De conjeturas en Excel a inteligencia de mercado: cómo fija Domundos los precios de sus villas en Ibiza con PriceLabs

En Ibiza, gestionar cuatro villas no es tarea fácil. Las propiedades que Rens Keuzekamp y su equipo administran se alquilan por entre 7.000 y 14.000 € por semana. Además, cada propietario vive en el extranjero y delega toda la operativa sin necesidad de involucrarse en el día a día: reservas, solicitudes de los huéspedes, mantenimiento y todo lo demás.

Keuzekamp es el fundador y CEO de Domundos, una empresa boutique de gestión de villas con sede en Ibiza, España. Dirige el negocio junto con su cofundadora y pareja, Creixell, apoyados por un pequeño equipo de limpieza, jardinería y otros colaboradores locales que conocen la isla tan bien como ellos.

Domundos ha mantenido su portafolio reducido de forma deliberada. En comparación con un mercado ibicenco a la baja este año en todos los sectores, sus villas siguen obteniendo mejores resultados, situándose en promedio entre un 5 y un 10 % por encima del mercado.

Sobre el negocio

El camino de Keuzekamp hacia la gestión de villas comenzó con un encuentro casual en una pista de esquí en Austria. Tenía experiencia en mantenimiento y no tenía trabajo para el verano; un propietario que conoció allí le pidió que cuidara una villa de alquiler en Ibiza. Lo que empezó como una sola villa creció, sobre todo gracias al boca a boca, hasta convertirse en Domundos. «Es una isla pequeña», afirma Keuzekamp. «La gente habla».

Hoy en día, el negocio gestiona cuatro villas de alquiler y varias propiedades privadas. Todas pertenecen a personas que viven fuera de Ibiza y delegan por completo la operativa. Las villas se alquilan en una franja de 7.000 a 14.000 € por semana, lo que en Ibiza se considera gama media o baja. En la isla también existe un segmento superior donde los huéspedes esperan una atención digna de un servicio de conserjería, como contratar a tres masajistas en menos de dos horas, y ese es el tipo de villa que Domundos quiere sumar a su portafolio próximamente.

«Preferimos cuidar muy bien unas pocas villas antes que perseguir el volumen. Crecer implica un equipo más grande y unos costes que aumentan con la misma rapidez».

Antes de PriceLabs

Antes de PriceLabs, Domundos fijaba sus precios basándose en hojas de Excel. «Servían», comenta Keuzekamp, «pero nuestro tamaño de muestra y nuestros datos históricos eran limitados». Cada invierno, preparar las tarifas para la próxima temporada suponía horas de trabajo manual. Aun así, implicaba adivinar en qué punto se encontraba el mercado en general.

Desde entonces, el equipo ha desarrollado su propia herramienta de precios personalizada, alimentada por una conexión API desde su channel manager: tarifas históricas, ventanas de reserva, ocupación final y las tarifas reales con las que cerraron las reservas de último minuto. Al cruzar esa información con los datos de PriceLabs procedentes de cientos de villas comparables, esa combinación transformó el nivel de confianza que Domundos depositaba en sus propias decisiones.

Cómo encaja PriceLabs en los precios de Domundos

Precios manuales respaldados por datos de mercado

Dar con PriceLabs fue menos un descubrimiento que una consecuencia inevitable.

«Es difícil no toparse con PriceLabs si trabajas de forma activa en este sector y buscas mejorar. El nombre aparece en podcasts, en vídeos de YouTube y en las integraciones de channel manager». Después de oír hablar de ella por tantas vías, analizarla a fondo era el paso lógico.

Domundos recurre con frecuencia a los <strong>Market Dashboards</strong> de PriceLabs para analizar su mercado. Keuzekamp revisa las tendencias de ocupación en toda la isla, qué esperar mes a mes y el ritmo de reservas de último minuto. Después, ajusta las tarifas dos veces por semana según el ritmo de su propio portafolio y en función de las villas comparables sobre las que PriceLabs le ofrece visibilidad. Al mismo tiempo, sigue manteniendo su propio sistema manual en paralelo. «Quiero mantener el control», señala. «PriceLabs me ayuda a fijar el precio adecuado mucho antes de que empiece la temporada en lugar de andar a ciegas».

