Pass The Keys: +37 % mehr Nächte & +28 % mehr Umsatz mit PriceLabs

Zusammenfassung

Pass The Keys ist eines der Property-Management-Unternehmen für Kurzzeitvermietungen im Vereinigten Königreich und verwaltet professionell betreute Airbnb- und Kurzzeitvermietungs-Portfolios für Eigentümer. Nach der Synchronisierung des Londoner Portfolios mit PriceLabs für dynamische Preisgestaltung verzeichnete das Team einen deutlichen Sprung bei den wichtigsten Kennzahlen gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr.

+36% Umsatz pro Objekt (Post-PL vs. Pre-PL) | +42% Gebuchte Nächte pro Objekt (Post-PL vs. Pre-PL)

Und entscheidend: Da das Portfolio von PTK schon vor dem Wechsel zu PriceLabs besser abschnitt als im gleichen Zeitraum des Vorjahres (um ~5 % bei gebuchten Nächten und ~8 % beim Umsatz), konnte das Team den PriceLabs zuzuschreibenden Zuwachs auf vergleichbarer Basis isolieren:

+37% Zuwachs bei gebuchten Nächten auf vergleichbarer Basis | +28% Umsatzzuwachs auf vergleichbarer Basis

Diese zweite Zahl ist die, auf die die meisten Betreiber achten sollten. Sie klammert die bereits bestehende Dynamik von PTK aus und zeigt, was dynamische Preisgestaltung allein zusätzlich zu einem bereits starken Betrieb erreicht hat.

Über Pass The Keys

Pass The Keys ist ein Property-Management-Unternehmen für Kurzzeitvermietungen mit Sitz im Vereinigten Königreich, das für Eigentümer einen Airbnb- und Kurzzeitvermietungs-Verwaltungsservice anbietet und in mehreren britischen Städten präsent ist.

Die Herausforderung: Preisgestaltung für ein großes Portfolio mit vielen Objekten

Ein Kurzzeitvermietungs-Portfolio in der Größenordnung von Pass The Keys zu betreiben, bringt ein Preisproblem mit sich, das Gastgeber mit nur einem Objekt nicht haben: jedes Objekt braucht seine eigene Preislogik, die auf den jeweiligen Mikromarkt reagiert, aber das verantwortliche Team kann nicht jeden Tag jedes Objekt manuell neu bepreisen.

Die Analyse von PriceLabs identifizierte zwei Muster, die das Portfolio vor der Optimierung aufwies:

Basispreise, die über dem Median des Marktes lagen. Etwa ein Viertel der Objekte war rund 22 % über dem lokalen Median bepreist, was den Einsatz von Nachfragesensitiven Anpassungen (DSO) erforderlich machte, um die Preise wieder auf buchbare Niveaus zu senken — eine weniger effiziente Methode, sich am Markt auszurichten, als die Basispreise von Anfang an korrekt zu setzen.

Ungenutzte Spitzenzeiten. Sowohl das Portfolio als auch der Londoner Markt zeigten in Spitzenzeiten ein Belegungspotenzial von ~80 % bei längeren Buchungsfenstern von ~40 Tagen, aber die Belegungsbasierten Anpassungen (OBA) waren nicht aggressiv genug eingestellt, um diese Nachfrage effizient zu nutzen.

So nutzt Pass The Keys PriceLabs

Die Analyse identifizierte vier PriceLabs-Funktionen, die das Team aktiv einsetzt, um das Portfolio zu steuern:

Ausrichtung des Basispreises am Perzentil

Die Basispreise werden am 50. Perzentil des lokalen Marktes ausgerichtet — das verringert die Abhängigkeit von nachgelagerten Überschreibungen und bringt die Preise bereits an der Quelle näher an buchbare Niveaus. Die Empfehlung aus der Analyse vom 24. November war, diese Ausrichtung für die Untergruppe von Objekten zu verschärfen, die noch über dem Median lagen.

