Come gli incendi di Maui hanno trasformato il mercato degli affitti brevi a Lahaina

Utilizzando i dati interni di PriceLabs dati per Lahaina, possiamo vedere in numeri ciò che molti host sul campo stanno vivendo dall'agosto 2023, quando sono scoppiati gli incendi: un mercato che ha subito uno shock quasi dall'oggi al domani, poi si è lentamente ricostruito con meno annunci e meno notti prenotate, ma con una sorprendente resilienza del potere di tariffazione.

Questo articolo analizza cosa è cambiato in termini di offerta, domanda, ricavi e tariffazione, e cosa può imparare dall'esperienza di Lahaina qualsiasi host in un mercato colpito da una perturbazione o soggetto a vincoli normativi.

Come analizziamo i dati

Per questa analisi abbiamo utilizzato dati mensili per Lahaina su tre periodi di 12 mesi:

• 2022–23 – Riferimento pre-incendi
• 2023–24 – Il primo anno dopo gli incendi
• 2024–25 – Il secondo anno di adeguamento e primo recupero

Leggendo questo articolo, ecco su cosa concentrarsi

1. Uno shock d'offerta enorme: gli annunci a Lahaina si sono dimezzati

Il primo e più evidente impatto degli incendi riguarda l'offerta.

Nel periodo 2022–23, Lahaina contava in media circa 536 annunci attivi. Nel 2023–24, questo numero è sceso a circa 245 annunci – un calo del 54% dell'offerta disponibile. Nel 2024–25, gli annunci sono ulteriormente diminuiti a circa 209, con un calo del 61% rispetto all'anno precedente agli incendi.

Numero di annunci nel mercato degli affitti brevi a Lahaina

Guardando i singoli mesi, la contrazione appare ancora più evidente:

• In agosto, gli annunci sono passati da 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25).
• Per gran parte dell'anno, l'offerta 2024–25 è inferiore del 60–65% rispetto ai livelli pre-incendi.

Questo ci dice due cose importanti:

1. Lahaina opera con un inventario di affitti brevi strutturalmente più ridotto.
   I danni, le normative e le priorità abitative a lungo termine hanno contribuito tutti alla riduzione degli affitti brevi.
2. Qualsiasi host ancora attivo opera ora in un panorama competitivo molto diverso.è
   Non si compete più in un mercato denso e turistico con centinaia di annunci simili intorno; ci si trova in un ambiente più piccolo, con offerta più limitata, dove ogni annuncio attivo conta di più.

2. Anche la domanda è crollata – le notti prenotate sono ancora ~85% al di sotto dei livelli pre-incendi

Quando l'offerta si è ridotta, la domanda non si è semplicemente «redistribuita». Anche le prenotazioni sono calate bruscamente.

Le notti prenotate medie al mese sono scese da circa 9.486 (2022–23)
→ 1.914 (2023–24)
→ 1.349 (2024–25)

Tendenze delle notti prenotate nel mercato degli affitti brevi a Lahaina

In sintesi:

• -80% di notti prenotate nel 2023–24 rispetto al periodo pre-incendi
• -86% nel 2024–25 rispetto al 2022–23

Quindi, anche nel secondo anno dopo gli incendi, il totale delle notti prenotate è ancora meno del 20% di quanto fosse in precedenza.

Questo riflette:

• Meno proprietà operative
• Domanda turistica complessivamente più bassa a Lahaina
• I soggiorni a lungo termine e le priorità abitative stanno prendendo il sopravvento sulle prenotazioni di affitti brevi

Eppure, questo non significa che ogni annuncio attivo sia «vuoto».

3. L'occupazione è calata bruscamente – poi si è stabilizzata a un nuovo livello

Nonostante il crollo delle notti prenotate, il tasso di occupazione per gli annunci attivi racconta una storia più sfumata.

