Updated : Lug 16, 2024
Perché i prezzi della tua casa vacanze dovrebbero essere dinamici?
Perché è così importante stabilire un prezzo base?
Come impostare un prezzo base per la tua casa vacanze?
Aspetti da considerare oltre a dati e numeri
Stabilire un tasso di base con i dati di mercato per le nuove inserzioni
Quando adeguare il prezzo base?
Come utilizzare Pricelabs per adeguare il prezzo base?
Stabilire i prezzi corretti per la tua proprietà è l’elemento più cruciale della gestione dei ricavi delle case vacanze. Molto dipende dal prezzo delle tue case vacanze, come le tendenze del mercato, gli eventi e le vacanze, i servizi che offri, il numero di camere da letto e molto altro. L’impostazione di un prezzo base è la prima decisione che prenderai per la tua strategia di prezzo per determinare la tua tariffa media giornaliera per il resto dell’anno.
Qual è il primo passo che puoi fare per raggiungere questo obiettivo? Continua a leggere per scoprire come il prezzo base può impostare la tua strategia per il successo.
Qual è il prezzo base?
Il prezzo base è la tariffa media che addebiteresti durante tutto l’anno. È la base su cui vengono applicati tutti i fattori di mercato, i modelli di domanda e le personalizzazioni. Questo prezzo riflette la qualità del tuo annuncio; Ad esempio, una proprietà con due camere da letto con un arredamento di lusso di fascia alta avrà un prezzo base più alto rispetto a una base con due camere da letto. Questo prezzo base fornisce un punto di partenza coerente per la determinazione dei prezzi, garantendo che tutti gli adeguamenti siano basati su una tariffa realistica e competitiva.
Perché dovresti fissare un prezzo base?
Stabilire un prezzo base per la tua proprietà in affitto a breve termine è fondamentale per un’efficace strategia di gestione dei ricavi . A differenza delle camere d’albergo, che in genere offrono servizi ed esperienze simili all’interno di un mercato, ogni proprietà in affitto a breve termine è unica. Questa unicità rende difficili i confronti diretti, ma offre l’opportunità di personalizzare le strategie di prezzo per massimizzare le entrate.
1. Riflettere gli attributi univoci delle proprietà
Ogni affitto a breve termine ha caratteristiche, servizi e condizioni distinti che influenzano la sua attrattiva per i potenziali ospiti. Fattori come una piscina, elettrodomestici da cucina moderni o recenti lavori di ristrutturazione possono avere un impatto significativo sul ritmo delle prenotazioni. Inoltre, le recensioni online sono fondamentali per plasmare la reputazione di una proprietà. Questi attributi unici dovrebbero essere presi in considerazione nella strategia dei prezzi, assicurando che il prezzo base rifletta accuratamente il valore offerto agli ospiti.
2. Adeguamento per le modifiche specifiche della proprietà
Gli immobili in affitto a breve termine sono dinamici, con condizioni che possono cambiare nel tempo. Ristrutturazioni, aggiornamenti o anche recensioni negative possono influire sull’attrattiva di un immobile e, di conseguenza, sul suo prezzo. Un prezzo base fornisce un punto di riferimento stabile che può essere modificato man mano che si verificano queste variazioni. Ad esempio, una cucina aggiornata potrebbe giustificare un prezzo base più elevato, mentre una serie di recensioni negative potrebbe richiedere una riduzione temporanea del prezzo per mantenere un vantaggio competitivo.
3. Migliorare la flessibilità della gestione delle entrate
Un prezzo base ben definito consente aggiustamenti più precisi in base alla domanda del mercato , alla stagionalità delle case vacanze e agli eventi speciali. Funge da base su cui è possibile costruire strategie di dynamic pricing . Partendo da un prezzo base, puoi implementare in modo più efficace modifiche che rispondano alle fluttuazioni della domanda, assicurandoti che il tuo immobile rimanga competitivo per tutto l’anno.
Come si stabilisce un prezzo base per la casa vacanza?
Qualunque siano gli input o i fattori che consideri nei tuoi prezzi, devi iniziare da qualche parte. Un numero che ritieni sia una tariffa di base ragionevole per un’inserzione deve essere specifico per quell’inserzione. Un tasso di base è un obiettivo ADR.
Puoi stabilire un prezzo base in base ai dati di mercato, ai dati del portafoglio della tua inserzione e ai dati derivati dai prezzi della concorrenza.
