Che cos’è il RevPAR? How to Calculate it? RevPAR or ADR: Which one?

L’era dei dati e dell’analisi ha rivoluzionato il settore dei viaggi. Per sfruttare appieno il valore dei dati per calcolare il RevPAR, è necessario comprendere gli aspetti critici dei punti dati che si desidera monitorare. Legiuste metriche per le case vacanze ti permetteranno di comprendere la tua attività e di elaborare una strategia di prezzo migliore e più efficace. Una visione del numero di camere prenotate è importante per analizzare le entrate generate da queste prenotazioni.

Che cos’è il RevPAR?

Consideriamo questo: per un determinato periodo, hai raggiunto una tariffa media giornaliera (ADR) molto alta, che è l’affitto medio prenotato giornalmente. Poi ti rendi conto di avere un basso tasso di occupazione per lo stesso periodo. Hai un ADR considerevolmente più basso ma un tasso di occupazione più alto per un altro periodo di tempo.

Quale scenario pensi che rappresenti una performance migliore? Nessuno dei due necessariamente. L’analisi congiunta dell’ADR e dei tassi di occupazione ti darà un quadro migliore delle prestazioni.

Mentre l’ADR ti aiuta a capire il profitto giornaliero della tua struttura, il RevPAR ti aiuta a capire la capacità della tua struttura di riempire i pernottamenti in ADR. Questa metrica ti consente di tenere conto del tuo profitto giornaliero e dell’occupazione.

Perché il RevPAR è importante?

Il RevPAR è una metrica cruciale per i proprietari di case vacanze in quanto offre preziose informazioni sulle prestazioni complessive delle loro proprietà in affitto. Tuttavia, sebbene il RevPAR fornisca un’istantanea della generazione di entrate, non tiene conto direttamente della redditività. Nonostante i suoi limiti, il RevPAR funge da punto di riferimento fondamentale per monitorare la crescita e identificare le tendenze dei redditi da locazione.

Per ottenere una comprensione più completa della redditività e della crescita nel settore delle case vacanze, i proprietari possono esplorare indicatori chiave di prestazione (KPI) alternativi che tengono conto di fattori come le spese operative, i tassi di occupazione e il valore medio delle prenotazioni. Incorporando queste metriche aggiuntive nella loro analisi, i proprietari possono prendere decisioni piu informate per ottimizzare le entrate e massimizzare i margini di profitto.

Indipendentemente dalle metriche specifiche utilizzate, l’obiettivo generale rimane coerente: aumentare i ricavi e la redditività. I proprietari di case vacanze possono raggiungere questo obiettivo implementando strategie per migliorare l’occupazione della proprietà, ottimizzare i prezzi, migliorare la soddisfazione degli ospiti e semplificare le operazioni. Sfruttando una combinazione di indicatori di performance e iniziative mirate, i proprietari possono sbloccare il pieno potenziale di guadagno delle loro proprietà in affitto per le vacanze.

Come calcolare il RevPAR?

Può essere calcolato dividendo le entrate totali per il numero di notti disponibili o semplicemente moltiplicando il tasso di occupazione e l’ADR.

Formula RevPAR =

= Entrate totali / N. di notti disponibili

o

= occupazione x ADR

È necessario rimuovere tutti i blocchi di manutenzione e proprietario dal numero totale di notti disponibili. In entrambi gli scenari, la proprietà non era disponibile per la prenotazione da parte degli ospiti, quindi non faceva parte dell’offerta.

Per calcolarlo in modo accurato, è necessario calcolare le entrate effettive della camera. Questa cifra esclude tutte le tasse, le spese di pulizia o varie.

Mentre monitori questa metrica, ricorda che indica le prestazioni della tua struttura, non la sua salute finanziaria.

La salute finanziaria è la capacità della tua proprietà di trasformare le entrate in profitti. Questa metrica tiene traccia del denaro che entra nella tua proprietà senza considerare i costi associati come commissioni, utenze, forniture, manodopera, ecc.

