Updated : Jul 3, 2025
Antes de invertir en una propiedad, debes asegurarte de que te dé buenos rendimientos. La tasa de capitalización o tasa de capitalización es uno de los indicadores fundamentales de eso. Es fundamental para construir una cartera inmobiliaria diversa y rentable y fortalecer sus esfuerzos de inversión. ¿Te preguntas qué es una buena tasa de capitalización? ¡Sigue leyendo!
Las tasas de capitalización también son una excelente métrica de evaluación de riesgos para los propietarios de propiedades de alquiler y las organizaciones crediticias. También puede ayudarlo a dar forma de manera eficiente a sus estrategias de inversión inmobiliaria y alcanzar los objetivos deseados.
Por ejemplo, si usted es un inversor que busca altos rendimientos, debe dirigirse a propiedades con tasas de capitalización más altas. Pero si quieres crear un ingreso pasivo con menor riesgo, las propiedades con tasas de capitalización más bajas serán ideales para ti.
En resumen, las tasas de capitalización son importantes tanto para los inversores aficionados como para los inversores experimentados en propiedades de alquiler. Pero puede parecer complicado si te estás aventurando en el espacio inmobiliario. Para simplificar el concepto, aquí está nuestra guía para determinar una buena tasa de capitalización al buscar propiedades.
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es una métrica crucial que se utiliza en el sector inmobiliario comercial para estimar el rendimiento potencial de la inversión (ROI) de una propiedad. Representa la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado o precio de compra, expresado como porcentaje. Al dividir el NOI por el valor de la propiedad, los inversores pueden medir la tasa de rendimiento esperada de su inversión.
La tasa de capitalización es particularmente útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado. Proporciona una instantánea rápida de la rentabilidad potencial de una propiedad y puede ayudar a los inversores a identificar propiedades infravaloradas o sobrevaloradas. Además, la tasa de capitalización se utiliza para determinar la tasa de salida o la tasa de capitalización terminal cuando una propiedad se vende al final del período de tenencia proyectado.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización no debe ser el único factor en las decisiones de inversión. No tiene en cuenta el apalancamiento, el valor temporal del dinero o los flujos de efectivo futuros de las mejoras de la propiedad. Estos factores pueden afectar significativamente el retorno general de la inversión. Por lo tanto, los inversores deben tener en cuenta múltiples factores, como el análisis del flujo de caja, las tendencias del mercado y la evaluación de riesgos, para tomar decisiones informadas.
¿Cómo calcular la tasa de capitalización?
Existen varios métodos para calcular la tasa de capitalización de una propiedad de alquiler. Sin embargo, centrémonos en el más básico por ahora.
Esta es la fórmula para calcular la tasa de capitalización:
Tasa de capitalización = (Ingreso operativo neto/Precio justo de mercado) x 100
Aquí, el Ingreso Operativo Neto (NOI) representa la cantidad de rentabilidad que un activo inmobiliario puede generar en un año. A continuación te explicamos cómo puedes calcularlo:
NOI = Ingresos Brutos por Alquiler – Gastos Operativos
En este caso, los gastos operativos deben incluir los costos operativos para cuando la propiedad de alquiler permanezca vacante.
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
No existe una “buena” tasa de capitalización (tasa de capitalización) universal para las inversiones inmobiliarias, ya que depende de varios factores:
- Tipo de propiedad y ubicación: Las propiedades comerciales en áreas prime tienden a tener tasas de capitalización más bajas (4-6%) en comparación con las propiedades en áreas menos deseables que pueden tener tasas de capitalización entre 8-12%. Las propiedades residenciales generalmente tienen tasas de capitalización más altas que las comerciales.
- Estado del inmueble e inquilinos: Las propiedades bien mantenidas con inquilinos de alta calidad tienden a tener tasas de capitalización más bajas, ya que se consideran inversiones menos riesgosas.
- Tolerancia al riesgo del inversor: Los inversores que buscan inversiones estables y de bajo riesgo pueden dar prioridad a las propiedades con tasas de capitalización más bajas, mientras que aquellos dispuestos a asumir más riesgos pueden apuntar a tasas de capitalización más altas para obtener rendimientos potencialmente más altos.