1. Dati di mercato
La migliore pratica per stabilire una tariffa di base con i dati di mercato è identificare la classificazione della tua unità (ad esempio, una casa con 2 camere da letto e 1 bagno) e vedere la tariffa media giornaliera addebitata dai tuoi concorrenti che ospitano annunci simili nella tua zona. Puoi anche controllare manualmente i prezzi delle proprietà nel tuo segmento su OTA come Airbnb, Booking.com e Vrbo.
Puoi anche utilizzare lo strumento Pricelabs Dynamic Pricing per impostare il tuo prezzo base in base ai dati di mercato. Ne parlerò ulteriormente nella sezione seguente.
La chiave per stabilire una tariffa di base con i dati di mercato è considerare tutti i fattori che costituiscono il tuo mercato e localizzare il tuo mercato il più possibile. Ad esempio, un’unità nel Queens avrà tariffe diverse rispetto a una a Manhattan. Allo stesso modo, la vicinanza agli snodi di trasporto e alle attrazioni turistiche della tua zona influirà sul valore del tuo annuncio.
2. Elencare i dati storici
Se sei host da un po’ di tempo, puoi anche dare un’occhiata ai dati del tuo annuncio. Questi dati includeranno l’ADR, l’occupazione e le prestazioni dell’annuncio durante le diverse stagioni. Puoi utilizzare Portfolio Analytics per creare la tua strategia di prezzo.
3. Portafoglio di inserzioni simili
Se stai valutando il prezzo base per un nuovo annuncio, puoi anche attingere i dati dal tuo inventario di annunci simili che hai ospitato. Altri annunci che offrono servizi simili e si trovano nella posizione esatta ti daranno una buona idea di ciò che funzionerà per il tuo nuovo annuncio. Il tasso può variare enormemente da mercato a mercato, quindi è essenziale essere specifici per il mercato.
4. L’estetica e i servizi della proprietà
Sebbene i dati di mercato siano il modo più accurato ed efficace per stabilire un prezzo competitivo per la tua inserzione, presentano comunque dei limiti. Non può analizzare cose come il piano su cui si trova il tuo annuncio in un condominio, le viste che vanta la tua proprietà o il prezzo e la qualità dei tuoi mobili.
Quando prenoti una casa vacanze, vedrai diverse versioni di appartamenti con 2 camere da letto e un bagno. Un appartamento con 2 camere da letto può essere lussuoso, offrendo diversi servizi desiderabili. Al contrario, gli appartamenti con 2 camere da letto offrono i servizi più basilari e potrebbero non essere esteticamente gradevoli.
È qui che devi considerare i servizi che offri e l’estetica del tuo affitto. Ad esempio, se la tua proprietà offre una migliore qualità abitativa e un’estetica più gradevole rispetto a quella dei tuoi concorrenti, gli ospiti probabilmente pagheranno di più.
5. Costi aggiuntivi
Infine, devi comprendere i costi associati alla tua inserzione. I costi di manutenzione e pulizia aumenteranno se si ospitano principalmente persone per soggiorni più brevi. Considera le restrizioni relative al soggiorno minimo di notti per comprendere meglio i costi.
Altri costi potrebbero includere varie tariffe, PMS o percentuali dynamic pricing e costi operativi online e pratici come il check-in e la manutenzione, che possono estendersi ai costi di gestione. Puoi tenerne conto per stabilire i margini di profitto con un’idea di quanto costa una prenotazione. Sia che tu prenda una parte delle entrate della prenotazione come commissione di gestione o che mantenga il lotto, come gestore, devi assicurarti che la tua tariffa minima per notte copra almeno i tuoi costi.
Stabilire un tasso di base con i dati di mercato per le nuove inserzioni
Una volta che hai una tariffa base con cui ti senti a tuo agio, c’è una qualifica molto importante: inizia più in basso per un nuovo annuncio. Pensa alla base che hai determinato come alla media target una volta che la tua inserzione è stata stabilita, piuttosto che all’importo che dovrebbe guadagnare immediatamente.
Ricorda che le valutazioni e le recensioni sono fondamentali per le prenotazioni e sono correlate alla volontà dei tuoi ospiti di prenotare il tuo alloggio. Il tuo nuovo annuncio non avrà ancora valutazioni o recensioni, diminuendo il valore complessivo della tua struttura agli occhi dei tuoi ospiti rispetto ai tuoi concorrenti. Se stabilisci un prezzo in base a quello dei tuoi concorrenti con più recensioni pur essendo un nuovo annuncio, potresti perdere prenotazioni e influire sullo stato di salute del tuo annuncio.
