Airbnb czy wynajem długoterminowy: który to lepszy biznes wynajmu?

Debata Airbnb kontra wynajem długoterminowy to ważny temat wśród inwestorów w nieruchomości, i nie bez powodu. Wartość globalnego rynku nieruchomości szacowano na 3,69 biliona dolarów w 2021 roku, a do 2030 roku ma on rosnąć w tempie średniorocznym (CAGR) na poziomie 5,2% od 2022 roku.

Jako właściciel obiektu prawdopodobnie zastanawiasz się, które podejście inwestycyjne przyniesie lepszy dochód. Do wyboru masz wynajem krótkoterminowy na Airbnb lub tradycyjny najem długoterminowy. Obie strategie mają swoje zalety i wyzwania, które mogą znacząco wpłynąć na rentowność i zarządzanie twoim biznesem.

W tym artykule porównujemy zalety i wyzwania Airbnb oraz wynajmu długoterminowego, aby pomóc ci wybrać strategię najlepiej dopasowaną do twoich potrzeb.

1. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: potencjalny dochód

Airbnb

Airbnb koncentruje się na najmie krótkoterminowym, zazwyczaj przeznaczonym dla podróżnych i turystów. Właściciele obiektów mogą uzyskać wyższe stawki za noc, ale muszą liczyć się z częstszą rotacją gości i większymi wymaganiami dotyczącymi utrzymania. Ten model zapewnia elastyczność i potencjał wyższych zysków, zwłaszcza w popularnych destynacjach turystycznych. Korzystając z Airbnb, często można ustalić wyższe stawki za noc niż w przypadku miesięcznego czynszu.

Na przykład, jeśli wynajmujesz obiekt za 100 USD za noc przy wskaźniku obłożenia na poziomie 70%, możesz zarobić 2100 USD miesięcznie. Dla porównania, ten sam obiekt jako wynajem długoterminowy może przynosić jedynie 1500 USD miesięcznie.

Airbnb pozwala wykorzystać szczyt sezonu. Obiekt w turystycznej okolicy może generować 200 USD za noc w okresie świątecznym. Nawet jeśli w grudniu zostanie zarezerwowany na zaledwie 15 nocy, daje to 3000 USD w ciągu jednego miesiąca. To znacznie więcej niż stabilny dochód z wynajmu długoterminowego.

Korzystając z platformy Airbnb, masz szansę zarobić więcej, zwłaszcza w okresach wysokiego popytu. To zwykle więcej niż stabilny, lecz często niższy dochód z wynajmu długoterminowego.

Wynajem długoterminowy

Wynajem długoterminowy opiera się na długoterminowych umowach najmu, zwykle na okres od sześciu miesięcy do roku lub dłużej. Zapewnia stabilny, przewidywalny dochód przy rzadszej rotacji najemców. Choć miesięczny dochód może być niższy niż potencjalne zarobki z Airbnb, wymaga zazwyczaj mniej bieżącego zarządzania i może zapewnić większą stabilność.

Wybór między Airbnb a wynajmem długoterminowym zależy od takich czynników jak lokalizacja, lokalne przepisy, ilość czasu, jaki możesz poświęcić, oraz cele finansowe. Każda z opcji ma swoje zalety i wady, dlatego właściciele obiektów powinni dokładnie przeanalizować swoją sytuację przed podjęciem decyzji.

2. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: koszty początkowe

Airbnb

Prowadzenie wynajmu na Airbnb wiąże się z różnymi kosztami, które wykraczają poza podstawowe wydatki związane z wynajmem długoterminowym. Jednym z głównych kosztów jest zarządzanie obiektem. Przy częstej rotacji gości zwykle potrzebne są regularne usługi sprzątania, a nierzadko także profesjonalne zarządzanie obiektem. Może to kosztować około 20% przychodów z najmu. Konieczne są też inwestycje w udogodnienia i wyposażenie, aby spełnić oczekiwania gości najmu krótkoterminowego. Te koszty mogą się sumować, zwłaszcza jeśli zależy ci na wysokim wskaźniku obłożenia i pozytywnych opiniach.

