Como personalizar estratégias de preços de aluguel por temporada para diferentes proprietários com ferramentas de preços dinâmicos

Uma estratégia de preços de aluguel por temporada é a abordagem personalizada que os gerentes de propriedades usam para equilibrar as metas do proprietário, a tarifa média diária (ADR) e as taxas de ocupação usando um software de precificação dinâmica. Como gerente de propriedades de aluguel por temporada, seu principal objetivo é maximizar a receita e a satisfação de todos os proprietários em seu portfólio. No entanto, em um mercado dinâmico, uma abordagem única para a estratégia de preços de aluguel por temporada é uma receita para baixo desempenho e frustração do proprietário. A chave para o sucesso é ir além da estratégia genérica e implementar um plano de preços de aluguel por temporada personalizado, adaptado a cada propriedade e seu proprietário exclusivo.

Este guia fornece uma abordagem estruturada e abrangente para adaptar suas estratégias de preços para atender a diversas metas do proprietário, aproveitando uma combinação de ferramentas de preços dinâmicos e sua própria experiência de mercado, já que a Lumina Suites escalou com sucesso seu portfólio para mais de 100 listagens.

Etapa 1: Entendendo os objetivos do proprietário e segmentando seu portfólio de aluguel

Como gerente de propriedade profissional, você sabe que o
gerenciamento
bem-sucedido da receita de aluguel por temporada depende de mais do que apenas uma única ferramenta. Antes mesmo de tocar em uma ferramenta de precificação dinâmica, a etapa mais crítica é ter uma conversa clara com os proprietários. Quais são suas prioridades? O proprietário de uma villa de luxo à beira-mar pode priorizar uma alta taxa média diária (ADR), enquanto o proprietário de um condomínio urbano pode estar mais focado em uma taxa de ocupação consistente do Airbnb.

• Entendendo as metas do proprietário: Essa abordagem proativa não apenas promove a confiança, mas também fornece uma estrutura clara para a tomada de decisões baseadas em dados usando análises de aluguel por temporada.
• Segmentando seu portfólio: Não gerencie todas as suas propriedades como uma única entidade. Crie grupos com base no tipo de propriedade, localização, comodidades e objetivos do proprietário. Isso facilita a aplicação e o ajuste das regras de preços para gerentes de propriedades para um segmento específico do seu portfólio de uma só vez.

Etapa 2: Personalizando preços dinâmicos para diferentes personas de proprietário

Adapte sua abordagem de preços para se alinhar com as metas que você identificou durante sua consulta inicial. Aqui estão três estratégias de preços para diferentes proprietários de aluguel por temporada, juntamente com as estratégias correspondentes para combiná-los, utilizando o software especializado de preços dinâmicos PriceLabs.

Para o proprietário “Maximize Profit”: Implementando uma estratégia de preços de aluguel por temporada com alto ADR

Este proprietário quer capturar todos os dólares possíveis, mesmo que isso signifique algumas noites sem reservas. Eles estão menos preocupados com a ocupação consistente e mais focados no ADR mais alto possível. Esta é uma estratégia comum para proprietários de propriedades de alto padrão ou luxo. Este proprietário valoriza a estabilidade acima de tudo. Eles se sentem desconfortáveis com longos períodos de vacância e preferem um fluxo constante de reservas, mesmo que a tarifa noturna seja menor. Como Alex, um anfitrião do sudeste da Inglaterra, descobriu, depender de um preço fixo significava cobrar demais no inverno e perder dinheiro durante os meses de verão de alta demanda.

• Prêmio Avançado: Aplique um prêmio para reservas feitas com muita antecedência (por exemplo, com 6 a 12 meses de antecedência). Isso ajuda a garantir a receita inicial e define um tom de alto valor.
• 
  Sensibilidade agressiva do fator de demanda:
  Defina um perfil que aumente significativamente os preços quando a ocupação do mercado for alta. Isso capitaliza a forte demanda, permitindo que a propriedade capture tarifas de primeira linha.
• 
  Restrições de estadia mínima dinâmica:
  Utilize uma estadia mínima mais longa durante a alta temporada e períodos de alta demanda para aumentar o valor médio da reserva. Isso garante reservas de alta qualidade para os proprietários.

Para o proprietário de “ocupação consistente”: foco em volume e estabilidade

Este proprietário valoriza a estabilidade acima de tudo. Eles se sentem desconfortáveis com longos períodos de vacância e preferem um fluxo constante de reservas, mesmo que a tarifa noturna seja menor. Um ótimo exemplo disso é uma propriedade em um mercado urbano com alto volume de reservas de curto prazo.

• Preços agressivos de última hora: Use uma estratégia que desconta automaticamente as tarifas para noites não reservadas à medida que a data se aproxima. Isso garante que a propriedade permaneça competitiva para viajantes de última hora e minimiza a vacância, o que é crucial para a tranquilidade desse proprietário.
• Preços do Dia do Órfão: Crie uma regra para segmentar e descontar lacunas órfãs entre reservas especificamente. Isso preenche noites que de outra forma não poderiam ser alugadas e que podem frustrar os proprietários que veem vagas vazias em seu calendário.
• Descontos personalizados para temporadas baixas: Perfis sazonais personalizados é uma personalização importante do PriceLabs para definir preços e regras de estadia mínima para diferentes temporadas. Configure um desconto percentual fixo para períodos lentos específicos, como dias úteis em janeiro, para estimular as reservas quando a demanda é naturalmente baixa. Este é um componente crucial de um guia abrangente de preços de aluguel por temporada.

