Come ottimizzare i prezzi dei tuoi annunci Airbnb nel 2025?

Nella parte 1 della nostra serie su 'Come ottimizzare i tuoi annunci Airbnb nel 2025?', abbiamo spiegato come ottimizzare i tuoi annunci. In questo articolo ci concentreremo sull'ottimizzazione dei prezzi dei tuoi annunci.

Il mercato degli affitti brevi è altamente competitivo. Key Data ha riportato che la crescita dell'offerta negli Stati Uniti rimane solida, a circa il 10% quest'anno. Pur essendo significativa, si tratta di un rallentamento rispetto alla crescita di circa il 20% registrata due anni fa.

I tuoi prezzi devono riflettere anche le mutevoli condizioni di mercato. In questa guida ti aiuteremo a capire come prezzare il tuo immobile per ottimizzare il tuo annuncio verso il successo.

Passo 1: Studiare il mercato

Non puoi prezzare il tuo immobile in modo isolato. Il primo passo per prezzare il tuo immobile e ottimizzare il tuo annuncio verso il successo è capire i tuoi concorrenti e il mercato.

1. Come prezzano i loro immobili i tuoi concorrenti?
2. Come prenotano gli ospiti le strutture nella tua zona?
3. Quanto a lungo soggiornano gli ospiti nel tuo immobile?

Devi anche capire la fascia di prezzo a cui gli ospiti prenotano il tuo immobile. Se non sei in quella fascia, il tuo pubblico di riferimento non riuscirà a trovarti, anche se sei la migliore struttura sul mercato.

Nel PriceLabs Neighborhood Data's grafico della storia del mercato, puoi trovare l'occupazione del mercato, la finestra di prenotazione, la tariffa media giornaliera (ADR) e la durata del soggiorno. Per impostazione predefinita, il grafico mostra i dati dell'ultimo anno, ma può essere modificato per mostrare i dati dei due anni precedenti.

Una volta compreso il mercato, dovresti analizzare i tuoi concorrenti diretti. Il Competitor Calendar ti permette di scegliere gli annunci nella tua zona che sono i tuoi concorrenti.

Abbiamo anche aggiunto un'opzione di miniatura per verificare rapidamente se hai selezionato l'annuncio corretto senza dover cambiare scheda ogni volta.

Puoi anche monitorare le commissioni: Airbnb Service Fees e Cleaning Fees che i tuoi concorrenti applicano ai loro immobili. Una volta compresi gli standard di mercato, dovresti tenere conto dei tuoi costi e impostare le tue commissioni per massimizzare il profitto.

Dovresti anche capire le restrizioni sulla durata minima del soggiorno che i tuoi concorrenti hanno impostato per i loro immobili; questo ti aiuterà a conoscere i pattern di prenotazione dei tuoi ospiti target.

Se vengono prenotate più di 2 notti, sai che dovresti anche applicare un minimo di 2 notti. Se lo standard prevede soggiorni più lunghi, dovresti concentrarti anche su di essi, se si adatta alla tua strategia da host.

Passo 2: Analizzare le tue performance

Pur essendo importante osservare come i tuoi concorrenti prezzano i loro immobili, dovresti anche valutare come si è comportato il tuo immobile negli anni.

Domande chiave a cui rispondere:

1. Come è andato il mio tasso di occupazione rispetto al mercato?
2. Qual era la mia tariffazione rispetto al tasso di occupazione?

Per capire il tuo tasso di occupazione, guarda il nostro grafico dell'occupazione nei Dati del vicinato. Quando ottimizzi la tua strategia di prezzo degli annunci Airbnb per gennaio '25 ora, questo grafico ti aiuterà a capire dove ti trovi.

Ad esempio, il grafico seguente per il 4 luglio mostra un'occupazione di mercato molto bassa. Nei dati dell'anno scorso, l'occupazione è al 51,30%. Questo indica che c'è ancora spazio per la crescita dell'occupazione. Le prenotazioni potrebbero arrivare nei prossimi mesi.

Queste informazioni possono aiutarti a capire se la tua tariffazione attuale necessita di miglioramenti. Se il tasso di occupazione dell'anno scorso non corrisponde alla situazione attuale, devi fare un passo indietro e rivalutare la tua offerta.

