Updated : Lug 11, 2024
Hai sempre sognato di avviare un’attività su Airbnb? Ma forse sei preoccupato per i costi, confuso dalla burocrazia o non sei sicuro di quanto tempo puoi dedicare alla tua attività. Anche se può sembrare scoraggiante diventare un host Airbnb, può essere un viaggio straordinario. Un malinteso comune è che devi possedere una proprietà per diventare un host Airbnb. Puoi anche subaffittare la proprietà di qualcun altro (modello di arbitraggio Airbnb) o gestire la proprietà di un’altra persona (modello di commissione) invece di acquistare una proprietà con metodi tradizionali.
Che cos’è l’arbitraggio degli affitti di Airbnb?
L’arbitraggio di Airbnb è il caso in cui un individuo affitta una proprietà con un contratto a lungo termine e poi subaffitta la proprietà su Airbnb, Vrbo o Booking.com. Con i prezzi degli immobili alle stelle, sta diventando sempre più difficile per le persone acquistare un immobile. Anche le tasse sulla proprietà e i tassi di interesse sono in aumento, rendendo l’arbitraggio di Airbnb un’opzione interessante nel mercato attuale.
L’arbitraggio di Airbnb ti consente di creare un flusso di cassa positivo senza le complicazioni e le sfide della proprietà immobiliare.
Diamo un'occhiata a un esempio: supponiamo che il tuo affitto sia di $ 2000 al mese per una proprietà con una tariffa media notturna su Airbnb di $ 150. Con 14 giorni prenotati al mese, puoi pagare l'affitto mensile. Una volta pagato l'affitto, il noleggio sarà redditizio dopo la manutenzione e le spese generali. Il modello di arbitraggio di Airbnb funzionerà bene nelle località in cui la domanda di affitti a breve termine ha un valore più elevato rispetto a quella degli affitti a lungo termine e l'occupazione è relativamente costante durante tutto l'anno. Località di vacanza o esotiche rispetto a una zona residenziale sarebbe meglio
Un’altra opzione comune è quella di lavorare su commissione. Con questo modello, qualcun altro possiede l’immobile; loro lo affittano su Airbnb, ma tu gestisci la proprietà e l’annuncio. Lavoreresti su commissioni per annuncio di cui ti occupi come consulente. Puoi essere stipendiato o prendere una percentuale delle entrate guadagnate dalle prenotazioni.
Nel modello di arbitraggio di Airbnb, hai autonomia sui soldi che guadagni e sull’annuncio che gestisci. Con il modello di commissione, lavorerai con il proprietario dell’immobile per gestire l’annuncio, poiché le tariffe e i requisiti di soggiorno si baserebbero sulle sue preferenze. Ospiteresti la struttura insieme al proprietario.
Come funziona l’arbitraggio di Airbnb?
L’arbitraggio degli affitti di Airbnb ruota attorno allo sfruttamento del reddito generato dagli affitti a breve termine sulla piattaforma pagando un affitto fisso al proprietario dell’immobile. Il profitto che realizzi è la differenza tra ciò che guadagni dagli ospiti su Airbnb e il canone di affitto che paghi.
Il successo nell’arbitraggio di Airbnb dipende dalla ricerca di una proprietà e di un mercato in cui il reddito da locazione a breve termine supera significativamente i guadagni da locazione a lungo termine. È fondamentale gestire i costi operativi in modo efficiente, garantendo al contempo un’esperienza di alta qualità per gli ospiti.
Il tuo reddito mensile su Airbnb dipende dalla tariffa giornaliera che imposti e dal tasso di occupazione che raggiungi. L’ottimizzazione dei ricavi richiede adeguamenti dynamic pricing in base alla domanda locale e alle variazioni stagionali.
Negoziare il canone di locazione con il proprietario prima di firmare l’accordo può influire sulla tua redditività. L’entità del successo della negoziazione dipende dalle dinamiche del mercato locale degli affitti. Potresti avere uno spazio limitato per negoziare nelle aree ad alta domanda, mentre nei mercati più lenti potresti assicurarti una tariffa più bassa.
Pro e contro dell’arbitraggio delle case vacanze
Prima di fare una scelta, potresti voler considerare i vantaggi e gli svantaggi del modello di arbitraggio degli affitti di Airbnb.
L’arbitraggio degli affitti su Airbnb è legale?
L’arbitraggio degli affitti di Airbnb è generalmente legale nel mercato immobiliare statunitense, ma è essenziale considerare i fattori normativi quando si persegue questa strategia.
In primo luogo, è fondamentale ricercare le leggi e i regolamenti locali sugli affitti a breve termine nel mercato prescelto. Cerca le aree in cui sono consentiti affitti a breve termine non occupati dai proprietari senza restrizioni sulla durata del noleggio.
In secondo luogo, rivedere attentamente i termini del contratto di noleggio a lungo termine per garantire che il subaffitto non sia vietato. Sebbene alcuni accordi non affrontino esplicitamente l’arbitraggio, è consigliabile discuterne con il proprietario per garantire la comprensione reciproca.
Infine, se la proprietà è di proprietà di un’associazione di proprietari di case (HOA), verifica che le regole HOA consentano affitti a breve termine. Alcune associazioni possono vietare il subaffitto o gli affitti a breve termine per mantenere gli standard della comunità.
Una volta confermata la conformità a questi fattori, puoi procedere con la tua impresa di arbitraggio Airbnb.
Come avviare Airbnb Arbitrage?
