Updated : Dic 5, 2024
Resumen
- El método BRRRR significa “Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir”. Se trata de una inversión en la que se encuentran propiedades en dificultades o potenciales y luego se les da la vuelta. A continuación, puede ponerlos en el mercado residencial o de alquiler vacacional.
- Le ayuda a asegurarse de que no gasta demasiado dinero en arreglar la propiedad.
- Con este método, puede ver el valor potencial de la propiedad después de las mejoras antes de comprarla.
- Puede mejorar la propiedad en función del retorno de la inversión típico de esa ubicación.
- Decida el alquiler mirando lo que cobran otras propiedades similares en el área.
- Elija un método en el que pida dinero prestado contra el valor de la propiedad.
- Siga comprando y mejorando más propiedades para hacer crecer su colección de propiedades de alquiler.
Si está interesado en crear una cartera de propiedades de alquiler, es posible que se haya encontrado con el método de compra, rehabilitación, alquiler, refinanciación y repetición (BRRRR). Esta estrategia de inversión ha ganado popularidad entre los inversores inmobiliarios por su potencial para ayudar a hacer crecer una cartera de propiedades de alquiler.
Sin embargo, al igual que con cualquier enfoque de inversión, el Método BRRRR viene con recompensas potenciales y riesgos que debe considerar cuidadosamente antes de adoptarlo como su estrategia de inversión.
Elija el método BRRRR: significa “Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir” y es una estrategia popular para la inversión inmobiliaria. La integración Pricelabs en este método, especialmente durante la fase de “alquiler”, puede mejorar significativamente su eficacia. Es un enfoque inmobiliario en el que encuentras propiedades con potencial, las renuevas y las alquilas. Luego, haces un refinanciamiento con retiro de efectivo y repites el proceso invirtiendo en otras propiedades de alquiler.
¿Qué es el método BRRRR?
El Método BRRRR implica los siguientes pasos:
- Comprar: Identificar y comprar una propiedad infravalorada.
- Rehabilitación: Renovar y mejorar el inmueble para aumentar su valor.
- Alquiler: Encuentre inquilinos confiables y comience a generar ingresos por alquiler.
- Refinanciamiento: Refinancie la propiedad para acceder al mayor capital y liberar capital para la próxima inversión.
- Repetir: Utilice el capital liberado para repetir el proceso y adquirir propiedades adicionales.
¿Cuáles son los pros y los contras del método BRRRR?
Ventajas del método BRRR
- Inversión apalancada: El método BRRRR le permite apalancar su capital, utilizando el aumento del capital de la refinanciación para financiar la adquisición de propiedades adicionales.
- Crecimiento de la cartera: Al aplicar repetidamente el método BRRRR de bienes raíces, puede hacer crecer constantemente su cartera de propiedades de alquiler, potencialmente construyendo un imperio inmobiliario sustancial.
- Ingresos pasivos: Los ingresos por alquiler generados por las propiedades pueden proporcionar un flujo constante de ingresos pasivos a lo largo del tiempo.
- Acumulación de capital: A medida que pague las hipotecas de sus propiedades, acumulará capital, al que se puede acceder a través de la refinanciación o la eventual venta de las propiedades.
Contras del método BRRR:
- Desafíos de financiamiento: Asegurar el financiamiento para cada paso del proceso de BRRRR puede ser complejo y puede requerir conocimientos especializados o relaciones con los prestamistas.
- Costos de renovación: El paso de “Rehabilitación” puede ser impredecible; Los costos inesperados pueden mermar sus ganancias o incluso provocar pérdidas.
- Gestión de inquilinos: Encontrar y gestionar inquilinos fiables es crucial, y cualquier vacante o problema relacionado con los inquilinos puede afectar a su flujo de caja.
- Fluctuaciones del mercado: El éxito del Método BRRRR depende en gran medida del mercado inmobiliario local. Las condiciones desfavorables del mercado pueden afectar los valores de las propiedades, las tarifas de alquiler y su capacidad para refinanciar.
- Riesgos de apalancamiento: Si bien el apalancamiento puede amplificar sus rendimientos, también aumenta su exposición al riesgo. Si el mercado experimenta una recesión, es posible que se enfrente a dificultades financieras.
¿Cómo funciona el método BRRR?
El método BRRRR de bienes raíces (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Reproducir) puede ser una estrategia poderosa para construir una cartera de inversión inmobiliaria próspera. Cuando se ejecuta con éxito, este enfoque puede crear un ciclo autosostenible de adquisición, renovación y refinanciamiento de propiedades que impulsa el crecimiento continuo.
