Come gestire gli ospiti extra nel tuo Airbnb?

Una volta che hai pubblicato la tua proprietà su Airbnb o su qualsiasi altra piattaforma, hai tenuto conto dell’occupazione specifica degli ospiti. Forse hai un letto king-size in ogni camera con un divano letto che può ospitare altre due persone. Cosa succede quando una prenotazione di 4 persone diventa improvvisamente una prenotazione di 6 persone all’arrivo? Se da un lato è necessario considerare i problemi logistici, dall’altro è necessario considerare anche l’usura aggiuntiva. Addebiti di più ai tuoi ospiti per ogni ospite in più che portano nella tua proprietà Airbnb? Come si fa a garantire un’esperienza di hosting fluida fornendo al contempo un’esperienza di prim’ordine agli ospiti?

Continua a leggere per saperne di più su come ospitare ospiti extra nella tua proprietà Airbnb.

Dovresti consentire l’ingresso di ospiti extra nella tua proprietà Airbnb?

Ogni esperienza di hosting è unica. Alcune proprietà potrebbero essere in grado di ospitare gli ospiti extra improvvisi, mentre altre potrebbero non esserlo. Se la tua struttura ha la capacità di ospitare 4 persone, potresti essere in grado di ospitare 2 persone in più in una prenotazione di 2 persone. A volte, potresti avere la capacità, ma le restrizioni locali sugli affitti a breve termine possono limitare il numero di persone che puoi ospitare nella tua proprietà.

Oltre alla capacità di ospitare la tua proprietà, ci sono alcuni punti che devi ricordare quando ospiti extra di Airbnb:

1. Aumento dei consumi delle utenze, usura di mobili ed elettrodomestici
2. Stai rischiando una citazione o una multa in base alle linee guida locali e alle restrizioni sugli affitti a breve termine
3. Aumento dei costi e dei tempi per presentare una proprietà pulita ed esteticamente gradevole per il tuo prossimo soggiorno

Dopo ogni soggiorno, spenderai una certa somma per il tuo mantenimento. Supponiamo che tu abbia contabilizzato $ 210 di spese di pulizia per un soggiorno di 3 persone. Ma arrivano con una persona in più. Ora dovrai spendere $ 70 in più per preparare la proprietà per il tuo prossimo soggiorno. Piuttosto che prenderlo dalle tue tasche, devi tenere conto degli ospiti extra nella tua strategia di prezzo Airbnb.

Come aggiungere i costi extra per gli ospiti di Airbnb alla tua strategia di prezzo?

È essenziale includere questa variabile nella tua strategia di prezzo. Questa tariffa si applica a ogni ospite che ha superato la capienza standard della tua struttura. Ad esempio, supponiamo che tu consenta a quattro persone contemporaneamente di soggiornare nella tua struttura, quindi ogni persona su cinque avrebbe un costo aggiuntivo per l’ospite collegato al suo soggiorno.

L’importo addebitato dipende esclusivamente da ciascun ospite. Pertanto, non può mai esistere una formula valida per tutti. Tuttavia, ci sono alcuni fattori che puoi considerare prima di decidere il costo dell’ospite aggiuntivo di Airbnb.

1. Analizza correttamente il tuo spazio. Potrebbe essere deludente scoprire che hai pubblicizzato una proprietà che può ospitare cinque persone ma può ospitarne solo 3 con successo e comodamente. Sii chiaro su chi e quante persone puoi ospitare.
2. Calcola le spese aggiuntive. Tieni traccia dell’aumento dell’uso delle utenze che una persona in più ti costerebbe, insieme alle forniture di base, per assicurarti di poter ancora realizzare i tuoi margini.
3. Confronta e contrasta. È importante fare le tue ricerche. Puoi contattare altri host su vari forum ed eventi di affitti a breve termine per capire come stanno affrontando i costi aggiuntivi per gli ospiti. Fare tutte queste ricerche matematiche da soli potrebbe essere difficile. Devi ricercare il numero base di ospiti nella tua località e i costi per gli ospiti extra addebitati da tali strutture. Puoi fare questo e molto altro utilizzando Pricelabs Market Dashboard.

