Utiliser les Données de quartier pour affiner votre stratégie de tarification

Une stratégie de tarification adaptée est l'un des éléments clés pour exploiter votre logement à son plein potentiel. Cependant, l'optimisation de vos tarifs requiert une réflexion approfondie et une planification rigoureuse. Il s'agit de l'une des décisions les plus importantes que vous puissiez prendre pour votre location courte durée.

Lorsque vos voyageurs envisagent une location courte durée, le prix est l'un des critères de comparaison les plus déterminants. Il est donc essentiel de fixer un prix compétitif sur le marché.
Si vos tarifs sont trop élevés, vous risquez de ne pas remplir votre logement autant que vous le souhaiteriez. À l'inverse, si vos prix sont trop bas, vous pourriez occuper votre logement en laissant de l'argent sur la table. Vous devez analyser les Indicateurs de performance clés des locations de vacances en profondeur pour vous assurer d'adopter une stratégie de tarification appropriée. La clé est de trouver le juste équilibre qui attirera l'attention de vos voyageurs.

Comment fixer le bon prix ?

Lors de l'optimisation de votre stratégie de tarification, vous devez prendre en compte trois éléments :

1. Évaluer votre logement
2. Comprendre le marché
3. Comprendre votre positionnement sur le marché

Évaluer votre logement

Il est important de bien connaître votre logement pour adopter une stratégie de tarification appropriée. Cela vous aidera à déterminer la valeur exacte de votre bien. Avec ces informations, vous serez en mesure de fixer un prix correspondant précisément à la valeur du marché. Vous devez prendre en compte :

L'emplacement de votre logement

Analyser l'impact de l'emplacement de votre logement sur les tendances de demande est essentiel pour élaborer une stratégie de tarification quasi parfaite. Identifiez si votre logement présente des caractéristiques uniques : attractions touristiques, parcs à thème, festivals, événements, sites naturels, etc.

Si diverses caractéristiques peuvent stimuler la demande tout au long de l'année, vous devriez être en mesure de fixer vos prix au maximum en haute saison. La haute saison peut fluctuer de manière significative. Vous devez alors vous assurer d'adapter vos tarifs en fonction de l'évolution des saisons. À mesure que le trafic aérien a repris, les locations courte durée à Dubaï ont connu une forte demande pendant l'Expo 2020, faisant grimper le taux d'occupation au-delà de 90 %.

Parallèlement aux changements saisonniers, les règles et réglementations évoluent également en fonction de l'emplacement de votre logement.

Le type et les équipements de votre logement

Chaque logement offre différents équipements à ses voyageurs. Votre logement mérite d'être tarifé plus haut si vous allez au-delà des équipements de base pour vos voyageurs. Le type de logement est un autre facteur majeur qui influence la tarification.

Quel type de logement possédez-vous ? Une grande villa ou un appartement d'une chambre ? Plus vous montez en gamme, plus votre logement se positionne dans la fourchette haute des tarifs. Lorsque les voyageurs acceptent de payer un prix plus élevé, ils s'attendent à un logement offrant de bons équipements, pour que la valeur corresponde à leur prix. Un autre facteur influençant le prix est l'ensemble des équipements que vous proposez. Si vous faites tout votre possible pour vos voyageurs, vos tarifs devraient être plus élevés.

Votre voyageur cible

Lorsque vous décidez du type d'équipements ou de l'emplacement de votre logement, vous devez également identifier le type de voyageur que vous souhaitez attirer. C'est important, car si vous proposez un hébergement de luxe, vous le proposerez au tarif maximum, accessible uniquement aux personnes disposant d'un budget conséquent. De même, les voyageurs d'affaires ou les étudiants ne recherchent pas nécessairement des équipements haut de gamme ou luxueux. Ils privilégient généralement l'efficacité dans leurs déplacements.

Chaque groupe de voyageurs peut avoir des attentes différentes. Vous devrez adapter l'expérience de chaque voyageur en fonction de ses préférences.

