Ocupación vs ADR: ¿Qué métrica debes seguir?

Como administrador de propiedades, seguramente te has enfrentado al dilema: ¿ocupación o ADR? ¿Qué métrica seguir y mejorar para aumentar tus ingresos? Por un lado, tener todo ocupado parece un éxito; sin embargo, ¿realmente se traduce en mayores ganancias si la tarifa diaria promedio de tu renta vacacional es baja?

Evaluar la tasa de ocupación y el ADR ayuda a los administradores de propiedades con el análisis de rentabilidad, la planificación estratégica, la gestión de ingresos y el benchmarking competitivo. Encontrar el equilibrio entre estas métricas permitirá atraer más huéspedes y mejorar los márgenes de ganancia de tus rentas vacacionales.

Antes de determinar quién gana el debate ocupación vs ADR, comprendamos primero qué significa cada uno de estos términos

¿Qué es la tasa de ocupación?

La tasa de ocupación muestra el porcentaje de unidades rentadas en un período determinado. Esta métrica es un indicador clave de la frecuencia con la que tu propiedad está reservada y si necesitas mejorar tu tasa de ocupación en Airbnb en el futuro.

Una tasa de ocupación más alta significa que ganarás más dinero y podrás expandir tu portafolio de rentas vacacionales.

Principales razones para calcular la tasa de ocupación de tu propiedad:

• Identificar las fluctuaciones estacionales en la ocupación
• Optimizar los ingresos y las estrategias de marketing
• Ajustar las tarifas nocturnas según las tendencias del mercado
• Identificar oportunidades y áreas de mejora

Por ejemplo, un usuario de Reddit publicó una unidad de dos habitaciones como si fuera de una sola habitación para recibir más reservas según la demanda del mercado. Esta estrategia ayudó al propietario a mejorar su tasa de ocupación al 90 %.

Fuente: un usuario de Reddit optimizó su estrategia de marketing para mejorar la ocupación de su unidad

¿Cómo calcular la tasa de ocupación?

Fórmula de la tasa de ocupación

Por ejemplo, tu renta vacacional tiene seis unidades, pero solo tres fueron reservadas en septiembre.

Tasa de ocupación = (3 / 6) x 100 % = 0,5 o 50 %

Por lo tanto, tu propiedad de renta vacacional estuvo ocupada aproximadamente un 50 % en septiembre.

Lectura recomendada: Gestión de ingresos para rentas vacacionales: La guía completa para anfitriones y administradores de propiedades

¿Qué es el ADR (tarifa diaria promedio)?

El ADR te permite calcular el ingreso promedio por unidad/habitación ocupada durante un período determinado. En pocas palabras, muestra cuánto ganas por renta en promedio.

Como el ADR influye directamente en las tasas de ocupación y los ingresos, monitorear regularmente esta métrica ayuda a evaluar el rendimiento financiero de tu renta vacacional.

Principales razones para calcular el ADR de tu propiedad:

• Optimizar los precios de reserva
• Compararte con los competidores del mercado
• Determinar si estás cobrando de más o de menos
• Identificar las tarifas óptimas para temporadas altas y bajas

¿Cómo calcular el ADR?

Fórmula del ADR

Por ejemplo, una propiedad de renta vacacional vendió 3 unidades el 24 de septiembre y generó $2,100.

Ingresos totales = $2,100

Total de unidades vendidas = 3

ADR = $2,100 / 3 = $700

Por lo tanto, cada unidad de renta vacacional ocupada generó en promedio $700 por noche durante ese mes.

Ocupación vs ADR

Aquí tienes una comparación rápida entre las métricas de tasa de ocupación y ADR para rentas vacacionales:

¿Cómo encontrar el equilibrio entre la tasa de ocupación y el ADR?

Una tasa de ocupación alta es beneficiosa solo si no estás cobrando de menos. Sin embargo, una alta ocupación también aumenta el desgaste de tus unidades, lo que incrementa los gastos y costos de mantenimiento. Un anuncio con un ADR alto pero una baja tasa de ocupación probablemente será rentable si logras cubrir los gastos.

Por otro lado, una tarifa diaria promedio alta significa más dinero por cada noche ocupada. Sin embargo, la tasa de ocupación bajará si el ADR de tu renta vacacional es demasiado alto.

Por lo tanto, la ocupación y el ADR tienen una relación inversamente proporcional. ¿Cuál es entonces la solución?

Tu objetivo principal para mejorar tu estrategia de gestión de ingresos depende de equilibrar ambas métricas. Esta combinación de tasa de ocupación y ADR se conoce como Ingreso por habitación disponible (RevPAR).

Recuerda que varios factores impactan las reservas y los ingresos por alquiler en Airbnb, incluyendo la ubicación, la demanda estacional, el tipo de propiedad, la experiencia del huésped, las comodidades y las tarifas de la competencia. Es necesario aplicar un enfoque práctico que considere las dinámicas del mercado y los eventos externos.

Usa PriceLabs Portfolio Analytics para monitorear el rendimiento y encontrar el punto óptimo entre la tasa de ocupación y el ADR de tu renta vacacional. Este software de renta vacacional permite a los administradores de propiedades alcanzar el nivel de ocupación deseado ajustando el ADR según las tendencias hiper-locales del mercado, como la temporada de rentas vacacionales, la demanda, los próximos días festivos y las tarifas de la competencia.

Además, el gráfico comparativo entre el año anterior y el actual proporciona un informe detallado de ingresos para tu anuncio de renta vacacional. Las herramientas de reportes de PriceLabs permiten a los administradores de propiedades optimizar sus estrategias promocionales y de ingresos para futuras reservas. Por ejemplo, PriceLabs ofrece descuentos de último minuto en unidades desocupadas basándose en patrones de reserva en tiempo real.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué se obtiene al multiplicar el ADR por la tasa de ocupación?

Al multiplicar el ADR por la tasa de ocupación obtienes el Ingreso por habitación disponible (RevPAR). El RevPAR considera tanto el número de unidades vendidas como el ingreso promedio por unidad. Por eso, es un indicador de rendimiento más preciso del potencial de ingresos de una renta vacacional.

2. ¿Qué es la ocupación ajustada?

La ocupación ajustada excluye los días que no generan ingresos para evaluar el rendimiento real de una renta vacacional. Esta métrica considera factores específicos que afectan el inventario disponible, como las estancias de los propietarios, el mantenimiento, las renovaciones, etc.

Tasa de ocupación ajustada = (Número de noches pagadas / Número de noches disponibles) x 100 %

3. ¿Cuál es la mejor tasa de ocupación para Airbnb?

Lo ideal es que un anuncio bien posicionado en Airbnb tenga al menos un 80 % de tasa de ocupación.

Conclusión: el equilibrio entre ocupación y ADR mejora el ROI

La tasa de ocupación y la tarifa diaria promedio son la base de cualquier negocio de renta vacacional exitoso. Evaluar estos Indicadores Clave de Desempeño de rentas vacacionales permite a los administradores de propiedades tomar decisiones informadas. Una estrategia equilibrada que priorice una alta ocupación y una tarificación óptima garantiza un mejor retorno de inversión.