Airbnbs neue Gastgebergebühr verstehen: So passen Property Manager ihre Strategie an

Die neue Airbnb-Gastgebergebühr navigieren: Leitfaden für Property Manager zur 15,5 %-Provision

Bei Airbnb ändert sich etwas Grundlegendes für professionelle Kurzzeitvermietungsbetreiber weltweit. Ab dem 27. Oktober 2025 wechseln die meisten mit einem PMS verbundenen Gastgeber automatisch vom früheren «Split-Fee»-Modell (Gastgeber zahlt ≈3 %, Gast zahlt etwa 14–16 %) zu einer standardisierten 15,5 %-Gastgeber-only-Gebühr.

Das ist nicht nur eine Policy-Anpassung: Es ist ein entscheidender Moment für Revenue Management Ohne korrekte Preisanpassungen riskieren Property Manager einen deutlichen Rückgang der Nettoauszahlungen.

Dieser ausführliche Leitfaden – erstellt mit der PriceLabs Masterclass und Branchenexperten Thibault Masson, Head of Product Marketing bei PriceLabs und Gründer von RentalScaleUp, John An, CEO bei TechTape, Theoharis Mihailidis, Inhaber von Villarentals.gr, und Monique DeLorenzo, Senior Solutions Consultant bei PriceLabs – liefert die wichtigsten Informationen und Rechenwege für eine schnelle Anpassung.

1. Die entscheidende Mathematik: Warum Ihr Markup 18,34 % betragen muss

Der häufigste Fehler: Man erhöht den Preis nur um 15,5 %, um die Gebühr abzudecken. Das ist falsch – Airbnb berechnet die Zahlung auf den finalen, aufgeschlagenen Preis.

Damit Ihre Nettoauszahlung wie vor der Änderung bleibt, müssen Sie einen spezifischen Markup auf Ihre Preise anwenden.

• Airbnb-Gastgeber-only-Gebühr: 15,5 % (vom Bruttopreis)
• Erforderlicher PMS-Markup: ≈18,34 %
• Beispiel: Wechsel von 3 % Split Fee (US-PMS-Gastgeber)

Waren Sie im Split-Fee-Modell (3 % Gastgeber + ca. 14 % Gast), lag Ihr PMS-Markup vermutlich bei etwa 3,09 %, um eine gleichbleibende Nettoauszahlung zu sichern.

Die Mathematik: Auszahlungen und Gastpreise unter der neuen 15,5 %-Airbnb-Gastgeber-only-Gebühr sichern

Mit einem Markup von 18,34 % bleibt der Endpreis für Gäste nahezu identisch zum Split-Fee-Modell. Die Gebühr ist jetzt intern – Ihre Auszahlung bleibt erhalten.

2. Konkrete Schritte – jetzt umsetzen

Um einen Rückgang Ihrer Nettoauszahlungen zu vermeiden, handeln Sie vor der Frist am 27. Oktober: Danach gilt die neue Struktur – ohne Anpassung riskieren Sie Umsatzverluste.

PMS-Markup aktualisieren:

Das ist der wichtigste Schritt. Melden Sie sich in Ihrem PMS/Channel Manager an und setzen Sie den Airbnb-Kanal-Markup auf 18,34 %.

Wie Monique DeLorenzo betonte: «Wenn Sie jetzt hastig eine Direct-Booking-Strategie umsetzen, statt diese Anpassungen vorzunehmen, wäre das meiner Meinung nach nicht so klug wie einfach die Anpassungen zu machen».

Alle Gebühren anpassen (Reinigung, Extra-Gäste usw.):

Airbnbs 15,5 %-Gebühr gilt für die gesamte Buchungssumme – Nachtpreise, Reinigungsgebühren und andere Pflichtgebühren eingeschlossen.

John An rät: «Wenn Sie diese Kosten nicht selbst tragen wollen, müssen Sie aufschlagen – Reinigung eingeschlossen». Monique DeLorenzo ergänzt: «All diese Zusatzgebühren sollten aktualisiert werden».

Daten nutzen, um wettbewerbsfähig zu bleiben:

Die Mathematik sichert Ihr Netto – die Konkurrenz kann sich anders anpassen.

Monique DeLorenzo empfiehlt die PriceLabs-Tools: «Wir haben ein praktisches Tool im Bereich Nachbarschaftsdaten, mit dem Sie Ihre Preise mit diesem Markup zum restlichen Markt vergleichen können».

PriceLabs-Nachbarschaftsdaten helfen Ihnen, wettbewerbsfähig zu bleiben

3. Warum Airbnb diese Änderung vornimmt

Damit rückt Airbnbs Gebührenstruktur an die großer OTA-Konkurrenten wie Booking.com heran, die historisch das Gastgeber-only-Provisionmodell nutzen.

Gast-Conversion:

Studien zeigen: Entfernt man eine separate «Service Fee»-Zeile – die Gastgebühr – steigt die Conversion. «Das Einzige, was sich ändert: Wenn alle auf Gastgeber-only wechseln, sehen Sie diese Airbnb-Servicegebühr nicht mehr», erklärt Monique DeLorenzo.

Preistransparenz:

Die Änderung macht die Suche transparenter: Der angezeigte Preis ist der Endpreis (vor Steuern).

OTA-Parität und Kontrolle:

John An skizziert das große Bild: «Schwierig wird es… bei einem großen Portfolio – das wird vermutlich ein Arbeitstag, alles zu koordinieren». Er vergleicht die Änderung auch mit großen E-Commerce-Plattformen und sagt «Airbnb ist für Amazon, was Direct Booking für Shopify ist».

Bonus: Airbnb-Gastgeber werden: Der vollständige Leitfaden

4. Strategische Folgen: Direktbuchungen und andere OTAs

Der Wechsel unterstreicht die Notwendigkeit diversifizierter Distribution und einer Airbnb-Preisstrategie.

Direktbuchungen:

Die Distributionskosten auf Airbnb sind gestiegen (von etwa 3 % auf 15,5 % Ihres Auszahlungspools). Eine starke Direct-Booking-Strategie – Ihr «Shopify»-Store gegenüber Airbnbs «Amazon» – ist profitabler und wichtiger denn je.

Theoharis Mihailidis merkt an, dass der Wechsel für europäische Gastgeber von ≈15 % auf 15,5 % «Ihre eigene Website um einen halben Prozentpunkt günstiger macht».

Marktrealitäten:

Trotz höherer Gebühren erinnert John An Property Manager an den Gesamtmarkt: «Am Ende ist es ein Business und ein Marktplatz – Menschen zahlen, was sie zahlen wollen, und nicht, was sie ablehnen».

Nicht überreagieren:

Zur Beruhigung: Theoharis Mihailidis, der in Europa vor Jahren einen ähnlichen Wechsel erlebte, sagt: «Nein, so etwas haben wir nicht beobachtet» (bezogen auf Marktverwerfungen zugunsten kleinerer Gastgeber) und rät zur Professionalität: «Als professioneller Gastgeber müssen Sie auf allen Plattformen sein. Sie können keine aufgeben».

Fazit

Lassen Sie sich von Lärm und «Panikmache» nicht zu schlechten Entscheidungen drängen. Die Änderung der Airbnb-Gastgebergebühr ist eine technische Anpassung – mit dem richtigen PMS-Markup von 18,34 % leicht zu steuern. Property Manager sollten das als Erinnerung sehen, einen robusten, margenstarken Direktbuchungskanal aufzubauen.