Theoharis nos cuenta cómo ahorró tiempo y maximizó ingresos para sus 75+ propiedades en Grecia, con sus propias palabras.

Recientemente hablamos con Theoharis, propietario de 75+ propiedades en Grecia. Lee este extracto de nuestra llamada para saber más sobre cómo PriceLabs lo ayudó a ahorrar tiempo mientras maximizaba sus ingresos.

Richie Khandelwal: ¡Muchas gracias por estar aquí hoy con PriceLabs! Harris, gestionas alquileres de villas en Grecia y llevas aproximadamente un año y medio como cliente de PriceLabs. ¿Puedes contarnos sobre los alquileres de villas en Grecia y darnos un poco de contexto sobre ti y tu empresa?

Theoharis: Empecé a involucrarme en los alquileres vacacionales cuando estaba construyendo mi propia casa de verano. Mi idea era hacer cuatro villas, vender tres y quedarme una como casa de verano. Pronto me di cuenta de que no iba a poder venderlas, y entonces fue cuando me lancé a los alquileres en 2009. Trabajaba a tiempo completo como gerente de proyectos de TI y hacía esto a tiempo parcial. En 2016, accidentalmente acepté una doble reserva en booking.com y estaba buscando otra villa para la segunda reserva. Le hablé a un vecino que tenía cinco villas y le pregunté si podía alquilar una en su nombre. Me dio las cinco villas y me pidió que las alquilara para ganar dinero, ¡y así fue como entré en el modelo de agente! Continué con este modelo durante algunos años, comencé a ver crecimiento y, finalmente, en 2017, ¡dejé mi trabajo de oficina!

Empecé a trabajar a tiempo completo con los alquileres vacacionales y de corta estadía. Actualmente tenemos alrededor de 80 propiedades en toda Grecia. Y para ser honesto, ¡todas se acercaron a mí! Deberías escuchar la historia de cómo adquirí dos de mis mejores propiedades — estaba en un café en el centro de Atenas haciendo un pitch a un amigo. Después de nuestra conversación, la persona de la mesa de al lado me preguntó si gestionamos propiedades en Atenas. Me pidió mi tarjeta, me llamó unas semanas después y me dio dos apartamentos fantásticos. ¡Fue verdaderamente increíble!

Así que no tenemos un proceso de ventas directo donde perseguimos a los propietarios. Así es como funciona aquí: nos envían un mensaje, tras lo cual tienen que pasar por un proceso de incorporación definido.

El objetivo era hacer crecer el negocio — ser el mejor en calidad y no en cantidad, y ese era nuestro enfoque. Invertimos mucho tiempo y esfuerzo en adquirir experiencia sobre las mejores prácticas de gestión de ingresos, la mejor manera de configurar el perfil, teniendo en cuenta los algoritmos que utilizan booking.com, Airbnb y las demás OTA. Formulamos estrategias basadas en nuestra investigación y nos convertimos en uno de los actores más destacados del mercado en marzo (antes del Covid).

Richie Khandelwal: ¡He hablado con tres clientes últimamente y todos eran gerentes de proyectos de TI! ¿Quizás los gerentes de proyectos de TI hacen buenos administradores de propiedades?

Theoharis: Creo que es porque la tecnología tiene un papel fundamental aquí. Cuando empecé a seguir la comunidad de administradores de propiedades, me di cuenta de que la mayoría eran jubilados británicos de más de sesenta años que tenían varias propiedades en toda Europa. Tenían excelentes habilidades de atención al cliente, pero les faltaba el conocimiento necesario para usar las diversas herramientas técnicas disponibles en el mercado. Era muy consciente de esto, por eso me aseguré de tener acceso a las últimas tecnologías y herramientas disponibles. Tuve un PMS desde el primer día. Me aseguré de usar todas las herramientas para ahorrar tiempo y dinero, por ejemplo PriceLabs. ¡Creo que si tienes un buen dominio de la tecnología de alquileres vacacionales, llevas ventaja sobre los demás!

Richie Khandelwal: ¿Puedes darme una idea general del tipo de propiedades que tienes? ¿Son todas villas o tienes algún otro tipo también?

Theoharis: Excepto por las 27 propiedades en Atenas, todas las demás son villas. La mayoría están en zonas costeras, cerca de la playa. Una de ellas es una casa adosada de tres pisos en una ciudad medieval al sur de Grecia.

Richie Khandelwal: ¿Te enfocas en el segmento de lujo o en propiedades de escala media?

Theoharis: Creo que es una mezcla de propiedades de rango medio y de alta gama. Y por eso también he empezado a explorar sitios de lujo, y estoy intentando posicionarlas ahí.

Richie Khandelwal: Cuéntame un poco sobre cómo estás comercializando estas villas. ¿En qué OTA estás listado? ¿Cuáles son las mejores prácticas según tú?

Theoharis: Si tienes un PMS y un channel manager, prácticamente estás presente en todas las OTA. Al principio intenté ser selectivo, pero me di cuenta de que no tiene sentido serlo porque estar ahí es gratuito. ¡Nunca sabes qué puede funcionar y qué no!

Richie Khandelwal: Gracias a tu excelente nombre de dominio, ¿recibes muchas reservas directas?

