Theoharis erzählt uns in eigenen Worten, wie er Zeit gespart und den Umsatz für seine 75+ Unterkünfte in Griechenland maximiert hat.

Wir haben kürzlich mit Theoharis gesprochen, dem Eigentümer von 75+ Unterkünften in Griechenland. Lesen Sie diesen Ausschnitt aus unserem Gespräch und erfahren Sie, wie PriceLabs ihm geholfen hat, Zeit zu sparen und gleichzeitig seinen Umsatz zu maximieren!

Richie Khandelwal: Vielen Dank, dass Sie heute bei PriceLabs dabei sind! Harris, Sie vermieten Villen in Griechenland und sind seit etwa anderthalb Jahren Kunde bei PriceLabs. Können Sie uns etwas über die Villenvermietung in Griechenland erzählen und uns einen Hintergrund zu Ihnen und Ihrem Unternehmen geben?

Theoharis: Ich bin in die Kurzzeitvermietung eingestiegen, als ich mein eigenes Sommerhaus gebaut habe. Mein Plan war, vier Villen zu bauen, drei zu verkaufen und eine als Sommerhaus für mich zu behalten. Bald merkte ich, dass ich sie nicht verkaufen konnte, und so wechselte ich 2009 zur Vermietung. Ich arbeitete hauptberuflich als IT-Projektmanager und machte das nebenberuflich. Im Jahr 2016 habe ich versehentlich eine Doppelbuchung auf booking.com akzeptiert und suchte nach einer anderen Villa für die zweite Buchung. Ich sprach mit einem Nachbarn, der fünf Villen hatte, und fragte ihn, ob ich eine in seinem Namen vermieten könne. Er übergab mir alle fünf Villen und bat mich, sie zu vermieten und Geld für ihn zu verdienen – so bin ich in das Agentenmodell eingestiegen! Ich habe dieses Modell einige Jahre fortgeführt, begann Wachstum zu sehen, und schließlich, im Jahr 2017, gab ich meinen Bürojob auf!

Ich arbeitete dann Vollzeit mit Ferien- und Kurzzeitunterkünften. Aktuell haben wir rund 80 Objekte in ganz Griechenland. Und ehrlich gesagt: Alle haben mich kontaktiert! Sie sollten die Geschichte hören, wie ich zwei meiner besten Objekte bekommen habe – ich war in einem Café im Zentrum von Athen und habe einem Freund ein Pitch gemacht. Nach unserem Gespräch fragte mich der Mann am Nebentisch, ob wir Objekte in Athen betreuen. Er bat um meine Karte, rief mich einige Wochen später an und überließ mir zwei fantastische Wohnungen. Das war wirklich erstaunlich!

Wir haben also keinen aktiven Vertriebsprozess, bei dem wir Eigentümer ansprechen! So läuft es hier: Sie schicken uns eine Nachricht, danach müssen sie einen definierten Onboarding-Prozess durchlaufen.

Das Ziel war es, das Geschäft auszubauen – der Beste in Sachen Qualität zu sein, nicht in Menge, das war unser Fokus. Wir haben viel Zeit und Mühe investiert, um Expertise in den besten Praktiken des revenue management zu gewinnen, die beste Einrichtung des Profils, unter Berücksichtigung der Algorithmen von booking.com, Airbnb und den anderen OTAs. Wir haben Strategien auf Basis unserer Recherche entwickelt und wurden im März (vor Covid) zu einem der führenden Player am Markt.

Richie Khandelwal: Ich habe in letzter Zeit mit drei Kunden gesprochen, und alle waren IT-Projektmanager! Vielleicht werden aus IT-Projektmanagern gute Immobilienverwalter?

