Leggi sugli affitti brevi in Italia nel 2025

Se gestisci case vacanze in Italia, o stai pianificando di farlo, il 2025 è un punto di svolta. Con un’ondata di nuove leggi sugli affitti a breve termine in Italia, l’aggiornamento delle norme fiscali e l’evoluzione delle normative cittadine, il panorama degli affitti a breve termine (STR) ha subito uno dei cambiamenti più drammatici degli ultimi anni. Ma questi cambiamenti non significano problemi; Sono un’opportunità per professionalizzare la tua attività, aumentare le entrate e creare un rapporto di fiducia a lungo termine con ospiti e proprietari di case.

In questa guida, ti guideremo attraverso gli aggiornamenti più importanti, spiegheremo in che modo stanno influenzando il mercato utilizzando i dati effettivi sulle prestazioni 2024-2025 di PriceLabs e ti mostreremo come trasformare la regolamentazione in entrate.

Quali sono le nuove leggi sugli affitti brevi in Italia?

Il governo italiano è intervenuto per snellire quello che una volta era un sistema frammentato di leggi regionali sugli affitti brevi in Italia.

Ecco le novità del 2024-2025:

In che modo le leggi sugli affitti brevi stanno rimodellando il mercato italiano degli STR?

Piuttosto che ridurre il mercato, queste nuove leggi sembrano migliorare le prestazioni. Diamo un’occhiata ai dati reali di PriceLabs che confrontano il periodo 2024-2025 con quello 2022-2023.

1. Crescita delle quotazioni: un mercato più fiducioso

Una delle maggiori preoccupazioni riguardo al CIN (National Identification Code) e ai nuovi requisiti di conformità era se avrebbero spinto gli host fuori dal mercato. È interessante notare che il numero di quotazioni è aumentato nei mesi precedenti l’entrata in vigore del regolamento CIN nel settembre 2024 , con un aumento del 9% a luglio e agosto e dell’8 % a settembre e ottobre rispetto all’anno precedente.

Tuttavia, dopo che i CIN e i nuovi requisiti di sicurezza sono diventati obbligatori a settembre, le quotazioni sono leggermente diminuite, con maggio e giugno 2025 che hanno mostrato un piccolo calo del 3% su base annua.

Questo calo è probabilmente dovuto a operatori più piccoli o non conformi che mettono in pausa o rimuovono le loro inserzioni in risposta alle regole più severe.

La buona notizia? Il numero di annunci ha iniziato a riprendersi, suggerendo che i gestori di proprietà si stanno adattando al nuovo sistema e che il recente allentamento delle restrizioni operative (come l’autorizzazione del check-in remoto da maggio 2025) ha contribuito a ripristinare la fiducia.

Il risultato: mentre l’applicazione delle nuove leggi ha creato attriti a breve termine, il mercato si sta stabilizzando man mano che gli host professionisti abbracciano la conformità e le piattaforme si adattano.

2. L’occupazione sta aumentando nei posti giusti

I dati sull’occupazione dipingono un quadro altrettanto incoraggiante. I mesi di spalla (settembre, ottobre e aprile) hanno registrato gli aumenti più significativi, con una crescita fino all’8% a ottobre.

Perché sta succedendo questo?

• Il codice CIN e i requisiti di sicurezza (come estintori e rilevatori di gas) danno agli ospiti più fiducia negli annunci.
• La chiarezza giuridica e le opzioni di check-in remoto (riconsentite a partire da maggio 2025) rendono la prenotazione più facile e sicura.
• La diminuzione del numero di annunci durante quei mesi ha anche portato a una maggiore occupazione per gli annunci attivi.

Quando gli ospiti si sentono più sicuri del loro soggiorno, prenotano più spesso, soprattutto al di fuori dell’alta stagione.

3. Notti prenotate: una spinta dove conta

È qui che la cosa si fa davvero interessante. Le notti prenotate sono aumentate di pari passo con le riforme legali. Ottobre ha visto un aumento del 15% e settembre è aumentato del 13%. Anche i mesi tradizionalmente più lenti come febbraio hanno visto una crescita.

Ciò suggerisce che la combinazione di soggiorni più sicuri, chiarezza giuridica e prenotazioni semplificate attraverso piattaforme conformi sta creando una domanda maggiore per tutto l’anno. Mentre l’estate va sempre bene, le nuove leggi sembrano estendere la stagione a mesi meno affollati.

In particolare, le notti prenotate hanno registrato una crescita significativa, con aumenti del 15% a ottobre, del 13% a settembre e del 2% ad aprile rispetto all’anno precedente.

4. Anche il RevPAR è balzato

Ci si potrebbe aspettare che un maggior numero di annunci e di prenotazioni faccia scendere i prezzi, ma è successo il contrario. Il RevPAR è aumentato del 20% a ottobre, del 15% a settembre e dell’11% a giugno.