Puoi anche utilizzare i grafici di ritmo disponibili nel nostro Portfolio Analytics. Questo ti aiuterà a monitorare come i tuoi annunci si confrontano con gli altri in modo più dettagliato; puoi anche controllare il tuo ritmo rispetto a te stesso.

Il grafico di ritmo fornisce informazioni sul tuo tasso di prenotazione rispetto a un punto di riferimento come l'anno scorso o il mercato in generale. Puoi valutare, quando ottimizzi i tuoi annunci Airbnb, se i tuoi annunci sono in ritardo o se tutto procede senza intoppi.

Passo 3: Impostare i tuoi prezzi

La ricerca è efficace solo se messa in pratica! Una volta raccolte le tue analisi, dovresti iniziare a prezzare i tuoi immobili.

Il primo passo è impostare il tuo prezzo base. Questo è il prezzo su cui vengono applicate tutte le personalizzazioni e le raccomandazioni di prezzo di PriceLabs. Dovresti impostare il tuo prezzo base in base alla qualità del tuo immobile.

Puoi anche utilizzare lo strumento della guida al prezzo base per impostare il tuo prezzo base. Aiuta a determinare un buon punto di partenza per il prezzo base del tuo annuncio analizzando gli annunci più vicini al tuo.

Ricorda: il tuo prezzo base non può essere costante. Deve continuare a cambiare, quindi tieni d'occhio i suggerimenti sul prezzo base. Questi suggerimenti ci aiutano a monitorare il tuo prezzo base e ad avvisarti se c'è una differenza significativa (superiore al 5%) tra il tuo prezzo base attuale e il nostro prezzo base consigliato.

Una volta impostato il tuo prezzo base, il passo successivo è impostare il tuo prezzo minimo. Questo è il prezzo assolutamente più basso che sei disposto ad accettare per una notte nel tuo immobile. Ciò garantirà che il nostro algoritmo sia a conoscenza delle tue soglie e in grado di rispettarle.

È importante essere flessibili con il tuo prezzo minimo all'inizio. Se sei riuscito a superare un importo che copre i costi e genera anche profitto, prova a sperimentare un po' quando ottimizzi i tuoi annunci Airbnb, per vedere se riesci a ottenere più profitti.

Teniamo d'occhio anche il tuo prezzo minimo. Se notiamo che almeno 21 giorni disponibili nei prossimi 30 sono impostati al tuo prezzo minimo e non è stato aggiustato negli ultimi 10 giorni, raccomanderemo una riduzione del 5%. Questo garantisce che la tua tariffazione rimanga competitiva, offrendo all'algoritmo maggiore flessibilità per adattarsi ai giorni di bassa domanda e aiutandoti a ottenere più prenotazioni.

Passo 4: Considerare strategie di prezzo in base alla durata del soggiorno

La strategia di base è definita; ora devi iniziare a considerare i casi particolari. Se scopri che il tuo mercato è principalmente last-minute, hai bisogno di una strategia di prezzo last-minute. Lo stesso vale se sei in un mercato di prenotazioni anticipate. E se sei in un mercato a medio termine? Pochi mercati funzionano sia come mercati di affitto a medio termine che a breve termine!

Hai bisogno di una strategia che tenga conto anche di tutti questi casi.

1. Strategia di prezzo last-minute

Per i soggiorni entro i prossimi 30 giorni, dovresti considerare di offrire sconti last-minute. Questo ti aiuterà a riempire il tuo calendario più rapidamente.

Prima di immergerti nella tariffazione, devi capire come si presentano i soggiorni last-minute. Sei a tuo agio con una finestra di 1 giorno per preparare il tuo immobile per un soggiorno? Se sì, configuralo di conseguenza. Nei blocchi dei giorni feriali e del fine settimana nello screenshot sopra, hai la possibilità di configurare 5 regole o formazioni in cui sei disposto ad accettare prenotazioni last-minute.

