Cómo los incendios de Maui transformaron el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

Usando los datos internos de PriceLabs datos para Lahaina, podemos ver en cifras lo que muchos anfitriones sobre el terreno han sentido desde los incendios de agosto de 2023: un mercado que sufrió un shock casi de la noche a la mañana, luego se reconstruyó lentamente con menos anuncios y menos noches reservadas, pero con un poder de fijación de precios sorprendentemente resistente.

Este artículo analiza qué cambió en términos de oferta, demanda, ingresos y precios, y qué puede aprender cualquier anfitrión en un mercado afectado por una perturbación o con restricciones normativas de la experiencia de Lahaina.

Cómo analizamos los datos

Para este análisis, usamos datos mensuales de Lahaina en tres períodos de 12 meses:

• 2022–23 – Línea de base previa a los incendios
• 2023–24 – El primer año después de los incendios
• 2024–25 – El segundo año de ajuste y primeros signos de recuperación

Al leer este artículo, esto es en lo que debes enfocarte

1. Un enorme shock de oferta: los anuncios en Lahaina se redujeron a la mitad

El primer y más evidente impacto de los incendios es sobre la oferta.

Durante el período 2022–23, Lahaina promedió alrededor de 536 anuncios activos. En 2023–24, eso cayó a aproximadamente 245 anuncios – una caída del 54% en la oferta disponible. Para 2024–25, los anuncios cayeron aún más a alrededor de 209, una disminución del 61% respecto al año previo a los incendios.

Número de anuncios en el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

Si analizas meses específicos, la contracción luce aún más pronunciada:

• En agosto, los anuncios pasaron de 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25).
• Durante gran parte del año, la oferta 2024–25 es un 60–65% más baja que antes de los incendios.

Esto nos dice dos cosas importantes:

1. Lahaina opera con un inventario de rentas de corta estadía estructuralmente más reducido.
   Los daños, las regulaciones y las prioridades de vivienda a largo plazo han contribuido a que haya menos rentas de corta estadía.
2. Cualquier anfitrión que siga activo opera ahora en un panorama competitivo muy diferente.es
   Ya no compites en un mercado denso y turístico con cientos de anuncios similares a tu alrededor; estás en un entorno más pequeño y con menor oferta, donde cada anuncio activo importa más.

2. La demanda también se desplomó – las noches reservadas siguen siendo ~85% por debajo de los niveles previos a los incendios

Cuando la oferta se contrajo, la demanda no se «redistribuyó» simplemente. Las reservas también cayeron bruscamente.

Las noches reservadas promedio por mes cayeron de aproximadamente 9,486 (2022–23)
→ 1,914 (2023–24)
→ 1,349 (2024–25)

Tendencias de noches reservadas en el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

Eso representa aproximadamente:

• -80% de noches reservadas en 2023–24 vs. antes de los incendios
• -86% en 2024–25 vs. 2022–23

Así que incluso al entrar en el segundo año después de los incendios, el total de noches reservadas sigue siendo menos del 20% de lo que solía ser.

Esto refleja:

• Menos propiedades en operación
• Menor demanda turística general en Lahaina
• Las estancias largas y las prioridades de vivienda están tomando precedencia sobre las reservas de rentas de corta estadía

Sin embargo, esto no significa que cada anuncio activo esté «vacío».

3. La ocupación cayó con fuerza – luego se estabilizó en un nuevo nivel

A pesar del colapso en las noches reservadas, la tasa de ocupación de los anuncios activos cuenta una historia más matizada.

Desde la hoja de Ocupación:

• Ocupación promedio en 2022–23: ~73.7%
• 2023–24: ~46.9% (cerca de 27 puntos porcentuales menos)
• 2024–25: ~45.2%, casi igual que 2023–24 pero todavía ~29 puntos por debajo de los niveles previos a los incendios

Tendencias de la tasa de ocupación en el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

Mes a mes:

• El primer año post-incendios muestra una constante caída de ocupación del 20–30% vs. 2022–23.
• En julio 2024–25, la ocupación en ~58.5% es notablemente más alta que el 38.9% de julio 2023–24, lo que sugiere una recuperación estacional y un retorno gradual de la demanda.

¿Qué está pasando entonces?

• Hay muchos menos anuncios y muchas menos reservas en total, pero
• Un subconjunto de anuncios activos mantiene una ocupación entre 40 y 58% en muchos meses, especialmente al avanzar hacia 2024��25.

Para los anfitriones que siguen activos en Lahaina (o en cualquier mercado perturbado), esto significa:

• Todavía puedes atraer una parte significativa de la demanda
• Pero operas con más volatilidad y un pool de demanda total más pequeño que antes

4. Los ingresos cayeron ~70% – pero el RevPAR está sorprendentemente cerca de los niveles previos a los incendios

Al combinar menos anuncios y menos noches reservadas, los ingresos totales reciben un golpe fuerte.

