Updated : Ago 20, 2024
¿Es usted propietario de un alquiler vacacional o administrador de propiedades que busca maximizar sus ingresos? Una estrategia que puede ayudar a lograr este objetivo es implementar restricciones de estadía mínima. Puede atraer estancias más largas, reducir la carga de trabajo de las rotaciones y mejorar el rendimiento general de su alquiler optimizando su ocupación. En este blog, exploraremos los beneficios de las restricciones de estadía mínima. Además, cómo puede implementarlos de manera efectiva para aumentar los ingresos y el éxito de su alquiler.
Una guía definitiva sobre las restricciones de estadía mínima
Los propietarios de alquileres vacacionales y los administradores de propiedades suelen utilizar restricciones de estancia mínima o de noche mínima para gestionar sus reservas para diferentes temporadas y ventanas de reserva. Por ejemplo, optimizan su ocupación durante las fechas de alta demanda estableciendo una restricción nocturna mínima más larga cuando las personas estarán dispuestas a reservar por un período más largo. Es una función que ayuda a los administradores de propiedades a optimizar su ocupación.
Los administradores de propiedades suelen extender la estadía mínima durante las temporadas de alta demanda. Esto les ayuda a compensar la baja ocupación durante las temporadas de baja demanda. Durante un festival de una semana en las cercanías, es probable que los administradores de propiedades exijan la reserva por un período mínimo de 7 días. Esto se debe a que, durante ese período, es más probable que los huéspedes reserven su alquiler para toda la semana.
Mantener una restricción de estancia mínima o una restricción de noche mínima de 7 días evitará días huérfanos durante la semana. Además, los administradores de propiedades quieren evitar que su alquiler quede desocupado durante los días de alta demanda. Si no exigen una restricción de estadía de 7 días, su alquiler puede reservarse por 4 días durante un tiempo en el que la demanda es de 7 días, lo que hace que tengan que lidiar con un alquiler vacío durante los 3 días restantes.
Dado que las restricciones de noches mínimas son una característica avanzada, es aconsejable que primero obtenga un buen conocimiento de su mercado y tenga una comprensión clara de qué tipo de reservas desea obtener antes de utilizar las restricciones de estadía mínima.
Establecer una restricción mínima de noches más larga durante una tendencia del mercado para estadías más cortas puede parecer aterrador, pero si anticipa las necesidades de sus huéspedes y aprovecha las oportunidades del mercado, puede ser rentable.
Primeros pasos con las restricciones de estancia mínima para tu alquiler vacacional
Las restricciones mínimas de noche se utilizan para optimizar la tasa de ocupación de tu alquiler vacacional. Es importante entender cuándo exigir estadías más largas y cuándo dejar que sus huéspedes decidan si prefieren una estadía más prolongada al no establecer ninguna restricción.
Ahora, los huéspedes requieren más flexibilidad y acuden a proveedores de servicios que les ofrecen esa flexibilidad. Las políticas y restricciones complicadas, como los requisitos de estadía mínima extendida, suelen ser un inconveniente que no prefieren. Por lo tanto, pasan a los alquileres vacacionales que les brindan la menor molestia y la mayoría de los servicios.
Además, si no cuentas con una estrategia sólida de restricciones de estancia mínima, tu visibilidad en línea se ve directamente afectada. Si un huésped busca alquileres vacacionales por un período que no se ajusta a las restricciones de tu estancia, los canales de reserva filtrarán tu propiedad y te costará valiosas reservas directas a largo plazo.
La ausencia de restricciones de noches mínimas conduce a más reservas cortas, lo que aumenta las brechas en el calendario y los costos de mantenimiento, así como el riesgo de fiestas y quejas. Si bien cobrar una tarifa de limpieza de Airbnb puede cubrir los costos, aún requiere esfuerzo mantener el alquiler, lo cual no es deseable para los anfitriones.
Por lo tanto, es aconsejable tener restricciones nocturnas mínimas, pero solo después de conocer las tendencias actuales en el mercado. ¿Cómo se hace eso? Obtienes una suscripción a software como Pricelabs, donde puedes personalizar completamente tu estrategia para diferentes días de demanda y optimizar tu ocupación. Continúe leyendo hasta el final para comprender cómo Pricelabs lo ayuda a comprender las tendencias del mercado en su vecindario. Comience con una suscripción gratuita de un mes y consulte nuestros planes de precios : se enganchará.
Sigue leyendo para conocer diferentes estrategias de estancia mínima y cómo puedes personalizarlas en Pricelabs.
Estrategias de restricción de estadía mínima
Para optimizar la ocupación, los propietarios de alquileres vacacionales y los administradores de propiedades utilizan varias estrategias para establecer sus restricciones de estadía mínima. Es importante tener en cuenta que estas restricciones no pueden permanecer constantes, y hay que comprobar regularmente las tendencias del mercado y ajustarlas en consecuencia.
