Updated : Dic 5, 2024
Sommario
- Il metodo BRRRR è l’acronimo di “Buy, Rehab, Rent, Refinance and Repeat”. Si tratta di un investimento in cui si trovano immobili in difficoltà o potenziali e poi li si capovolgono. Puoi quindi metterli nel mercato residenziale o degli affitti per le vacanze.
- Ti aiuta a non spendere troppi soldi per riparare la proprietà.
- Con questo metodo, prima di acquistarlo, è possibile esaminare il valore potenziale dell’immobile dopo i miglioramenti.
- È possibile aggiornare la proprietà in base al ritorno sull’investimento tipico per quella posizione.
- Decidi l’affitto guardando cosa addebitano altre proprietà simili nella zona.
- Scegli un metodo in cui prendi in prestito denaro contro il valore dell’immobile.
- Continua ad acquistare e migliorare più proprietà per far crescere la tua collezione di proprietà in affitto.
Se sei interessato a costruire un portafoglio di proprietà in affitto, potresti esserti imbattuto nel metodo Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (BRRRR). Questa strategia di investimento ha guadagnato popolarità tra gli investitori immobiliari per il suo potenziale di aiutare a far crescere un portafoglio di immobili in affitto.
Tuttavia, come per qualsiasi approccio di investimento, il metodo BRRRR comporta sia potenziali benefici che rischi che dovresti considerare attentamente prima di adottarlo come strategia di investimento.
Scegli il metodo BRRRR: sta per “Acquista, Riabilita, Affitta, Rifinanzia, Ripeti” ed è una strategia popolare per gli investimenti immobiliari. L’integrazione Pricelabs in questo metodo, in particolare durante la fase di “Affitto”, può migliorarne significativamente l’efficacia. Si tratta di un approccio immobiliare in cui si trovano immobili con potenziale, li si ristruttura e li si affitta. Quindi, fai un rifinanziamento in contanti e ripeti il processo investendo in altre proprietà in affitto.
Che cos’è il metodo BRRRR?
Il Metodo BRRRR prevede i seguenti passaggi:
- Acquistare: identificare e acquistare un immobile sottovalutato.
- Riabilitazione: Ristrutturare e migliorare l’immobile per aumentarne il valore.
- Affitto: trova inquilini affidabili e inizia a generare reddito da locazione.
- Rifinanzia: rifinanzia l’immobile per accedere all’aumento del capitale proprio e liberare capitale per il prossimo investimento.
- Ripeti: utilizza il capitale liberato per ripetere il processo e acquisire ulteriori proprietà.
Quali sono i pro e i contro del metodo BRRRR?
Pro del metodo BRRR
- Investimenti con leva: Il metodo BRRRR ti consente di sfruttare il tuo capitale, utilizzando l’aumento del capitale proprio derivante dal rifinanziamento per finanziare l’acquisizione di ulteriori proprietà.
- Crescita del portafoglio: Applicando ripetutamente il metodo BRRRR immobiliare, puoi far crescere costantemente il tuo portafoglio di proprietà in affitto, costruendo potenzialmente un impero immobiliare sostanziale.
- Reddito passivo: Il reddito da locazione generato dalle proprietà può fornire un flusso costante di reddito passivo nel tempo.
- Accumulo di capitale: Man mano che paghi i mutui sulle tue proprietà, costruirai capitale proprio, a cui puoi accedere attraverso il rifinanziamento o l’eventuale vendita delle proprietà.
Contro del metodo BRRR:
- Sfide di finanziamento: Garantire il finanziamento per ogni fase del processo BRRRR può essere complesso e può richiedere conoscenze specialistiche o relazioni con i finanziatori.
- Costi di ristrutturazione: La fase di “riabilitazione” può essere imprevedibile; I costi imprevisti possono intaccare i tuoi profitti o addirittura portare a perdite.
- Gestione degli inquilini: Trovare e gestire inquilini affidabili è fondamentale e qualsiasi posto vacante o problema relativo agli inquilini può influire sul flusso di cassa.
- Fluttuazioni del mercato: Il successo del Metodo BRRRR dipende fortemente dal mercato immobiliare locale. Condizioni di mercato sfavorevoli possono influenzare i valori degli immobili, i tassi di affitto e la tua capacità di rifinanziamento.
