Updated : Lug 25, 2024
Sintesi:
- Esistono tre metodi per gestire i prezzi di Airbnb: prezzi smart di Airbnb, prezzi manuali e software di pricing dinamico come Pricelabs.
- La strategia di massima occupazione si concentra sulla garanzia di prenotazioni per ogni notte disponibile, fissando il prezzo della proprietà al livello più basso del mercato.
- La strategia dei prezzi “Applica la tariffa massima” mira a massimizzare i profitti applicando prezzi elevati nei periodi di alta domanda.
- La strategia ottimale per il soggiorno minimo punta ad attrarre prenotazioni più lunghe, specialmente durante i periodi di punta, per aumentare i ricavi.
- La strategia degli intervalli senza prenotazione sottolinea l’importanza di gestire i periodi non prenotabili, noti come “giorni orphan“, tra prenotazioni lunghe. Gli host possono utilizzare strumenti come Pricelabs per regolare i requisiti di soggiorno minimo e massimizzare i ricavi automaticamente.
- La strategia dei prezzi per gli alloggi a lungo termine prevede l’affitto della proprietà per periodi più lunghi, come settimane o mesi. Questo riduce lo sforzo di trovare continuamente ospiti, ma può generare meno profitti e richiedere accordi aggiuntivi.
- La strategia dei prezzi dinamici (Dynamic Pricing) combina più strategie di prezzi per massimizzare i ricavi e il tasso di riempimento.
Come gestire i prezzi di Airbnb?
Potete scegliere uno dei seguenti metodi o combinarli per ottenere la migliore strategia dei prezzi di Airbnb per la vostra proprietà.
- Prezzi smart di Airbnb: Airbnb ha i suoi algoritmi di “Prezzi smart” che calcolano il prezzo della vostra proprietà in base a vari parametri. Sebbene questa sembri una scelta ovvia, molti host si lamentano perché non funziona bene e non ci si può fidare ciecamente. Quindi devono ricorrere alla ricerca manuale, che è l’approccio descritto di seguito.
- Prezzi manuali: Poiché molti host non sono d’accordo con le raccomandazioni di Airbnb sui prezzi, il passo successivo è quello di esplorare il mercato e fare ricerche sul sito web di Airbnb per capire le tariffe nella località, o utilizzare uno strumento di analisi del mercato come la dashboard di mercato. Questa ricerca richiede tempo, ma siete voi a controllare i prezzi. Se invece volete automatizzare la strategia dei prezzi potete scegliere l’automazione delle tariffe, che è l’approccio successivo.
- Software per l’automazione dei prezzi: Per applicare quotidianamente le vostre strategie tariffarie, potete utilizzare software specializzati come quelli di Pricelabs. Pricelabs è uno strumento di pricing dinamico per Airbnb utilizzato da migliaia di host, che analizza diversi dati per identificare i punti di prezzo per i vostri alloggi. Inoltre, i prezzi vengono adeguati automaticamente ogni 24 ore. Ci sono diversi motivi per cui gli host scelgono Pricelabs rispetto ai Prezzi smart di Airbnb.
Come funzionano i Prezzi smart di Airbnb?
Airbnb ha un algoritmo proprietario che accede a diversi fattori per suggerire i prezzi degli affitti. Avendo accesso a dati che la maggior parte degli host non ha, ci si aspetta che l’algoritmo di Airbnb sia completo. Per raccomandare le tariffe, i Prezzi smart utilizzano dati come la domanda e l’offerta nella vostra zona per una data specifica, lo stato degli alloggi, il numero di recensioni (stato di superhost) e i giorni rimanenti alla prenotazione.
In base a tutti i fattori di cui sopra, vi fornirà un prezzo per il vostro alloggio per ogni giorno. Questo è un ottimo punto di partenza, ma come abbiamo detto prima, parecchi host hanno avuto problemi con i Prezzi smart di Airbnb. Molti hanno affermato che se si utilizzano i Prezzi smart, è necessario un intervento manuale.
