Come si sta evolvendo il mercato degli affitti brevi a New York sotto la Local Law 18

Il mercato degli affitti brevi a New York City ha subito una trasformazione radicale dall'introduzione e dall'applicazione della Local Law 18. Uno dei mercati di affitti brevi più dinamici al mondo, la città ha a lungo cercato un equilibrio tra host intraprendenti, viaggiatori internazionali e controlli normativi. Ma nel 2023, la bilancia si è inclinata.

In questo articolo analizziamo i dati, comprendiamo gli impatti concreti delle regolamentazioni sugli affitti brevi ed esploriamo cosa riserva il futuro all'economia degli affitti brevi a NYC.

Local Law 18: cosa è cambiato?

Approvata a gennaio 2022 ed entrata in vigore a settembre 2023, la Local Law 18 ha ridefinito le regolamentazioni sugli affitti brevi a New York.

La legge ha introdotto:

• Obblighi di registrazione: gli host devono registrarsi presso l'Ufficio per l'Applicazione Speciale (OSE) di New York.
• Responsabilità delle piattaforme: piattaforme come Airbnb e Vrbo possono elaborare prenotazioni solo per gli alloggi registrati.
• Regola dei 30 giorni: i soggiorni inferiori a 30 giorni sono consentiti solo se l'host è presente e non ci sono più di due ospiti.

L'obiettivo? Arginare le operazioni di tipo alberghiero illegali e regolamentare il mercato degli affitti brevi in rapida espansione.

I numeri: prima e dopo le regolamentazioni sugli affitti brevi a New York

Confrontando il periodo ottobre 2022–settembre 2023 (pre-applicazione) con ottobre 2023–settembre 2024 (post-applicazione), l'impatto delle regolamentazioni sugli affitti brevi a New York è evidente:

Il quadro generale? Un mercato degli affitti brevi più piccolo, più caro e più cauto.

Tendenze chiave che stanno ridefinendo il mercato

1. Offerta in contrazione, ricavi in calo

Il numero di alloggi attivi è diminuito del 15%, poiché molti host hanno chiuso o convertito le loro unità a locazioni di lungo periodo. Con il restringersi dell'offerta, i ricavi totali del mercato sono calati del 27%, a dimostrazione che la contrazione non riguarda solo il numero di alloggi, ma riflette anche una riduzione della domanda da parte dei viaggiatori.

2. Tasso di occupazione in calo

Il tasso di occupazione è sceso dell'8% nonostante la riduzione dell'offerta. L'incertezza dei viaggiatori sulla legalità degli alloggi ha probabilmente contribuito a questa esitazione. Inoltre, con meno opzioni disponibili, una parte della domanda potrebbe essersi spostata verso gli hotel o gli alloggi per aziende.

3. Notti prenotate in caduta libera

Il numero di notti prenotate è crollato del 31% — un calo impressionante. Questo dato riflette il doppio effetto del restringimento dell'offerta e di un atteggiamento cauto da parte dei viaggiatori.

4. ADR in aumento, ma RevPAR in discesa

Sebbene l'ADR (tariffa media giornaliera) sia aumentata del 6% (grazie alla riduzione dell'offerta e alle pressioni inflazionistiche), il RevPAR (ricavo per camera disponibile) è calato del 9%. Gli host rimasti attivi possono applicare tariffe più alte, ma il calo degli ospiti ha penalizzato la redditività complessiva.

Cambiamenti nei comportamenti: come si adattano i viaggiatori

I soggiorni lunghi diventano la nuova normalità

Grazie alla regola dei 30 giorni, molti viaggiatori scelgono soggiorni più lunghi. La quota di prenotazioni per soggiorni di 29 giorni o più è balzata dal 25% a quasi il 45–50%. Questa tendenza indica uno spostamento verso gli affitti a medio termine — molto ricercati da lavoratori da remoto, studenti e viaggiatori corporate.

Boom delle prenotazioni last-minute

La finestra di prenotazione mediana è diminuita del 19%. Con normative ancora poco chiare per molti, i viaggiatori prenotano sempre più vicino alla data del viaggio o all'ultimo momento. I viaggiatori internazionali, che di solito prenotano con mesi di anticipo, potrebbero ora preferire gli hotel agli affitti brevi per evitare complicazioni.

Prospettiva geografica: dove le regolamentazioni sugli affitti brevi a New York hanno colpito più duramente

Sebbene i dati complessivi riguardino tutta la città, i primi segnali mostrano che Manhattan, Brooklyn e alcune zone del Queens hanno subito le conseguenze più pesanti. Quartieri popolari come Lower Manhattan, Williamsburg e Long Island City hanno registrato i cali più marcati negli alloggi disponibili.

Al contrario, vi sono segnali che i mercati periferici (più in profondità a Brooklyn, nel Queens e persino nel Bronx) potrebbero affermarsi come nuovi poli di affitti brevi, con un controllo normativo leggermente meno stringente.

Cosa significa per il futuro

Mosse strategiche per host e investitori

• Punta sugli affitti a medio termine: rivolgiti a ospiti che hanno bisogno di soggiorni di 30 giorni o più — lavoratori da remoto, studenti e clienti aziendali.
• Registrati per tempo: assicurati di essere in regola con le norme OSE per evitare sanzioni e disattivazioni.
• Punta su camere private o condivise: più facili da allineare alla regola dei 30 giorni quando la locazione dell'intera abitazione è soggetta a restrizioni.
• Rivedi la tua strategia dei prezzi: bilancia un ADR più elevato con una minore occupazione per ottimizzare il RevPAR.
• Esplora mercati limitrofi: città come Jersey City e Hoboken possono offrire normative più flessibili, pur restando vicine a NYC.

Conclusione: un mercato in transizione

La Local Law 18 ha ridefinito in modo profondo il mercato degli affitti brevi a New York. Se l'era dei facili profitti non regolamentati è finita, sta emergendo un mercato nuovo e più stabile — uno che mette al centro la conformità normativa, i soggiorni più lunghi e la gestione professionale.

Per host, piattaforme e viaggiatori, adattarsi rapidamente a questo nuovo scenario non è solo una mossa intelligente — è una necessità.