Perché? Perché le proprietà che sono conformi alla legge, sicure e presentate in modo chiaro tendono a imporre prezzi più alti e ad attirare ospiti migliori. Gli ospiti sono disposti a pagare di più quando sanno che l’host sta operando in modo trasparente.

Quali sono le leggi locali sugli affitti a breve termine in Italia? (Panoramica città per città)

Venezia

• Limite annuale di notti di affitto per proprietà
  Venezia è tra le città italiane che stanno valutando o implementando limiti annuali al numero di notti in cui una proprietà può essere affittata a breve termine, in particolare nei quartieri storici, come parte di sforzi più ampi per frenare l’overtourism e preservare l’edilizia abitativa locale.
• Norme urbanistiche più severe nelle aree storiche
  Sono in vigore nuove regole urbanistiche per limitare gli affitti a breve termine nel centro storico, con l’obiettivo di ridurre l’impatto sui residenti locali e prevenire la perdita del carattere comunitario.
• I check-in di persona sono stati obbligatori, ma potrebbero facilitare la sentenza post-tribunale
  Alla fine del 2024 l’Italia ha imposto a livello nazionale il divieto di check-in automatico a distanza (cassette delle chiavi, cassette di sicurezza), che richiede il check-in di persona; tuttavia, una sentenza del tribunale del maggio 2025 ha iniziato ad allentare queste restrizioni, consentendo nuovamente il check-in a distanza a determinate condizioni.

Milano

• La presentazione della SCIA è obbligatoria prima della quotazione
  Gli host devono presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune prima di mettere in vendita una proprietà per l’affitto a breve termine. Questo è un prerequisito legale per tutti gli host di Milano.
• Codice CIR ancora applicato (in transizione a CIN)
  Milano richiede un codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) per tutti gli annunci, che deve essere visualizzato negli annunci. La città sta passando al sistema CIN nazionale, ma il CIR rimane applicato durante il periodo di transizione.
• Le cassette delle chiavi nelle aree comuni sono vietate
  L’uso di cassette per chiavi e cassette di sicurezza negli spazi pubblici è stato vietato a livello nazionale alla fine del 2024, con l’applicazione in grandi città come Milano. Questo è stato successivamente parzialmente allentato da una decisione del tribunale del maggio 2025 .

Roma

• È necessario registrarsi sul portale SUAR
  Gli host di Roma sono tenuti a registrare le loro proprietà sul portale SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) come parte dello sforzo della città per monitorare e regolamentare gli affitti brevi.
• Gli host devono gestire direttamente la riscossione della tassa di soggiorno
  A Roma, gli host sono responsabili della riscossione e del versamento della tassa di soggiorno direttamente alle autorità, a meno che la piattaforma (ad esempio, Airbnb) non lo faccia per loro conto.
• Le restrizioni di zonizzazione STR si applicano vicino ai siti turistici
  A Roma ci sono regole urbanistiche che limitano gli affitti a breve termine in aree vicine ai principali siti turistici, con l’obiettivo di preservare l’edilizia residenziale e gestire i flussi turistici.

Firenze

• In alcune zone storiche potrebbe essere necessaria l’approvazione a livello di edificio
  In alcuni quartieri storici, è necessaria l’approvazione a livello di edificio prima che una proprietà possa essere utilizzata come affitto a breve termine, in particolare in edifici multi-unità o soggetti a protezione del patrimonio.
• Le leggi urbanistiche limitano le nuove STR nelle aree UNESCO
  Firenze ha emanato un blocco delle nuove autorizzazioni per gli affitti a breve termine nel centro storico, patrimonio dell’UNESCO, impedendo nuove inserzioni in queste zone protette.

In che modo i gestori di proprietà possono utilizzare queste leggi per massimizzare le entrate?

1. Semplifica la conformità per scalare le operazioni

L’introduzione del sistema centralizzato CIN (National Identification Code) è un punto di svolta per gli operatori multi-proprietà. Con ogni annuncio ora ufficialmente registrato con un codice univoco, puoi mantenere una documentazione accurata e una prova di conformità per ogni proprietà in gestione. Ciò rende molto più facile semplificare le operazioni per rimanere conformi, soprattutto quando si dichiarano le tasse o si aggiornano gli annunci su piattaforme come Airbnb o Booking.com, dove le proprietà non conformi rischiano di essere sospese o cancellate.

Inoltre, la rilegalizzazione dei check-in remoti a partire da maggio 2025 riduce significativamente l’onere operativo. Con le serrature intelligenti, la verifica OTP o gli strumenti biometrici, non hai più bisogno di personale in loco per ogni check-in. Ciò ti consente di scalare in città o quartieri in modo efficiente senza gonfiare i costi. Inoltre, offre l’opportunità di offrire arrivi flessibili 24 ore su 24, 7 giorni su 7, perfetti per soddisfare gli ospiti internazionali.

