Częste błędy cenowe, których powinni unikać właściciele Airbnb i najmu wakacyjnego

Początkujący gospodarze w branży najmu wakacyjnego często nie zdają sobie sprawy z tych częstych błędów cenowych, które mogą ostatecznie kosztować tysiące dolarów.

Gospodarze najmu wakacyjnego i menedżerowie nieruchomości najczęściej pytają, jakich błędów cenowych unikać, aby zmaksymalizować zyski z najmu wakacyjnego.

Poniżej znajduje się lista błędów cenowych, które popełniają niektórzy właściciele obiektów na Vrbo i Airbnb, tracąc przez to potencjalny przychód.

1. Brak automatyzacji ustalania cen to jeden z najczęstszych błędów cenowych:

Gospodarze Airbnb zarabiają znacznie więcej dzięki zaawansowanym narzędziom do automatycznego ustalania cen na Airbnb. Algorytmy stosowane przez te usługi dynamicznego ustalania cen wykrywają nawet najmniejsze zmiany popytu rynkowego. Następnie odpowiednio wyceniają obiekt, aby zwiększyć szansę na rezerwację w najlepszej możliwej cenie dla gospodarza.

Usługi te uwzględniają wiele czynników, w tym:

• Specjalne wydarzenia
• Dni robocze a weekendy
• Okno rezerwacji
• Sezonowość
• Ceny hoteli
• Ceny konkurencji
• Lokalny wskaźnik obłożenia i wiele innych czynników

Zautomatyzowane rozwiązanie do ustalania cen oparte na danych pozwala uniknąć większości błędów wymienionych poniżej. Nic więc dziwnego, że brak takiego narzędzia znajduje się na szczycie tej listy.

2. Stosowanie tej samej ceny w weekendy i dni robocze

Najczęstszym błędem w ustalaniu cen najmu krótkoterminowego popełnianym przez właścicieli jest stosowanie jednej ceny dla wszystkich dni. Nie ma żadnego zróżnicowania cen w zależności od dnia tygodnia. Zebranie części tych danych bywa trudne. Analiza trendu rezerwacji pokazuje jednak, że oferty na Airbnb są zwykle częściej wynajmowane w weekendy, a rzadziej w dni robocze.

W sezonie niskiego popytu dni robocze są rezerwowane rzadziej. Obniżenie cen w te dni w takich okresach pomaga przyciągnąć więcej rezerwacji.

Podczas specjalnych wydarzeń lub lokalnych festiwali w okolicy można ustalać znacznie wyższe ceny na Airbnb. W takich okresach goście są skłonni zapłacić więcej za zakwaterowanie. Niepodnoszenie cen w momencie wyższego popytu na rynku to kolejny poważny błąd, który w dłuższej perspektywie może kosztować utratę potencjalnego przychodu.

3. Zbyt wysokie ceny na wczesnym etapie działalności

Nowi na rynku gospodarze nie powinni ustalać cen na poziomie konkurencji, ponieważ zależy im na pierwszych rezerwacjach, które przyniosą dobre opinie. Bez wiarygodności budowanej opiniami społeczności Airbnb trudno jest zdobyć te pierwsze rezerwacje przy cenie zrównanej z resztą ofert w okolicy. Takie oferty prowadzą zwykle doświadczeni gospodarze z licznymi opiniami i ugruntowaną wiarygodnością. Aby uniknąć tego błędu, warto zaproponować cenę poniżej standardowej ceny rynkowej.

4. Zbyt niska cena utrzymywana zbyt długo to kolejny częsty błąd cenowy

Błędem jest niepodnoszenie cen po zdobyciu wiarygodności w społeczności. Gdy gospodarz zgromadzi już dobre opinie na Airbnb, warto podnieść stawki do poziomu cen rynkowych.

Sygnałem, że czas podnieść stawki, jest osiągnięcie 100% obłożenia na kolejne 2-3 miesiące. Tak duże wyprzedzenie rezerwacji oznacza, że cena obiektu jest zbyt niska i część potencjalnego zysku zostaje utracona.

Dobrym punktem wyjścia jest stopniowe podnoszenie cen, aż obłożenie osiągnie 70-90% z wyprzedzeniem 2-4 tygodni. Jednocześnie obłożenie powinno wynosić około 50% z wyprzedzeniem 8-10 tygodni. Pozwala to z czasem znaleźć optymalny poziom i ustalić właściwą cenę bazową.

