Updated : Lug 16, 2024
Che cos’è il tasso di occupazione?
Come calcolare il tasso di occupazione?
Che cos’è il tasso di occupazione degli ospiti?
Il mito del tasso di occupazione del 100%
RevPAR
Tariffa media giornaliera (ADR)
Finestra di prenotazione
Durata della prenotazione
Come aumentare il tasso di occupazione?
In qualità di gestore di proprietà, dovresti sempre misurare le prestazioni della tua proprietà per continuare a migliorarla. Tenere traccia di metriche importanti come il tasso di occupazione ti aiuterà a quantificare le prestazioni della tua struttura e a creare una strategia di prezzo efficace.
Il tasso di occupazione, una delle metriche più importanti per monitorare il successo della tua proprietà, ti dice quanti giorni la tua proprietà è occupata dai giorni in cui l’hai resa disponibile. Per aumentare il tasso di occupazione, devi prima capire come misurarlo in profondità e come ricavare informazioni dai tuoi risultati.
Entriamo subito nel merito.
Che cos’è il tasso di occupazione di Airbnb?
Il tasso di occupazione delle tue case vacanze è la percentuale del numero totale di notti che sono state affittate in un determinato periodo. Puoi calcolare il tuo tasso di occupazione per un determinato periodo di tempo.
La tua struttura può essere prenotata allo 0% o disponibile al 100% in un dato giorno.
Consideriamo il tuo tasso di occupazione per 2 giorni. Se la tua struttura è prenotata per 1 giorno e non l’altro, il tuo tasso di occupazione è del 50%. Se non viene prenotato per entrambi i giorni, sarà dello 0%.
Ora, se si considera l’occupazione di un solo giorno, può essere completamente prenotato o non prenotato. Quindi, il tuo tasso di occupazione può essere del 100% o dello 0%.
Perché il tasso di occupazione di Airbnb è importante?
I tassi di occupazione di Airbnb sono importanti per diversi motivi, sia per gli host che per il successo complessivo di una proprietà Airbnb. Ecco alcuni dei motivi principali per cui i tassi di occupazione di Airbnb sono importanti:
Redditività
Molti host Airbnb mirano principalmente a generare reddito dalla loro proprietà in affitto. Tassi di occupazione più elevati generalmente portano a un aumento delle entrate, poiché più notti prenotate significano maggiori entrate per l’host. Il monitoraggio e l’ottimizzazione dei tassi di occupazione aiutano gli host a massimizzare i ritorni finanziari sui loro investimenti.
Pianificazione finanziaria
Gli host spesso si affidano al reddito della loro proprietà Airbnb per la pianificazione finanziaria e il budget. Conoscere i tassi di occupazione previsti consente agli host di prevedere le entrate, pianificare le spese e prendere decisioni informate sulla loro proprietà.
Posizionamento competitivo
Airbnb è un mercato competitivo e gli host devono essere consapevoli delle prestazioni della loro proprietà rispetto a annunci simili nella zona. Dovrebbero tenere traccia dei prezzi e delle prestazioni delle case vacanze della concorrenza. Un tasso di occupazione costantemente elevato può indicare che una proprietà è richiesta e competitiva sul mercato.
Ritorno sull’investimento (ROI)
Gli host investono tempo, impegno e denaro nella creazione e nella manutenzione delle loro proprietà Airbnb. Il monitoraggio dei tassi di occupazione aiuta gli host a valutare il ritorno sull’investimento e a prendere decisioni basate sui dati sui miglioramenti della proprietà, sugli adeguamenti dei prezzi o sulle strategie di marketing.
Strategie di marketing e di prezzo
Comprendere i tassi di occupazione consente agli host di mettere a punto le loro strategie di marketing e di prezzo. Se i tassi di occupazione sono inferiori a quelli desiderati, gli host possono modificare i prezzi, offrire promozioni o migliorare l’attrattiva della struttura per attirare più ospiti.
Esperienza degli ospiti
Mantenere un tasso di occupazione sano è fondamentale per gli host che danno priorità alle esperienze positive degli ospiti. Una struttura prenotata costantemente indica che gli ospiti la trovano interessante, portando a recensioni positive e potenziali prenotazioni ripetute.