Theoharis: Ich denke, das liegt daran, dass Technologie hier eine entscheidende Rolle spielt. Als ich begann, der Property-Manager-Community zu folgen, erkannte ich, dass die meisten britische Rentner über sechzig waren, die mehrere Objekte in ganz Europa besaßen. Sie hatten hervorragende Fähigkeiten im Umgang mit Kunden, aber es fehlte ihnen das Wissen über die verschiedenen technischen Tools am Markt. Das war mir bewusst, weshalb ich sicherstellte, die neuesten Technologien und Tools zu nutzen. Ich hatte vom ersten Tag an ein PMS. Ich habe alle Tools eingesetzt, die mir Zeit und Geld sparen – zum Beispiel PriceLabs. Ich glaube, wer bei der Ferienvermietungs-Technologie gut aufgestellt ist, ist der Konkurrenz einen Schritt voraus!

Richie Khandelwal: Können Sie mir einen kurzen Überblick über Ihre Objekte geben? Sind es alles Villen, oder haben Sie auch andere Unterkunftstypen?

Theoharis: Abgesehen von den 27 Objekten in Athen sind alle anderen Villen. Die meisten befinden sich in Küstennähe, direkt am Strand. Eines davon ist ein dreigeschossiges Stadthaus in einer mittelalterlichen Stadt im Süden Griechenlands.

Richie Khandelwal: Konzentrieren Sie sich auf das Luxussegment oder auf mittelpreisige Objekte?

Theoharis: Ich denke, es ist eine Mischung aus mittelpreisigen und gehobenen Objekten. Deshalb habe ich auch begonnen, Luxus-Plattformen zu erkunden und versuche, dort präsent zu sein.

Richie Khandelwal: Erzählen Sie mir ein bisschen darüber, wie Sie diese Villen vermarkten. Auf welchen OTAs sind Sie gelistet? Was sind die besten Praktiken aus Ihrer Sicht?

Theoharis: Wenn man ein PMS und einen Channel Manager hat, ist man praktisch auf allen OTAs vertreten. Anfangs versuchte ich selektiv zu sein, aber ich merkte, dass es keinen Sinn macht – die Präsenz ist kostenlos. Man weiß nie, was funktioniert und was nicht!

Richie Khandelwal: Dank des ausgezeichneten Domainnamens erhalten Sie viele Direktbuchungen?

Theoharis: Wir haben eine Mailingliste mit einigen Tausend Personen, die ich jedes Jahr aktualisiere, und die Liste wächst weiter. Von dort kommen die meisten unserer Buchungen. Ich erhalte auch viele Direktbuchungen über unsere Website.

Richie Khandelwal: Was hat Sie zu PriceLabs gebracht? Was haben Sie getan, bevor Sie PriceLabs verwendet haben?

Theoharis: Ich habe es manuell gemacht!

Richie Khandelwal: Wenn Sie sagen manuell, welchen Prozess haben Sie dabei befolgt? Machen Sie das für Villen noch immer so?

Theoharis: Das ist unkompliziert, denn bei Villen haben wir eine fünfmonatige Saison. Wir haben eine Excel-Tabelle, in der wir alle Preise nach Absprache mit den Eigentümern eintragen. Diese Tabelle spielen wir ins PMS ein. Dann programmieren wir im PMS selbst einige Rabatte basierend auf den Markttrends.

Für unsere Athener Wohnungen setzen wir jedoch auf dynamische Preisgestaltung, da der Großteil unserer Buchungen über Airbnb kommt. Bevor wir PriceLabs genutzt haben, mussten wir die Markttrends beobachten und die Preise laufend anpassen. Der Algorithmus von Airbnb verbessert das Ranking von Objekten, die häufige Preisänderungen aufweisen. Da wir hauptsächlich über Airbnb buchten, hatten wir einen Mitarbeiter, der täglich manuell alle verfügbaren Daten mit neuen Preisen versah. Ehrlich gesagt, kaum zu glauben, dass wir das getan haben!

Aber seit wir PriceLabs nutzen, bin ich sicher, dass wir mehr verdienen als zuvor. Ich erinnere mich gut an einen Fall: Hier fand ein Kongress von Herzchirurgen statt. Wir liegen nahe einem Konferenzzentrum – PriceLabs hat für diesen Zeitraum höhere Preise gesetzt und wir haben fantastische Buchungen erhalten. Unser Basispreis lag bei 80 Euro, und wir haben Buchungen zu bis zu 220 Euro erzielt.