• Ingresos mensuales promedio en 2022–23: ~$4.53M
• 2023–24: ~$1.24M (-72% vs. línea de base)
• 2024–25: ~$1.03M (-77% vs. línea de base, ~-16% vs. 2023–24)

Tendencias de ingresos en el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

El mercado sigue muy lejos de su tamaño original en términos de ingresos.

Pero si miras el RevPAR (ingreso por alojamiento disponible):

• RevPAR promedio 2022–23: ~$352
• 2023–24: ~$321 (cerca de -9%)
• 2024–25: ~$344 (solo ~2.5% por debajo de los niveles previos a los incendios)

Y en algunos meses, el RevPAR en 2024–25 supera al de 2022–23:

• Marzo 2024–25: RevPAR ~$534 vs. $399 en 2022–23
• Abril 2024–25: $413 vs. $344
• Julio 2024–25: $489 vs. $351

Entonces, aunque el pastel total es mucho más pequeño, para los anuncios que siguen activos y bien posicionados, las ganancias por noche disponible están ahora cerca de (o incluso por encima de) los niveles previos a los incendios en varios meses.

Esta es una lección importante para los anfitriones:

En un mercado perturbado, los ingresos globales pueden estar a la baja, pero el rendimiento a nivel de anuncio puede seguir siendo sólido si te mantienes activo, visible y estratégico en tu pricing.

5. El ADR se disparó: menos anuncios, tarifas más altas

El RevPAR no se recupera por arte de magia. Un factor clave aquí es el ADR (Tarifa diaria promedio).

• ADR (Tarifa diaria promedio) promedio en 2022–23: ~$477
• 2023–24: ~$682 (+43% vs. línea de base)
• 2024–25: ~$747 (+57% vs. línea de base, +9–10% vs. 23–24)

Tendencias del ADR (Tarifa diaria promedio) en el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina

Muchos meses muestran el ADR subiendo entre un 40 y un 70% comparado con 2022–23. Esto refleja:

• Anfitriones que aumentan sus tarifas para cubrir mayores costos y riesgos
• Un inventario más escaso capaz de aplicar una prima
• Viajeros que sí eligen Lahaina están dispuestos a pagar más por menos opciones

Pero un ADR más alto conlleva riesgos:

• Precio demasiado alto en relación con la demanda actual → la ocupación cae aún más
• Precio demasiado bajo en un mercado con poca oferta → dejas dinero sobre la mesa

Es exactamente aquí donde el pricing basado en datos se vuelve innegociable: no puedes confiar en la intuición pre-2023 en un mercado fundamentalmente diferente.

6. Lo que los anfitriones de cualquier mercado perturbado pueden aprender de Lahaina

Quizás no estés en Lahaina, pero patrones similares aplican en mercados afectados por:

• Desastres naturales
• Nuevas regulaciones de rentas de corta estadía
• Shocks de demanda repentinos (cierres de fronteras, recortes de rutas aéreas, cancelaciones de grandes eventos, etc.)

Estas son las lecciones clave de los datos de Lahaina:

6.1. Espera un ajuste de varios años, no de una sola temporada

Las noches reservadas en Lahaina siguen siendo ~85% por debajo de los niveles previos a los incendios incluso en 2024–25, y los ingresos totales siguen siendo aproximadamente un 75% más bajos. La recuperación no es lineal ni rápida.

Lo que puedes hacer con PriceLabs: Usa los Market Dashboards y herramientas como el PriceLabs STR Index (si está disponible en tu región) para rastrear los cambios año a año en:

• Anuncios activos
• Ocupación
• ADR (Tarifa diaria promedio) y RevPAR

Esto te ayuda a evitar reacciones exageradas ante un mes especialmente fuerte o débil.

Market Dashboard listo para ver los cambios año a año

6.2. La oferta y la demanda pueden contraerse juntas – los precios deben reflejar el nuevo equilibrio

En Lahaina:

• La oferta bajó ~60%
• Las noches reservadas bajaron ~80–85%
• Pero el RevPAR casi volvió a los niveles previos a los incendios, en parte gracias a un ADR más alto

Este es un mercado diferente, no simplemente una versión debilitada del anterior.

Con PriceLabs, puedes:

• Usar el dynamic pricing para ajustar continuamente tus tarifas según los patrones reales de demanda, no las suposiciones del año pasado.
• Ajustar los precios mínimo, base y máximo para reflejar tanto la menor competencia como la menor demanda.
• Usar personalizaciones a nivel de fecha para períodos sensibles (p. ej., aniversarios del evento, actualizaciones normativas importantes).

Implementa el Dynamic Pricing para fijar el precio de tu propiedad según el mercado

6.3. La estacionalidad puede cambiar después de un shock

En Lahaina, algunos meses de 2024–25 (como marzo, abril y julio) muestran un RevPAR por encima de 2022–23, lo que indica:

• Retorno de la demanda
• Viajeros que concentran sus viajes en menos meses
• Comportamientos de planificación de viajes distintos a los de antes

Dentro de PriceLabs:

• Rastrea la ocupación futura y los precios usando funciones como indicadores de demanda prospectiva (donde estén disponibles) o los Market Dashboards.
• Ajusta las estancias mínimas y los descuentos de último momento alrededor de los nuevos períodos de alta demanda, no solo la temporada alta anterior.