Vamos a desglosar los pasos clave en el proceso BRRRR:
Comprar la propiedad
La base del método BRRRR es la adquisición de propiedades infravaloradas y en dificultades. Estas propiedades a menudo están disponibles a un precio con descuento debido a su necesidad de reparaciones y renovaciones extensas. Al comprar estas propiedades a un costo más bajo, crea el potencial de mayores rendimientos de su inversión.
Rehabilitar la propiedad
Una vez que haya asegurado la propiedad, el siguiente paso es realizar las renovaciones y mejoras necesarias. Esto puede ir desde reparaciones estructurales y mejoras de seguridad hasta mejoras cosméticas que mejoran el atractivo y el valor de la propiedad.
Alquilar el inmueble
Con la propiedad ahora en condiciones de mudarse, puede comenzar a generar ingresos por alquiler. Es crucial investigar cuidadosamente el mercado local, establecer tarifas de alquiler competitivas pero rentables y encontrar inquilinos confiables para garantizar un flujo de efectivo constante.
Refinanciar la propiedad
A medida que el valor de la propiedad aumenta debido a las renovaciones, puede refinanciar la hipoteca. Este refinanciamiento con retiro de efectivo le permite acceder al capital acumulado, recuperando efectivamente su inversión inicial. Este capital liberado se puede utilizar para repetir el proceso y adquirir propiedades adicionales.
Repita el proceso
El paso final es reinvertir los fondos de la refinanciación en la adquisición de otra propiedad en dificultades, comenzando de nuevo el ciclo BRRRR. Al aplicar repetidamente este método, puede hacer crecer de manera constante su cartera de bienes raíces, construyendo una estrategia de inversión sostenible y escalable.
Consejos para cada etapa del método BRR
Para ejecutar este enfoque de manera efectiva, es crucial comprender los matices de cada paso e implementar las mejores prácticas. Profundicemos en una guía completa sobre cómo dominar el método BRRRR:
Asegure la financiación adecuada
El éxito del método BRRRR depende de su capacidad para adquirir propiedades en dificultades. Si no tienes suficiente dinero en efectivo a mano, tendrás que explorar varias opciones de financiación, como:
- Hipotecas convencionales: Los prestamistas generalmente requieren un pago inicial más grande y pueden tener pautas de tasación más estrictas para las propiedades de inversión.
- Refinanciamiento con retiro de efectivo: Aprovechar el capital de sus propiedades existentes puede proporcionar los fondos necesarios para su próxima adquisición.
- Préstamos de dinero duro: Estos préstamos privados a corto plazo ofrecen más flexibilidad, pero conllevan costos y riesgos más altos.
Evalúe cuidadosamente su situación financiera y explore los pros y los contras de cada opción de financiamiento para determinar la mejor opción.
Identifique las propiedades de inversión adecuadas
Al seleccionar propiedades deterioradas, calcule con precisión el valor posterior a la reparación (ARV). Compare la propiedad con casas similares vendidas recientemente en el área para estimar el valor posterior a la renovación. La regla del 70% garantiza que su inversión total (precio de compra más costos de rehabilitación) no exceda el 70% del ARV.
Los inversores inmobiliarios suelen realizar estudios de mercado para ver las tendencias de alquiler y los cargos de propiedades similares en la zona. Pero revisar diferentes listados y contabilizar los alquileres y las comodidades habituales es una tarea monumental que tiende a producir información inexacta. Aquí, el Market Dashboard Pricelabs lo mantendrá actualizado sobre los cambios en tiempo real en el mercado de alquiler. Puede ofrecer el mejor alojamiento de alquiler a los precios adecuados y maximizar el retorno de la inversión en cada propiedad sin depender de suposiciones vagas.
También es necesario publicitar el alquiler, listándolo en el mercado de alquiler a través de corredores, examinando las solicitudes de alquiler, etc.
Priorice las renovaciones estratégicas
Durante la fase de rehabilitación, priorice las mejoras que pongan la propiedad al día, garanticen la seguridad y maximicen el retorno de su inversión. Concéntrese en mejoras que aumenten significativamente el valor de la propiedad, como renovaciones de cocinas y baños, actualizaciones de eficiencia energética y mejoras en el atractivo exterior.