Esa visibilidad ya está guiando la estrategia de precios de Domundos para el verano de 2027. El ritmo de reservas en algunos meses marcha un 5 % por delante y con tarifas más altas, una señal que Keuzekamp asegura que «jamás habría detectado sin PriceLabs».

Informes para propietarios que demuestran el trabajo realizado

Cada mes, Domundos envía a cada propietario un informe sobre el rendimiento de su villa, comparándolo con su propio historial y con el mercado en general. Esa comparación de mercado tiene aún más peso este año: la demanda en Ibiza ha bajado y las villas lo están notando más que los hoteles. Esto se debe en parte a que los huéspedes reservan estadías más cortas que no encajan con los calendarios habituales de cambio de huéspedes en las villas. La mayoría de las villas de Domundos siguen superando tanto sus propios registros de años anteriores como los del mercado. Los datos le permiten al equipo demostrarlo con hechos en lugar de pedir a los propietarios que confíen a ciegas.

«Eso es lo que más valoran nuestros propietarios: la certidumbre. Cuando podemos mostrar los números detrás de nuestros precios, la incertidumbre desaparece».

En un mercado a la baja, Keuzekamp señala que la tentación habitual es bajar precios al compás de los demás. En cambio, los datos le indican a su equipo cuándo anticiparse a esa tendencia y cuándo mantener el tipo, ya que ciertas semanas se reservarán de todos modos. «Con tarifas de alquiler a este nivel», afirma, «pequeñas decisiones de precios mueven mucho dinero a lo largo de una temporada».

Los resultados

Domundos no atribuye una cifra exacta de ingresos al impacto directo de PriceLabs, dado que la plataforma funciona como una fuente de inteligencia detrás de decisiones manuales y no como un mecanismo automatizado. Aun así, frente a un mercado ibicenco en retroceso, el panorama es contundente.

• El portafolio de Domundos fija precios entre un 5 y un 10 % por encima del mercado general de Ibiza en promedio, incluso cuando otras fuentes señalan que la ocupación en toda la isla ha caído entre un 10 y un 14 % interanual.
• La villa con mejor rendimiento del portafolio tiene un precio casi 100 € por noche superior, más de un 10 % por encima de propiedades comparables, manteniendo la satisfacción de los huéspedes.
• El ritmo de reservas para el verano de 2027 ya se sitúa un 5 % por delante en determinados meses, y con tarifas más elevadas.
• Los informes mensuales para propietarios comparan ahora cada villa con cientos de propiedades comparables, y no solo con su propio historial.

«En Ibiza casi todo se reserva en temporada alta. El verdadero reto radica en mantener el equilibrio entre precio y calidad para que siga reservándose también el año siguiente».

Los mejores consejos de Rens para otros operadores

• No necesitas recurrir a la automatización para sacar partido a una herramienta como esta. «Nuestra temporada dura unos pocos meses de verano y tenemos que generar todo el rendimiento en ese período», explica Keuzekamp. «Un hotel que opera todo el año puede probar la automatización durante dos meses y extraer aprendizajes. Si yo la activo, tardo un año entero en poder medir el resultado. Es un riesgo que no estoy dispuesto a asumir con las villas de otras personas».
• Apóyate en datos de mercado al comunicarte con los propietarios. «Con un portafolio pequeño no puedes fijar referencias basándote únicamente en tus propias cifras», indica. «El verdadero valor reside en los datos de miles de villas que tú no gestionas: con estilo similar, valoraciones parecidas y en la misma área».
• Conoce tus incrementos locales. En Ibiza, Keuzekamp comenta que las diferencias son notables: las tarifas cerca de la ciudad de Ibiza conllevan un incremento de aproximadamente el 30 %, y contar con vistas al mar puede sumar entre un 20 y un 30 % a los ingresos anuales proyectados de una villa.
• No pierdas de vista el mercado. «Vemos anfitriones pequeños en la isla que fijan un precio una sola vez y no lo vuelven a tocar», comenta. Esas son las villas que Domundos acaba gestionando a último minuto y negociando a su valor real de mercado, sencillamente porque no conseguían reservas. «Fija precios realistas desde el principio y conseguirás una ocupación sólida a una tarifa competitiva, sin las prisas ni los apuros de último minuto».