie Ihren Gästen ein hervorragendes Erlebnis. Bei all diesen zahlreichen Beschränkungen ist es leicht, zu vergessen, Ihren Gästen ein außergewöhnliches Erlebnis zu bieten. Folgen Sie den verschiedenen Vermietungstipps, die Sie im Internet finden, oder treten Sie mit anderen Gastgebern in verschiedenen Foren in sozialen Medien oder persönlich bei verschiedenen Ferienvermietungsveranstaltungen in Kontakt.

Bevor Sie in eine Airbnb-Unterkunft investieren, müssen Gastgeber alles analysieren! Verschiedene Beschränkungen umhüllen Kurzzeitvermietungen, von COVID bis hin zu Immobilienbeschränkungen. Jeder Gastgeber muss sich die Zeit nehmen, das Gesetz durchzulesen oder jemanden zu konsultieren, der das Immobilienrecht versteht.

Sobald Sie die Beschränkungen und Vorschriften für die Unterkünfte, in die Sie investieren möchten, gründlich recherchiert haben, können Sie die Market Dashboard von PriceLabs nutzen, um die Arten von Unterkünften zu ermitteln, die für Sie rentabel wären. Sie können das Dashboard nutzen, um zu beurteilen, welche Objekte eine gute Investition sind. Market Dashboards sind vollständig automatisierte, personalisierte Dashboards, mit denen Sie Ferienvermietungsdaten weltweit verfolgen können. Sie können damit auch die Markttrends für Kurzzeitmieten und mittelfristige Vermietungen analysieren.

Es ist wichtig, Ihre Konkurrenten zu analysieren und zu recherchieren, denn nur dann können Sie verstehen, was Ihren potenziellen Gästen geboten wird. Wenn Sie wissen, womit Sie konkurrieren müssen, können Sie auch strategische Entscheidungen darüber treffen, was Sie anbieten können. Das reicht von der Preisgestaltung bis hin zu den Marketingkampagnen, die Sie möglicherweise durchführen möchten.