Wynajem długoterminowy

Wynajem długoterminowy zwykle wiąże się z niższymi bieżącymi kosztami. Po pierwsze, rotacja najemców jest rzadsza, co oznacza mniej sprzątania i rzadszą potrzebę konserwacji obiektu. Opłaty za zarządzanie są zazwyczaj niższe, ponieważ związane z tym zadania zajmują mniej czasu niż zarządzanie najmem krótkoterminowym.

Jeśli zdecydujesz się przekształcić swój obiekt w wynajem na Airbnb, warto zadbać o pełne umeblowanie i wyposażenie. Często wymaga to sporej inwestycji początkowej. Ogólne koszty są też wyższe, ponieważ trzeba regularnie uzupełniać lub wymieniać wyposażenie i utrzymywać obiekt w nienagannym stanie przez cały czas.

3. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: rynek i popyt

Airbnb

Mówiąc o cenach, jedną z najważniejszych kwestii jest popyt rynkowy. Raporty pokazują, że wartość rynku najmu wakacyjnego ma osiągnąć 107,70 mld USD do 2027 roku. Pokazuje to, że najmy krótkoterminowe cieszą się obecnie dużą popularnością. Choć popyt na oferty Airbnb systematycznie rośnie, ich obłożenie podlega sezonowości. Można zarabiać w okresie świątecznym lub przy wysokim popycie, ale nie gwarantuje to stabilnych przychodów przez cały rok.

Wynajem długoterminowy

W przypadku wynajmu długoterminowego dynamika rynku i popytu jest inna, ale zazwyczaj bardziej stabilna. Nieruchomości mieszkalne często cieszą się stałym popytem, zwłaszcza na obszarach miejskich z silnym rynkiem pracy. Ludzie zawsze potrzebują długoterminowego mieszkania, dzięki czemu jest to rynek niezmiennie aktualny.

4. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: kwestie podatkowe

Airbnb

Kwestie podatkowe to istotny element zarządzania wynajmem na Airbnb. Najmy krótkoterminowe mogą podlegać dodatkowym podatkom, takim jak podatek od zakwaterowania czy podatek pobytowy, podobnym do tych nakładanych na hotele. Wysokość tych podatków zależy od lokalizacji i może znacząco zwiększyć koszty. Na przykład w niektórych miastach właściciel może być zobowiązany do pobierania i odprowadzania podatku od pobytu turystycznego. Podatek ten stanowi określony procent przychodów z najmu.

Wynajem długoterminowy

W przypadku najmu długoterminowego głównym zagadnieniem podatkowym jest podatek dochodowy od przychodów z najmu. Przychód z najmu jest opodatkowany jak dochód zwykły. Można go jednak pomniejszyć, odliczając takie wydatki jak odsetki od kredytu hipotecznego czy podatki od nieruchomości. Do tego dochodzą koszty utrzymania i składki ubezpieczeniowe. Te odliczenia mogą znacząco obniżyć podstawę opodatkowania, co czyni wynajem długoterminowy korzystnym podatkowo.

Zarówno Airbnb, jak i wynajem długoterminowy wiążą się z odrębnymi konsekwencjami podatkowymi, które wymagają dokładnej analizy. Airbnb oferuje więcej możliwości odliczeń, ale wiąże się też z dodatkowymi podatkami i bardziej złożonymi wymogami dotyczącymi dokumentacji. Jeśli zdecydujesz, że prowadzenie wynajmu na Airbnb to dobry kierunek, wszystko, co musisz wiedzieć o zostaniu gospodarzem Airbnb będzie naturalnym kolejnym krokiem.

5. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: przepisy prawne i regulacje

Airbnb

Prowadzenie najmu krótkoterminowego przez Airbnb wymaga poruszania się w złożonym i zróżnicowanym otoczeniu prawnym. Miasta często mają odmienne zasady i przepisy regulujące najem krótkoterminowy. Niektóre jurysdykcje wprowadziły rygorystyczne regulacje, w tym wymogi dotyczące zezwoleń i ograniczenia strefowe. W niektórych obszarach obowiązują nawet całkowite zakazy. Konieczna jest znajomość tych lokalnych przepisów i ich przestrzeganie, aby uniknąć wysokich kar finansowych i problemów prawnych.

Na przykład w Nowym Jorku najem krótkoterminowy podlega ścisłym regulacjom, a gospodarze muszą spełniać liczne wymogi prawne. Najem krótkoterminowy poniżej 30 dni jest zasadniczo zabroniony w budynkach wielolokalowych. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy gospodarz mieszka w danym lokalu razem z gościem podczas jego pobytu. Naruszenie tych zasad może skutkować wysokimi karami, dlatego tak ważne jest dokładne poznanie i przestrzeganie lokalnych przepisów.

Wynajem długoterminowy

Wynajem długoterminowy zazwyczaj wiąże się z mniejszą liczbą przeszkód regulacyjnych. Większość lokalnych przepisów dotyczących najmu długoterminowego jest ugruntowana i przejrzysta. Kluczowe regulacje obejmują przepisy dotyczące relacji między wynajmującym a najemcą, określające prawa i obowiązki obu stron. Przepisy te dotyczą m.in. procedur eksmisji, zasad kontroli czynszów, limitów kaucji oraz obowiązków w zakresie utrzymania obiektu.

Istotnym elementem wynajmu długoterminowego jest umowa najmu. Ten dokument prawny jasno określa warunki najmu, w tym czas trwania, wysokość czynszu, obowiązki w zakresie utrzymania oraz inne kluczowe kwestie. Dopilnowanie, aby umowa najmu była kompletna i zgodna z lokalnymi przepisami, może uchronić cię przed ewentualnymi sporami prawnymi.

6. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: ubezpieczenie obiektu

Airbnb

Airbnb oferuje program Host Guarantee, który zapewnia ochronę do 1 miliona USD w przypadku uszkodzenia obiektu. Choć to cenne zabezpieczenie, nie zastępuje ono pełnego ubezpieczenia. Program Host Guarantee nie obejmuje na przykład niektórych rodzajów szkód ani zdarzeń związanych z odpowiedzialnością za obrażenia gości. Poleganie wyłącznie na tym programie może narazić cię na poważne straty finansowe.

Oprócz programu Host Guarantee, Airbnb oferuje również ubezpieczenie Host Protection Insurance. Zapewnia ono ochronę od odpowiedzialności cywilnej do 1 miliona USD na jedno zdarzenie. Polisa ta obejmuje roszczenia związane z obrażeniami ciała lub uszkodzeniem mienia, ale może zawierać ograniczenia i wyłączenia. Warto dokładnie zapoznać się z tymi szczegółami i rozważyć dodatkowe ubezpieczenie, aby wypełnić ewentualne luki w ochronie.

Wynajem długoterminowy:

Kwestie ubezpieczeniowe w przypadku wynajmu długoterminowego są zazwyczaj prostsze. Ubezpieczenie dla wynajmujących jest przeznaczone specjalnie dla obiektów na wynajem. Oferuje pełną ochronę w zakresie uszkodzeń mienia i odpowiedzialności cywilnej, a także utraty dochodów z najmu. Polisy tego typu zazwyczaj obejmują takie ryzyka jak pożar, wandalizm oraz niektóre klęski żywiołowe. Zapewniają też ochronę odpowiedzialności cywilnej na wypadek, gdyby najemca lub gość doznał obrażeń na terenie obiektu.