Una volta che conosci il tipo di soggiorni last-minute che sei disposto ad accettare come host, dovresti iniziare a considerare come prezzare quei soggiorni. Puoi avere un costo fisso o una percentuale di costo fissa. Se imposti una percentuale graduale del -15% entro i prossimi 15 giorni, per ogni giorno ci sarebbe uno sconto dell'1% sulla tua tariffazione fino a raggiungere il 15% alla fine dell'intervallo.

In genere, un intervallo è meglio di un valore assoluto! Questo offre anche al nostro strumento maggiore flessibilità per raccomandare adeguatamente il tuo immobile.

2. Strategia di prezzo per prenotazioni anticipate

Se vuoi aprire il tuo calendario per più di 90 giorni alla volta, considera una strategia di prezzo per prenotazioni anticipate.

Come per una strategia di prezzo last-minute, devi decidere le prenotazioni anticipate che sei disposto ad accettare. Aggiungi qui i requisiti minimi per le notti. Di conseguenza, puoi anche prezzare il tuo immobile per le prenotazioni anticipate.

3. Strategia di prezzo per i gap orfani

Supponiamo che tu abbia due prenotazioni che lasciano due giorni non prenotabili nel mezzo a causa dei tuoi requisiti di durata minima del soggiorno. Questo è un gap orfano.

Qui hai la flessibilità di modificare effettivamente i tuoi requisiti di durata minima del soggiorno per consentire i gap orfani.

Puoi anche modificare i tuoi prezzi per quei gap orfani specifici nel tuo calendario.

4. Comprendere le tue stagioni

A prima vista, impostare i prezzi di affitto alla mediana del quartiere potrebbe sembrare logico — è un riflesso equo del mercato, giusto? Tuttavia, questo approccio spesso non riesce a massimizzare i tuoi ricavi.

Ecco perché:

1. Periodi di alta domanda: Durante i momenti di punta — come le festività, gli eventi locali o i fine settimana nelle destinazioni leisure popolari — la domanda sale alle stelle e la maggior parte delle strutture nell'area è probabile che vengano prenotate. Restare al prezzo mediano in tali periodi significa perdere l'opportunità di applicare un prezzo premium.
2. Periodi di bassa domanda: Nei periodi più tranquilli, la concorrenza si intensifica poiché meno viaggiatori prenotano soggiorni. Prezzare alla mediana potrebbe far sì che il tuo immobile venga trascurato. Abbassare le tariffe strategicamente può migliorare le tue possibilità di ottenere prenotazioni senza sacrificare la redditività, grazie alle impostazioni del prezzo minimo stagionale.

Se i periodi di alta e bassa domanda sono facili da comprendere, c'è una via di mezzo chiamata periodi di domanda media o "stagioni di transizione". Questi sono momenti in cui la domanda non è così prevedibile e cambia ogni giorno.

A differenza dei periodi di punta, dove prezzi più alti funzionano, o dei periodi di bassa domanda, dove prezzi più bassi attraggono prenotazioni, le stagioni di transizione richiedono un approccio equilibrato. Impostare prezzi troppo alti potrebbe allontanare gli ospiti, mentre fissarli troppo bassi può lasciare soldi sul tavolo.

Mantenendo la tua tariffazione flessibile durante questi periodi, puoi restare competitivo e capitalizzare sulle fluttuazioni della domanda.

Piuttosto che semplicemente rispecchiare il mercato quando decidi di ottimizzare i tuoi annunci Airbnb, è meglio sfruttare strumenti come l'algoritmo di Dynamic Pricing di PriceLabs, che adatta le tariffe in base alle tendenze di occupazione, alla stagionalità e agli eventi imminenti.

Ricorda, le strategie di prezzo devono essere personalizzate per il tuo immobile. Ad esempio, le case di lusso possono performare costantemente ben al di sopra dei prezzi mediani, il che può riflettersi in una tariffa base più alta e in minimi strategici.

Ottimizza per i ricavi, non per le medie — una tariffazione dinamica garantisce che tu sia pronto a cogliere i cambiamenti della domanda rimanendo un passo avanti alla concorrenza.

