Vom Raten mit Excel zu fundierten Marktanalysen: Wie Domundos die Villen auf Ibiza mit PriceLabs bepreist

Auf Ibiza ist die Verwaltung von vier Villen eine beachtliche Leistung. Die Unterkünfte, die Rens Keuzekamp und sein Team betreuen, kosten zwischen 7.000 und 14.000 € pro Woche. Die Eigentümer leben im Ausland und übergeben den gesamten Betrieb, ohne sich um das Tagesgeschäft kümmern zu müssen: Buchungen, Gästewünsche, Instandhaltung, einfach alles.

Keuzekamp ist Gründer und CEO von Domundos, einer Boutique-Villenverwaltung mit Sitz auf Ibiza in Spanien. Er leitet das Geschäft gemeinsam mit seiner Mitgründerin und Partnerin Creixell. Unterstützt werden sie von einem kleinen Team aus Reinigungskräften, Gärtnern und weiteren lokalen Mitarbeitern, die die Insel genauso gut kennen wie sie selbst.

Domundos hält sein Portfolio bewusst überschaubar. Gemessen an einem Ibiza-Markt, der in diesem Jahr flächendeckend rückläufig ist, liegen die Villen des Unternehmens immer noch vorn, im Schnitt 5 bis 10 % über dem Markt.

Über das Unternehmen

Keuzekamps Einstieg in die Villenverwaltung begann mit einer zufälligen Begegnung auf einer Skipiste in Österreich. Er hatte Erfahrung in der Instandhaltung und suchte Arbeit für den Sommer. Ein Eigentümer, den er dort kennenlernte, bat ihn, sich um eine Mietvilla auf Ibiza zu kümmern. Was mit einer einzigen Villa begann, wuchs vor allem durch Mundpropaganda zu Domundos heran. „Es ist eine kleine Insel“, sagt Keuzekamp. „Da spricht sich vieles herum.“

Heute verwaltet das Geschäft vier Mietvillen sowie eine Handvoll privater Unterkünfte. Sie alle gehören Personen, die außerhalb von Ibiza leben und das gesamte operative Geschäft abgeben. Die Villen werden in einer Preisspanne von 7.000 bis 14.000 € pro Woche vermietet, was auf Ibiza als unteres bis mittleres Preissegment gilt. Auf der Insel gibt es auch ein gehobeneres Segment, in dem Gäste einen Concierge-Service erwarten, etwa die Organisation von drei Masseuren innerhalb von zwei Stunden. Genau diese Art von Villa möchte Domundos als Nächstes in sein Portfolio aufnehmen.

„Wir möchten lieber wenige Villen wirklich exzellent betreuen, anstatt reines Volumen anzustreben. Wachstum bedeutet ein größeres Team und Kosten, die genauso schnell in die Höhe klettern.“

Vor PriceLabs

Vor der Einführung von PriceLabs legte Domundos die Preise mithilfe von Excel-Tabellen fest. „Sie haben funktioniert“, erklärt Keuzekamp, „aber unsere Datenbasis und die historischen Daten waren einfach zu gering.“ Jeden Winter bedeutete die Vorbereitung der Preise für die kommende Saison stundenlange manuelle Arbeit. Zudem blieb immer die Ungewissheit, wo der Gesamtmarkt aktuell stand.

Inzwischen hat das Team ein eigenes benutzerdefiniertes Preisgestaltungs-Tool entwickelt. Es wird über eine API-Verbindung aus dem Channel Manager gespeist: mit historischen Preisen, Buchungszeiträumen, der endgültigen Belegung und den tatsächlichen Abschlussraten für späte Buchungen. In Kombination mit den Daten von PriceLabs zu Hunderten vergleichbaren Villen stärkte diese Datenbasis das Vertrauen von Domundos in die eigenen Entscheidungen spürbar.

Wie PriceLabs die Preisgestaltung von Domundos unterstützt

Manuelle Preisgestaltung, gestützt auf Marktdaten

Auf PriceLabs zu stoßen, war weniger Zufall als vielmehr eine logische Konsequenz.

„Wenn man in dieser Branche aktiv ist und sich weiterentwickeln möchte, führt an PriceLabs kaum ein Weg vorbei. Der Name taucht in Podcasts auf, in YouTube-Videos, in Integrationen für Channel Manager.“ Nachdem die Empfehlung aus vielen verschiedenen Richtungen kam, war eine genaue Prüfung der nächste folgerichtige Schritt.

Domundos nutzt die <strong>Market Dashboards</strong> von PriceLabs sehr intensiv für den eigenen Markt. Keuzekamp prüft inselweite Belegungstrends, die monatlichen Erwartungswerte sowie die Buchungsgeschwindigkeit im Last-Minute-Bereich. Anschließend vergleicht er die Preise zweimal pro Woche mit dem Tempo im eigenen Portfolio und mit den Vergleichsobjekten, für die PriceLabs ihm nun Sichtbarkeit verschafft. Parallel dazu nutzt er weiterhin sein eigenes manuelles System. „Ich möchte die Kontrolle behalten“, sagt er. „PriceLabs hilft mir dabei, weit vor der Saison den passenden Preis festzulegen, statt im Dunkeln zu tappen.“

