Cos'è un Comp Set? Come fare il benchmarking delle tue proprietà

Uno studio di Statista prevede un CAGR (tasso di crescita annuo composto) del 4,62% per il settore degli affitti brevi, con una dimensione di mercato prevista di 125,60 miliardi di USD e 1,07 miliardi di utenti entro il 2029. Questa espansione apre opportunità di guadagno e aumenta al contempo la concorrenza per le attività di affitti brevi. Per questo i gestori di proprietà devono prestare attenzione ai dati del comp set per restare competitivi. Ma cos'è esattamente un comp set?

Che si tratti di decidere ristrutturazioni, strategie di marketing o modifiche ai prezzi, i comp set garantiscono che la tua attività di affitti brevi rimanga competitiva. Questo benchmarking regolare allinea la tua proprietà alle condizioni di mercato, migliorando il tasso di occupazione e i ricavi.

Iniziamo con una breve definizione di comp set.

Cos'è un comp set per le attività di affitti brevi?

Un comp set rappresenta il tuo set competitivo di riferimento. È un parametro di riferimento per l'analisi delle performance della tua locazione turistica rispetto ai concorrenti diretti sul mercato. In genere, un comp set include da 5 a 10 proprietà in affitto breve simili alla tua per numero di camere, servizi, livello di lusso e area geografica.

Se non sai con chi stai competendo, stai lasciando soldi sul tavolo. Avere un comp set ti aiuta a fare regolarmente il benchmarking delle tue proprietà rispetto alla concorrenza. Analizzando i tuoi concorrenti, rimani aggiornato sulle tendenze di mercato come l'aumento o la diminuzione della domanda e adegui i prezzi di conseguenza. Ti aiutano anche a capire come definire le politiche di cancellazione, quali servizi aggiungere e quanto addebitare come pulizie Airbnb . Il comp set ti mostra i punti di forza e di debolezza della tua locazione turistica e ti aiuta a pianificare migliori strategie di marketing e di revenue management/gestione dei ricavi per migliorare il tuo posizionamento complessivo sul mercato.

Come usare un set competitivo per prendere decisioni informate nella gestione immobiliare?

Capire e superare la concorrenza è fondamentale per migliorare il tuo business plan Airbnb. Considera queste quattro variabili per fare un benchmarking accurato della tua locazione turistica rispetto ai tuoi concorrenti nel segmento di mercato target.

1. Identificare le preferenze degli ospiti target

Confrontare il tuo affitto breve di lusso con 6 camere da letto con un appartamento monolocale non sarà allineato con i tipi di ospiti target e le strategie di marketing. Farai sempre fatica nel benchmarking se applichi confronti "mele con arance".

Al contrario, la tua selezione del comp set deve includere posizione simile, tipologia di proprietà, dimensioni, numero di bagni/camere, servizi/dotazioni e prossimità alle attrazioni. Identificare la tua concorrenza Airbnb diretta nella tua area locale ti permette di conoscere i fattori di performance principali e le preferenze degli ospiti.

Inoltre, un benchmarking corretto permette ai gestori di proprietà di promuovere servizi simili nelle loro iniziative di marketing e attrarre più ospiti. Supponiamo che il tuo comp set mostri una maggiore domanda di affitti brevi con decorazioni festive durante le festività. Considera quindi di aggiungere un albero di Natale per rendere la tua locazione turistica più attraente e battere la concorrenza.

Usando strumenti come il PriceLabs Market Dashboard, puoi creare comp set personalizzati e analizzare come stanno andando gli annunci simili ai tuoi nella tua area. Puoi anche analizzare quali servizi sono più richiesti nel tuo mercato e aggiungerli ai tuoi annunci.

Identifica i servizi preferiti dai tuoi ospiti nel tuo mercato

2. Monitorare il tasso di occupazione e le finestre di prenotazione

Confrontare il tuo tasso di occupazione con quello delle proprietà dei concorrenti ti aiuterà a individuare aree di miglioramento e ad allocare meglio le risorse. Inoltre, capire le finestre di prenotazione consente ai gestori di proprietà di prevedere i flussi di cassa e gestire le disponibilità in modo più efficace.

Pertanto, analizzare l'attività di prenotazione e il comportamento degli ospiti su annunci simili è un indicatore strategico per ottimizzare la tua occupazione e le tariffe notturne con uno strumento di Dynamic Pricing. Questo benchmarking ti permette di aumentare il tuo tasso di occupazione Airbnb adeguando le tue iniziative di marketing nei periodi di bassa e alta domanda nel tuo mercato.

Per esempio, i tuoi concorrenti iniziano a ricevere prenotazioni 45 giorni prima della tua proprietà in affitto breve in alta stagione. Monitorare regolarmente i tuoi KPI di gestione immobiliare rispetto ai concorrenti ti permetterà di affinare le tue strategie di marketing per la locazione turistica, come l'offerta di sconti early bird, per catturare questa finestra di prenotazione più rapidamente.

3. Confrontare la tariffa media giornaliera e i prezzi stagionali

Costi per notte troppo elevati possono portare a meno prenotazioni, mentre tariffe troppo basse significano perdere potenziali opportunità di guadagno. Per questo confrontare e ottimizzare la tua ADR (tariffa media giornaliera) è essenziale per migliorare i ricavi della tua locazione Airbnb.