Conformità normativa
In alcune località, potrebbero esserci regolamenti o restrizioni sul numero di notti in cui una proprietà può essere affittata. Gli host devono essere consapevoli e rispettare le normative locali e il monitoraggio dei tassi di occupazione li aiuta a rimanere entro i limiti legali.
Manutenzione e operazioni
Alti tassi di occupazione possono avere un impatto sull’usura di una proprietà. Gli host devono gestire i programmi di manutenzione e pulizia in modo efficiente per garantire che la proprietà rimanga in buone condizioni per gli ospiti, soprattutto durante i periodi di picco delle prenotazioni.
I tassi di occupazione di Airbnb forniscono agli host informazioni preziose sulle prestazioni della loro proprietà in affitto e fungono da metrica chiave per prendere decisioni strategiche che contribuiscono al successo della loro attività Airbnb.
Come calcolare il tasso di occupazione?
Il tasso di occupazione viene semplicemente calcolato dividendo le notti prenotate per il totale delle notti disponibili.
| Tasso di occupazione = (Numero di notti prenotate / Totale notti disponibili)*100 |
Facciamo un po’ di conti.
Supponiamo che la tua struttura sia prenotata per 15 giorni su 30 in un mese.
Il tuo tasso di occupazione sarebbe = (15 / 30 ) * 100 = 50%
Calcolare le notti disponibili può essere complicato. Ogni giorno di calendario può essere classificato come
- A disposizione degli ospiti per la prenotazione
- Bloccato a causa di soggiorni o manutenzione del proprietario
- Prenotato da ospiti paganti
Quale di questi giorni dovresti considerare quando calcoli il tuo tasso di occupazione?
Bene, questo è diverso. Alcuni gestori di proprietà vogliono escludere le date bloccate dai loro calcoli.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi, i pernottamenti totali sono un’aggregazione di tutti i giorni di calendario.
Notti totali = Notti disponibili + Notti bloccate + Notti prenotate
A seconda dell’obiettivo del singolo gestore di proprietà, alcuni potrebbero scegliere di non includere le notti bloccate nel calcolo del tasso di occupazione. Diamo un’occhiata a questo metodo di calcolo del tasso di occupazione, che è piuttosto popolare tra i gestori di proprietà.
Qual è il tasso di occupazione degli ospiti?
Sebbene sia importante calcolare il tasso di occupazione per l’intero mese, indipendentemente dal proprietario o dalle notti bloccate, potrebbe anche essere utile esaminare il tasso di occupazione del totale delle notti disponibili per la prenotazione e il pagamento da parte degli ospiti. Con l’aiuto del tasso di occupazione degli ospiti, puoi guardare in modo specifico le notti in cui hai avuto ospiti paganti nella tua proprietà.
Il tasso di occupazione degli ospiti è la percentuale delle notti prenotate dagli ospiti sul totale delle notti disponibili per la prenotazione. Questa metrica esclude qualsiasi tipo di blocco, comprese le notti dei proprietari.
Tasso di occupazione degli ospiti = (Numero di notti prenotate/totale notti disponibili per gli ospiti da prenotare) * 100
Supponiamo che la tua struttura sia stata prenotata 15 giorni su 30 in un mese.
In questo, la tua proprietà è stata chiusa per manutenzione per 3 giorni e il proprietario l’ha bloccata per il suo uso personale per 4 giorni.
Le notti disponibili sarebbero = 30 – 7 = 23
Il tuo tasso di occupazione sarebbe = (15/23) * 100 = 65,2%
Se lo si confronta con l’occupazione standard, si noterà un’enorme differenza del 15,2%. Con il tasso di occupazione degli ospiti, puoi calcolare con precisione il numero di notti che ti stanno facendo guadagnare.
Il mito del tasso di occupazione del 100%
È opinione comune che un tasso di occupazione del 100% sia una buona cosa. A volte lo è. A volte no. Per capire meglio questo, dobbiamo capire altre due cose:
- Andamento del mercato e
- Le tue metriche sulle entrate
Per comprendere il ruolo dell’andamento del mercato, dobbiamo confrontare la tua proprietà con un’altra proprietà nel tuo quartiere.