Theoharis: Tenemos una lista de correo de algunos miles de personas que actualizo cada año, y la lista sigue creciendo. De ahí vienen la mayoría de nuestras reservas. También recibo muchas reservas directas a través de nuestro sitio web.

Richie Khandelwal: ¿Qué te llevó a PriceLabs? ¿Qué hacías antes de empezar a usar PriceLabs?

Theoharis: ¡Lo hacía manualmente!

Richie Khandelwal: Cuando dices manualmente, ¿qué proceso seguías? ¿Todavía lo haces para las villas?

Theoharis: Es sencillo, porque para las villas tenemos una temporada de cinco meses. Tenemos una hoja de Excel donde registramos todos los precios después de discutirlos con los propietarios. Alimentamos esa hoja en el PMS. Luego programamos algunos descuentos en el propio PMS según las tendencias del mercado.

Sin embargo, usamos el dynamic pricing para nuestros apartamentos en Atenas porque la mayoría de nuestras reservas vienen de Airbnb. Antes de empezar a usar PriceLabs, teníamos que monitorear las tendencias del mercado y cambiar los precios continuamente. El algoritmo de Airbnb mejora el posicionamiento de los listados que tienen cambios de precio frecuentes, y como obteníamos la mayoría de las reservas desde Airbnb, teníamos un empleado que cambiaba manualmente los precios para todas las fechas disponibles cada día. Honestamente, ¡no puedo creer que hacíamos eso!

Pero ahora que hemos empezado a usar PriceLabs, estoy seguro de que ganamos más que antes. Hay un caso que recuerdo claramente: tuvimos un Congreso de Cirujanos Cardíacos aquí. Estamos cerca de un centro de congresos, PriceLabs subió los precios para ese período y obtuvimos reservas fantásticas. Teníamos un precio base de 80 euros y conseguimos reservas de hasta 220 euros.

Richie Khandelwal: ¡Genial! ¿Recuerdas qué fue lo que te hizo decir que sí a PriceLabs?

Theoharis: Una de las razones es que es fácil integrarlo con nuestro PMS. La integración con PriceLabs fue sin complicaciones. El mes de prueba gratuita que ofrecieron ayudó mucho. Como hay tantas opciones disponibles, quería estar seguro de que podía ganar dinero con esto.

Richie Khandelwal: ¿Cuáles son tus funciones favoritas?

Theoharis: Los datos de vecindario son muy útiles. El código de colores también ayuda mucho. Te da una idea de las tendencias del mercado con solo mirar los colores del calendario, del verde al azul. Por ejemplo, ahora mismo puedo ver que la mayoría de mis propiedades tienen precios más altos en la primera semana de noviembre. Tiene todo el sentido porque es el Athens Spiral. Este es uno de los eventos para los que en el pasado cambiábamos los precios manualmente. ¡Teníamos problemas donde las reservas llegaban antes de que pudiéramos cambiar los precios! Pero ahora que usamos PriceLabs, puedo ver que mis propiedades con un precio base de 60 euros están en 120 euros para ese fin de semana. ¡Es increíble!

Richie Khandelwal: Llevas con PriceLabs poco más de un año. ¿Cómo ha sido tu experiencia tanto con el producto como con el soporte?

Theoharis: ¡Ha sido muy buena! Siempre que necesité ayuda, recibí respuesta de su equipo. He asistido a algunos de sus webinars sobre estrategias durante el Covid. Todas las nuevas funciones que lanzan son útiles, especialmente los Market Dashboards. Son realmente de gran ayuda.

Richie Khandelwal: ¿Puedes darnos una idea de cómo PriceLabs ha impactado tu negocio?

Theoharis: Ayuda de muchas maneras, principalmente porque cambiar los precios cada día hace que el listado sea más atractivo para las plataformas y la audiencia. Así que, además de aumentar las reservas y la ocupación, no dejamos dinero sobre la mesa.

Richie Khandelwal: Además, mencionaste que tenías a alguien en tu equipo actualizando los precios todos los días. ¡Ahora que está automatizado, también ahorra mucho esfuerzo manual!

Theoharis: ¡Absolutamente! Llevamos una operación muy ajustada aquí, y se ahorra muchísimo tiempo.

Richie Khandelwal: Escuchamos a muchos propietarios que dudan sobre si usar una solución de precios. ¿Cuál sería tu consejo para ellos?

Theoharis: Les diría lo mismo que me convenció a mí: el mes de prueba gratuita. Pueden usar la solución de precios en una propiedad, seguir con el control manual en otra y hacer una comparación.

Richie Khandelwal: ¿Qué podemos hacer mejor para ayudarte?

Theoharis: Lo que me parece emocionante y que falta es que puedo ver los precios recomendados en el calendario, pero no puedo ver los precios reservados. Esa información podría ser muy beneficiosa.

Richie Khandelwal: Eso está en el roadmap, Harris. Planeamos lanzar esa función pronto.

Harris, hagamos una llamada de formación individual de PriceLabs de 30 a 45 minutos, si quieres. Podemos guiarte a través de las distintas funciones de PriceLabs. ¿Te ayudaría eso?

Theoharis: Eso sería de gran ayuda.

Richie Khandelwal: ¡Gracias por tu tiempo!

Theoharis: ¡Gracias a ti. Fue un placer hablar contigo!