Dal foglio Occupazione:

• Occupazione media nel 2022–23: ~73,7%
• 2023–24: ~46,9% (circa 27 punti percentuali in meno)
• 2024–25: ~45,2%, quasi stabile rispetto al 2023–24 ma ancora ~29 punti al di sotto dei livelli pre-incendi

Tendenze del tasso di occupazione nel mercato degli affitti brevi a Lahaina

Mese per mese:

• Il primo anno post-incendi mostra un costante calo dell'occupazione del 20–30% rispetto al 2022–23.
• In luglio 2024–25, l'occupazione al ~58,5% è notevolmente superiore al 38,9% di luglio 2023–24, segnalando un recupero stagionale e un lento ritorno della domanda.

Cosa sta succedendo?

• Ci sono molti meno annunci e molte meno prenotazioni complessivamente, ma
• Un sottoinsieme di annunci attivi mantiene un'occupazione tra il 40 e il 50% in molti mesi, soprattutto avanzando verso il 2024–25.

Per gli host ancora attivi a Lahaina (o in qualsiasi mercato perturbato), questo significa:

• Puoi ancora attrarre una quota significativa della domanda
• Ma operi con maggiore volatilità e un bacino di domanda totale più ridotto rispetto a prima

4. I ricavi sono calati del ~70% – ma il RevPAR è sorprendentemente vicino ai livelli pre-incendi

Combinando meno annunci e meno notti prenotate, i ricavi totali subiscono un duro colpo.

• Ricavi mensili medi nel 2022–23: ~4,53 milioni di dollari
• 2023–24: ~1,24 milioni di dollari (-72% rispetto al riferimento)
• 2024–25: ~1,03 milioni di dollari (-77% rispetto al riferimento, ~-16% rispetto al 2023–24)

Tendenze dei ricavi nel mercato degli affitti brevi a Lahaina

Il mercato è quindi ancora lontano dalla sua dimensione originale in termini di ricavi.

Ma se si guarda al RevPAR (ricavo per camera disponibile):

• RevPAR (ricavo per camera disponibile) medio 2022–23: ~352 dollari
• 2023–24: ~321 dollari (circa -9%)
• 2024–25: ~344 dollari (solo ~2,5% al di sotto dei livelli pre-incendi)

E in alcuni mesi, il RevPAR nel 2024–25 supera addirittura quello del 2022–23:

• Marzo 2024–25: RevPAR ~534 dollari vs 399 dollari nel 2022–23
• Aprile 2024–25: 413 dollari vs 344 dollari
• Luglio 2024–25: 489 dollari vs 351 dollari

Quindi, anche se la torta complessiva è molto più piccola, per gli annunci ancora attivi e ben posizionati, i guadagni per notte disponibile sono ora vicini (o addirittura superiori) ai livelli pre-incendi in diversi mesi.

Questo è un insegnamento importante per gli host:

In un mercato perturbato, i ricavi aggregati possono essere in calo, ma le performance a livello di singolo annuncio possono rimanere solide se si resta attivi, visibili e intelligenti nella tariffazione.

5. L'ADR è schizzata in alto: meno annunci, tariffe più elevate

Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) non si riprende per magia. Un fattore chiave qui è l'ADR (tariffa media giornaliera).

• ADR (tariffa media giornaliera) media nel 2022–23: ~477 dollari
• 2023–24: ~682 dollari (+43% rispetto al riferimento)
• 2024–25: ~747 dollari (+57% rispetto al riferimento, +9–10% rispetto al 23–24)

Tendenze dell'ADR (tariffa media giornaliera) nel mercato degli affitti brevi a Lahaina

In molti mesi si osserva un ADR in aumento del 40–70% rispetto al 2022–23. Questo riflette:

• Host che aumentano le tariffe per coprire costi e rischi più elevati
• Un inventario più scarso in grado di applicare un premio
• I viaggiatori che scelgono comunque Lahaina sono disposti a pagare di più per meno opzioni

Ma un ADR più elevato comporta rischi:

• Tariffe troppo alte rispetto alla domanda attuale → l'occupazione cala ulteriormente
• Tariffe troppo basse in un mercato con poca offerta → si lascia del denaro sul tavolo

È esattamente qui che la tariffazione basata sui dati diventa imprescindibile: non puoi affidarti alle intuizioni pre-2023 in un mercato fondamentalmente diverso.