Objektname: 45D Gunter Grove, Sw10

Nachfragesensitive Anpassungen (DSO)

Sie dienen dazu, Preise als Reaktion auf Nachfragesignale leicht anzupassen. Der übergeordnete Punkt der Analyse: DSO funktionieren am besten als Feinabstimmungsebene, nicht als primärer Mechanismus, um überteuerte Objekte wieder marktgerecht zu machen — ein Punkt, den das Team nun systematisch angeht.

Belegungsbasierte Anpassungen (OBA) für Spitzenzeiten

Das Portfolio optimiert die OBA nun, um in den Spitzenmonaten eine höhere Belegung zu erreichen — mit aggressiven oder individuellen Anpassungen, die im Fenster von 0 bis 15 Tagen auf ~90 % Belegung und im Fenster von 30 bis 60 Tagen auf ~40–50 % hinsteuern, passend zum natürlichen Buchungsfenster der Londoner Spitzenzeit.

Marktname: London

Nachbarschaftsdaten und Portfolio Analytics

Die Nachbarschaftsdaten von PriceLabs geben dem Team einen Echtzeit-Überblick über Marktbelegung und Preise in ganz London, Objekt für Objekt. Die Portfolio Analytics ist die Ebene, die den Vergleich Post-PL vs. Pre-PL — und die Outperformance auf vergleichbarer Basis — offenlegte, auf der die Ergebnisse dieser Fallstudie beruhen.

Ergebnisse

Das Portfolio von Pass The Keys wurde vor und nach der Einführung von PriceLabs im gleichen Kalenderfenster verfolgt, wobei der Zeitraum des Vorjahres als Referenz diente. Die folgenden Zahlen stammen direkt aus Portfolio Analytics von PriceLabs für das Portfolio des Teams.

Gesamtleistung — Post-PL vs. Pre-PL

+42% Gebuchte Nächte pro Objekt | +36% Umsatz pro Objekt

Leistungsanalyse Pre-PL vs. Post-PL

Bei 34 vergleichbaren Objekten erzielte der Zeitraum nach PriceLabs 2.691 gebuchte Nächte und 459.470 £ Umsatz, verglichen mit 1.892 gebuchten Nächten und 337.822 £ im gleichen Zeitraum vor der Einführung von PriceLabs.

Zuwachs auf vergleichbarer Basis — die klarere Kennzahl

Und das ist der entscheidende Teil für die Glaubwürdigkeit: Das Portfolio von PTK übertraf bereits den gleichen Zeitraum des Vorjahres, noch bevor PriceLabs ins Spiel kam — um ~5 % bei gebuchten Nächten und ~8 % beim Umsatz. Klammert man diese bereits bestehende Dynamik aus, zeigt sich der tatsächliche Beitrag der dynamischen Preisgestaltung:

+37% Zuwachs bei gebuchten Nächten auf vergleichbarer Basis | +28% Umsatzzuwachs auf vergleichbarer Basis

Mit anderen Worten: Selbst wenn man berücksichtigt, dass PTK 2025 einen besseren Betrieb führte als 2024, hat die dynamische Preisgestaltung allein 28 Prozentpunkte Umsatz und 37 Prozentpunkte gebuchte Nächte pro Objekt hinzugefügt zusätzlich dazu.

Im Vergleich zum Markt

Die vergleichbaren Objekte von PTK übertrafen den Londoner Markt bei der Belegung im Analysezeitraum um ~1 Prozentpunkt (mit zwei Monaten — August und September —, die eine schwächere Leistung zeigten, bedingt durch mehrere neu aufgenommene Objekte, die sich noch in der Anlaufphase befanden).

Quellen

Portfolio-Leistungszahlen stammen aus Portfolio Analytics von PriceLabs für Pass The Keys (Konto 15067), analysiert am 24. November 2025. Zeitraum: Post-PL vs. Pre-PL mit Referenzfenster aus dem Vorjahr.