A continuación se presentan algunas estrategias comunes:
1. Estancias mínimas cortas (de 3 a 7 días):
Si tiene una propiedad más grande, como un apartamento o villa de 3 dormitorios, entonces debería considerar mantener una estadía mínima comparativamente más larga de 3 a 7 días que un mínimo de 2 días porque las personas generalmente reservan propiedades más grandes por más de 2 días. Además, al exigir una estadía mínima comparativamente más larga, puede asegurarse de que no está gastando demasiado en el mantenimiento de la propiedad, que tiende a ser más alto para los listados más grandes. Esto también disuadiría a las personas de reservar su propiedad para fiestas y eventos de un día.
Otra razón por la que podría considerar mantener una estadía mínima de 3 a 7 días es cuando se encuentra en un mercado que predominantemente tiene estadías mínimas más largas que un mínimo muy corto de 1 a 2 días. Por ejemplo, mercados como Florida y los bancos exteriores de Carolina del Norte tienen predominantemente una estadía mínima de siete noches. En este caso, puede permitir una estancia mínima comparativamente más baja, por ejemplo, de cinco días. Al permitir una mayor flexibilidad, estará en condiciones de cobrar más por sus propiedades.
Las estancias mínimas de 3 a 7 días también se utilizan en mercados estacionales como pueblos de playa, montañas, etcétera para compensar las bajas reservas registradas durante las temporadas de baja demanda.
En otros casos, algunos administradores de propiedades optan por optar por la estrategia de exigir duraciones de estadía superiores a 2 días a tarifas más bajas. En ese caso, exigen una duración de la estancia comparativamente más larga, pero a un ritmo comparativamente más bajo que el mercado para atraer más reservas.
2. Estancias mínimas cortas (de 1 a 2 días):
Las propiedades situadas en mercados urbanos suelen preferir mantener sus restricciones de estancia mínima limitadas a un período de 1 día. Esto es especialmente común para apartamentos tipo estudio y apartamentos de 1 dormitorio. En general, se utiliza un período de estancia mínima de 1 día para los días laborables. Esto se debe a que los mercados urbanos no son mercados estacionales y rara vez reciben reservas de más de uno o dos días que suelen prevalecer en los mercados estacionales durante las temporadas de alta demanda.
Estas propiedades utilizan una estadía mínima de 2 días durante los fines de semana. Los listados más grandes y las propiedades en los mercados estacionales eligen una estadía mínima más corta de 2 días durante la temporada de baja demanda.
Por lo general, se prefiere una estadía mínima más corta para:
- Viajeros de negocios
- Viajeros que buscan una escapada corta
- Grupos que buscan un lugar para salir de fiesta
- Personas que buscan unas vacaciones en casa o una escapada de fin de semana
3. Estancia a medio plazo (30 días +)
Los administradores de propiedades y los propietarios de alquileres vacacionales a veces disminuyen su ADR para fomentar las estadías de duración media. Esto es para aumentar su ocupación durante las temporadas de baja demanda. En ese caso, hacen obligatorio reservar sus propiedades durante un mínimo de 30 días.
Las estancias a medio plazo también son utilizadas por los propietarios en mercados donde existen regulaciones de alquiler a corto plazo. Por ejemplo, en Charleston, el gobierno permite que un anuncio funcione como alquiler a corto plazo solo 144 días al año. Durante el resto del tiempo, es obligatorio que tomen reservas para al menos 30 días. Los administradores optan por hacer que sus propiedades estén disponibles para alquiler a corto plazo durante la temporada de alta demanda. Establecen una restricción de estadía mínima de 30 días durante la temporada de baja demanda.
Otras estrategias
1. Reservas de días para huérfanos
Además de comprender la restricción nocturna mínima ideal, debe elaborar una estrategia para los días en que haya huecos en su calendario. Estas brechas se denominan brechas huérfanas.
En definición, los días huérfanos son los días entre dos reservas que son más cortos que la estadía mínima exigida por el administrador de la propiedad. Debido a esto, no se podrán reservar porque no cumplen con el requisito de restricciones de noches mínimas. Puede hacer que el intervalo de una o dos noches o los días huérfanos se puedan reservar. Establezca configuraciones nocturnas mínimas separadas para estos días huérfanos,
2. Reservas de días adyacentes
Otro factor que debes tener en cuenta en tu estrategia de estancia mínima son los días adyacentes. La configuración de días adyacentes le permite tomar reservas más cortas cuando no crean una noche sabática. Se realiza ajustando el requisito de estancia mínima, ya sea inmediatamente antes o inmediatamente después de un bloque de reserva/calendario.