Market Dashboards Pricelabs sono dashboard personalizzate completamente automatizzate che ti aiutano a tenere traccia dei dati delle case vacanze in qualsiasi parte del mondo. Puoi analizzare vari KPI della tua proprietà per prendere decisioni sui prezzi per massimizzare i profitti o prendere decisioni di investimento informate. Ti aiuta anche a guardare meglio agli altri mercati ogni volta che decidi di espandere o creare il tuo portafoglio.

Come aggiungere i costi per gli ospiti extra di Airbnb al tuo annuncio?

Devi includere nella tua strategia di prezzo le tariffe per gli ospiti in più per la tua proprietà. È ancora più importante che i tuoi ospiti siano a conoscenza di questa commissione. Pubblicizzalo nel tuo annuncio e menzionalo nelle regole della casa.

Puoi aggiungere un supplemento per ogni ospite che desideri ospitare oltre la tua occupazione standard. Ad esempio, se puoi ospitare comodamente solo tre persone. Quindi, a ogni quarta e quinta persona verrebbe addebitato un supplemento per l’ospite aggiuntivo di Airbnb.

Come fare? Segui questi rapidi passaggi su Airbnb:

1. Vai su Annunci e scegli l’annuncio per il quale desideri aggiungere il costo per gli ospiti aggiuntivi di Airbnb.
2. Fai clic su Prezzi e disponibilità , quindi vai su Tariffe
3. Fai clic sul pulsante Modifica accanto a Supplemento per gli ospiti extra.
4. Inserisci la tariffa che desideri addebitare
5. Fai clic su Salva.

Ricorda che questo vale solo per le prenotazioni future. È necessario inviare la richiesta di prenotazione o modifica del viaggio per le prenotazioni esistenti.

Strumento per la determinazione dei prezzi di Airbnb

Come scoprire se stai ospitando ospiti extra nella tua proprietà?

Mentre la maggior parte degli ospiti potrebbe essere semplice sul numero di persone che li accompagnano, alcuni potrebbero essere subdoli. Ci sono state molte storie dell’orrore di Airbnb (thread 1 di Reddit, thread 2) in cui gli host sono venuti a conoscenza di un ospite in più solo mentre pulivano la proprietà per il prossimo soggiorno.

1. Dai il benvenuto ai tuoi ospiti

Accogliere personalmente i tuoi ospiti non è solo un ottimo servizio, ma anche una buona protezione per te. Gli ospiti si sentiranno estremamente speciali e ti permetteranno di verificare i dettagli che avevi ottenuto in precedenza.

Questa può essere un’opzione che richiede tempo. Puoi effettuare il check-in personalmente o assumere un servizio di portineria che lo faccia per te. Questo ti aiuterà a creare un rapporto amichevole con i tuoi ospiti. Anche se all’inizio non sono riusciti a intrufolarsi in nessuno, potrebbero provare a metà soggiorno. Puoi sempre fare il check-in a metà soggiorno per assicurarti che abbiano tutto ciò di cui hanno bisogno e che tu stia ancora ospitando lo stesso numero di ospiti.

2. Investi in dispositivi intelligenti

Potresti non essere sempre in grado di visitare la proprietà o addirittura investire in servizi di portineria. Un’altra opzione che potresti provare è investire in dispositivi immobiliari intelligenti. Puoi investire in telecamere a circuito chiuso all’aperto. Questo può aiutarti a monitorare la tua proprietà e i movimenti all’interno della proprietà per proteggere i tuoi ospiti da furti o cose illegali e assicurarti di non avere ospiti ingiustificati.

Puoi usare campanelli intelligenti. In pratica, installa il dispositivo che ti aiuta a vedere chi c’è alla porta, anche a distanza. Questi dispositivi possono inviare notifiche al dispositivo di tuo gradimento consentendoti di interagire con i tuoi visitatori.