Gli host di Airbnb possono guadagnare molto affittando le loro proprietà. La giusta strategia dei prezzi di Airbnb è uno dei fattori chiave che determinano il successo di un affitto. Impostare il prezzo ideale può essere un compito complesso, ma con la guida e gli strumenti giusti è possibile massimizzare i ricavi e raggiungere i propri obiettivi. In questo blog esploreremo le complessità delle strategie dei prezzi di Airbnb e vi forniremo informazioni preziose per aiutarvi a ottimizzare i vostri alloggi.
Comprendere i fondamenti della strategia dei prezzi di Airbnb
Calcolo dei costi giornalieri
Uno dei passi fondamentali per la definizione di un’efficace strategia dei prezzi di Airbnb è la comprensione del punto di pareggio (breakeven point) o dei costi finali (bottom line). Per stabilire un prezzo equo e redditizio per il vostro alloggio, dovete tenere conto dei costi sostenuti per la gestione dello stesso. Questo comprende le utenze, le tasse, la manutenzione e persino il mutuo. Per calcolare il punto di pareggio per notte, fate il totale delle vostre spese mensili e dividetele per 30.
Ricordate che molti host di Airbnb scelgono di aggiungere una tassa per le pulizie alla tariffa giornaliera, quindi è importante escludere questa tassa dal costo per notte. Ad esempio, se le spese mensili ammontano a 2.500 dollari, il costo della notte sarebbe di circa 83 dollari.
Determinare la tariffa giornaliera minima
Una volta calcolati i costi per notte, il passo successivo è quello di stabilire la tariffa minima per il pernottamento. Questa cifra dovrebbe superare i costi per garantire non solo la copertura delle spese, ma anche la generazione di un profitto. Anche se può sembrare semplice, è indispensabile condurre ricerche di mercato per assicurarsi che i prezzi siano competitivi.
Ad esempio, se il vostro costo giornaliero è di 83 dollari, potete fissare la tariffa minima a 100 dollari o poco più. Tuttavia, questa cifra dovrebbe riflettere l’unicità della proprietà, i suoi servizi e la sua posizione.
Ricerche di mercato su prezzi simili di Airbnb
Per determinare il prezzo ideale per il vostro alloggio Airbnb, dovete esplorare gli alloggi Airbnb nella vostra zona che offrono un valore e delle proprietà simili a quelle del vostro, considerando il tipo di proprietà, il numero di letti, le camere, i servizi e la posizione.
Le Market Dashboard di Pricelabs permettono ai gestori di proprietà di trovare tutte queste informazioni in uno strumento semplice da utilizzare, risparmiando ore di lavoro ai gestori.
La tariffa giornaliera media di queste proprietà simili servirà come punto di riferimento per la strategia dei prezzi. Ricordate che Airbnb suggerisce prezzi leggermente più bassi per i nuovi alloggi per raccogliere le prime recensioni e salire nei ranking. Quindi, se siete nuovi su Airbnb, assicuratevi che le vostre tariffe iniziali siano competitive, perché questo gioverà al vostro alloggio immediatamente e a lungo termine.
Quando si effettua un’analisi comparativa (benchmarking), assicurarsi di esaminare i prezzi dei concorrenti in un arco di tempo più ampio, per essere certi di comprendere l’intera portata delle stagioni alte e basse nel proprio mercato.
Adeguare le tariffe alla domanda del mercato
I prezzi di Airbnb sono soggetti a fluttuazioni in base alla domanda del mercato, il che rende necessario un adeguamento delle tariffe. Tenete conto dell’alta e della bassa stagione nella vostra destinazione, adattando la strategia dei prezzi di conseguenza.
Ad esempio, durante l’alta stagione, considerate la possibilità di fissare tariffe più alte per massimizzare i profitti e di offrire tariffe più basse in bassa stagione per aumentare l’occupazione. Inoltre, aumentate i prezzi durante le festività e gli eventi locali che generano una domanda maggiore del solito. Se avete stabilito che il vostro mercato ha spesso una domanda più alta nei fine settimana, assicuratevi di ottenere il meglio da queste date con tariffe più alte.