Vos dépenses

S'il est nécessaire de fixer un prix compétitif, il est également important de s'assurer que vos profits dépassent vos dépenses. Avant même de commencer à fixer vos tarifs, calculez les dépenses que vous pourriez engager. Parmi les dépenses à prendre en compte, on peut citer :

1. Frais de service

Les locations de vacances impliquent un certain nombre de frais que les hôtes doivent payer pour maintenir le logement. Les frais de service sont les frais versés, par exemple, à un gestionnaire immobilier pour couvrir les coûts des services de gestion qu'il fournit, tels que la communication avec les voyageurs, la gestion des réservations, la maintenance, etc.

2. Frais de ménage

Un logement propre est l'une des exigences de base de tout voyageur. Vous devez facturer à vos voyageurs les frais de nettoyage pour offrir l'hébergement le plus irréprochable possible.

3. Coûts de maintenance

Entretenir un logement va bien au-delà du simple nettoyage. Il y a de nombreux aspects à gérer, comme l'électricité, l'approvisionnement constant en eau, la blanchisserie, etc. Vous devez savoir combien vous facturez à vos voyageurs pour continuer à offrir les meilleurs services.

4. Réapprovisionnement en fournitures

Vous devrez également réapprovisionner régulièrement en fournitures telles que les denrées alimentaires, les articles de toilette, les accessoires de literie, etc. Gardez à l'esprit que si certaines de ces fournitures peuvent être gratuites pour le voyageur, vous devrez en tenir compte dans vos coûts pour éviter toute perte.

5. Entretien des équipements

Vous pouvez disposer de nombreux équipements pour garantir la meilleure expérience à vos voyageurs. L'entretien de ces équipements — qu'il s'agisse d'un terrain de basketball, d'un terrain de badminton, d'une piscine, d'une salle de sports intérieure ou de tout autre équipement — est indispensable pour maintenir la qualité de l'expérience voyageur à son niveau optimal.

Vos objectifs commerciaux

Un plan d'affaires bien structuré, avec des objectifs clairs, peut favoriser votre croissance à court et à long terme. En cohérence avec vos objectifs de revenu, vous devez continuellement surveiller et adapter votre stratégie de tarification. Si vous avez défini un objectif d'occupation pour votre logement, vous devez vous assurer que vos tarifs sont en mesure d'attirer autant de voyageurs que nécessaire.

Lors de la gestion d'un bien en location courte durée, vous avez de nombreuses choses à gérer simultanément. Il est toujours utile de plonger dans une vue d'ensemble instantanée de votre logement ! Notre Portfolio Analytics répond exactement à ce besoin. C'est un système de reporting en temps réel qui fournit des indicateurs de haut niveau sur votre logement. Il offre des informations détaillées sur les tendances de votre portefeuille, mettant en lumière les améliorations nécessaires concernant votre séjour minimum, les tendances de durée de séjour (LOS) et les tendances de fenêtre de réservation dans votre stratégie de tarification. Vous pouvez également facilement examiner et ajuster les annonces sous-performantes. Profitez de ce guide complet sur l'utilisation de Portfolio Analytics pour orienter votre stratégie de tarification.

Comprendre le marché

Après avoir optimisé votre stratégie de tarification en fonction de votre logement, vous devez également comprendre comment les autres hôtes de votre localité tarifient leurs biens. Chaque voyageur qui consulte votre logement compare également les autres biens de votre quartier. Pour remporter leurs réservations, vous devez vous positionner légèrement au-dessus en termes d'expérience proposée. Vous devez soigneusement adapter l'expérience de chaque voyageur à ses attentes. Parfois, il est plus facile de s'inspirer des conseils et astuces des hôtes du marché.