Sebbene sia un KPI importante da monitorare, è piuttosto limitato.

Esempi di RevPAR

Considera una proprietà in affitto per le vacanze con un totale di 50 unità, raggiungendo un tasso di occupazione medio dell’80%. Con una tariffa media notturna di $ 150 per unità, il gestore della proprietà mira a determinare il suo RevPAR per valutare accuratamente le prestazioni.

Il RevPAR viene calcolato come segue:

($ 150 a notte × tasso di occupazione dell’80%) = $ 120

Pertanto, il RevPAR della casa vacanze è di $ 120 al giorno. Per il RevPAR mensile o trimestrale, è sufficiente moltiplicare il RevPAR giornaliero per il rispettivo numero di giorni nel periodo di interesse.

Questo calcolo presuppone prezzi uniformi per tutte le unità in affitto. Analizzando il RevPAR, il gestore della proprietà può valutare l’efficienza del riempimento delle unità in affitto e l’adeguatezza della tariffa media per notte. Se il RevPAR scende al di sotto della tariffa media giornaliera, possono essere presi in considerazione aggiustamenti come la riduzione delle tariffe per ottimizzare l’occupazione e le entrate.

Problema con RevPAR

I limiti del RevPAR sono evidenti quando viene applicato alle case vacanze, in quanto non tiene conto di alcuni fattori cruciali.

In primo luogo, il RevPAR trascura i costi associati a ciascuna unità in affitto occupata, noti come CPOR (costo per affitto occupato). Questa omissione gli impedisce di fungere da misura affidabile della redditività, un obiettivo fondamentale per i proprietari di case vacanze.

Inoltre, il RevPAR non riesce a catturare flussi di entrate aggiuntivi da servizi ausiliari come le spese di pulizia, le tariffe di parcheggio o le esperienze aggiuntive. Questa svista ne riduce ulteriormente l’efficacia nel fornire una valutazione completa delle prestazioni finanziarie dell’immobile in affitto.

RevPAR o ADR: quale?

L’ADR si riferisce al prezzo medio delle case vacanza prenotate ogni giorno. Il RevPAR si riferisce alle entrate per noleggio disponibile al giorno, al mese o all’anno.

È importante notare che, a meno che il tasso di occupazione non sia del 100%, il RevPAR sarà inferiore all’ADR.

Confronto di calcolo tra le due metriche:

Quale formula dovresti usare?

Entrambe le formule possono essere utilizzate per calcolare il RevPAR. Come illustrato nello scenario precedente, entrambe le formule rappresenteranno lo stesso risultato.

Tuttavia, come standard del settore, la formula indicata di seguito viene utilizzata più spesso dell’altra.

RevPAR = Tasso di occupazione x ADR

Questo perché il vantaggio dell’utilizzo di questa metrica è quello di esaminare l’equilibrio tra occupazione e ADR.

Quando è ADR = RevPAR?

Entrambe le metriche possono essere uguali solo quando il tasso di occupazione è del 100%.

RevPAR =

= 100% x ADR

= tasso di occupazione x ADR

= 1 x ADR

RevPAR = ADR

Questo potrebbe non essere necessariamente un bene per la tua proprietà. Più viene prenotato, più viene utilizzato, aumentando inevitabilmente i costi di manutenzione. Questa non è mai una buona cosa. Durante la creazione di una strategia di prezzo, è necessario ricordarsi di tenere conto anche dei costi di manutenzione e pulizia. È necessario addebitare anche una tariffa di pulizia appropriata insieme all’ADR.

Un altro fattore da considerare è se stai valutando correttamente. Stai valutando un prezzo troppo basso per renderlo altamente accessibile per i tuoi ospiti? Questo è il motivo per cui il monitoraggio di questa metrica è parte integrante della tua strategia di prezzo.

Consideriamo l’esempio precedente e modificamolo per vedere come questa metrica può aiutarti a massimizzare le tue entrate.

