Najem krótkoterminowy: jak zoptymalizować ceny na pobyty średnioterminowe?

Popyt na wynajem średnioterminowy gwałtownie wzrósł w ostatnich latach. Głównym powodem jest możliwość pracy z dowolnego miejsca. Coraz więcej osób szuka tymczasowych miejsc do pracy w lokalizacjach, o których od zawsze marzyli.

Jako gospodarz takiego miejsca warto znać te zmiany i trendy w branży, aby zwiększać przychody. Różne strategie cenowe dla pobytów średnioterminowych pozwalają zoptymalizować ceny i wykorzystać rosnący popyt.

Guesty przeprowadziło ankietę wśród 400 menedżerów nieruchomości na temat strategii adaptacyjnych w reakcji na COVID-19. 40% z nich zoptymalizowało swój obiekt pod kątem pobytów średnioterminowych. Pandemia COVID-19 przyniosła nowe grupy podróżnych, takie jak:

• Podróżni, którzy utknęli w nieoczekiwanych sytuacjach, takich jak lockdowny
• Cyfrowi nomadzi i/lub freelancerzy
• Pracownicy służby zdrowia
• Uciekinierzy z miast – podróżujący na tereny wiejskie w poszukiwaniu spokoju
• Podróżni biznesowi
• Osoby często zmieniające wynajem z powodu trwającego kryzysu mieszkaniowego
• Emeryci (powyżej 60. roku życia)

Ten kryzys mieszkaniowy w USA stał się tak dotkliwy, że ludzie są zmuszeni korzystać z hoteli i innych miejsc noclegowych, aby zapewnić sobie dach nad głową. Większość firm przeszła na pracę zdalną. Pracownicy decydują się więc nie tylko pracować z domu, ale też odwiedzać jak najwięcej miejsc z listy wymarzonych podróży.

Zrozumienie, jak wykorzystać ten rosnący popyt, pozwala odkryć ukryty potencjał wzrostu firmy.

Dodatkowa lektura: Zarządzanie przychodami z najmu wakacyjnego: kompletny przewodnik dla gospodarzy i menedżerów nieruchomości

Najem krótkoterminowy vs. wynajem średnioterminowy vs. najem długoterminowy

Okres, na jaki wynajmowany jest obiekt, znacząco wpływa na to, jakich najemców przyciągnie. Obiekt oferowany w najmie krótkoterminowym przyciąga głównie turystów, natomiast obiekt oferowany w najmie długoterminowym przyciąga cyfrowych nomadów lub tzw. snowbirdów.

Zanim zagłębimy się w temat wynajmu średnioterminowego, zdefiniujmy pokrótce wszystkie trzy rodzaje najmu:

Wynajem średnioterminowy: zalety i wady

Być może obiekt był początkowo przeznaczony na najem krótkoterminowy. Po zaobserwowaniu zmian na rynku pojawia się chęć przekształcenia go w wynajem średnioterminowy. Przed podjęciem takiej decyzji warto rozważyć zalety i wady tego modelu, aby opracować odpowiednie strategie cenowe dla pobytów średnioterminowych.

Zalety optymalizacji pod kątem wynajmu średnioterminowego

1. Niższe koszty operacyjne

Gdy obiekt jest wynajmowany na dłuższy czas, nie trzeba za każdym razem doprowadzać go do idealnego stanu przed przyjęciem nowego gościa. Pozwala to zaoszczędzić na kosztach sprzątania. Ustalenia lub umowa między gospodarzem a gościem pomagają też precyzyjnie określić zakres tych kosztów. W większości przypadków wynajmu średnioterminowego sprzątanie odbywa się po wymeldowaniu gościa lub jako opcjonalne sprzątanie w trakcie pobytu. Gospodarz i gość mogą też wspólnie ustalić inny harmonogram sprzątania niż standardowy albo uzgodnić dodatkową usługę sprzątania.