Alcuni dispositivi ti consentono di monitorare i livelli di rumore e molto altro ancora! Assicurati che i tuoi ospiti siano consapevoli del fatto che stai utilizzando dispositivi di registrazione che monitorano gli interni della tua casa vacanze. Airbnb ha una politica rigorosa contro i dispositivi di registrazione non divulgati. I tuoi ospiti possono segnalarti se non li hai rivelati. Assicurati di documentare la presenza di questi dispositivi nel tuo annuncio in modo che i tuoi ospiti siano a conoscenza della loro esistenza.

Alcuni dei dispositivi che è possibile utilizzare:

1. Campanello ad anello: Questo campanello può aiutarti a verificare l’identità di un ospite quando effettua il check-in nella tua struttura. Puoi ricevere notifiche sul tuo cellulare, visualizzare il visitatore che tenta di entrare e comunicare con lui tramite un citofono a due voci.
2. Consapevole del rumore: Questo dispositivo di monitoraggio del rumore fornisce dati storici, eventi in tempo reale ed è facile da usare. Il dispositivo è nato da una necessità personale del fondatore quando gli è stato dato un ordine di cessare e desistere per una festa di massa nella loro proprietà.
3. Netatmo: Questo monitor della qualità dell’aria ti aiuta a tenere traccia di quanta CO2 c’è nella tua casa vacanze e quindi a monitorare il numero di persone nella tua proprietà. Tutti espirano CO2. Puoi anche monitorare la salubrità dell’aria nella tua proprietà, un ulteriore vantaggio per gli ospiti attenti alla salute.

Come approcciare gli ospiti per portare più ospiti di quelli prenotati?

Se sei un nuovo host, potresti essere un po’ preoccupato all’idea di avvicinarti a un ospite che ha infranto le tue regole della casa, probabilmente perché hai paura di ricevere una recensione negativa. Ma devi avvicinarti a loro immediatamente, educatamente e rispettosamente per assicurarti di fornire comunque la migliore esperienza agli ospiti.

1. Avvicinati all’ospite

Non appena scopri che ci sono ospiti in più rispetto a quelli prenotati nella tua proprietà Airbnb, contatta l’ospite. È meglio dare loro il beneficio del dubbio. Parla con loro della situazione e raggiungi una soluzione comune. Se hai già impostato regole e costi aggiuntivi per gli ospiti per la tua proprietà (come dovresti), è probabile che le cose vadano per il verso giusto. Cerca di essere il più rispettoso possibile.

Esempi di messaggi che puoi inviare ai tuoi ospiti

Se riscontri questo problema, dovrai raccogliere quante più informazioni e prove possibili. Questo dimostra che c’erano più persone di quelle promesse nella tua proprietà. Puoi farlo raccogliendo screenshot dai tuoi dispositivi di sorveglianza e screenshot delle tue catene di testo con il tuo ospite se ci sono segnalazioni da parte dei vicini.

Airbnb o qualsiasi altra OTA sarebbe in grado di analizzare queste prove per intraprendere le azioni necessarie.

Sebbene la raccolta di prove di sorveglianza sia più semplice, ti forniamo un paio di messaggi facilmente personalizzabili che puoi inviare ai tuoi ospiti in una situazione del genere:

1. Concedi loro il beneficio del dubbio:

Ehi {nome dell’ospite}, sono sicuro che si tratta solo di un errore in buona fede o di un errore di comunicazione, ma ci sono più persone che soggiornano con te di quante tu abbia menzionato. La prenotazione consente solo {il numero di persone che sapevi avrebbero soggiornato} ospiti.

{$xxx.xx} è la tariffa giornaliera per ogni nuovo ospite della proprietà. Vi prego di farmi sapere quando effettuate il pagamento per gli altri che soggiornano presso la struttura.