6. Cosa possono imparare da Lahaina gli host di qualsiasi mercato perturbato

Potresti non trovarti a Lahaina, ma schemi simili si applicano ai mercati colpiti da:

• Catastrofi naturali
• Nuove normative sugli affitti brevi
• Shock improvvisi della domanda (chiusure di frontiere, tagli di rotte aeree, cancellazioni di grandi eventi, ecc.)

Ecco le principali lezioni tratte dai dati di Lahaina:

6.1. Aspettati un adeguamento pluriennale, non di una sola stagione

Le notti prenotate a Lahaina sono ancora ~85% al di sotto dei livelli pre-incendi anche nel 2024–25, e i ricavi totali rimangono in calo di circa il 75%. Il recupero non è lineare né rapido.

Cosa puoi fare con PriceLabs: Usa i Market Dashboards e strumenti come il PriceLabs STR Index (se disponibile nella tua area) per monitorare le variazioni anno su anno in:

• Annunci attivi
• Occupazione
• ADR (tariffa media giornaliera) e RevPAR (ricavo per camera disponibile)

Questo ti aiuta a evitare di reagire in modo eccessivo a un singolo mese forte o debole.

Market Dashboard pronto all'uso per monitorare le variazioni anno su anno

6.2. Offerta e domanda possono contrarsi insieme – la tariffazione deve riflettere il nuovo equilibrio

A Lahaina:

• L'offerta è in calo del ~60%
• Le notti prenotate sono in calo del ~80–85%
• Ma il RevPAR è quasi tornato ai livelli pre-incendi, in parte grazie a un ADR più elevato

Questo è un mercato diverso, non semplicemente una versione indebolita di quello precedente.

Con PriceLabs puoi:

• Usare il Dynamic Pricing per adeguare continuamente le tariffe in base ai modelli reali della domanda, non alle ipotesi dell'anno scorso.
• Ottimizzare i prezzi minimo, base e massimo per riflettere sia la concorrenza ridotta che la domanda più bassa.
• Usare le personalizzazioni a livello di data per i periodi sensibili (es. anniversari dell'evento, aggiornamenti normativi importanti).

Implementa il Dynamic Pricing per tarificare la tua proprietà in base al mercato

6.3. La stagionalità può cambiare dopo uno shock

A Lahaina, alcuni mesi del 2024–25 (come marzo, aprile e luglio) mostrano un RevPAR superiore al 2022–23, segnalando:

• Ritorno della domanda
• Viaggiatori che concentrano i viaggi in meno mesi
• Comportamenti di pianificazione dei viaggi diversi rispetto a prima

All'interno di PriceLabs:

• Monitora l'occupazione futura e le tariffe usando funzionalità come gli indicatori di domanda prospettica (dove disponibili) o i Market Dashboards.
• Adatta i soggiorni minimi e gli sconti last minute intorno ai nuovi periodi di punta, non solo all'alta stagione precedente.

7. Usare PriceLabs in un mercato post-perturbazione: una guida pratica

Se il tuo mercato ha subito una perturbazione simile a quella di Lahaina, ecco un semplice schema da seguire con PriceLabs:

Fase 1: Ricalibra il tuo mercato

• Apri un Market Dashboard per la tua città o regione.
• Confronta l'anno in corso del tuo mercato con il 2019 / 2022 o un altro anno pre-shock:

  • Annunci attivi
  • ADR (tariffa media giornaliera) e RevPAR (ricavo per camera disponibile)
  • Occupazione
  • Tempi di prenotazione

Questo ti indica se sei in una fase di contrazione, stabilizzazione o recupero.

Fase 2: Rivedi le tue ipotesi di tariffazione

Dati gli schemi tipici di Lahaina, chiediti:

• L'offerta è in calo più della domanda?
  → Potresti avere un maggiore potere di tariffazione di quanto il tasso di occupazione da solo suggerisca.
• L'ADR è salita significativamente?
  → Non ancorare i prezzi troppo in basso, ma evita di esagerare se la domanda è ancora fragile.