Il calcolo per massimizzare il profitto

Proviamo ad aumentare l’ADR di $ 20 per la stessa proprietà. Quando aumenti il tuo ADR, potresti riscontrare un tasso di occupazione leggermente inferiore.

La differenza di profitto tra i due scenari – $ 4015

Un drastico aumento dell’ADR potrebbe portare a una diminuzione dell’occupazione. Tuttavia, un aumento delle entrate complessive. Questo è il potere dell’ADR di bilanciamento, ed entra in gioco l’occupazione.

Che cos’è l’indice RevPAR?

L’indice RevPAR misura il RevPAR di una proprietà rispetto a un gruppo aggregato di proprietà o a un insieme competitivo.

Ci sono tre inferenze a cui puoi arrivare con l’aiuto di questa metrica:

1. Se il tuo indice RevPAR è =100, allora sei alla pari con il mercato.
2. Se il tuo indice RevPAR è < 100, allora stai sottoperformando rispetto al mercato
3. Se il tuo indice RevPAR è > 100, allora stai performando meglio del mercato

Indice RevPAR = (RevPAR / RevPAR impostato da comp) x 100

Con l’aiuto di questa metrica, puoi capire:

1. Il posizionamento della tua struttura
2. Domanda del mercato

È essenziale scegliere con cura il set competitivo. Scegli proprietà simili a te nei seguenti aspetti:

1. Costruzione dell’immobile, ad esempio # di camere da letto, bagni, ecc.
2. Servizi
3. Ubicazione
4. Prezzi

Ricorda che è essenziale raccogliere accuratamente tutte le metriche sottostanti prima di calcolare il tuo RevPAR. Tenere traccia di tutte le metriche può essere noioso. È qui che entra in gioco un servizio come Pricelabs Portfolio Analytics. Tracciamo tutto per te in tempo reale, fornendo preziose informazioni in un’unica piattaforma.

Pricelabs Portfolio Analytics ti offre un sistema di reportistica in tempo reale che tiene traccia delle metriche di alto livello per la tua proprietà. Puoi ottenere una rapida istantanea della salute finanziaria della tua proprietà. Approfondiamo ulteriormente e forniamo approfondimenti sulle prestazioni e sulle metriche a livello di annuncio. Puoi utilizzare i nostri dati per prendere decisioni informate durante l’impostazione della tua strategia di prezzo.

Con Portfolio Analytics e la dashboard di mercato, confronta la tua proprietà con altre nel tuo quartiere.

Alternativa per RevPAR

Il RevPAR, sebbene ampiamente utilizzato nel settore dell’ospitalità, presenta dei limiti nel misurare con precisione la redditività delle case vacanze. Di conseguenza, sono emerse metriche alternative per fornire una valutazione più completa delle prestazioni.

TrevPAR

TrevPAR (Total Revenue per Available Rental) considera le entrate totali generate in tutti i punti di noleggio, compresi i servizi accessori come le spese di pulizia, le spese di parcheggio e le esperienze aggiuntive. Tuttavia, come il RevPAR, TrevPAR non tiene conto dei fattori di costo o dei tassi di occupazione, limitando la sua utilità nell’analisi della redditività.

ARPAR

L’ARPAR (Adjusted Revenue per Available Rental) offre un approccio più sfumato, tenendo conto sia dei ricavi che dei costi per unità abitativa occupata. Sottraendo i costi variabili come la pulizia, il consumo di energia e le forniture dai ricavi generati da ciascuna unità occupata, ARPAR fornisce un quadro più chiaro della redditività.

GOPPAR

GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Rental) valuta il margine operativo lordo di tutte le unità in affitto, indipendentemente dallo stato di occupazione. Sebbene GOPPAR offra approfondimenti sulle prestazioni complessive, include spese fisse come le bollette di Internet e i costi dell’arredamento, che potrebbero non essere direttamente controllabili dai gestori degli affitti.

Queste metriche alternative offrono ai proprietari di case vacanze una comprensione più completa delle prestazioni finanziarie della loro proprietà, consentendo loro di prendere decisioni informate per massimizzare la redditività.