Applicare sconti sulla durata del soggiorno (LOS)
L’implementazione di sconti LOS nella strategia dei prezzi è un approccio eccellente per attirare prenotazioni più lunghe. Offrendo sconti per soggiorni settimanali o mensili (in genere circa il 10% per quelli settimanali e il 20% per quelli mensili), incoraggerete gli ospiti a prendere in considerazione soggiorni prolungati.
Questo non solo fa risaltare la proprietà, ma riduce anche i costi operativi, dato che la pulizia può essere necessaria solo una volta per i soggiorni più lunghi. Quando stabilite questi sconti, considerate ciò che fanno gli altri gestori di proprietà nella vostra zona e regolatevi di conseguenza. Queste informazioni sono facilmente accessibili nelle dashboard di mercato di Pricelabs.
Rimanere competitivi con strumenti di pricing dinamico come Pricelabs
I gestori di proprietà dovrebbero adottare strumenti di prezzi dinamici come Pricelabs per sbloccare il pieno potenziale di ricavi delle loro proprietà in affitto. Questi utilizzano algoritmi sofisticati e intuizioni basate sui dati per mettere a punto le strategie dei prezzi, assicurando che le tariffe siano ottimizzate per le fluttuazioni della domanda. Inoltre, Pricelabs è completamente personalizzabile, consentendo ai proprietari e ai gestori di proprietà di avere il massimo (o il minimo) controllo sulla strategia che desiderano.
Analizzando continuamente fattori come finestre di prenotazione, variazioni stagionali, eventi locali e prezzi della concorrenza, gli strumenti di pricing dinamico come Pricelabs possono adeguare le tariffe in tempo reale, ottenendo così più prenotazioni e una maggiore occupazione.
Semplificare i prezzi con l’automazione
I gestori di proprietà dovrebbero ottimizzare i prezzi con l’automazione per gestire in modo efficiente un portafoglio in crescita e massimizzare i ricavi. L’automazione elimina la necessità di effettuare lunghe ricerche e regolazioni manuali. Consente ai gestori di proprietà di concentrarsi su altre aree che possono incrementare i ricavi, come le decisioni strategiche, migliorare l’esperienza degli ospiti, la comunicazione e le operazioni.
Automatizzando i prezzi con Pricelabs, i gestori di proprietà possono assicurarsi che le loro tariffe siano sempre competitive e adeguate alle condizioni di mercato, con conseguente aumento dell’occupazione e dei ricavi. Inoltre, l’automazione fornisce approfondimenti in tempo reale e riduce al minimo il rischio di errori umani durante l’inserimento dei dati. Il risultato è una gestione delle proprietà più efficiente e redditizia.
Monitorare le prestazioni degli alloggi
Monitorare regolarmente la performance dei propri alloggi è un aspetto fondamentale di qualsiasi strategia efficace dei prezzi di Airbnb. Tenendo sotto controllo l’andamento degli alloggi, è possibile identificare rapidamente i trend, valutare l’impatto degli adeguamenti dei prezzi e prendere decisioni informate per massimizzare i ricavi.
Il monitoraggio regolare delle prestazioni serve a riconoscere quali proprietà sono redditizie e quali invece hanno bisogno di attenzione. Inoltre, vi aiuta a determinare quale strategia dei prezzi sta funzionando meglio. Pricelabs fornisce un’ampia gamma di metriche di prestazione, con oltre 40 indicatori diversi per aiutarvi a valutare l’andamento dei vostri alloggi. Queste metriche servono a individuare gli alloggi poco performanti, consentendovi di adottare misure proattive per aumentarne le performance e la redditività complessiva.