Inquilinos seguros y confiables
Encontrar y retener inquilinos de calidad es crucial, ya que los prestamistas generalmente no refinanciarán una propiedad de inversión hasta que esté ocupada. Evalúe minuciosamente a los posibles inquilinos revisando su historial crediticio, estabilidad laboral y referencias de alquiler para garantizar un flujo constante de ingresos por alquiler.
Refinanciamiento para obtener resultados óptimos
Cuando llegue el momento de refinanciar, busque prestamistas que ofrezcan los mejores términos de refinanciamiento con retiro de efectivo. Esté preparado para cumplir con requisitos como puntajes de crédito mínimos, relaciones deuda-ingreso y prueba de ingresos por alquiler. El objetivo es extraer la mayor cantidad de capital posible para financiar su próxima inversión en BRRRR.
Mejorar y repetir continuamente
A medida que completes cada ciclo de BRRRR, tómate el tiempo para reflexionar sobre lo que funcionó bien y dónde puedes mejorar. Implemente estas lecciones aprendidas para agilizar el proceso y mejorar su eficiencia con cada adquisición de propiedad posterior.
¿Cómo encontrar las propiedades envejecidas adecuadas para el método BRRRR?
Estos son algunos métodos efectivos para encontrar las propiedades en dificultades adecuadas para usar con la estrategia de inversión en bienes raíces BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir):
- Listados y plataformas en línea: Busque listados de bienes raíces en línea y plataformas especializadas en propiedades en dificultades, como ejecuciones hipotecarias, propiedades propiedad de bancos y propiedades vendidas en subastas.
- Agentes Inmobiliarios y Mayoristas: Desarrolle relaciones con agentes especializados en propiedades de inversión o ventas en dificultades. Pueden tener acceso a ofertas fuera del mercado o estar al tanto de propiedades en situaciones previas a la ejecución hipotecaria o de venta corta. Los mayoristas también pueden proporcionar pistas sobre las propiedades en dificultades que han obtenido.
- Correo Directo y Marketing: Cree campañas de correo directo dirigidas o materiales de marketing para llegar a los propietarios en dificultades, como los que están en pre-ejecución hipotecaria, con impuestos atrasados o con listados vencidos. Comunique su intención de compra y ofrezca soluciones a su situación de angustia.
- Gobierno Local y Registros Públicos: Investigue los registros públicos, como los registros de impuestos, para identificar propiedades con impuestos o gravámenes morosos. Póngase en contacto con las oficinas del gobierno local responsables de la recaudación de impuestos o las evaluaciones de la propiedad para preguntar sobre las propiedades en dificultades o las próximas subastas.
- Networking y boca a boca: Asista a eventos locales de redes de bienes raíces, únase a grupos de inversionistas y establezca conexiones con otros profesionales de bienes raíces. La creación de redes puede conducir a referencias e información sobre propiedades en dificultades que pueden no ser ampliamente conocidas.
- Conducir por dólares: Conduzca físicamente a través de vecindarios o áreas objetivo en busca de signos de propiedades en peligro, como negligencia, patios cubiertos de maleza, ventanas tapiadas o propiedades vacantes. Tome nota de estas propiedades y realice más investigaciones para determinar su estado.
La clave es utilizar la investigación en línea, la creación de redes, la divulgación directa y la exploración sobre el terreno para descubrir las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria en dificultades. Con persistencia y un buen ojo para el potencial, puede construir una cartera de propiedades BRRRR para hacer crecer su cartera de bienes raíces.
Acerca de PriceLabs
PriceLabs es una solución de revenue management para el sector del alquiler a corto plazo y la hostelería, fundada en 2014 y con sede en Chicago, IL. Nuestra plataforma ayuda a los anfitriones particulares y a los profesionales de la hostelería a optimizar la gestión de precios e ingresos, adaptándose a los cambios en las tendencias del mercado y los niveles de ocupación.
Con dynamic pricing, reglas de automatización y personalizaciones, gestionamos los precios y las restricciones de estancia mínima para cualquier tamaño de cartera, y los precios se cargan automáticamente en los canales preferidos.
Todos los días, fijamos el precio de más de 300,000+ listados a nivel mundial en 135+ países, ofreciendo herramientas de clase mundial como la Sugerencia de precio base y el Motor de Recomendación de Estadía Mínima. Pricelabs para aumentar los ingresos y optimizar la gestión de precios e revenue management. Crea hoy una cuenta para una prueba gratuita en pricelabs.co.