2. Usa la conformità come vantaggio di marketing

Poiché sempre più ospiti cercano alloggi sicuri e affidabili, la conformità legale è diventata un punto di forza. Includere la registrazione CIN, le funzioni di sicurezza installate (come rilevatori di gas ed estintori) e tutti i dettagli rilevanti dell’assicurazione di responsabilità civile nei tuoi annunci crea fiducia e distingue le tue proprietà.

Invece di limitarti a elencare i servizi, evidenzia la tua conformità. Ad esempio: “Appartamento completamente certificato con codice CIN ufficiale, rilevatori di monossido di carbonio e accesso remoto senza chiave”. Questo non solo rassicura i viaggiatori cauti, ma aumenta anche la percentuale di clic e la conversione delle prenotazioni, soprattutto sulle piattaforme che ora mostrano annunci conformi in modo più evidente.

Nel contesto dei recenti aumenti dell’occupazione e del RevPAR (soprattutto in mesi come settembre e ottobre), questi segnali di fiducia possono essere parte del motivo per cui i viaggiatori prenotano soggiorni più lunghi e pagano tariffe notturne più elevate.

3. Costruisci i prezzi in base alle normative locali

Città come Venezia, Firenze e Milano hanno introdotto restrizioni urbanistiche e limiti di affitto, il che significa che non tutte le notti o tutte le località sono uguali. Usa queste limitazioni a tuo vantaggio con strumenti di Dynamic Pricing come PriceLabs.

Se la tua proprietà può essere affittata solo per 120 notti all’anno, ad esempio, puoi:

• Aumentare i prezzi durante i periodi di alta domanda (come la fine dell’estate e ottobre, quando il RevPAR è aumentato del 15-20%)
• Blocca i giorni di bassa domanda per preservare la disponibilità per l’alta stagione
• Evita le penalità sincronizzando i tuoi calendari e assicurandoti di non superare le soglie imposte dalla città

Questa strategia di prezzo rispettosa delle normative ti aiuta a rimanere redditizio senza infrangere la legge.

4. Rimani agile con i dati

Con le nuove leggi che stabilizzano il mercato e gli ospiti che preferiscono sempre più affitti professionali, tenere d’occhio le metriche delle prestazioni è più importante che mai. Guarda oltre l’occupazione: monitora il RevPAR, le notti prenotate, la finestra di prenotazione e la durata media del soggiorno per capire in che modo le normative influiscono sulle diverse stagioni.

Ad esempio, se ti trovi in una città che ha registrato un calo dell’occupazione a maggio a causa delle restrizioni sugli annunci, utilizza strumenti come PriceLabs per testare:

• Disponibilità solo per il fine settimana
• Promozioni a valore aggiunto (ad esempio, check-in anticipato o prelievo dall’aeroporto)
• Tariffe speciali per soggiorni prolungati per evitare un minor numero di giorni di noleggio disponibili

I dati del periodo 2024-2025 mostrano già che i mercati hanno risposto favorevolmente alla conformità: il RevPAR è aumentato del 20% a ottobre e le notti prenotate sono aumentate del 13% a settembre. Sfrutta questo slancio per creare strategie flessibili e adattive che rispondano alla domanda e ai cambiamenti normativi in tempo reale.

Gli ospiti sono sempre più attenti alla sicurezza e alla legalità. Promuovi la registrazione CIN, i dispositivi di sicurezza e la copertura assicurativa nelle tue inserzioni.

Esempio: “Proprietà certificata con rilevatori di gas e check-in remoto 24 ore su 24, 7 giorni su 7” crea credibilità immediata e migliora il click-through su piattaforme come Airbnb.

5. Costruisci i prezzi in base alle normative locali

Se la tua città ha un limite di giorni di noleggio o limiti in determinate zone, modifica di conseguenza il tuo calendario e la tua strategia di prezzo. Utilizza strumenti come PriceLabs per aumentare le tariffe durante le date consentite e chiudere la disponibilità nelle zone non conformi.

Questo ti mantiene redditizio pur rimanendo nel rispetto della legge.

6. Rimani agile con i dati

Monitora mensilmente l’occupazione, il RevPAR e le recensioni degli ospiti . Ad esempio, se noti una minore occupazione a febbraio, prova gli sconti del fine settimana o i servizi a valore aggiunto come il trasferimento dall’aeroporto per aumentare le prenotazioni.

Utilizza i dati di mercato provenienti da piattaforme come PriceLabs per confrontare le tue prestazioni.

Conclusione

Le nuove leggi italiane sugli affitti a breve termine non sono un ostacolo, ma un modello per gestire un’attività di noleggio professionale e ad alte prestazioni. I gestori di proprietà che adottano le normative, si tengono aggiornati con le leggi locali e adottano strategie basate sui dati prospereranno in questo nuovo panorama.

Se il 2024 è stato l’anno della transizione, il 2025 è l’anno delle opportunità.