2. Mniejsze zużycie obiektu

Wysoka rotacja gości typowa dla najmu krótkoterminowego nieuchronnie prowadzi do szybszego zużycia obiektu. Można tego uniknąć, gdy ta sama osoba zostaje na dłużej.

3. Mniejsze ryzyko utraty przychodów

Wiadomo, że najem krótkoterminowy, choć opłacalny, wiąże się z pewnym ryzykiem. Nie ma gwarancji, że miesiąc zakończy się zyskiem. W kalendarzu mogą pojawić się dni bez rezerwacji, co prowadzi do niestabilnych przychodów. Gdy obiekt jest wynajmowany na dłużej, gospodarz otrzymuje regularny czynsz, co zmniejsza ryzyko braku płatności lub zysku w danym miesiącu.

4. Mniej ograniczeń i formalności prawnych

Coraz więcej hrabstw nakłada ograniczenia na najem krótkoterminowy w związku z pogłębiającym się kryzysem mieszkaniowym. Wynajem średnioterminowy podlega jednak znacznie mniejszej liczbie ograniczeń. Warto pamiętać, że w większości lokalizacji osoba przebywająca w obiekcie dłużej niż 90 dni jest uznawana za najemcę. Sporządzenie odpowiedniej umowy najmu pomaga jasno określić kwestie prawne.

5. Wyższy dochód niż przy najmie długoterminowym

Przy najmie długoterminowym gospodarz korzysta ze stałego miesięcznego dochodu i nie musi na bieżąco pozyskiwać nowych gości. Obiekt jest zajęty każdego miesiąca. Wynajem średnioterminowy daje z kolei możliwość łączenia najemców krótko- i średnioterminowych. Dzięki temu można też korzystać z sezonowości i lokalnego popytu.

Wady optymalizacji pod kątem wynajmu średnioterminowego

1. Kwestie prawne

Przy wynajmie mieszkania najemcy średnioterminowemu należy zadbać o wszystkie formalności, aby zabezpieczyć zarówno gospodarza, jak i gościa. Trzeba na przykład ustalić cykl płatności i dokładnie opisać sposób ich dokonywania. Zapewnia to jasną komunikację między stronami i chroni przed ewentualną odpowiedzialnością. Warto sprawdzić lokalne lub stanowe przepisy dotyczące definicji wynajmu średnioterminowego.

2. Zmienność rynku

Rynek może podlegać ciągłym wahaniom. Czy na rynku, na którym znajduje się obiekt, w ogóle istnieje popyt na wynajem średnioterminowy? Kiedy ten popyt jest najwyższy? Znajomość odpowiedzi na te pytania jest kluczowa. Jeśli wynajem średnioterminowy cieszy się popytem przez dłuższy czas, warto zoptymalizować obiekt pod tym kątem właśnie na ten okres.

3. Niższy dochód niż przy najmie krótkoterminowym

Przy najmie krótkoterminowym ceny obiektu są ustalane wyżej lub niżej w zależności od popytu na rynku. Czasem pozwala to zarobić więcej, niż można się spodziewać. Najemcy średnioterminowi z kolei szukają obiektów dostępnych w rozsądnej cenie na co najmniej miesiąc. Niekoniecznie są też skłonni zapłacić wysoką stawkę za 2-dniowy pobyt w szczycie sezonu świątecznego.

Jak zoptymalizować strategie cenowe dla pobytów średnioterminowych

Wynajem średnioterminowy od dawna był w zasięgu ręki. Jak zadbać o to, aby obiekt odniósł sukces na tym rynku? Poniżej znajdują się kolejne kroki, które warto podjąć.

1. Czy obiekt nadaje się na wynajem średnioterminowy?

Warto przeanalizować obiekt i sprawdzić, czy istnieje wystarczający popyt, aby zwiększyć podaż. Obiekty w popularnych dzielnicach biznesowych, takich jak Chicago, Seattle czy Nowy Jork, znajdują się w otoczeniu dużych firm. Dzięki temu popyt na mieszkania średnioterminowe pozostaje stały.