Que vous ayez déjà un logement ou que vous soyez un complet débutant, il est important de mener régulièrement une analyse concurrentielle avant de fixer ou d'optimiser vos tarifs. Cela vous permettra d'être compétitif parmi les annonces similaires à la vôtre.

Si votre annonce est récente, il peut être judicieux de vous positionner légèrement en dessous du marché. En effet, vous aurez moins d'avis que les autres hôtes, et les voyageurs seront moins enclins à choisir votre logement. Un prix réduit pourrait être l'incitation qui convaincra vos voyageurs potentiels de vous choisir !

Grâce aux solutions de Dynamic Pricing de PriceLabs, vous pouvez obtenir des recommandations de tarification basées sur les données historiques et actuelles de réservation, l'offre et la demande du marché, les tendances saisonnières et par jour de la semaine, les prédictions d'événements spéciaux et de jours fériés, ainsi que le nombre de jours restants avant la réservation de votre logement. Bien que tous ces facteurs soient automatiquement appliqués par notre algorithme, vous pouvez utiliser nos Données de quartier pour mener vos propres recherches et appliquer vos propres personnalisations pour orienter votre stratégie de tarification.

Voyons comment nos Données de quartier peuvent vous aider à affiner votre stratégie de tarification.

Cette fonctionnalité peut être utilisée pour comprendre les différents facteurs qui influencent vos tarifs. Pour y accéder, cliquez sur l'onglet « Données de quartier » dans la vue calendrier de l'annonce que vous souhaitez analyser.

Note : Tous les prix seront dans la même devise que votre annonce.

Emplacement

L'onglet Emplacement affiche des informations détaillées sur toutes les annonces de votre quartier pour les 60 prochains jours. Vous pouvez zoomer et survoler le point pour obtenir plus d'informations sur les annonces. La couleur de chaque point est déterminée par le tarif moyen de l'annonce. À mesure que la teinte s'intensifie vers le rouge, le tarif moyen augmente. Pour les annonces Airbnb, la carte affiche également le nom de l'annonce et le séjour minimum dans l'infobulle au survol.

Comparer le calendrier des concurrents

Vous êtes-vous déjà demandé comment se portent les autres annonces de votre quartier ? Vous pouvez comparer les calendriers de vos concurrents (jusqu'à 10) grâce à cette fonctionnalité.

Vous pouvez sélectionner les annonces que vous souhaitez comparer. Vous pouvez en sélectionner jusqu'à 10.

Les prix de vos annonces sont affichés en gras, les dates indisponibles sont grisées et le nom de l'annonce vous redirige vers le portail de l'annonce.

Comment sélectionner les annonces :

Après avoir sélectionné les annonces, cliquez sur « Obtenir le calendrier » pour voir les tarifs de vos concurrents –

S'il est important de comprendre les performances des locations courte durée dans votre localité, il est tout aussi important de comprendre celles des hôtels. En effet, vos voyageurs peuvent comparer à la fois les locations courte durée et les hôtels lorsqu'ils planifient leurs vacances. Comment étudier les hôtels de votre localité grâce aux Données de quartier ? Les données hôtelières affichent vos tarifs en comparaison avec les hôtels les plus proches de votre emplacement. Vous pouvez en analyser jusqu'à 10 dans votre zone.

Comment accéder aux données hôtelières ?

En cliquant sur un nom dans la légende, vous pouvez masquer/afficher la ligne correspondante à cet hôtel sur le graphique.

Comprendre votre positionnement sur le marché

Vous avez maintenant analysé en profondeur votre logement et étudié le marché. La prochaine étape consiste à comprendre où vous vous situez sur le marché. Il est important de savoir dans quel percentile vous vous trouvez pour vous assurer de tarifer votre logement de manière appropriée.

Qu'est-ce qu'un percentile ?

En termes simples, un percentile est une mesure qui indique comment un score se compare aux autres scores d'un même ensemble.