Supponiamo che tu sia prenotato per l’intero mese. Ma la prenotazione è a lungo termine; L’ospite ha prenotato un soggiorno di 40 giorni a tariffa scontata.
Il tuo tasso di occupazione mensile è del 100%; Hanno prenotato per $ 120 a notte.
Un’altra struttura nel tuo quartiere è stata prenotata per 22 giorni su 30, ma a una tariffa più alta per notte, diciamo $ 180 a notte.
| Il tuo tasso di occupazione = 100% | Tasso di occupazione della concorrenza = 73,4% |
| Il tuo ADR = $ 120 | Il loro ADR = $ 180 |
| Entrate da affitto = 100 x 120 x 30 = $ 3,60,000 | Entrate da affitto = 73,4 x 180 x 30 = $ 3,96,360 |
Anche se la tua occupazione è alta, non significa che anche le tue entrate sarebbero elevate. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che
- Ti sei prezzato più basso del mercato.
- Hai prenotazioni a lungo termine a un prezzo inferiore rispetto a più prenotazioni a breve termine a una tariffa più alta.
Durante il calcolo del nostro tasso di occupazione, è importante assicurarsi di considerare anche altre metriche, come ad esempio
- RevPAR
- Tariffa media giornaliera (ADR)
- Finestra di prenotazione
- La durata media del soggiorno
RevPAR
Il RevPAR confronta i soldi che guadagni a notte con le notti prenotate. Puoi usarlo per confrontare e valutare le tue strategie di prezzo. Il RevPAR può essere calcolato dividendo le entrate totali per il numero di annunci disponibili o semplicemente moltiplicando il tasso di occupazione e l’ADR.
RevPAR = ricavi totali / n. di inserzioni disponibili
o la formula più comune:
RevPAR = occupazione x ADR
A differenza di qualsiasi altra metrica, il RevPAR considera sia il tasso di occupazione che la tariffa media giornaliera. Pertanto, puoi analizzare le prestazioni complessive della tua struttura utilizzando questa metrica.
Per aiutarti a immergerti più a fondo e capire come calcolare il RevPAR per la tua proprietà, abbiamo messo insieme un’utile guida: Come calcolare il tuo RevPAR
Tariffa media giornaliera (ADR)
La tariffa media giornaliera misura la tariffa giornaliera pagata dal tuo ospite durante il soggiorno presso la tua casa vacanze. Viene calcolato dividendo le entrate totali durante il soggiorno per il numero di notti prenotate.
ADR = Entrate totali / Numero di notti prenotate
Supponiamo che la tua struttura sia prenotata per 15 notti per $ 8000
Il tuo ADR = $8000 / 15
ADR = $ 533,33
Potresti aver affittato la tua proprietà a tariffe diverse in notti diverse. L’ADR è una media di tutte le tariffe giornaliere. Ad esempio, potresti aver addebitato $ 400 per 8 notti e $ 685 per il resto delle notti, portando il totale a $ 8000.
Se utilizzi soluzioni dynamic pricing o modifichi manualmente i tuoi prezzi, il tuo ADR dovrà essere adeguato costantemente a seconda di vari fattori:
- Stagionalità
- Eventi o giorni ad alta richiesta
- Tendenze di mercato
ADR ti aiuterà a tenere traccia della tariffa che i tuoi ospiti hanno pagato e sono pronti a pagare per un soggiorno presso la tua struttura.
Finestra di prenotazione
La finestra di prenotazione e la durata del soggiorno aggiungono un ulteriore livello di analisi. Ti aiuta a capire perché hai un certo tasso di occupazione durante un determinato periodo di tempo.
La metrica della finestra di prenotazione ti aiuta ad analizzare con quanto anticipo gli ospiti prenotano la tua struttura. La finestra di prenotazione è il numero di giorni che intercorrono tra il giorno in cui l’ospite prenota e il giorno in cui effettua il check-in. È anche noto come “lead time”.