Popularne regiony turystyczne, takie jak Hawaje, Milwaukee czy San Francisco, zwykle notują wysoki popyt na najem krótkoterminowy. Wraz z rosnącą liczbą cyfrowych nomadów warto jednak rozważyć również wynajem średnioterminowy. Popyt na ten model pozwala wypełnić kalendarz w okresach mniejszego zainteresowania najmem krótkoterminowym.

Kilka wskaźników, które warto śledzić i analizować w kontekście lokalnego rynku:

1. Czas realizacji to liczba dni, z jakim wyprzedzeniem dokonywane są rezerwacje w obiekcie.
2. Długość pobytu to liczba dni, na jaką goście dokonują rezerwacji.
3. Ceny podobnych obiektów w okolicy.
4. Sezonowość w danym regionie

Ceny i sezonowość powinny być dopasowane do czasu realizacji i długości pobytu potencjalnych gości. Warto przeanalizować dotychczasowe dane i porównać je z rynkiem. Można na przykład zauważyć, że lato i zima to szczyt sezonu dla najmu krótkoterminowego. Jesień i wiosna przynoszą natomiast mniejsze zainteresowanie obiektem. W takich okresach warto zoptymalizować strategie cenowe pod kątem pobytów średnioterminowych.

Dane rynkowe z PriceLabs Market Dashboard pozwalają wskazać typy obiektów, kt��re warto rozważyć jako inwestycję. Market Dashboards to w pełni zautomatyzowane, spersonalizowane panele. Umożliwiają śledzenie danych rynkowych o najmie wakacyjnym w dowolnym miejscu na świecie. Dzięki nim można też analizować trendy rynkowe dla najmu krótkoterminowego i wynajmu średnioterminowego, w tym różne wskaźniki KPI dla wybranego typu obiektu, co ułatwia podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych i cenowych w celu maksymalizacji zysków. Narzędzie to pomaga też lepiej ocenić inne rynki przy rozbudowie portfolio.

2. Optymalizacja rezerwacji i strategii cenowych dla pobytów średnioterminowych

Załóżmy, że w kalendarzu rezerwacji pojawia się też wynajem średnioterminowy. Kolejnym krokiem jest zadbanie o odpowiednie rezerwacje i właściwe ich wycenienie.

#1 Zaoferuj skuteczne zniżki tygodniowe/miesięczne

Oferując zniżki dopasowane do wzorców rezerwacji gości, można zachęcać do dłuższych pobytów, a jednocześnie stosować wyższe stawki dla krótszych terminów. Takie zniżki zwykle widoczne są jako obniżona stawka na platformach OTA. Dzięki temu goście mają wrażenie, że rezerwują droższy obiekt w niższej cenie – a kto nie lubi dobrej okazji?

Czas na szybkie obliczenia!

20-procentowa zniżka przy rezerwacji na miesiąc daje taki sam przychód jak przyjmowanie krótszych rezerwacji w standardowej cenie.

Dodatkowy plus: znacznie mniej pracy i większa pewność wypełnionego kalendarza.

#3 Zaplanuj luki w kalendarzu

Planując strategie cenowe dla wynajmu średnioterminowego, można natrafić na nieoczekiwane luki w kalendarzu. Warto uwzględnić takie luki i zadbać o to, by nawet te terminy przynosiły rezerwacje i przychód. Między dwiema rezerwacjami średnioterminowymi może pojawić się kilka dni pustostanu.

Strategia cenowa powinna uwzględniać możliwość wystąpienia takich luk i pozwalać wypełnić je w opłacalny sposób. Może to oznaczać różne stawki: dla rezerwacji ostatniej chwili, dla rezerwacji z wielomiesięcznym wyprzedzeniem oraz dla dni między dwiema rezerwacjami średnioterminowymi.

Dzięki PriceLabs wszystkie te elementy (i wiele innych) można łatwo kontrolować za pomocą różnych personalizacji.