Tienes dos opciones:
- Reservas adyacentes ANTES de una reserva/bloque existente: Esta configuración es útil para especificar qué tipo de reservas te sientes cómodo aceptando antes de otra reserva existente/fecha bloqueada. Por ejemplo, una reserva de 2 noches está bien si comienza dos noches antes de una fecha no disponible existente (lo que resulta en días sin pausa).
- Reservas adyacentes DESPUÉS de una reserva/bloque existente: Esta configuración se restringe al día después de una reserva existente: puede especificar si está de acuerdo con una reserva más corta después de una reserva existente, siempre y cuando no cree un espacio.
3. Reservas de última hora
Es más probable que los huéspedes reserven por períodos más cortos si reservan en el último minuto. Permítanme darles un ejemplo para entender mejor este escenario. En la imagen utilizada a continuación, hemos establecido los próximos siete días para tener un requisito mínimo de 1 noche para los días laborables y de 2 noches para los fines de semana. Esto puede aumentar en gran medida las posibilidades de obtener reservas de última hora que tienden a ser más cortas. Puede especificar hasta 3 reglas de noche mínima de última hora.
4. Reservas lejanas
Cuando los huéspedes reservan alquileres vacacionales con bastante anticipación, generalmente planean quedarse por un período más largo. Esto es útil para llenar su calendario con reservas más largas y permite un mínimo regular de 2 o 3 noches en la ventana de reserva principal (dependiendo de su ubicación).
Con esta estrategia, puede especificar una duración mínima de la noche y especificar cuántos días se deben aplicar con esta configuración. Por ejemplo, si tu huésped reserva tu propiedad con 6 meses de antelación, debe reservar la propiedad con al menos 7 días.
¿Cómo se establecen las restricciones de estancia mínima en Pricelabs?
En Pricelabs, entendemos la importancia de establecer su estrategia junto con los precios y restricciones sugeridos. Por lo tanto, nuestras diversas personalizaciones le permiten tener un control completo sobre su estrategia operativa y de precios. También obtiene el beneficio de la automatización de precios para que pueda concentrarse en adelantarse al mercado.
Pricelabs, puede configurar reglas para aplicar requisitos de noches mínimas predeterminadas y reglas de noches mínimas personalizadas para reservas de última hora, reservas de días huérfanos / días sabáticos y reservas lejanas.
En 2017 introdujimos las restricciones de estadía mínima para ayudarlo a aumentar sus ingresos y reducir los costos operativos. Los datos de duración de la estancia de Market Dashboards y Portfolio Analytics se pueden utilizar para tener una idea aproximada de cómo deberían ser estos ajustes en tus anuncios.
Motor de recomendaciones MinStay
Pero sabemos que no es fácil determinar la estrategia de estancia mínima. Por lo tanto, hemos agregado inteligencia a estas personalizaciones para facilitar la administración de sus alquileres.
Nuestro motor de recomendaciones de Minstay es una herramienta basada en datos que proporciona recomendaciones dinámicas de noches mínimas para propiedades de alquiler vacacional. Aprovecha los datos históricos, las tendencias del mercado y otros factores relevantes para sugerir la duración mínima óptima de la estancia para cada fecha. El motor analiza factores como los patrones de reserva y la demanda estacional para hacer recomendaciones inteligentes. Mediante el uso de un motor de recomendación de minstay, los propietarios y administradores de propiedades pueden optimizar sus ingresos. Se realiza estableciendo requisitos mínimos nocturnos apropiados que se alineen con la demanda del mercado y maximicen la ocupación. Es posible que desee ajustar sus restricciones de estadía mínima para maximizar los ingresos y por algunas razones operativas.
Puede editar fácilmente estas recomendaciones para que se ajusten a sus requisitos únicos.
Aprenda cómo funciona nuestro motor de recomendaciones de MinStay en nuestra base de conocimientos.
Hablemos de cómo puedes establecer Restricciones de Estancia Mínima en Pricelabs.
1. Vaya al botón “Editar” en el panel de personalizaciones en el Panel de precios
2. A continuación, diríjase a la pestaña “Restricciones de estadía“.
3. Una vez que actives la opción “Actualización de estancia mínima“, se abrirá un menú más grande.
Verás seis opciones disponibles para ti. Vamos a repasar cada uno de ellos:
Seleccione un perfil de estadía mínima
Hay dos subopciones disponibles aquí:
- Si tiene un perfil de estancia mínima adecuado guardado en su cuenta, puede utilizar ese perfil en lugar de volver a introducir todos los campos. Esta opción es más útil para aquellos que ya tienen perfiles creados en Pricelabs. Si es nuevo, utilice la segunda opción.
- Con esta opción, puede introducir valores personalizados.
Regla de estancia mínima predeterminada
Esta es la configuración predeterminada. Se aplica a todas las fechas que no tienen una de las reglas especiales que se pueden aplicar como excepción.