Inoltre, fatemi sapere se avete bisogno di qualcos’altro per assicurarvi che i nuovi ospiti si sentano a proprio agio durante il loro soggiorno con noi.

Grazie.

Buona Giornata.

2. Informali quando stai portando le questioni all’OTA:

Ehi {nome dell’ospite}, Abbiamo già provato a comunicarti le nostre regole della casa. Tuttavia, sto ribadendo lo stesso qui:

La prenotazione è consentita solo per {numero di ospiti}. Tuttavia, al momento ci sono {numero di ospiti presso la struttura} che soggiornano presso la struttura in questo momento – {numero di ospiti extra} ospiti in più di quanto ci aspettassimo di ospitare.

{$xxx.xx} è la tariffa giornaliera per ogni nuovo ospite della proprietà.

La precedente richiesta di pagamento è stata trascurata. Pertanto, si prega gentilmente di pagare per l’ospite in più che soggiorna presso la struttura al più presto.

In caso contrario, sarei costretto a portare la questione su Airbnb.

[OPTIONAL] Anche i dispositivi di sorveglianza della struttura sono riusciti a raccogliere prove del problema. Si prega di trovare la suddetta prova con il messaggio.

Ancora una volta, fatemi sapere se c’è qualcosa che possiamo fare per garantire che il vostro soggiorno sia tranquillo presso la nostra struttura, assicurandoci che entrambi siamo soddisfatti.

Grazie.

Buona Giornata.

2. Invia una richiesta di modifica della prenotazione

Non appena scopri più persone del previsto nella tua proprietà, invia una richiesta di modifica della prenotazione sulla tua OTA. Si consiglia di conoscere un costo aggiuntivo per l’ospite prima di effettuare la prenotazione per facilitare l’operazione. (Ne parleremo più avanti nell’articolo)

La richiesta di modifica include il costo aggiuntivo per ogni nuovo ospite. Ricorda che questo non è possibile se l’ospite in più corrisponde alla capienza massima della tua struttura. Immaginiamo che la tua struttura possa ospitare al massimo tre persone. Il tuo attuale ospite ha portato con sé una persona in più. Non sarai in grado di inviare una richiesta di modifica perché sei ben all’interno della tua capacità di hosting. Puoi anche richiedere i tuoi costi per gli ospiti extra tramite l’app.

3. Contatta l’assistenza di Airbnb

Questa dovrebbe essere preferibilmente la tua ultima risorsa, poiché Airbnb avrà l’ultima parola e perderai la tua autonomia.

Se i tuoi ospiti non hanno accettato la richiesta di modifica della prenotazione, invia una richiesta di risoluzione a Airbnb. Vai al Centro risoluzioni di Airbnb e invia una richiesta di risoluzione. La tua richiesta rimarrà aperta per 72 ore, dandoti un’altra possibilità di risolverla offline con il tuo ospite. Se la risoluzione diretta non ha funzionato, torna all’app e fai clic su “Coinvolgi Airbnb”. In questo modo, Airbnb esaminerà la richiesta e prenderà la decisione finale sulla tua situazione di host.

Non vorrai mai sorprese inaspettate dai tuoi ospiti. Tuttavia, in qualità di host Airbnb, dovresti prepararti al peggio per assicurarti di non perdere denaro. Mentre ottenere una persona in più per una proprietà con tre persone, la capienza massima e due ospiti sarebbe accettabile. Andare oltre la capacità massima che hai impostato per la tua proprietà sarebbe scomodo sia per l’ospite che per te. Non sarebbero in grado di sperimentare la migliore esperienza di hosting che potresti offrire e potresti finire per perdere e guadagnare una recensione negativa.

Ecco perché è meglio essere preparati. Sapere come gestire gli ospiti extra nel tuo Airbnb ti aiuterà. Assicurati di avere tutta l’attrezzatura pronta per affrontare qualsiasi situazione che il tuo viaggio di host in una casa vacanze potrebbe presentarti.