#4 Ogranicz wahania cen

Każdy dzień może mieć inny popyt i inną cenę. Czasem widoczne są trendy odbiegające od domyślnych ustawień korekt. Na przykład w mieście takim jak Nowy Jork popyt w dni robocze bywa wyższy niż w weekendy. Użytkownicy PriceLabs mogą bardzo łatwo to uwzględnić – wystarczy dodać korektę procentową, która zostanie zastosowana do rekomendacji cenowych.

Sezonowość to cykliczna zmienność popytu w ciągu roku, charakterystyczna dla każdego rynku. Miami na przykład notuje najwyższy popyt zimą, głównie dzięki snowbirdom. Dane historyczne pozwalają przewidzieć te cykliczne zmiany i zaplanować działania z wyprzedzeniem.

PriceLabs daje pełną kontrolę nad dostrajaniem cen zgodnie z trendami rynkowymi i własną wiedzą. Umożliwia to funkcja czułości czynnika popytu w panelu. Rynek wynajmu średnioterminowego jest zwykle mniej zmienny niż rynek najmu krótkoterminowego. Dlatego warto ustawić czułość na poziom konserwatywny. Dzięki temu popyt jest nadal uwzględniany, ale bez nadmiernych wahań, a ceny pozostają zoptymalizowane.

3. Porównaj rynek z własnym obiektem

Jedną z kluczowych zalet rezerwacji średnioterminowych jest pewność stałego dochodu. Gdy z jednej strony piętrzą się rachunki, dobrze wiedzieć, że z drugiej strony stabilnie napływają wpływy. Wynajem średnioterminowy wymaga znacznie mniej czasu i kosztów operacyjnych niż najem krótkoterminowy. Nie trzeba poświęcać wiele czasu na marketing najmu wakacyjnego, obsługę wielu gości, konserwację obiektu itp. Stabilne przychody oznaczają też więcej wolnego czasu.

Analiza i badanie konkurencji pomagają zrozumieć, w czym rywale mają przewagę, a w czym dany obiekt wypada lepiej. Taka wiedza ułatwia podejmowanie strategicznych decyzji dotyczących oferty – od cen po kampanie marketingowe.

4. Sprawdź, jakie udogodnienia można zaoferować

Wśród gości mogą znaleźć się osoby o różnych potrzebach – snowbirdzi, cyfrowi nomadzi, rodziny na wakacjach i inni. Warto wiedzieć, jakie udogodnienia można zapewnić w obiekcie, aby zagwarantować gościom komfortowy pobyt.

Jakie udogodnienia warto zapewnić?

1. Bardzo szybkie wi-fi
2. Wygodne stanowisko do pracy
3. Odpowiednio wyposażona kuchnia
4. Dostęp do artykułów biurowych

5. Dbaj o właściwą komunikację z gośćmi

Po otrzymaniu rezerwacji ważne jest ustalenie jasnych zasad z gościem. Zabezpiecza to obie strony przed odpowiedzialnością prawną. Dobrym rozwiązaniem jest podpisanie prawnie wiążącej umowy najmu.

Co powinna zawierać umowa najmu?

1. Zasady domowe
2. Szczegóły dotyczące czynszu
3. Terminy płatności czynszu
4. Szczegóły kaucji zabezpieczającej
5. Wyposażenie obiektu
6. Czas trwania pobytu

Utrzymywanie otwartej komunikacji z gośćmi zapewnia im jak najlepsze doświadczenia.

Wynajem średnioterminowy może nie być najbardziej dochodową opcją, ale jest zdecydowanie najłatwiejszy w zarządzaniu. Widać to zwłaszcza w porównaniu ze zmiennością najmu krótkoterminowego. Odpowiednie dostosowanie stawek zwiększa konkurencyjność i przychody. Wykorzystanie dostępnych technologii pomaga uważnie śledzić sygnały płynące z rynku i odpowiednio dostosować działalność.

Masz historię związaną z wynajmem średnioterminowym, która może zainspirować innych? Masz pytania lub uwagi? Po prostu skontaktuj się z nami. Chętnie usłyszymy, co masz do powiedzenia.