Sei strategie dei prezzi per Airbnb di comprovata efficacia
1. Strategia di massima occupazione
Massimizzare l’occupazione della proprietà è una strategia dei prezzi fondamentale. A tal fine, è necessario fissare prezzi competitivi che garantiscano le impostazioni per ogni notte disponibile sul calendario. Monitorando costantemente gli alloggi della concorrenza nella vostra zona, potete assicurarvi che i vostri prezzi siano attraenti per i potenziali ospiti, pur rimanendo redditizi.
Un modo per automatizzare questa strategia è utilizzare uno strumento di pricing dinamico come Pricelabs, che consente di identificare rapidamente le opportunità per ottenere la massima occupazione mantenendo la tariffa corretta. Inoltre, Pricelabs consente di automatizzare le regole di durata del soggiorno in modo che gli ospiti abbiano a disposizione l’opzione di durata del soggiorno ottimale.
2. Strategia dei prezzi “Applica la tariffa massima”.
Questa strategia si concentra sull’identificazione dei periodi di alta domanda e sulla loro capitalizzazione per massimizzare i profitti. Si tratta di applicare prezzi più alti nelle ore di punta. Ad esempio, se possedete una proprietà sul mare, potete sfruttare le dashboard di mercato di Pricelabs per controllare i trend di prezzo e occupazione e le tendenze future di occupazione, e identificare i periodi di prenotazione più redditizi.
Impostando tariffe più alte durante l’estate o durante le festività locali, potete aumentare significativamente i ricavi. Se il costo giornaliero della vostra proprietà è di 150 dollari, in questi periodi di punta potreste affittarla per 300 dollari a notte o anche di più.
3. Strategia ottimale di soggiorno minimo
La giusta strategia di soggiorno minimo consiste nel massimizzare la durata del soggiorno, soprattutto durante le stagioni di punta. Ad esempio, durante il weekend di un festival popolare, invece di consentire soggiorni di una sola notte, puntate a prenotazioni di una settimana.
Il motore di raccomandazione MinStay di Pricelabs può aiutarvi a determinare le impostazioni di soggiorno minimo ideali per la vostra proprietà in base ai dati di mercato. Scoraggiando le prenotazioni di una sola notte che possono portare a problemi come le feste in casa, si garantiscono soggiorni più lunghi e redditizi.
4. Strategia degli intervalli senza prenotazione
Gli intervalli o giorni orphan sono i periodi non prenotabili tra due prenotazioni lunghe e desiderabili. Questi intervalli possono avere un impatto significativo sui ricavi se non vengono gestiti correttamente. Con le personalizzazioni per i giorni orphan di Pricelabs, è possibile regolare automaticamente i requisiti di soggiorno minimo per massimizzare le notti prenotate.
Ad esempio, se avete un requisito di soggiorno minimo di cinque notti, Pricelabs lo ridurrà per un breve periodo per consentire le prenotazioni che rientrano negli intervalli orphan. Questo aumenta i ricavi mensili, evitando che rimangano notti non prenotate.
5. Strategia dei prezzi per affitti a lungo termine su Airbnb
Gli affitti a medio e lungo termine possono essere un modo semplice per generare reddito dalla vostra proprietà. Invece di concentrarsi sulle prenotazioni a breve termine, affittate la vostra proprietà per periodi prolungati, come soggiorni settimanali o mensili.
Sebbene gli affitti a lungo termine possano generare meno profitti per notte, richiedono meno sforzi per trovare ospiti. Pricelabs può aiutare a gestire gli affitti a lungo termine fornendo raccomandazioni sui prezzi basate sui dati. Se, ad esempio, possedete un appartamento in una città vivace, potete optare per affitti a medio termine o a lungo termine quando gli ospiti si trasferiscono per lavoro. Pricelabs garantisce che le tariffe di affitto siano competitive, attirando gli inquilini e riducendo gli sforzi di gestione.