Estancia mínima para reservas de última hora
Esta opción le permite establecer restricciones de estadía mínima cuando el huésped reserva su alquiler en el último minuto.
Estancia mínima para reservas lejanas
La estancia mínima para reservas lejanas le permite especificar la duración mínima de la noche y la distancia a la que debe estar activa. Puedes especificar hasta 3 reglas de última noche (puedes anticipar todos los escenarios probables y tener reglas o eso, ¡qué genial es eso!).
Estancia mínima para reservas huérfanas
Obtienes algunas opciones diferentes en el menú desplegable (cada una de ellas se activa solo si es necesario reducir la configuración de estancia mínima para acomodar una reserva):
- Longitud del espacio: Para cualquier espacio de la longitud especificada en el cuadro (en el ejemplo anterior, espacios entre 1 y 4 días), estableceremos el mínimo para que sea el mismo que la longitud del espacio. Si está utilizando una estadía mínima predeterminada basada en el valor, esto cambiará las tarifas diarias del período huérfano para cumplir con el valor de reserva requerido.
- (Longitud del espacio – 1): Para cualquier intervalo de la duración especificada en el cuadro (en el ejemplo anterior, intervalos entre 1 y 4 días), estableceremos la estancia mínima para que sea una noche más corta que la duración del intervalo. Esto es útil porque puede ser difícil llenar un espacio de 4 días con una reserva exactamente de 4 noches, pero algo más fácil encontrar una reserva de 3 noches, aunque dejará un espacio de 1 día abierto (lo que le dará tiempo suficiente para limpiar y preparar el alquiler para el próximo huésped).
Tenga en cuenta que los intervalos de 1 día se mantendrán en un mínimo de 1 noche. Si utilizas una restricción de estancia mínima predeterminada basada en valores, las tarifas diarias para los períodos huérfanos se ajustan para que la estancia más corta permitida cumpla con el valor mínimo de reserva requerido.
Estancia mínima para reservas adyacentes
Esta configuración le permite tomar reservas más cortas cuando no crean una noche sabática. Tenga en cuenta que esta configuración se basa en la fecha de inicio que se utiliza para las restricciones de estadía mínima.
Ahora, hablaremos sobre cómo puede usar Pricelabs Market Dashboards para comprender cómo reservan los huéspedes de acuerdo con el tiempo de anticipación. Esto te ayudará a decidir cuántas restricciones nocturnas quieres aplicar según el periodo de reserva.
La sección de Duración de la Estadía y Tiempo de Entrega
El gráfico Duración de la estancia por fecha de estancia de Market Dashboards muestra la duración típica de las reservas realizadas para una fecha determinada en el último número de días seleccionados. Puede pasar el cursor sobre el gráfico para ver detalles sobre la duración de la estadía y la tarifa promedio por noche para una fecha específica. El siguiente gráfico muestra que la mayoría de las reservas realizadas fueron para estancias de corta duración (menos de siete días), siendo la duración de la estancia más popular de 3-4 días.
Utilizando el gráfico anterior como ejemplo de los patrones de restricciones de estancia mínima en un mercado específico, puede ver que la duración más común de la estancia es de 3-4 días y la mayoría de las reservas se realizan con 1-2 meses de antelación. Por lo tanto, puede establecer una restricción mínima de noches de 3 días para las reservas realizadas con 60 días de anticipación.
La duración de la estancia y las tendencias de las ventanas de reserva
Este gráfico se usa más comúnmente para ver las tendencias de reserva para fechas futuras. En este gráfico, se puede ver un mínimo significativo para aquellas fechas en las que la gente suele reservar para 7-14 días.
Del mismo modo, puede realizar un seguimiento de las tendencias de reserva para todas las fechas. Puedes identificar las fechas en las que hay más reservas y ajustar las restricciones de noches mínimas en consecuencia.
Conclusión
Ahora ya sabes por qué llamamos a las Restricciones de Noches Mínimas una “configuración avanzada”. Leer y comprender todo esto debe ser agotador. Sin embargo, si has llegado hasta aquí, entonces sabes todo lo que necesitas saber sobre las restricciones nocturnas mínimas.
- Ahora puede establecer la configuración correcta para los días huérfanos, los días adyacentes, las reservas lejanas y las reservas de última hora.
- La diferente duración de la estadía le ayuda a evitar que grupos no deseados y huéspedes a corto plazo reserven su alquiler durante la temporada de alta demanda.
- También puede ayudarte a aumentar tu ocupación durante las temporadas de baja demanda. Puede ajustar los requisitos de duración de la estancia para adaptarse a estancias más cortas.
- También puede obtener reservas a medio plazo aumentando los requisitos de estadía a 30 días.
Recuerde que la configuración de estas personalizaciones no es algo de una sola vez. Debes estar al tanto de las tendencias de reserva para poder utilizar esta estrategia de manera beneficiosa.