Diese Sichtbarkeit beeinflusst bereits die Preisgestaltung von Domundos für den Sommer 2027. Das Buchungstempo liegt in einigen Monaten 5 % vorn, und das bei höheren Raten. Dieses Signal, so Keuzekamp, hätte er „ohne PriceLabs schlichtweg nicht erkannt.“

Berichte für Eigentümer mit nachvollziehbarer Datenbasis

Jeden Monat erhalten die Eigentümer von Domundos einen Bericht über die Performance ihrer Villa, verglichen mit den Vorjahreswerten und dem breiteren Markt. Dieser Marktvergleich hat in diesem Jahr besonderes Gewicht: Die Nachfrage auf Ibiza ist gesunken, und Villen spüren das deutlicher als Hotels. Das liegt unter anderem daran, dass Gäste kürzere Aufenthalte buchen, die nicht zu den üblichen Wechseltagen von Villen passen. Die meisten Villen von Domundos übertreffen dennoch ihre Vorjahreswerte sowie den Markt. Anhand der Daten kann das Team dies belegen, statt sich auf bloße Beteuerungen verlassen zu müssen.

„Unsere Eigentümer schätzen vor allem Sicherheit. Wenn wir die Zahlen hinter unserer Preisgestaltung transparent machen, nimmt das jede Ungewissheit.“

In einem rückläufigen Markt bestehe laut Keuzekamp oft die Versuchung, die Preise einfach mit allen anderen zu senken. Die Daten zeigen seinem Team stattdessen, wann es sinnvoll ist, diesem Trend zuvorzukommen, und wann man an den Preisen festhalten sollte, weil bestimmte Wochen ohnehin gebucht werden. „Bei Mietpreisen auf diesem Niveau“, betont er, „bewegen schon kleine Preisentscheidungen über eine gesamte Saison hinweg sehr viel Geld.“

Die Ergebnisse

Domundos beziffert den durch PriceLabs erzielten Mehrumsatz nicht auf den Cent genau, da die Plattform als Informationsbasis für manuelle Entscheidungen dient und nicht als reines Automatisierungswerkzeug. Im Vergleich zum schwächelnden Markt auf Ibiza spricht das Gesamtbild jedoch für sich.

• Das Portfolio von Domundos erzielt im Durchschnitt Preise, die 5 bis 10 % über dem breiteren Markt auf Ibiza liegen. Dies gelingt, obwohl andere Quellen von einem inselweiten Belegungsrückgang von 10 bis 14 % im Vorjahresvergleich berichten.
• Die erfolgreichste Villa des Portfolios erzielt nahezu 100 € mehr pro Nacht, was über 10 % über vergleichbaren Unterkünften liegt. Die Gäste sind dennoch rundum zufrieden.
• Das Buchungstempo für den Sommer 2027 liegt in einigen Monaten bereits um 5 % vorn, bei gleichzeitig höheren Raten.
• Die monatlichen Berichte für die Eigentümer vergleichen nun jede Villa mit Hunderten vergleichbaren Unterkünften und nicht mehr nur mit den eigenen historischen Daten.

„Auf Ibiza wird in der Hochsaison so gut wie alles gebucht. Die eigentliche Kunst besteht darin, Preis und Qualität so in Einklang zu halten, dass die Gäste auch im nächsten Jahr wieder buchen.“

Rens' wichtigste Tipps für andere Verwalter

• Man benötigt keine Automatisierung, um von einem solchen Tool zu profitieren. „Unsere Saison umfasst nur wenige Sommermonate, in denen wir den gesamten Jahresertrag erwirtschaften müssen“, sagt Keuzekamp. „Ein ganzjährig geöffnetes Hotel kann die Automatisierung zwei Monate lang testen und daraus lernen. Wenn ich sie aktiviere, vergeht ein ganzes Jahr, bis ich das Ergebnis beurteilen kann. Dieses Risiko gehe ich bei den Villen anderer Leute nicht ein.“
• Nutzen Sie Marktdaten für die Kommunikation mit Eigentümern. „Mit einem kleinen Portfolio kann man keine verlässlichen Benchmarks anhand der eigenen Zahlen aufstellen“, erklärt er. „Der eigentliche Wert liegt in den Daten von Tausenden Villen, die man nicht selbst betreut: ähnlicher Stil, ähnliche Bewertung, gleiches Gebiet.“
• Kennen Sie die lokalen Aufschläge. Auf Ibiza sind die Unterschiede laut Keuzekamp beträchtlich: Für Unterkünfte nahe Ibiza-Stadt wird ein Zuschlag von rund 30 % fällig, und Meerblick kann den erwarteten Jahresumsatz einer Villa um 20 bis 30 % steigern.
• Behalten Sie das Marktgeschehen im Auge. „Wir erleben oft, dass kleine Gastgeber auf der Insel einmal einen Preis festlegen und ihn dann nie wieder anpassen“, berichtet er. Das sind jene Villen, die Domundos am Ende Last-Minute übernimmt und auf den tatsächlichen Marktwert herunterhandelt, weil sie zuvor schlicht nicht gebucht wurden. „Wer von Beginn an realistisch kalkuliert, erzielt eine solide Belegung zu einem soliden Preis, ganz ohne Last-Minute-Hektik.“