5. Brak dostosowania cen do poszczególnych sezonów

Warto analizować ceny w poszczególnych sezonach i oceniać konkurencję. Pozwala to zrozumieć poziom popytu na rynku i sposób ustalania cen przez innych, a następnie odpowiednio dostosować własną strategię. To jednak nie koniec pracy. Te czynniki zmieniają się bardzo często. Brak śledzenia trendów rynkowych i odpowiedniego dostosowywania do nich strategii cenowej to jeden z najczęstszych błędów cenowych.

Co jednak, gdy cena obiektu była trafna, ale zbliża się termin rezerwacji? Czy nie warto wtedy obniżyć stawki za noc, aby zagwarantować rezerwację? Jednorazowe ustalenie ceny nie oznacza, że na tym można poprzestać. Ustalenie ceny raz i pozostawienie jej bez zmian to największy błąd, jaki można popełnić. To proces ciągły, prowadzony aż do momentu, gdy obiekt jest rezerwowany we właściwej cenie.

6. Brak wcześniejszego uwzględnienia specjalnych wydarzeń i zbyt wczesne wyprzedanie terminów:

Jak można się domyślić, na dni o wysokim popycie goście rezerwują z wyprzedzeniem (ci, którzy nie zwlekają z decyzją!). Warto więc

• wcześniej sprawdzić, które dni w danej okolicy cieszą się wysokim popytem, aby odpowiednio wcześnie podnieść stawki, oraz
• ocenić, czy w tym okresie możliwe jest uzyskanie dłuższej rezerwacji.

Warto skorzystać z PriceLabs Market Dashboards, aby poznać trendy rynkowe w danym regionie, w tym średnie obłożenie, zależność między długością pobytu a wyprzedzeniem rezerwacji, średnią cenę rynkową, kluczowe przyszłe daty i wiele innych danych. Pozwala to dostosować strategię cenową do aktualnych trendów rynkowych oraz zoptymalizować przychód i obłożenie.

Zasadniczo, jeśli rezerwacja następuje z wyprzedzeniem kilku miesięcy, można założyć, ��e dotyczy ważnego terminu. Dlatego już kilka miesięcy wcześniej warto znacząco podnieść cenę powyżej ceny bazowej.

7. Ustępowanie przy prośbach o zniżkę:

Jeśli funkcja natychmiastowej rezerwacji nie jest włączona, goście często proszą o zniżkę podczas dokonywania rezerwacji. Obserwowanie ofert w okolicy oraz sprawdzanie, czy termin pokrywa się z dniami wysokiego popytu, pomaga ocenić, czy zniżka powinna zostać przyznana. Warto unikać tego kolejnego częstego błędu cenowego.

8. Brak synchronizacji cen między kanałami:

Właściciele obiektów nie powinni ograniczać się do jednego kanału, takiego jak Airbnb. Warto synchronizować ceny również w innych kanałach, takich jak Vrbo, HomeAway, booking.com czy TripAdvisor. Pozwala to zmaksymalizować przychód dzięki większej szansie na znalezienie oferty przez gościa. Taką funkcję oferuje wiele systemów zarządzania nieruchomościami.

Jeśli oferta jest wystawiona w kilku kanałach bez synchronizacji, może dojść do podwójnej rezerwacji tych samych terminów. Prowadzi to jedynie do niezręcznych sytuacji i utraty wiarygodności spowodowanej koniecznością anulowania rezerwacji.

Narzędzie do ustalania cen na Airbnb

Podsumowanie

Najlepszą strategią cenową dla Airbnb jest zautomatyzowanie ustalania cen za pomocą narzędzia do dynamicznego ustalania cen, takiego jak PriceLabs. Automatycznie wycenia ono obiekt na podstawie obszernych danych rynkowych pozyskiwanych każdego dnia, pomagając uniknąć większości typowych błędów cenowych. Warto również skorzystać z PriceLabs Market Dashboard, aby przeanalizować wyniki rynkowe na podstawie różnych wskaźników, takich jak wskaźnik obłożenia, średnia stawka rezerwacji, RevPAR, zależność między długością pobytu a oknem rezerwacji oraz wskaźnik rezerwacji dla poszczególnych udogodnień, i wiele innych.

Uniknięcie tych błędów zaczyna się od zadania sobie właściwych pytań. Zobacz nasz przewodnik dotyczący pytań, na które gospodarze powinni odpowiedzieć, aby ustalić konkurencyjne ceny.

Po wyeliminowaniu tych błędów warto zapoznać się z naszym przewodnikiem dotyczącym ustalania cen względem zestawu porównawczego, aby poznać właściwą metodę.