In PriceLabs:

• Parti dai prezzi dinamici raccomandati.
• Regola il tuo prezzo base usando gli strumenti di aiuto al prezzo base (dove disponibili).
• Usa le impostazioni di soggiorno minimo per bilanciare l'occupazione (2–3 notti) con i costi di pulizia e rotazione.

Fase 3: Usa regole e sovrascritture per gestire l'incertezza

• Applica sconti last minute in modo più intelligente nei periodi di spalla o incerti.
• Usa premi per le prenotazioni anticipate per le date con 6–9 mesi di anticipo se il tuo mercato tipicamente prenota presto ma ora ha meno annunci.
• Aggiungi sostituzioni per evento o per data per eventi turistici noti che potrebbero tornare prima del pieno recupero del mercato.

Fase 4: Monitora le performance rispetto al mercato

Ogni 1–2 mesi:

• Confronta il tuo ADR (tariffa media giornaliera), occupazione e RevPAR (ricavo per camera disponibile) rispetto alla mediana di mercato con le analisi di PriceLabs.
• Se il tuo ADR è più basso ma l'occupazione simile:
  → Probabilmente puoi aumentare leggermente le tariffe.
• Se il tuo ADR è più alto ma l'occupazione molto più bassa:
  → Valuta sconti più aggressivi o soggiorni minimi più brevi fino a quando la base di domanda non cresce.

Usa Portfolio Analytics per comprendere le performance della tua proprietà

Conclusione: Lahaina mostra quanto possano essere fragili – e flessibili – i mercati degli affitti brevi

Gli incendi di Maui hanno trasformato il mercato degli affitti brevi a Lahaina in un caso di studio su shock, contrazione e ricalibrazione:

• Offerta: ~60% di annunci in meno rispetto al periodo pre-incendi
• Domanda: ~80–85% di notti prenotate in meno
• Ricavi: ~70–75% di ricavi totali in meno
• Tariffazione: ADR oltre il +50%, RevPAR quasi tornato ai livelli pre-incendi per gli annunci attivi

Per gli host, la lezione è chiara:

Non puoi controllare le perturbazioni, ma puoi controllare la rapidità con cui adatti la tua tariffazione e strategia.

Strumenti come PriceLabs ti aiutano a basare queste decisioni su dati reali, non su supposizioni — che tu sia a Lahaina o in qualsiasi altro mercato che attraversa un grande cambiamento strutturale.

Domande frequenti

1. Di quanto è calata l'offerta di affitti brevi a Lahaina dopo gli incendi di Maui?

Secondo i dati di mercato di PriceLabs, gli annunci attivi a Lahaina sono diminuiti del ~60% tra il 2022–23 e il 2024–25. Il calo più marcato si è verificato subito dopo l'agosto 2023, e l'offerta è rimasta significativamente ridotta da allora.

2. La domanda turistica a Lahaina si è ripresa dopo gli incendi?

Non del tutto. Le notti prenotate sono ancora inferiori dell'80–85% rispetto ai livelli pre-incendi. Sebbene alcuni mesi mostrino segnali precoci di ripresa, la domanda complessiva rimane ben al di sotto dei livelli del 2022–23.

3. Perché il RevPAR è quasi tornato ai livelli pre-incendi anche se le prenotazioni sono calate?

Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) si è ripreso principalmente perché l'ADR è aumentata del 40–70% dopo gli incendi. Con meno annunci disponibili e costi operativi più elevati, gli host attivi hanno potuto applicare tariffe notturne più alte, compensando il calo dell'occupazione.

4. Gli host di Lahaina applicano oggi tariffe notturne significativamente più alte?

Sì. L'ADR a Lahaina è aumentata da una media di 477 dollari (2022–23) a 747 dollari (2024–25) — un aumento di ~57%. Ciò è in linea con la minore concorrenza, il rischio più elevato e i maggiori costi operativi.