Para o proprietário “Não quero dar desconto”: adote a abordagem de preços conservadora

Alguns proprietários têm uma ideia fixa do valor de sua propriedade e se opõem fundamentalmente à queda do preço, mesmo para garantir uma reserva.

• Preço Mínimo de Segurança: Para esses proprietários, um recurso de personalização importante é um preço mínimo de segurança. Isso permite que você defina um piso de preço que o algoritmo não cairá abaixo, proporcionando tranquilidade ao proprietário.
• Substituições manuais para datas de pico: Para datas especiais de alta demanda, você pode definir substituições específicas de data para substituir o preço recomendado para definir uma taxa fixa premium. Isso permite que o proprietário “teste o mercado” sem que o algoritmo o diminua.

Etapa 3: Aplicando ferramentas de precificação dinâmica como gerente de receita

Embora as ferramentas de preços do Airbnb sejam essenciais, elas não substituem sua experiência. Os gerentes de propriedade mais bem-sucedidos combinam automação com uma abordagem prática e estratégica. Ao fazer isso, a Stay in London conseguiu economizar mais de 6 horas por semana e reagir com confiança aos picos de demanda baseados em eventos para suas propriedades no centro de Londres

1. A hierarquia de preços:

• Nível da conta: Defina as regras de preços padrão e amplas da sua empresa. Isso fornece uma linha de base para todo o seu portfólio.
• Nível do grupo: Para seus grupos de propriedades segmentados, aplique personalizações específicas que substituam as regras no nível da conta. É aqui que você implementa estratégias adaptadas a diferentes personas de proprietários.
• Nível de listagem: No nível mais granular, você pode aplicar regras exclusivas para uma única propriedade para atender às solicitações específicas e exclusivas de um proprietário individual.

2. O poder do contexto e das substituições manuais

• Identifique eventos especiais: Utilize seu conhecimento local para estabelecer preços mínimos e uma estratégia de preços de aluguel por temporada direcionada para datas de alta demanda que um algoritmo padrão pode ignorar. Considere estender suas comemorações além dos principais feriados para incluir festivais locais, eventos esportivos ou shows.
• Verificação pontual e ajuste: Crie o hábito de revisar regularmente seus calendários de preços. Procure propriedades com baixo desempenho e analise o ritmo do mercado. Se uma propriedade estiver com baixo desempenho consistente, pode ser uma oportunidade de aplicar um desconto temporário ou ajustar o mínimo de duração da estadia para garantir uma reserva.

Embora as ferramentas de precificação dinâmica do Airbnb sejam essenciais, elas não substituem sua experiência. Ao adotar essa abordagem estruturada e personalizada de preços de aluguel por temporada, você vai além de um simples gerente de propriedade para um parceiro estratégico de receita. Isso não apenas gera melhor desempenho para todas as propriedades, mas também cria profunda confiança e credibilidade, solidificando sua reputação como profissional de primeira linha no setor de aluguel por temporada.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre uma ferramenta de precificação genérica e uma ferramenta de precificação especializada do Airbnb?

Uma ferramenta especializada de preços do Airbnb utiliza dados complexos para ajustar suas tarifas para obter receita máxima automaticamente. Uma ferramenta genérica depende de regras básicas, o que pode resultar em oportunidades perdidas.

Qual é a diferença entre a “precificação inteligente” e a definição manual de preços?

O preço inteligente significa que sua tarifa por noite se ajusta automaticamente em tempo real com base na demanda, concorrência e temporada. Isso economiza horas de ajustes manuais dos gerentes de propriedades.

Como posso usar a análise de aluguel por temporada para tomar melhores decisões?

A análise de aluguel por temporada fornece insights profundos sobre o seu mercado, mostrando tendências na demanda e nos preços dos concorrentes. Ao analisar esses dados, você pode tomar decisões informadas que se alinham com os objetivos específicos de um proprietário.

Como encontro as melhores ferramentas de precificação para meus aluguéis de curto prazo?

As melhores ferramentas de precificação oferecem um alto grau de personalização para atender às diversas metas do proprietário. Ao procurar o melhor software do Airbnb, priorize plataformas que ofereçam controle granular sobre preços, ocupação e regras de estadia mínima.

Essas estratégias funcionam para outras plataformas além do Airbnb, como a Vrbo?

Sim, essas estratégias de preços são universais. O PriceLabs funciona como um agregador do Airbnb eda Vrbo, permitindo que você aplique suas estratégias de gerenciamento de receita em várias plataformas e utilize os preços dinâmicos da Vrbo para otimizar as listagens nesse site.

Qual é o papel de uma empresa de gestão de receita?

Uma empresa de gestão de receita é um parceiro estratégico que usa dados e experiência de mercado para otimizar a receita de uma propriedade. Como gerente de propriedade usando uma ferramenta como o PriceLabs, você está essencialmente agindo como uma empresa de gerenciamento de receita para seus proprietários.