- Condiciones del mercado: Las tasas de capitalización están influenciadas por factores como las tasas de interés, el crecimiento de los alquileres, el PIB y el desempleo. Cuando la economía es fuerte, las tasas de capitalización tienden a ser bajas.
En general, los analistas de mercado consideran que las tasas de capitalización entre el 5 y el 10% son ideales, y el número exacto depende de la propiedad y el inversor específicos. Sin embargo, algunos inversores agresivos pueden evitar las propiedades con tasas de capitalización inferiores al 8% o insistir en tasas de capitalización de dos dígitos.
Es importante tener en cuenta que las tasas de capitalización no deben usarse de forma aislada para evaluar las inversiones. Otros factores clave a tener en cuenta son el análisis del flujo de caja, el rendimiento del capital y el potencial de revalorización a largo plazo de la propiedad. Los inversores deben analizar cuidadosamente cada oportunidad en función de sus objetivos y tolerancia al riesgo.
¿Cuáles son las limitaciones de usar la tasa de capitalización?
Existen varias limitaciones clave para usar la tasa de capitalización (tasa de capitalización) al evaluar inversiones inmobiliarias:
- Las tasas de capitalización se basan en el rendimiento pasado y es posible que no reflejen con precisión los ingresos y gastos futuros. Se calculan utilizando 12 meses de ingresos operativos netos, que pueden no ser representativos del rendimiento a largo plazo del activo.
- Las tasas de capitalización no tienen en cuenta el financiamiento de la deuda. Se calculan sobre la base de los ingresos netos de explotación del inmueble divididos por su valor de mercado, sin tener en cuenta los pagos de la hipoteca. Esto puede limitar su utilidad para los inversores que planean utilizar la deuda.
- Las tasas de capitalización asumen que la propiedad está estabilizada y opera a la ocupación y los alquileres del mercado. No son tan útiles para evaluar propiedades de valor agregado con alquileres u ocupación por debajo del mercado.
- Las tasas de capitalización no tienen en cuenta el valor temporal del dinero o el período de tenencia de la propiedad. Una tasa de capitalización más alta no significa necesariamente una mejor inversión, ya que el rendimiento debe evaluarse en el contexto del período de tenencia y los riesgos.
- Las tasas de capitalización no tienen en cuenta el potencial de apreciación de la propiedad o el rendimiento deseado del capital del inversor. Una propiedad con una tasa de capitalización baja puede seguir siendo una buena inversión si se espera que se revalorice significativamente.
- Las tasas de capitalización se basan en suposiciones sobre ingresos y gastos futuros. Si estas suposiciones resultan inexactas, la tasa de capitalización no reflejará el rendimiento real de la inversión.
El resultado final
Si bien la fórmula de la tasa de capitalización es bastante sencilla, no debe tomar a la ligera su importancia en la inversión inmobiliaria. Es necesario calcular cada elemento cuidadosamente para obtener los números correctos.
Por lo tanto, es necesario verificar métricas como el precio del alquiler en la localidad elegida, su tasa de ocupación y el costo de mantenimiento de la propiedad en ese vecindario.
Pero, ¿debería confiar en simplemente “preguntar alrededor” y hacer suposiciones? Lo más probable es que sus números sean inexactos e invierta en una propiedad que no se alinee con sus objetivos de ingresos.
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Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Es mejor una tasa de capitalización más alta?
No necesariamente. Si su tasa de capitalización es del 8%, significa que le llevará 8 años recuperar su inversión. Una tasa de capitalización de valor más baja corresponde a una mejor valoración, mejores perspectivas de rentabilidad y un menor nivel de riesgo. Por otro lado, un valor más alto de la tasa de capitalización implica perspectivas relativamente más bajas de retorno de la inversión y un mayor nivel de riesgo.
2. ¿Cuál es la mejor tasa de capitalización para una propiedad de alquiler?
Una “buena” tasa de capitalización varía según el inversor, la propiedad y el mercado. Por lo general, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el riesgo e incluso los rendimientos. Los analistas del mercado han dicho que una tasa de capitalización ideal está entre el 5 y el 10 por ciento; El número exacto dependerá del tipo de propiedad y la ubicación.