Come migliorare il RevPAR?

Migliorare il RevPAR (Revenue per Available Rental) per le case vacanze comporta la massimizzazione delle entrate generate da ogni proprietà disponibile. Ecco alcune strategie su misura per le case vacanze:

1. Ottimizza la strategia dei prezzi: Utilizza un software di dynamic pricing per regolare le tariffe di noleggio in base alla domanda, alla stagionalità e agli eventi locali. Analizza le tendenze del mercato e i prezzi della concorrenza per impostare tariffe competitive che massimizzino le entrate senza scoraggiare le prenotazioni.
2. Allunga i soggiorni: Incoraggia i soggiorni più lunghi offrendo sconti o incentivi per gli ospiti che prenotano periodi prolungati. Modifica i requisiti minimi di soggiorno per capitalizzare le prenotazioni più lunghe, riducendo al minimo il fatturato e i costi associati.
3. Massimizza l’occupazione: Implementa campagne di marketing per attirare più ospiti durante i periodi di bassa domanda o colmare le lacune nel calendario delle prenotazioni. Offri promozioni speciali, offerte last minute o opzioni di prenotazione flessibili per ottimizzare i tassi di occupazione durante tutto l’anno.
4. Migliora la presentazione della proprietà: Investi in fotografia professionale, allestimento e ottimizzazione degli annunci per mostrare le proprietà in affitto nella migliore luce possibile. Metti in evidenza caratteristiche, servizi e attrazioni locali unici per attirare potenziali ospiti e aumentare le prenotazioni.
5. Offri agli ospiti esperienze eccezionali: Concentrati sull’offerta di un servizio clienti eccezionale ed esperienze personalizzate per migliorare la soddisfazione degli ospiti e incoraggiare le recensioni positive. Rispondi prontamente alle domande, alle richieste e ai problemi degli ospiti per promuovere la fidelizzazione e le prenotazioni ripetute.
6. Offri servizi aggiuntivi: Fai upselling di servizi o comfort aggiuntivi per aumentare la spesa degli ospiti per soggiorno. Ciò potrebbe includere servizi di pulizia facoltativi, trasferimenti aeroportuali, consegna di generi alimentari o esperienze locali personalizzate in base alle preferenze degli ospiti.
7. Sfrutta le piattaforme online: Utilizza le piattaforme di prenotazione online, i siti web di case vacanze e i canali dei social media per espandere la portata e attirare un pubblico più ampio di potenziali ospiti. Ottimizza gli annunci con descrizioni dettagliate, immagini di alta qualità e recensioni positive degli ospiti per migliorare la visibilità e la credibilità.
8. Implementa i cicli di feedback degli ospiti: Sollecita il feedback degli ospiti per identificare le aree di miglioramento e affrontare prontamente eventuali problemi o preoccupazioni. Utilizza le recensioni e le valutazioni degli ospiti per migliorare l’offerta della struttura, i servizi e l’esperienza complessiva degli ospiti.
9. Semplifica le operazioni: Investi in software di gestione immobiliare o piattaforme di gestione delle case vacanze per semplificare le operazioni, automatizzare le attività e ottimizzare l’efficienza. Ciò include la gestione delle prenotazioni, l’elaborazione dei pagamenti, i programmi di pulizia e le richieste di manutenzione.
10. Monitorare le metriche delle prestazioni: Tieni traccia degli indicatori chiave di prestazione (KPI) come i tassi di occupazione, l’ADR (Average Daily Rate) e il RevPAR per valutare l’efficacia delle strategie e identificare le opportunità di ottimizzazione. Utilizza l’analisi dei dati per prendere decisioni informate e adattare i prezzi o le tattiche di marketing in base alle esigenze.

Implementando queste strategie, i proprietari e i gestori di case vacanze possono migliorare efficacemente il RevPAR e massimizzare le entrate dalle loro proprietà in affitto.