Supponiamo che la tua finestra di prenotazione sia in genere di circa 14 giorni e che la tua occupazione all’inizio del mese sia inferiore a quella del mercato. Per quanto riguarda la finestra di prenotazione dei tuoi ospiti, hai ancora tempo per iniziare a preoccuparti. A questo punto, non devi preoccuparti di cambiare il tuo prezzo base perché i tuoi ospiti devono ancora prenotare.
Durata della prenotazione
Quando si confronta il tasso di occupazione e l’ADR con quelli dei concorrenti, è importante considerare anche la durata del soggiorno. Osservando la durata del soggiorno, puoi capire per quanto tempo i tuoi ospiti prenotano la tua struttura. Questo ti aiuterà a comprendere meglio il mercato a cui ti rivolgi e a rivalutare i tuoi prezzi di conseguenza. Ad esempio, il modo in cui addebiti le tue camere per un soggiorno di fine settimana sarà sicuramente diverso da quello che addebiteresti a un ospite che ha prenotato la tua struttura per più di 3 settimane. Inoltre, come nell’esempio precedente, non è importante guardare solo alla tua occupazione quando confronti la proprietà; È importante considerare tutte e tre le metriche insieme.
Portfolio Analytics di Pricelabs ti aiuta ad analizzare queste importanti metriche per il tuo portafoglio complessivo in un colpo d’occhio. È un sistema di reporting in tempo reale che tiene traccia di KPI importanti per le tue proprietà per continuare a migliorare le tue prestazioni e aumentare le tue entrate.
Qual è il tasso medio di occupazione?
Il tasso medio di occupazione delle case vacanza varia notevolmente in base a fattori quali la posizione, il tipo di proprietà e le condizioni di mercato. Nelle destinazioni turistiche popolari con una forte domanda, il tasso medio di occupazione può essere relativamente alto, raggiungendo ben oltre il 70% o addirittura più vicino alla piena occupazione durante l’alta stagione. D’altra parte, nelle regioni più tranquille o nelle aree con maggiore concorrenza, il tasso medio potrebbe essere inferiore, aggirandosi intorno al 50-60%. Le proprietà di lusso in posizioni ricercate possono raggiungere tassi di occupazione medi elevati, mentre gli alloggi economici in aree meno popolari potrebbero registrare medie più basse.
Comprendere questi parametri di riferimento è fondamentale per i proprietari di case vacanze per valutare efficacemente le prestazioni della loro proprietà. Confrontando il tasso di occupazione della loro proprietà con la media regionale, i proprietari possono fissare obiettivi realistici e identificare potenziali aree di miglioramento. Ad esempio, se una proprietà è costantemente in ritardo rispetto al tasso di occupazione medio per la sua posizione, i proprietari potrebbero dover valutare e adeguare la loro strategia di prezzo, migliorare gli sforzi di marketing o prendere in considerazione miglioramenti ai servizi per rimanere competitivi sul mercato.
Che aspetto ha un buon tasso di occupazione di Airbnb?
Un buon tasso di occupazione di Airbnb parte in genere dal 50%, che rappresenta il punto in cui la tua proprietà viene prenotata per più della metà del tempo disponibile. Tuttavia, si consiglia agli host di puntare a un tasso di occupazione Airbnb del 65% e oltre per ottimizzare le prestazioni e il ritorno sull’investimento della loro proprietà di investimento. Questo tasso più elevato garantisce che il tuo immobile generi costantemente reddito e non rimanga sfitto per lunghi periodi.
Riconoscere che ciò che costituisce un “buon” tasso di occupazione è relativo alle condizioni del mercato locale è fondamentale. Comprendere i tassi di occupazione medi nella tua posizione specifica è essenziale per fissare obiettivi realistici. Raggiungere un tasso di occupazione del 70% in una città in cui la media è del 50% è considerato eccellente, indicando che la tua proprietà è molto richiesta rispetto al mercato locale. Al contrario, un tasso di occupazione del 70% in una città con una media dell’80% potrebbe suggerire che c’è spazio per migliorare le tue strategie di marketing o di prezzo per eguagliare o superare lo standard di mercato. Pertanto, un buon tasso di occupazione di Airbnb consiste nel superare la soglia del 50% e nell’allinearsi o superare la media del mercato locale per la tua zona specifica.
Come aumentare il tasso di occupazione?