6. Strategia dei prezzi dinamici
La strategia dei prezzi dinamici combina diverse strategie per ottenere alti tassi di riempimento e massimizzare i profitti. Con le soluzioni di Dynamic Pricing di Pricelabs è possibile personalizzare le impostazioni e automatizzare le strategie dei prezzi. Con il nuovo Hyper Local Pulse (HLP) di Pricelabs, si può rafffinare la strategia dei prezzi di Airbnb.
HLP (Hyper Local Pulse) sfrutta i dati iperlocali per garantire che i prezzi siano non solo accurati ma anche adattabili. Ciò significa che le vostre tariffe sono ottimizzate per soddisfare le esigenze specifiche del mercato locale, tenendo conto di fattori come eventi locali, stagionalità e prezzi della concorrenza.
Conclusione:
L’ottimizzazione della strategia dei prezzi di Airbnb non è un compito standardizzato, uguale per tutti. Per prosperare in un mercato competitivo come quello degli affitti brevi, gli host devono adattare i prezzi a vari fattori, tra cui il tipo di proprietà, la posizione e la stagionalità. Con l’aiuto di Pricelabs, potete implementare una tariffazione automatica basata sui dati. Iniziate il viaggio per massimizzare i ricavi di Airbnb, e portare la vostra attività di hosting al livello successivo con la giusta strategia dei prezzi. Avere successo come host Airbnb dipende da voi: iniziate oggi stesso.
Informazioni su PriceLabs
Pricelabs è una soluzione di gestione dei ricavi per il settore degli affitti brevi e dell’ospitalità, fondata nel 2014 e con sede a Chicago, negli Stati Uniti. La nostra piattaforma aiuta gli host e i revenue manager a ottimizzare la gestione dei prezzi e dei ricavi, adattandosi ai trend di mercato e i livelli di occupazione.
Grazie al pricing dinamico, le regole di automazione e le personalizzazioni, gestiamo i prezzi e le restrizioni di soggiorno minimo per portafogli di qualsiasi dimensione, caricando automaticamente i prezzi sui vostri canali preferiti.
Ogni giorno, fissiamo i prezzi di oltre 275.000 alloggi a livello globale in più di 125 Paesi, offrendo strumenti di prim’ordine come le Raccomandazioni sul prezzo base e il Motore di raccomandazioni di soggiorno minimo. Scegliete Pricelabs per aumentare le entrate e semplificare la gestione di prezzi e ricavi. Registratevi per una prova gratuita su Pricelabs.co oggi stesso.
Domande frequenti
Quali sono gli esempi di strategia dei prezzi di Airbnb?
Tra gli esempi di strategia dei prezzi di Airbnb c’è la “Strategia di massima occupazione”, per garantire il pieno di prenotazioni offrendo tariffe competitive. Al contrario, la strategia “Applica la tariffa massima” mira a massimizzare i profitti durante i periodi di alta domanda, sfruttando le stagioni di punta e gli eventi locali. La “Strategia ottimale di soggiorno minimo” consiste nell’attirare prenotazioni più lunghe durante i periodi di punta per aumentare i ricavi. La “Strategia degli intervalli senza prenotazione” invece affronta i periodi non prenotabili, gestendo strategicamente gli intervalli brevi tra prenotazioni più lunghe. I gestori di proprietà possono anche optare per una “Strategia dei prezzi per affitti a lungo termine” per soggiorni prolungati, semplificando le operazioni. Oppure possono applicare una “Strategia dei prezzi dinamici” che combina vari approcci per massimizzare l’occupazione e i profitti, adattandosi alle dinamiche del mercato.
Cos’è il calcolatore dei prezzi di Airbnb?
Il calcolatore di prezzi di Airbnb è uno strumento che aiuta gli host a stabilire prezzi competitivi e in grado di massimizzare i ricavi per i loro alloggi Airbnb, considerando fattori come la posizione, la domanda e le tariffe della concorrenza. Può trattarsi di una funzione automatica fornita da Airbnb, nota come “Prezzi smart”, o di uno strumento di pricing dinamico di terze parti come Pricelabs, che offre funzioni di ottimizzazione dei prezzi più avanzate per gli host.