- Rischi della leva finanziaria: Se da un lato la leva finanziaria può amplificare i rendimenti, dall’altro aumenta l’esposizione al rischio. Se il mercato subisce una flessione, potresti incontrare difficoltà finanziarie.
Come funziona il metodo BRRR?
Il metodo BRRRR immobiliare (Acquista, Riabilita, Affitta, Rifinanzia, Ripeti) può essere una potente strategia per costruire un fiorente portafoglio di investimenti immobiliari. Se eseguito con successo, questo approccio può creare un ciclo autosufficiente di acquisizione, ristrutturazione e rifinanziamento della proprietà che alimenta la crescita continua.
Analizziamo i passaggi chiave del processo BRRRR:
Acquista l’immobile
Il fondamento del metodo BRRRR è l’acquisizione di proprietà sottovalutate e in difficoltà. Queste proprietà sono spesso disponibili a un prezzo scontato a causa della loro necessità di riparazioni e ristrutturazioni estese. Acquistando queste proprietà a un costo inferiore, si crea il potenziale per un maggiore ritorno sull’investimento.
Riabilitare la proprietà
Una volta assicurata la proprietà, il passo successivo è quello di intraprendere i lavori di ristrutturazione e miglioramento necessari. Questo può variare da riparazioni strutturali e aggiornamenti di sicurezza a miglioramenti estetici che migliorano l’attrattiva e il valore della proprietà.
Affitta l’immobile
Con l’immobile ora in condizioni di trasloco, puoi iniziare a generare reddito da locazione. È fondamentale ricercare attentamente il mercato locale, stabilire tariffe di affitto competitive ma redditizie e trovare inquilini affidabili per garantire un flusso di cassa costante.
Rifinanziare l’immobile
Man mano che il valore dell’immobile aumenta a causa dei lavori di ristrutturazione, è possibile rifinanziare l’ipoteca. Questo rifinanziamento in contanti ti consente di accedere al capitale accumulato, recuperando efficacemente il tuo investimento iniziale. Il capitale liberato può quindi essere utilizzato per ripetere il processo e acquisire ulteriori proprietà.
Ripeti il processo
Il passo finale consiste nel reinvestire i fondi del rifinanziamento nell’acquisizione di un altro immobile in difficoltà, riavviando il ciclo BRRRR. Applicando ripetutamente questo metodo, è possibile far crescere costantemente il proprio portafoglio immobiliare, costruendo una strategia di investimento sostenibile e scalabile.
Suggerimenti per ogni fase del metodo BRR
Per eseguire questo approccio in modo efficace, è fondamentale comprendere le sfumature di ogni passaggio e implementare le best practice. Tuffiamoci in una guida completa sulla padronanza del metodo BRRRR:
Garantire un finanziamento adeguato
Il successo del metodo BRRRR dipende dalla tua capacità di acquisire proprietà in difficoltà. Se non disponi di liquidità sufficiente a portata di mano, dovrai esplorare varie opzioni di finanziamento, come ad esempio:
- Ipoteche convenzionali: Gli istituti di credito in genere richiedono un acconto maggiore e possono avere linee guida di valutazione più severe per gli investimenti immobiliari.
- Rifinanziamento in contanti: Sfruttare il capitale delle tue proprietà esistenti può fornire i fondi necessari per la tua prossima acquisizione.
- Prestiti in denaro duro: Questi prestiti privati a breve termine offrono una maggiore flessibilità, ma comportano costi e rischi più elevati.
Valuta attentamente la tua situazione finanziaria ed esplora i pro e i contro di ciascuna opzione di finanziamento per determinare la soluzione migliore.
Identificare gli immobili d’investimento giusti
Quando si selezionano le proprietà in difficoltà, calcolare con precisione il valore post-riparazione (ARV). Confronta la proprietà con case simili vendute di recente nella zona per stimare il valore post-ristrutturazione. La regola del 70% garantisce che l’investimento totale (prezzo di acquisto più i costi di riabilitazione) non superi il 70% del valore approssimativo.
Gli investitori immobiliari di solito conducono ricerche di mercato per vedere le tendenze degli affitti e le tariffe di proprietà simili nella zona. Ma esaminare diversi annunci e conteggiare gli affitti e i servizi abituali è un compito monumentale che tende a produrre intuizioni imprecise. Qui, la Market Dashboard Pricelabs ti terrà aggiornato sui cambiamenti in tempo reale nel mercato degli affitti. Puoi offrire i migliori alloggi in affitto ai prezzi giusti e massimizzare il ROI su ogni proprietà senza fare affidamento su ipotesi vaghe.