7. Airbnb kontra wynajem długoterminowy: wady i zalety

Nadal nie wiesz, którą opcję wybrać? Oto zalety obu podejść, które pomogą ci porównać dostępne możliwości:

Zalety wyboru między Airbnb a wynajmem długoterminowym obiektu jako gospodarz

Jeśli zdecydujesz się wystawić swój obiekt na Airbnb, potrzebujesz sprawnego procesu ustalania odpowiedniej ceny. Nasze narzędzie do wyceny na Airbnb może w tym bardzo pomóc dzięki inteligentnym personalizacjom i konkurencyjnym cenom dopasowanym do trendów rynku najmu. PriceLabs analizuje rynek, aby określić wpływ lokalnych trendów, zmian sezonowych i konkretnych dni tygodnia na ceny.

Najczęściej zadawane pytania

1. Czy Airbnb to to samo co wynajem długoterminowy?

Nie. Airbnb i wynajem długoterminowy różnią się pod wieloma względami – częstotliwością płatności, sposobem rozliczeń i ich wysokością. Ponieważ Airbnb służy do wynajmu na krótszy okres, płatność następuje w momencie wymeldowania gościa i jest naliczana za każdą noc.

2. Czym jest zasada 90 dni na Airbnb?

Airbnb nie pozwala na wynajem obiektu przez więcej niż 90 nocy w roku. Po osiągnięciu tego limitu rezerwacji Airbnb automatycznie zamknie twój obiekt do końca roku kalendarzowego. Limit 90 dni dotyczy nie tylko 90 kolejnych dni, ale też łącznie 90 dni rozłożonych w ciągu całego roku.

3. Dlaczego na Airbnb obowiązuje minimum 2 noce?

Airbnb wprowadza minimum 2 nocy, aby zapobiegać organizowaniu imprez w obiekcie.

4. Co jest bardziej opłacalne: Airbnb czy wynajem długoterminowy

Airbnb może być bardziej opłacalne niż wynajem długoterminowy dzięki wyższym stawkom za noc i potencjałowi wyższych przychodów w szczycie sezonu. Wiąże się to jednak z wyższymi kosztami zarządzania i eksploatacji, takimi jak sprzątanie i konserwacja, a także ze zmiennym wskaźnikiem obłożenia.

Podsumowanie

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy dla właścicieli nieruchomości lepszą opcją jest wynajem na Airbnb, czy tradycyjny wynajem długoterminowy. Obie opcje mają swoje niezaprzeczalne zalety, ale też swoje wyzwania.

Kluczem do podjęcia właściwej decyzji jest porównanie zalet i wad w kontekście własnych celów. Zależy ci na stabilnym przepływie gotówki, który pomoże pokryć rachunki? W takim razie długoterminowi najemcy mogą być dla ciebie idealnym rozwiązaniem.

Jeśli jednak twoim celem jest maksymalizacja zwrotu i zbudowanie skalowalnego biznesu wynajmu, warto rozważyć wystawienie obiektu na Airbnb. Jeśli zdecydujesz się przekształcić swój obiekt w popularny najem krótkoterminowy, PriceLabs pomoże ci usprawnić ten proces i wyeliminować zbędne trudności. Nasze narzędzie analizuje trendy rynkowe i popyt oraz pozwala skonfigurować, a nawet zautomatyzować konkurencyjne ceny dla twojego obiektu. Możesz też śledzić wyniki swojej oferty, poprawiać je i przyciągać więcej gości, dodatkowo optymalizując przychody.

Głębiej o wyborze modelu biznesowego

Jeśli chcesz poznać model, w którym nie musisz być właścicielem obiektu, sprawdź nasz poradnik o arbitrażu najmu na Airbnb, a jeśli interesują cię kwestie podatkowe niezależnie od wybranego modelu, zapoznaj się z naszym poradnikiem o wskazówkach podatkowych dla najmu krótkoterminowego.

Niezależnie od wybranego modelu, warto rozumieć, jak działają opłaty, takie jak opłata za sprzątanie — zobacz nasz poradnik o opłacie za sprzątanie na Airbnb.