Sebbene questo articolo ti aiuti a capire il calcolo, è importante utilizzare i vari suggerimenti per l’hosting per aumentare le tue prenotazioni.
1. Assicurati che il tuo annuncio sia accurato e accattivante.
È importante essere sinceri con i tuoi ospiti sui servizi che hai o non hai nella tua proprietà. Insieme alla completa onestà, anche un po’ di adulazione aiuta. Devi caricare immagini visivamente accattivanti e a copertura completa della tua proprietà negli annunci, descrivere la tua proprietà alla lettera e renderla attraente per gli ospiti. Cerca di dipingere un’immagine nella mente dei tuoi ospiti.
Utilizzando le Market Dashboards di Pricelabs, puoi anche scoprire i servizi più popolari offerti dai tuoi concorrenti per aumentare la domanda e la visibilità della tua proprietà.
2. Prezzo in base alla domanda del mercato.
Il mercato è in continua evoluzione e anche i tuoi prezzi dovrebbero cambiare con esso. Dovresti continuare ad adeguare le tue tariffe in base alle tendenze del mercato e alla stagionalità. Aumenta le tue tariffe durante le stagioni più affollate e offri sconti durante le stagioni più basse. Devi essere costantemente consapevole del tuo mercato e studiarlo a fondo per prendere decisioni informate.
Le soluzioni di prezzi dinamici possono aiutarti con i dati necessari per prendere decisioni informate.
Con le soluzioni di dynamic pricing di Pricelabs, puoi ottenere consigli sui prezzi in base ai dati storici e attuali sulle prenotazioni, alla domanda e all’offerta del mercato, alle tendenze stagionali e dei giorni della settimana, agli eventi speciali e alle previsioni delle festività e ai giorni rimanenti per prenotare la tua proprietà.
3. Commercializza la tua proprietà in modo appropriato.
Devi ritargettizzare e riorientare l’ago della tua strategia di marketing per case vacanze per ogni stagione. Non tutti gli ospiti sono uguali.
Allo stesso modo, non tutte le stagioni tratteranno la tua proprietà allo stesso modo. È necessario disporre di una strategia di marketing separata per la bassa stagione. Supponiamo che ci sia un calo della domanda a metà settimana. Innanzitutto, dai un’occhiata ai tipi di ospiti che prenotano la tua struttura: potrebbero essere viaggiatori d’affari. Ora, rivolgiti a loro attraverso offerte specifiche.
Supponiamo che tu abbia un resort sulla spiaggia. Potresti non avere molta domanda durante il picco dell’inverno. Puoi quindi cercare di creare esperienze come eventi o giochi al chiuso a cui gli ospiti potrebbero essere interessati. Questo aiuterà ad attirare sempre più ospiti.
Ci sono altri KPI da monitorare per quanto riguarda la tua proprietà in affitto per le vacanze. Il tasso di occupazione deve essere una delle metriche principali da monitorare, insieme a RevPAR e ADR. Questa metrica ti aiuterà a capire lo stato di salute del tuo annuncio e quindi a modificare correttamente le tue strategie di prezzo o il tuo ADR per massimizzare i tuoi profitti.
Punti chiave:
- Variabilità dell’occupazione media: le medie fluttuano in base alla posizione, al tipo di proprietà e alla domanda del mercato. I luoghi turistici più popolari possono vedere tassi superiori al 70%, mentre le aree più tranquille possono variare dal 50 al 60%.
- Benchmarking per il successo: confrontare l’occupazione della tua struttura con le medie regionali aiuta a stabilire obiettivi realistici e identificare le aree di miglioramento.
- Puntare al 65% o più: mentre il 50% segna un inizio decente, puntare al 65% o più ottimizza le prestazioni della proprietà e garantisce un flusso di reddito costante.
- Il contesto locale è importante: comprendere le condizioni del mercato locale per valutare ciò che costituisce un “buon” tasso di occupazione. Superare o allinearsi alle medie locali è la chiave del successo.
- Valutazione e adattamento continui: valutare e adeguare regolarmente i prezzi, il marketing e i servizi per mantenere la competitività e massimizzare i tassi di occupazione.
Su PriceLabs
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