Funzionalità chiave dello strumento di Dynamic Pricing di PriceLabs

1. Analisi del mercato in tempo reale: PriceLabs monitora continuamente i dati locali, tra cui affitti simili, eventi importanti, festività e tendenze di prenotazione. Questo garantisce che la tua tariffazione rifletta le condizioni di mercato più attuali, mantenendoti competitivo.
2. Personalizzazione iper-locale: Lo strumento va oltre le tendenze generali tenendo conto di elementi iper-locali come le attrazioni nelle vicinanze, i servizi e la domanda del quartiere. Questo approccio personalizzato ti aiuta ad attrarre gli ospiti giusti al prezzo giusto.
3. Previsione della domanda: Analizzando i pattern di prenotazione passati e presenti, PriceLabs prevede la domanda futura. Durante i periodi di punta, aumenta le tariffe per massimizzare i guadagni, mentre durante i periodi più tranquilli le riduce per mantenere un flusso costante di prenotazioni.
4. Impostazioni personalizzabili per mantenere il controllo: Sebbene lo strumento fornisca raccomandazioni basate sui dati, sei tu a restare al comando. Imposta prezzi minimi, imposta un tetto alle tariffe massime o affina i suggerimenti per allinearli ai tuoi obiettivi unici e alla tua conoscenza del mercato.
5. Aggiornamenti automatizzati su tutte le piattaforme: PriceLabs semplifica il tuo flusso di lavoro sincronizzando automaticamente i prezzi aggiornati su piattaforme come Airbnb e Vrbo. Questo fa risparmiare tempo, garantisce coerenza ed evita potenziali errori di tariffazione.

Perché scegliere PriceLabs?

PriceLabs è una soluzione di revenue management per il settore degli affitti brevi e dell'ospitalità, fondata nel 2014 e con sede a Chicago, IL. La nostra piattaforma aiuta host privati e professionisti dell'ospitalità a ottimizzare la loro tariffazione e gestione dei ricavi, adattandosi alle mutevoli tendenze di mercato e ai livelli di occupazione.

Con il Dynamic Pricing, le regole di automazione e le personalizzazioni, gestiamo la tariffazione e le restrizioni di durata minima del soggiorno per qualsiasi dimensione di portfolio, con prezzi caricati automaticamente sui canali preferiti come Airbnb, Vrbo e 120+ gestioni di proprietà e canali integrazioni.

Ogni giorno, prezziamo oltre 600.000+ annunci a livello globale in 135+ paesi, offrendo strumenti di livello mondiale come la guida al prezzo base e il Minimum Stay Recommendation Engine.

Scegli PriceLabs per aumentare i ricavi e ottimizzare la tariffazione e la gestione dei ricavi. Registrati per una prova gratuita su pricelabs.co oggi stesso.

Ottimizza i prezzi dei tuoi annunci Airbnb per massimizzare l'occupazione e i ricavi

Restare aggiornati sulle tendenze tariffarie di Airbnb non significa solo seguire la folla — significa garantire che il tuo immobile rimanga competitivo e irresistibile per gli ospiti.

Con l'avvicinarsi del 2025, i viaggiatori si aspettano un buon rapporto qualità-prezzo ed esperienze personalizzate, e la tua strategia di prezzo gioca un ruolo fondamentale nel soddisfare entrambe le esigenze.

Allineare la tua tariffazione alle aspettative degli ospiti — dall'adeguamento delle tariffe per le stagioni di punta e gli eventi locali all'offerta di sconti per soggiorni prolungati o prenotazioni last-minute — garantisce che il tuo immobile rimanga richiesto.

Gli strumenti di Dynamic Pricing, come PriceLabs, possono aiutarti a restare agile monitorando le tendenze di mercato e ottimizzando le tue tariffe in tempo reale.

Quando la tua tariffazione riflette ciò che i viaggiatori cercano — accessibilità durante le stagioni tranquille o tariffe premium per soggiorni unici — non stai solo impostando i prezzi. Stai garantendo prenotazioni costanti e recensioni positive.

Mantenere una tariffazione flessibile, basata sui dati e allineata alla domanda è fondamentale. Padroneggia questo aspetto e il tuo calendario si riempirà così in fretta che non te ne accorgerai nemmeno.