Analizza come le tue tariffe notturne si confrontano con i prezzi medi Airbnb durante i picchi turistici, i periodi di bassa stagione e i fine settimana di eventi locali. Considera inoltre il posizionamento competitivo per capire se i tuoi prezzi sono inferiori o superiori al valore di mercato. Analizzare attentamente l'ADR (tariffa media giornaliera) per i tuoi concorrenti diretti ti consente di adeguare e allineare i prezzi competitivi man mano che le tendenze di stagionalità della locazione turistica si evolvono.

Supponiamo che la tua ADR (tariffa media giornaliera) attuale sia di $400 mentre quella del tuo concorrente è di $418. Poiché il tuo posizionamento competitivo è leggermente al di sotto della media di mercato, c'è un potenziale per aumentare le tariffe.

Analizza tutti i KPI essenziali di gestione immobiliare con il PriceLabs Market Dashboard

4. Analizzare il RevPAR per misurare le performance complessive

Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) è un'altra variabile fondamentale che riflette l'equilibrio tra ADR (tariffa media giornaliera) e occupazione. Scoprirai quanto stai efficacemente riempiendo e monetizzando le disponibilità rispetto ai tuoi concorrenti diretti. Confrontare le performance finanziarie della tua proprietà con annunci simili ti permette di allineare la tua strategia di revenue management/gestione dei ricavi.

Un proprietario di locazione turistica ha condiviso in un thread Reddit che trovare il giusto equilibrio tra occupazione e tariffe giornaliere è il modo ideale per massimizzare i guadagni.

Questa metrica del comp set ti aiuta anche a valutare il tuo potenziale ROI analizzando i costi di investimento nella locazione turistica e le performance finanziarie. Avrai così un'analisi dettagliata della redditività complessiva della tua proprietà.

5. Identificare le politiche di cancellazione e le pulizie Airbnb

A volte un ospite potrebbe non prenotare la tua struttura perché le politiche di cancellazione non gli sembrano adatte. È anche possibile che tu stia addebitando spese di pulizia Airbnb troppo elevate. Analizzare il tuo comp set non solo ti aiuta a comprendere i KPI della locazione turistica, ma ti permette anche di formulare politiche di cancellazione adeguate e stabilire le giuste spese di pulizia Airbnb.

Con il PriceLabs Market Dashboard, puoi vedere le preferenze dei tuoi ospiti riguardo alle politiche di cancellazione e alle spese di pulizia Airbnb. Questo ti aiuterà a offrire una politica di cancellazione flessibile ma sicura, in grado di attirare più prenotazioni, mentre stabilire una tariffa di pulizia ragionevole garantisce agli ospiti di sentire di ricevere buon valore senza pagare troppo.

Identificare le politiche di cancellazione e le pulizie Airbnb

Monitora e personalizza il tuo comp set per il benchmarking con PriceLabs

PriceLabs Market Dashboard è una soluzione completa per identificare il comp set della tua locazione turistica, migliorare le prenotazioni e massimizzare i profitti. La sua funzione avanzata di comp set personalizzati aiuta i gestori di proprietà a monitorare i prezzi dei concorrenti e a perfezionare il proprio approccio all'ottimizzazione dei ricavi di conseguenza.

Il report completo sugli strumenti di reportistica dati PriceLabs copre varie metriche per valutare le tue performance rispetto ai KPI della locazione turistica dei concorrenti, inclusi occupazione, finestra di prenotazione, stagionalità, ADR (tariffa media giornaliera) e RevPAR (ricavo per camera disponibile). I dati sul posizionamento di mercato della tua proprietà ti aiutano a capire se la tua tariffazione stagionale per Airbnb è troppo alta, troppo bassa o giusta.

Personalizzare il tuo comp set con PriceLabs

PriceLabs semplifica questo processo consentendoti di creare e modificare comp set in base a:

• Tipo di proprietà (Appartamenti, condomini, ville, chalet, ecc.)
• Posizione (Nello stesso quartiere o nel raggio cittadino)
• Servizi (Piscina, animali ammessi, parcheggio, ecc.)
• Strategia di prezzo (Lusso, economico, fascia media)
• Tendenze di prenotazione (Domanda in alta stagione, prenotazioni last minute, ecc.)

Per esempio, se la tua locazione turistica è una villa con 3 camere e piscina privata a Miami, il tuo comp set dovrebbe includere altre ville con 3 camere e piscina in quartieri simili — non monolocali o appartamenti in grattacielo.

Domande frequenti

1. Come si identifica un set competitivo?

Cerca locazioni turistiche che condividano caratteristiche con la tua, come posizione, dimensioni della proprietà, servizi, ospiti target e strategia di prezzo. Usa il PriceLabs Market Dashboard per cercare annunci simili in base ai tuoi KPI.

2. Quando si può creare un comp set?

Devi aggiornare il tuo comp set ogni 3-6 mesi per ottenere le ultime informazioni di mercato.

3. Cosa significa RevPAR?

RevPAR (ricavo per camera disponibile) indica il ricavo per camera disponibile e offre una visione completa del potenziale di generazione di ricavi di una proprietà. Per calcolare il RevPAR (ricavo per camera disponibile), moltiplica la tariffa media giornaliera della tua locazione turistica per il tasso di occupazione.