Al contrario, sfrutta la maggiore visibilità associata a una nuova inserzione. Mantieni lo slancio fissando inizialmente prezzi inferiori al tuo potenziale, incoraggiando i clic e le conversioni di prenotazione in anticipo. Raccoglierai i vantaggi di mantenere quella visibilità e le prestazioni poiché il tuo annuncio richiede costantemente un valore percepito e un tasso più elevati.
Cerca l’opzione “Aiutami a scegliere un prezzo base” nella dashboard dei Dynamic Pricing per iniziare.
Quando adeguare il prezzo base?
Una volta impostato il prezzo base, confronta i tuoi prezzi con quelli di altre inserzioni nel tuo quartiere. Regola il prezzo di base verso l’alto o verso il basso per fluttuare all’interno del 25-75° percentile, a seconda della desiderabilità dell’inserzione.
Dovresti riconsiderare i tuoi prezzi di base se qualcosa cambia drasticamente il mercato. Ciò potrebbe includere un altro lockdown o un cambiamento nelle linee guida o nelle leggi locali sulle case vacanze. I tuoi prezzi non rifletteranno tale cambiamento se li mantieni statici.
Gli host che utilizzano l’opzione dinamica non dovranno gestire questo processo, poiché il motore di determinazione dei prezzi modificherà automaticamente i prezzi giornalieri in base allo stato di salute del mercato, al ritmo delle prenotazioni, ai picchi di prenotazione e alle fluttuazioni di mercato associate.
Tuttavia, si consiglia comunque di rivedere il prezzo base una volta alla settimana per le prime 4 settimane e poi di controllarlo mensilmente o trimestralmente per adeguarlo in base alle proprie prestazioni.
Se utilizzi un prezzo base da più di qualche settimana e desideri adeguarlo, opta per piccole modifiche incrementali (5-10%) rispetto al prezzo base corrente nel tempo piuttosto che per una modifica significativa una tantum. Questo ti aiuta a determinare in modo sicuro l’impatto sulle tue entrate.
Come utilizzare Pricelabs per adeguare il prezzo base?
Puoi iniziare con l’impostazione del prezzo base utilizzando Pricelabs.
Se non sei sicuro del prezzo base da impostare, utilizza il nostro strumento Suggerimenti sul Prezzo Base . Suggerirà un prezzo base ottimale in base al numero di camere da letto, ai dati di mercato e altro ancora. Esistono tre tipi di prezzo base suggerito per il massimo controllo:
- Prezzo base consigliato da Pricelabs
- Prezzo base di mercato
- Prezzo base personalizzato
1. Prezzo base consigliato:
Se l’inserzione sincronizza i prezzi in Pricelabs da almeno 10 giorni, ti consiglieremo un prezzo base in base al rendimento dell’inserzione. Questo per quanto riguarda il suo mercato, l’occupazione dell’annuncio e i suoi prezzi di base passati.
2. Prezzo base importato
Non consigliamo direttamente un prezzo base se l’inserzione è stata appena importata. Invece, mostriamo un’opzione “importata” in base ai prezzi che l’inserzione aveva prima di Pricelabs. Questa può essere o meno una stima ragionevole, quindi per quasi tutti gli utenti, consigliamo di impostare il prezzo base in base ai dati di mercato anziché ai dati precedenti dell’inserzione.
3. Basato sul mercato:
Imposta il tuo prezzo base in base ai dati di mercato.
- Livello di mercato: Seleziona il livello di prezzo in cui vuoi posizionare la tua inserzione, ovvero Basso, Medio e Alto, corrispondenti ai prezzi del 25°, 50° e 75° percentile.
- Categorie camera da letto: Seleziona le categorie di camere da letto per mettere a punto i dati di mercato utilizzati per calcolare il prezzo di mercato. Seleziona la dimensione delle inserzioni che consideri per i tuoi concorrenti.
3. Prezzo base personalizzato:
Fai clic sul pulsante “Personalizzato” per inserire manualmente un prezzo base.
A questo punto, devi conoscere il prezzo base della casa vacanze e come sceglierne uno. Non è così complicato se sai quali dati cercare e quali risultati vuoi ottenere da questa attività. Inoltre, l’utilizzo di uno strumento dynamic pricing come Pricelabs rende ancora più facile la gestione dei prezzi delle case vacanze.
