Qual è un buon ROI per una proprietà in affitto?

Quando si investe nel settore immobiliare, una delle domande più importanti che si pongono gli investitori è: Che tipo di rendimento posso aspettarmi da una proprietà in affitto? Capire il ritorno sulla tua locazione turistica è fondamentale per prendere decisioni intelligenti e basate sui dati, che aumentino i tuoi ricavi, facciano crescere il tuo patrimonio e riducano i rischi.

In questa guida completa, vedremo come calcolare il ROI delle proprietà in affitto, come si confronta con altre metriche, cosa si considera un buon ROI per una proprietà in affitto e come migliorare le performance del tuo investimento immobiliare. Ti mostreremo anche come strumenti come PriceLabs possono aiutarti a ottimizzare i prezzi e l'occupazione per massimizzare i tuoi ricavi.

Bonus: Come calcolare i ricavi Airbnb: La guida definitiva alla redditività degli affitti brevi

Ritorno sull'investimento (ROI): cos'è nell'investimento immobiliare?

Il ritorno sull'investimento (ROI) è una metrica comunemente utilizzata per valutare la redditività di un investimento in relazione al suo costo totale. Per le proprietà in affitto, il ROI si riferisce al profitto che ottieni dalla proprietà rispetto a quanto hai speso. È uno dei principali KPI delle locazioni turistiche.

Formula del ROI

ROI = Profitto netto annuale / Investimento totale x 100%

Qual è la formula per calcolare il ritorno sull'investimento

Come calcolo i ricavi da affitto?

Per calcolare i ricavi da affitto della tua proprietà Airbnb, usa la seguente formula:

Ricavi lordi da affitto = Tariffa media giornaliera (ADR) x Tasso di occupazione

Per rendere le cose più chiare ai nuovi investitori, vediamo un esempio concreto.

Esempio di ROI

Considera il seguente scenario. Un investitore acquista una proprietà Airbnb e ottiene questi risultati finanziari:

• Prezzo di acquisto: $350.000
• Spese di chiusura: $8.700
• Costi di ristrutturazione: $15.000
• Costo dell'arredamento: $20.000
• Ricavi annuali da affitto: $55.000
• Spese operative annuali (comprensivi di commissioni di gestione Airbnb, pulizie, rifornimento, assicurazione, tasse e manutenzione): $20.000

ROI = ($55.000 – $20.000)/($350.000 + $8.700 + $15.000 + $20.000) x 100%

ROI = 8,89%

Il rendimento di questa proprietà in affitto è quindi dell'8,89% all'anno.

Cap rate vs ROI

Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è un'altra misura della redditività nell'investimento immobiliare. Anche se spesso viene confuso con il ROI, si tratta di due metriche distinte con scopi e metodi di calcolo diversi.

Il cap rate valuta il potenziale di reddito di una proprietà in affitto rispetto al suo valore di mercato attuale (VMA). Non considera il metodo di finanziamento. Il ROI, invece, tiene conto dell'investimento totale, inclusi i pagamenti del mutuo. Questo rende il rendimento delle proprietà in affitto una misura più completa della redditività a lungo termine.

Rendimento cash-on-cash vs ROI

Sia il rendimento cash-on-cash (rendimento CoC) sia il ROI valutano le performance di una proprietà in affitto, ma si concentrano su aspetti diversi.

Il rendimento cash-on-cash misura il flusso di cassa annuale al lordo delle imposte rispetto al capitale effettivamente investito. Questo lo rende una metrica particolarmente utile per le proprietà finanziate. Il ritorno sull'investimento, invece, valuta la redditività complessiva nel tempo. Pertanto, il ROI medio su una proprietà immobiliare offre un quadro più ampio delle performance globali dell'investimento.

Qual è un buon rendimento per una proprietà in affitto?

Non esiste un ROI ideale unico per una proprietà in affitto, poiché dipende da molti fattori. Tuttavia, la maggior parte degli esperti immobiliari concorda sul fatto che un buon ROI per una proprietà in affitto si colloca tra il 5 e il 10%.

Un rendimento più alto – 15% o più – è talvolta possibile in mercati ad alta domanda o emergenti, ma comporta un rischio maggiore.

Un ROI più basso – tra il 5 e il 7% – può essere soddisfacente se investi in una proprietà in mercati stabili e periurbani, dove la rivalutazione del bene è il principale motore di profitto. Questo rendimento inferiore comporta anche un rischio minore.