Richie Khandelwal: Großartig! Erinnern Sie sich, was der ausschlaggebende Grund war, PriceLabs eine Chance zu geben?

Theoharis: Einer der Gründe ist die einfache Integration in unser PMS. Die Integration mit PriceLabs verlief reibungslos, ohne Komplikationen. Der kostenlose Testmonat, den Sie angeboten haben, hat sehr geholfen. Da es so viele Optionen gibt, wollte ich sicher sein, dass ich damit auch Geld verdienen kann.

Richie Khandelwal: Was sind Ihre liebsten Funktionen?

Theoharis: Die Nachbarschaftsdaten sind sehr praktisch. Die Farbkodierung hilft ebenfalls sehr. Man bekommt ein Gefühl für die Markttrends, wenn man die Kalenderfarben von Grün bis Blau betrachtet. Momentan sehe ich zum Beispiel, dass die meisten meiner Objekte in der ersten Novemberwoche höhere Preise haben. Das macht absolut Sinn, denn das ist der Athens Spiral. Das ist eines der Events, für die wir früher die Preise manuell angepasst haben. Wir hatten Probleme, weil Buchungen eingingen, bevor wir die Preise ändern konnten! Jetzt, mit PriceLabs, sehe ich, dass meine Objekte mit einem Basispreis von 60 Euro für dieses Wochenende auf 120 Euro gesetzt sind. Fantastisch!

Richie Khandelwal: Sie sind nun seit etwas über einem Jahr bei PriceLabs. Wie war Ihre Erfahrung hinsichtlich des Produkts und des Supports?

Theoharis: Sehr gut! Wann immer ich Hilfe brauchte, erhielt ich eine Rückmeldung von Ihrem Team. Ich habe einige Ihrer Webinare besucht, die Covid-Strategien behandelten. Alle neuen Funktionen, die Sie veröffentlichen, sind nützlich – besonders die Market Dashboards. Diese sind wirklich sehr hilfreich.

Richie Khandelwal: Können Sie uns eine Vorstellung davon geben, wie PriceLabs Ihr Geschäft beeinflusst hat?

Theoharis: Es hilft auf viele verschiedene Arten, hauptsächlich weil tägliche Preisanpassungen das Objekt für die Plattformen und das Publikum attraktiver machen. Neben mehr Buchungen und besserer Auslastung lassen wir kein Geld liegen.

Richie Khandelwal: Sie erwähnten auch, dass jemand in Ihrem Team täglich Preise aktualisierte. Jetzt, da es automatisiert ist, spart das auch viel manuellen Aufwand!

Theoharis: Absolut! Wir führen hier ein straff organisiertes Unternehmen, und das spart eine Menge Zeit.

Richie Khandelwal: Wir hören oft von Eigentümern, die unsicher sind, ob sie eine Preislösung nutzen sollen. Was würden Sie ihnen raten?

Theoharis: Ich würde ihnen dasselbe sagen, was mich überzeugt hat: der kostenlose Testmonat. Sie können die Preislösung bei einem Objekt nutzen, das andere weiter manuell steuern und dann vergleichen.

Richie Khandelwal: Was können wir besser tun, um Ihnen zu helfen?

Theoharis: Was spannend wäre und noch fehlt: Ich kann zwar die empfohlenen Preise in Ihrem Kalender sehen, aber nicht die tatsächlich gebuchten Preise. Diese Information wäre sehr wertvoll.

Richie Khandelwal: Das steht auf unserer Roadmap, Harris. Wir planen, diese Funktion bald zu veröffentlichen.

Harris, lassen Sie uns ein individuelles PriceLabs-Training von 30 bis 45 Minuten machen, wenn Sie möchten. Wir können Sie durch die verschiedenen Funktionen von PriceLabs führen. Würde Ihnen das helfen?

Theoharis: Das wäre äußerst hilfreich.

Richie Khandelwal: Vielen Dank für Ihre Zeit!

Theoharis: Danke. Es war schön, mit Ihnen zu sprechen!