7. Usar PriceLabs en un mercado post-perturbación: una guía práctica

Si tu mercado ha pasado por una perturbación similar a la de Lahaina, aquí tienes un marco simple que puedes seguir con PriceLabs:

Paso 1: Vuelve a establecer tu referencia de mercado

• Abre un Market Dashboard para tu ciudad o región.
• Compara el año actual de tu mercado con 2019 / 2022 u otro año previo al shock:

  • Anuncios activos
  • ADR (Tarifa diaria promedio) y RevPAR
  • Ocupación
  • Tiempos de anticipación de reserva

Esto te dice si estás en una fase de contracción, estabilización o recuperación.

Paso 2: Resetea tus suposiciones de pricing

Dado el patrón de Lahaina, pregúntate:

• ¿La oferta cae más que la demanda?
  → Puede que tengas más poder de pricing del que tu ocupación por sí sola sugiere.
• ¿El ADR subió significativamente?
  → No ancles tus precios demasiado bajo, pero evita sobrevalorar si la demanda sigue siendo frágil.

En PriceLabs:

• Comienza con los precios dinámicos recomendados.
• Ajusta tu precio base usando las herramientas de ayuda para el precio base (donde estén disponibles).
• Usa la configuración de estancia mínima para equilibrar la ocupación (2–3 noches) con los costos de limpieza y rotación.

Paso 3: Usa reglas y sobrescrituras para gestionar la incertidumbre

• Aplica descuentos de último momento de forma más inteligente en períodos de baja o inciertos.
• Usa primas por reservas anticipadas para fechas con 6–9 meses de antelación si tu mercado suele reservar con anticipación pero ahora tiene menos anuncios.
• Agrega sobrescrituras por evento o por fecha para eventos turísticos conocidos que podrían regresar antes de la recuperación total del mercado.

Paso 4: Monitorea tu rendimiento vs. el mercado

Cada 1–2 meses:

• Compara tu ADR (Tarifa diaria promedio), ocupación y RevPAR con la mediana del mercado usando las analíticas de PriceLabs.
• Si tu ADR es más bajo pero la ocupación similar:
  → Probablemente puedas subir las tarifas ligeramente.
• Si tu ADR es más alto pero la ocupación es mucho más baja:
  → Considera descuentos más agresivos o estancias mínimas más cortas hasta que la base de demanda crezca.

Usa Portfolio Analytics para entender el rendimiento de tu propiedad

Conclusión: Lahaina muestra cuán frágiles – y flexibles – pueden ser los mercados de rentas de corta estadía

Los incendios de Maui convirtieron el mercado de rentas de corta estadía en Lahaina en un caso de estudio sobre shock, contracción y recalibración:

• Oferta: ~60% menos anuncios que antes de los incendios
• Demanda: ~80–85% menos noches reservadas
• Ingresos: ~70–75% menos ingresos totales
• Pricing: ADR más del 50% arriba, RevPAR casi de vuelta a niveles previos a los incendios para anuncios activos

Para los anfitriones, la lección es clara:

No puedes controlar las perturbaciones, pero sí puedes controlar qué tan rápido adaptas tu pricing y estrategia.

Herramientas como PriceLabs te ayudan a basar esas decisiones en datos reales, no en suposiciones — ya sea que estés en Lahaina o en cualquier otro mercado atravesando un gran cambio estructural.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuánto cayó la oferta de rentas de corta estadía en Lahaina después de los incendios de Maui?

Según los datos de mercado de PriceLabs, los anuncios activos en Lahaina cayeron aproximadamente ~60% entre 2022–23 y 2024–25. La caída más pronunciada ocurrió inmediatamente después de agosto de 2023, y la oferta ha permanecido significativamente limitada desde entonces.

2. ¿Se ha recuperado la demanda turística en Lahaina desde los incendios?

No del todo. Las noches reservadas siguen siendo un 80–85% menores en comparación con los niveles previos a los incendios. Aunque algunos meses muestran señales tempranas de recuperación, la demanda general sigue muy por debajo de los niveles de 2022–23.

3. ¿Por qué el RevPAR está casi de vuelta a los niveles previos a los incendios aunque las reservas cayeron?

El RevPAR se recuperó principalmente porque el ADR aumentó entre un 40 y un 70% después de los incendios. Con menos anuncios disponibles y mayores costos operativos, los anfitriones activos pudieron cobrar tarifas nocturnas más altas, compensando la caída en la ocupación.

4. ¿Están los anfitriones de Lahaina cobrando tarifas nocturnas significativamente más altas hoy?

Sí. El ADR en Lahaina aumentó de un promedio de $477 (2022–23) a $747 (2024–25) — un ~57% de aumento. Esto se alinea con menor competencia, mayor riesgo y mayores costos operativos.