6 fattori che influenzano il rendimento di una proprietà in affitto

È difficile stabilire quale sia un buon rendimento per una proprietà in affitto perché dipende da molti fattori.

I principali fattori che influenzano il ROI sono:

• Posizione: La zona in cui si trova la proprietà è il fattore più determinante per le sue performance. Influenza tutto: dal prezzo di vendita ai costi di gestione, fino alla domanda di affitto e alle tariffe.
• Tipologia di proprietà: Le villette unifamiliari tendono a generare un ROI più elevato rispetto agli appartamenti e ai condomini nella maggior parte dei mercati.
• Strategia di gestione: Gli affitti brevi gestiti professionalmente hanno performance migliori, ma le commissioni mensili devono essere incluse nei calcoli del ROI.
• Prezzo di acquisto: L'importo speso per la proprietà impatta direttamente sulla sua redditività, poiché rientra nella formula del ROI. Vale la pena provare a negoziare un prezzo migliore prima di concludere l'acquisto.
• Metodo di finanziamento: Le condizioni del prestito, la durata e i tassi di interesse influenzano il rendimento delle proprietà finanziate con mutuo, poiché incidono sull'investimento totale.
• Tasso di occupazione: Un tasso di occupazione Airbnb più elevato si traduce in maggiori ricavi da affitto, il che significa un ROI più alto. Adotta una strategia di prezzo per Airbnb intelligente per massimizzare il rendimento.

Come migliorare il rendimento della tua proprietà in affitto: 5 consigli

I seguenti consigli pratici ti aiuteranno a massimizzare il ROI del tuo affitto breve:

• Punta ai mercati ad alta domanda: Prima di acquistare una proprietà, usa dati di mercato locali in tempo reale per scegliere una posizione con forte potenziale.
• Investi in migliorie alla proprietà: Punta su arredi e attrezzature che attraggano ospiti di qualità e aumentino le tariffe giornaliere.
• Ottimizza il tuo alloggio: Ottimizza il tuo annuncio Airbnb per ottenere più prenotazioni e massimizzare i ricavi della locazione turistica.
• Automatizza la gestione della proprietà: Adotta un PMS per ridurre i costi operativi e ottimizzare i processi.
• Imposta tariffe competitive: Usa strumenti di Dynamic Pricing come PriceLabs per implementare una strategia dei prezzi per locazioni turistiche intelligente. Questo trova il giusto equilibrio tra tariffe per notte e occupazione per massimizzare i ricavi da affitto.

Massimizzare il ROI degli affitti brevi con il supporto della tecnologia

Massimizzare il rendimento della tua proprietà in affitto significa scegliere il mercato giusto, aumentare l'occupazione, migliorare le tariffe giornaliere, contenere le spese e prendere decisioni intelligenti basate sui dati. In altre parole, il tuo successo nel lungo periodo dipende dall'ottimizzazione sia dei ricavi da affitto che dei costi operativi.

La tecnologia svolge un ruolo fondamentale in questo processo. Puoi adeguare dinamicamente i prezzi per notte in base alla domanda e ai concorrenti con strumenti come Dynamic Pricing di PriceLabs. Puoi confrontare le performance della tua proprietà con i trend locali per aumentare il ROI con i Market Dashboards. Puoi monitorare le performance per garantire trend positivi con Portfolio Analytics.

Sfruttando la potenza di tecnologie intelligenti come PriceLabs, puoi aumentare le prenotazioni, ridurre i periodi di inattività, ottimizzare le tariffe giornaliere e, in definitiva, migliorare il rendimento delle tue locazioni turistiche senza ulteriore lavoro manuale.

Domande frequenti

1. Qual è la regola del 2% per le proprietà in affitto?

Secondo la regola del 2%, una proprietà in affitto è un buon affare se l'affitto mensile corrisponde ad almeno il 2% del prezzo di acquisto. Ad esempio, una proprietà che costa $200.000 dovrebbe essere affittata per almeno $4.000 al mese.

2. Qual è la regola del 50% per le proprietà in affitto?

La regola del 50% suggerisce che circa il 50% dei ricavi da affitto vada a coprire le spese operative escluso il mutuo. Quindi, se guadagni $3.000 di affitto mensile, puoi aspettarti $1.500 di costi operativi.

3. Cos'è il ROI in parole semplici?

In poche parole, il ROI misura quanto guadagni da un affitto rispetto a quanto spendi per la proprietà. Ti dice quanto sta rendendo il tuo investimento.