Si vous débutez dans la location de vacances, nous vous recommandons de vous positionner dans le 25e percentile. Il existe quatre percentiles : le 25e, le 50e, le 75e et le 90e. Plus la valeur de votre logement augmente, plus le percentile dans lequel votre logement se situe augmentera également.

Prenons l'exemple d'un appartement de luxe avec vue sur les plages de Malibu. Vous vous positionnerez très probablement dans le 75e ou le 90e percentile, selon les équipements que vous proposez.

Grâce à ces données, vous pouvez analyser comment vos tarifs se comparent à ceux des autres annonces de votre ensemble concurrentiel.

Vous devez configurer le filtre par chambre avant de pouvoir consulter les informations de percentile dans notre onglet Données de quartier. Cela vous aidera à organiser les annonces que vous souhaitez analyser et comparer.

Comment accéder au filtre par chambre ?

En haut à droite de l'onglet Données de quartier, vous trouverez le filtre par chambre. Cliquez pour ajouter ou supprimer des annonces en fonction du nombre de chambres qui vous intéresse, ou cliquez sur « Tout sélectionner » pour afficher l'ensemble des annonces que nous avons identifiées comme faisant partie de votre quartier PriceLabs.

Maintenant que vous avez configuré le filtre par chambre, voyons comment analyser votre percentile.

Le graphique de synthèse classe les informations sur les différentes annonces par nombre de chambres et vous présente les tarifs dans une fourchette allant du bas vers le haut. Il vous aide à analyser les réservations effectuées au cours des 30 derniers jours. Pour les 124 studios de 2 chambres de ce quartier, les réservations vont de 9 391 $ en bas de fourchette à 15 160 $ en haut de fourchette.

À ce stade, vous aurez défini vos tarifs et commencerez peut-être déjà à attirer des voyageurs. Vous êtes-vous demandé à quoi ressemblera votre occupation à l'avenir ? Nous vous aidons à analyser vos futurs tarifs et votre futur taux d'occupation.

Mais d'abord, comprenons ce que sont le prix actuel et le prix recommandé.

Qu'est-ce que le prix actuel ?

C'est le prix que notre algorithme a détecté pour votre annonce sur votre PMS, votre canal ou votre channel manager. Ce prix est mis à jour à chaque synchronisation ou enregistrement et actualisation. Si l'annonce que vous analysez est synchronisée avec PriceLabs depuis au moins un jour, nous affichons généralement les tarifs de la veille.

Qu'est-ce que le prix recommandé ?

C'est le prix actuellement affiché dans le calendrier de PriceLabs. Vous constaterez probablement une différence entre les tarifs de la veille (actuels) et ceux d'aujourd'hui (recommandés), car vous n'avez pas modifié votre prix de base ni vos personnalisations.

Légende des couleurs pour les graphiques futurs

Le graphique des prix futurs affiche votre occupation actuelle et les prix recommandés, ainsi que la fourchette de percentile des tarifs journaliers pour l'année à venir. Le graphique des occupations futures affiche l'occupation moyenne dans votre zone pour chaque date de l'année à venir, ainsi que les dates bloquées existantes.

En survolant le graphique, vous pouvez voir les prix actuels et les prix recommandés pour une date précise, ainsi que les données de percentile.

Même si vous disposez de toutes ces informations, nous comprenons que vous puissiez avoir votre propre façon de les analyser. Vous pouvez également télécharger ces données au format CSV (format tableur) et les analyser de manière indépendante.

Les prix fixes appartiennent au passé, grâce aux outils de revenue management pour les locations courte durée. Mettre en place une stratégie de tarification flexible, alignant les tarifs de votre logement sur la demande du marché en temps réel, peut stimuler votre demande. Adapter vos tarifs vous permettra d'être compétitif et d'augmenter vos profits. Il est essentiel de comprendre les facteurs auxquels vous devez adapter votre tarification.

Si vous avez une question, une histoire ou un commentaire à nous faire part, contactez-nous. Vos retours nous sont précieux.