TikTok, Reddit, Youtube (come il video di Fearless Investor sull’arbitraggio di Airbnb) e altri siti di social media sono pieni di influencer che cercano di darti il modo migliore per iniziare con la tua prima proprietà di arbitraggio Airbnb. Vai avanti e digita “arbitraggio Airbnb” ovunque e troverai persone che danno i loro due centesimi su questo modello.
1. Esamina le normative
Il mercato degli affitti a breve termine è in continua evoluzione. Le autorità locali stanno trovando il modo di regolamentare gli affitti a breve termine per garantire che il mercato degli alloggi residenziali sia ancora redditizio per gli acquirenti e gli affittuari a lungo termine. Devi parlare con le autorità locali e comprendere le varie normative nella tua zona.
È legale? Nella maggior parte dei casi, sì:
✔ Se il proprietario dell’immobile lo consente
✔ L’area in cui si trova l’immobile lo consente
Per quanto riguarda le normative, dovrai verificare con il tuo governo locale. Alcune città hanno vietato questo tipo di affitto o hanno posto rigide limitazioni a causa dei prezzi delle case alle stelle e della riduzione dell’inventario immobiliare per i residenti a tempo pieno. Potrebbe essere necessario verificare se è necessaria una licenza alberghiera o se si è soggetti ad altre normative. In alcune città o stati, solo alcune aree possono elencare le proprietà come affitti a breve termine o le proprietà devono rientrare in specifici intervalli di categorie di camere da letto. In altri casi, sono tutti completamente vietati.
Durante la ricerca delle normative, devi anche guardare al mercato e comprendere il potenziale per l’arbitratoAirbnb. Market Dashboards Pricelabs sono dashboard personalizzate completamente automatizzate che ti aiutano a tenere traccia dei dati delle case vacanze in qualsiasi parte del mondo. Puoi analizzare vari KPI della tua proprietà per prendere decisioni sui prezzi per massimizzare i profitti o prendere decisioni di investimento informate. Ti aiuta anche a guardare meglio ad altri mercati ogni volta che espandi o crei il tuo portafoglio.
2. Parla con la direzione dell’edificio
Pubblicherai la proprietà di qualcun altro su Airbnb ed è importante essere sulla sua stessa lunghezza d’onda. Parlate con il padrone di casa e assicuratevi che tutto sia discusso e messo su carta. Stipula un contratto chiaro con loro che stabilisca e differenzi correttamente le responsabilità. Man mano che l’attrito tra te, il padrone di casa e l’amministrazione dell’edificio si riduce, puoi aprire più date nel tuo calendario per gli ospiti. Parlare con il padrone di casa sarebbe probabilmente il più difficile dei passaggi. Vari video e blog online possono aiutarti a iniziare. Per iniziare, questo video di Greg Pimentel su Come presentare i proprietari per l’arbitraggio degli affitti Airbnb ha anche uno script GRATUITO per i proprietari.
3. Creare proiezioni
Quando si esamina un immobile per un potenziale investimento, è necessario valutare se sarebbe redditizio. La creazione di set comp di proprietà simili nella località consente di utilizzare la Market Dashboard di Pricelabs per le proiezioni delle tariffe medie giornaliere e dell’occupazione. Questo ti darà una buona idea del tipo di ritorno sull’investimento che puoi aspettarti. Devi anche considerare altre utenze, l’assicurazione per la proprietà, l’affitto del contratto di locazione e altri servizi che rappresentano le spese della tua proprietà.
Con gli affitti a breve termine, potresti non avere sempre il 100% di occupazione; È una buona idea prevedere un’occupazione conservativa del 50% all’inizio e utilizzarla per calcolare la redditività potenziale. Ad esempio, se l’ADR nella località è di $ 200 a notte, guadagnerai $ 3,000 per 15 giorni di occupazione in un mese. Se il tuo affitto è di $ 1,000, il tuo profitto netto sarebbe di $ 2,000. Questo è un modo breve o veloce per capire le tue proiezioni, anche durante i mesi lenti.
4. Cerca di risparmiare sull’arredamento
Puoi esplorare opzioni come trovare una proprietà ammobiliata o acquistare articoli di base da piattaforme online come Facebook marketplace, TikTok, eBay o wish.com per mobili convenienti ma di qualità. Acquistare mobili e infissi è un altro modo per risparmiare denaro. Promuovi il tuo approccio ecologico e frugale sui social media per attirare potenziali ospiti.
5. Prendi in considerazione la possibilità di formare una LLC
Formare una LLC prima di elencare le tue proprietà protegge i tuoi beni personali da problemi legati all’attività. Le LLC, in quanto entità a responsabilità limitata, assorbono la responsabilità dall’utente come individuo. Inoltre, la costituzione di una LLC offre significativi vantaggi e protezioni fiscali. Tuttavia, se scegli di non formarne uno, è accettabile, soprattutto se operi come ditta individuale.
Strumento per la determinazione dei prezzi di Airbnb
L’arbitraggio delle case vacanze è adatto a te?
Prima di immergerti nell’arbitraggio delle case vacanze, considera attentamente i suoi pro e contro. Sebbene possa essere redditizio, ci sono rischi associati. Valuta se è in linea con i tuoi obiettivi finanziari e il tuo livello di comfort con questi rischi.
Prima di iniziare, conduci ricerche approfondite sulle implicazioni legali e finanziarie, compresi gli obblighi fiscali e le ordinanze locali. Le misure di sicurezza, come l’assicurazione, sono fondamentali. Chiedi consiglio a professionisti come avvocati e commercialisti per navigare in modo efficace tra contratti e aspetti legali.
Comprendere questi fattori garantisce un viaggio di successo e senza stress nell’arbitraggio degli affitti Airbnb.
