Cómo está evolucionando el mercado de rentas de corta estadía en Nueva York bajo la Local Law 18

El mercado de rentas de corta estadía (RCE) en Nueva York ha experimentado un cambio sísmico desde la introducción y aplicación de la Local Law 18. Como uno de los mercados de RCE más dinámicos del mundo, la ciudad ha equilibrado durante mucho tiempo entre anfitriones emprendedores, viajeros globales y escrutinio regulatorio. Pero en 2023, la balanza se inclinó.

En este artículo, analizamos los datos, entendemos los impactos reales de las regulaciones de rentas de corta estadía y exploramos qué depara el futuro para la economía de rentas de corta estadía en NYC.

Local Law 18: ¿Qué cambió?

Aprobada en enero de 2022 y aplicada a partir de septiembre de 2023, la Local Law 18 estableció las nuevas regulaciones de rentas de corta estadía en Nueva York.

La ley introdujo:

• Requisitos de registro: Los anfitriones deben registrarse ante la Oficina de Aplicación Especial (OSE) de Nueva York.
• Responsabilidad de las plataformas: Plataformas como Airbnb y Vrbo solo pueden procesar reservas de propiedades registradas.
• Regla de los 30 días: Las rentas de menos de 30 días solo se permiten si el anfitrión está presente y no hay más de dos huéspedes.

¿El objetivo? Frenar las operaciones ilegales tipo hotel y regular el creciente mercado de RCE.

Los números: Antes y después de las regulaciones de rentas de corta estadía en Nueva York

Al comparar octubre 2022–septiembre 2023 (antes de la aplicación) con octubre 2023–septiembre 2024 (después), el impacto de las regulaciones de rentas de corta estadía en Nueva York es evidente:

El panorama general: un mercado de RCE más pequeño, más caro y más precavido.

Tendencias clave que están transformando el mercado

1. Oferta en caída, ingresos en retroceso

El número de listados activos cayó un 15 %, ya que muchos anfitriones cerraron o migraron sus unidades al mercado de largo plazo. A medida que la oferta se redujo, los ingresos totales del mercado cayeron un 27 %, lo que indica que la contracción no solo se debe a menos listados, sino también a una menor demanda de viajeros.

2. Tasa de ocupación en descenso

La tasa de ocupación cayó un 8 % a pesar de la reducción en la oferta. La incertidumbre de los viajeros sobre qué listados eran legales probablemente contribuyó a la indecisión. Además, con menos opciones disponibles, parte de la demanda pudo haberse trasladado a hoteles o alojamientos corporativos.

3. Noches reservadas en caída libre

El número de noches reservadas se desplomó un 31 % — una caída impactante. Esto refleja el doble efecto del ajuste de la oferta y la actitud cautelosa de los viajeros.

4. ADR al alza, pero RevPAR a la baja

Aunque la Tarifa Diaria Promedio (ADR) subió un 6 % (gracias a la reducción de la oferta y las presiones inflacionarias), el RevPAR cayó un 9 %. Los anfitriones que se mantuvieron activos pudieron cobrar más, pero la menor afluencia de huéspedes afectó la rentabilidad total.

Cambios de comportamiento: cómo se adaptan los viajeros

Las estadías largas se convierten en la nueva norma

Gracias a la regla de los 30 días, muchos viajeros optan por estadías más largas. De hecho, la proporción de reservas para estadías de 29 días o más aumentó de 25 % a casi 45–50 %. Esta tendencia refleja un giro hacia las rentas de mediana estadía — muy solicitadas por trabajadores remotos, estudiantes y viajeros corporativos.

Reservas de último minuto en auge

La ventana de reserva mediana cayó un 19 %. Con regulaciones que aún resultan confusas para muchos, los viajeros reservan cada vez más cerca de sus fechas de viaje o en el último momento. Los viajeros internacionales, que suelen reservar con meses de anticipación, ahora podrían preferir los hoteles para evitar complicaciones.

Perspectiva geográfica: dónde las regulaciones de rentas de corta estadía en Nueva York golpearon más

Aunque los datos abarcan toda la ciudad, los primeros patrones muestran que Manhattan, Brooklyn y partes del Queens fueron los más afectados. Barrios populares como Lower Manhattan, Williamsburg y Long Island City registraron las mayores caídas en listados.

Por el contrario, hay indicios de que los mercados periféricos (más hacia dentro de Brooklyn, Queens e incluso el Bronx) podrían convertirse en nuevos focos de RCE con una supervisión regulatoria algo más flexible.

Qué significa esto para el futuro

Movimientos estratégicos para anfitriones e inversores

• Apuesta por las rentas de mediana estadía: Enfócate en huéspedes que necesiten estadías de 30 días o más — trabajadores remotos, estudiantes y clientes corporativos.
• Regístrate cuanto antes: Asegúrate de cumplir con las reglas de la OSE para evitar sanciones y desactivaciones.
• Opta por habitaciones privadas o compartidas: Es más fácil adaptarse a la regla de los 30 días cuando la renta de toda la propiedad está restringida.
• Ajusta tu estrategia de precios: Equilibra el ADR más alto con una menor ocupación para optimizar el RevPAR.
• Explora mercados cercanos: Lugares como Jersey City y Hoboken pueden ofrecer regulaciones más flexibles y seguir siendo próximos a NYC.

Conclusión: un mercado en transición

La Local Law 18 ha transformado fundamentalmente el mercado de rentas de corta estadía en Nueva York. Si bien los días de ganancias fáciles y sin regulación ya pasaron, está surgiendo un mercado nuevo y más estable — uno que prioriza el cumplimiento normativo, las estadías prolongadas y las operaciones profesionales.

Para anfitriones, plataformas y viajeros, adaptarse rápidamente a este nuevo entorno no solo es inteligente — es imprescindible.