È inoltre necessario pubblicizzare l’affitto, elencandolo nel mercato degli affitti tramite broker, vagliando le domande di noleggio, ecc.
Dai priorità alle ristrutturazioni strategiche
Durante la fase di riabilitazione, dai la priorità ai miglioramenti che mettono la proprietà a norma, garantiscono la sicurezza e massimizzano il ritorno sull’investimento. Concentrati sugli aggiornamenti che aumenteranno significativamente il valore della proprietà, come la ristrutturazione di cucine e bagni, gli aggiornamenti dell’efficienza energetica e i miglioramenti dell’attrattiva del marciapiede.
Tenant affidabili e sicuri
Trovare e trattenere inquilini di qualità è fondamentale, poiché gli istituti di credito in genere non rifinanziano un investimento immobiliare fino a quando non è occupato. Esamina attentamente i potenziali inquilini esaminando la loro storia creditizia, la stabilità occupazionale e le referenze degli affitti per garantire un flusso costante di reddito da locazione.
Rifinanzia per ottenere risultati ottimali
Quando è il momento di rifinanziare, cerca istituti di credito che offrano le migliori condizioni di rifinanziamento in contanti. Preparati a soddisfare requisiti come punteggi minimi di credito, rapporti debito/reddito e prova del reddito da locazione. L’obiettivo è estrarre quanto più capitale possibile per finanziare il tuo prossimo investimento BRRRR.
Migliora e ripeti continuamente
Man mano che completi ogni ciclo BRRRR, prenditi il tempo per riflettere su ciò che ha funzionato bene e dove puoi migliorare. Metti in pratica queste lezioni apprese per semplificare il processo e migliorare l’efficienza con ogni successiva acquisizione di proprietà.
Come si trovano le giuste proprietà distressed per il Metodo BRRRR?
Ecco alcuni metodi efficaci per trovare le giuste proprietà in difficoltà da utilizzare con la strategia di investimento immobiliare BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat):
- Annunci e piattaforme online: Cerca annunci immobiliari online e piattaforme specializzate in immobili in difficoltà, come pignoramenti, proprietà di banche e proprietà vendute all’asta.
- Agenti immobiliari e grossisti: Sviluppare relazioni con agenti specializzati in investimenti immobiliari o vendite in difficoltà. Possono avere accesso a offerte fuori mercato o essere a conoscenza di proprietà in situazioni di pre-pignoramento o vendita allo scoperto. I grossisti possono anche fornire indizi su proprietà in difficoltà che hanno acquistato.
- Posta diretta e marketing: Crea campagne di direct mail mirate o materiali di marketing per raggiungere i proprietari di immobili in difficoltà, come quelli in pre-pignoramento, con inadempienze fiscali o con annunci scaduti. Comunica la tua intenzione di acquistare e offri soluzioni alla loro situazione di difficoltà.
- Governo locale e registri pubblici: Ricerca registri pubblici, come i registri fiscali, per identificare le proprietà con tasse o privilegi insoluti. Contatta gli uffici governativi locali responsabili della riscossione delle tasse o delle valutazioni immobiliari per informazioni su proprietà in difficoltà o aste imminenti.
- Networking e passaparola: Partecipa a eventi di networking immobiliare locali, unisciti a gruppi di investitori e stabilisci connessioni con altri professionisti del settore immobiliare. Il networking può portare a referenze e approfondimenti su proprietà in difficoltà che potrebbero non essere ampiamente conosciute.
- Guidare per dollari: Attraversa fisicamente i quartieri o le aree bersaglio alla ricerca di segni di proprietà in difficoltà, come abbandono, cortili incolti, finestre sbarrate o proprietà vuote. Prendi nota di queste proprietà e conduci ulteriori ricerche per determinarne lo stato.
La chiave è utilizzare la ricerca online, il networking, la sensibilizzazione diretta e l’esplorazione sul campo per scoprire le migliori opportunità di investimento immobiliare in difficoltà. Con perseveranza e un occhio attento al potenziale, puoi costruire una pipeline di proprietà BRRRR per far crescere il tuo portafoglio immobiliare.
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