7 anni con PriceLabs – L'esperto Airbnb Daniel Rusteen racconta la sua esperienza

Daniel Rusteen è host su Airbnb da quasi un decennio. Utilizza PriceLabs da quasi 8 di questi 10 anni e la piattaforma lo ha supportato sia come host che come consulente di revenue management e property manager.

Punti chiave

• Daniel Rusteen – Profilo
• Le sfide affrontate
• Perché ha scelto PriceLabs
• Best practice con PriceLabs

Chi è Daniel Rusteen

Commercialista di professione ed ex dipendente di Airbnb, oggi Daniel Rusteen è un super ospite di Airbnb che trascorre la sua vita prevalentemente soggiornando in Airbnb in tutto il mondo. È Superhost Airbnb e autore di « Optimize your BNB » – il libro più venduto e con più annotazioni dedicato agli host Airbnb.

Il suo primo alloggio su Airbnb nel 2013 gli garantiva una media di circa 100 dollari a notte per il suo 'divano' a San Francisco. Dopo la sua esperienza lavorativa in Airbnb, è passato alla gestione di proprietà e al revenue management, fondando la sua boutique di consulenza – BeloPM.

BeloPM offre una gestione di proprietà Airbnb altamente esclusiva e personalizzata, e non gestisce più di 5 alloggi alla volta. È specializzata nell'ottimizzazione degli annunci per mantenere alta l'occupazione e le tariffe giornaliere durante tutto l'anno.

Nel 2021, Daniel è diventato proprietario acquistando un attico da 4 camere a Medellín, in Colombia, triplicandone i ricavi rispetto al proprietario precedente.

«La cosa meravigliosa del Dynamic Pricing di PriceLabs è che – anche se non sai esattamente quello che stai facendo – guadagnerai comunque!» – Daniel Rusteen.

Prima di PriceLabs

I prezzi venivano gestiti manualmente, spesso 'a occhio'

Sebbene Daniel monitorasse la domanda in base agli eventi locali, alle stagioni festive e ai prezzi scontati last-minute, tutte le modifiche erano apportate manualmente da lui. Il suo divano partiva da 35 dollari a notte, e quando ne notò la popolarità, continuò ad aumentare il prezzo da 35 fino a 100 dollari – il livello a cui domanda e occupazione restavano stabili. Teneva anche conto dei grandi eventi locali, come Salesforce, in cui riusciva a praticare un prezzo di 145 dollari a notte.

Ma, con le sue stesse parole, «Andavo avanti alla cieca. Durante un grande evento come Salesforce a San Francisco, provavo semplicemente tariffe diverse. Chissà, avrei potuto arrivare a 170 dollari a notte invece di 145. Non avevo modo di saperlo.»

Alla fine Daniel ha scoperto e iniziato a usare uno strumento di prezzi dinamici.

Le principali sfide degli host riguardo ai prezzi

Come property manager e consulente, il tema numero uno per cui i suoi clienti si rivolgono a lui è la tariffazione.

Il titolare dell'attività dedica molto tempo all'ottimizzazione manuale dei prezzi

La maggior parte degli host che si rivolgono a Daniel per la gestione dei ricavi o delle proprietà ha sempre gestito i prezzi manualmente. Raramente nel team è prevista una figura dedicata alla 'tariffazione'. È sempre il fondatore o il titolare a occuparsene, arrivando a dedicarvi fino a due ore al giorno – tempo che potrebbe essere impiegato molto meglio in altre attività per far crescere il business.

I proprietari si sentono disorientati e intimoriti – faticano a trovare il giusto equilibrio tra occupazione e prezzi

Sul tema della tariffazione, la maggior parte dei proprietari si sente un po' persa o sopraffatta. I clienti possono avere tra 1 e 30 alloggi. O non sanno esattamente come stiano fissando i propri prezzi, oppure hanno un sistema manuale laborioso e comunque soggetto a errori, oppure usano un software di pricing in modo non ottimale, intimiditi dalla molteplicità di impostazioni e funzionalità. Una cosa sanno con certezza: stanno lasciando soldi sul tavolo!

Perché PriceLabs

«La cosa meravigliosa del Dynamic Pricing di PriceLabs è che è uno strumento così potente che, anche se non sai esattamente quello che stai facendo, guadagnerai comunque qualcosa!»– Daniel Rusteen, esperto Airbnb e autore bestseller di 'optimizemybnb'

All'inizio del 2016 ha provato PriceLabs e da allora non è più tornato indietro.

Daniel è uno dei super utenti di PriceLabs, e queste sono le sue principali ragioni per preferire PriceLabs agli altri strumenti di Dynamic Pricing presenti sul mercato:

• Costo di investimento del servizio software: PriceLabs applica una tariffa fissa anziché una percentuale, rendendolo l'opzione più conveniente per chi ha una tariffa giornaliera di 75 dollari o più. I piani tariffari di PriceLabs sono strutturati in modo tale che più alloggi aggiungi, minore è il costo per alloggio.

Su Twitter, quando qualcuno ha chiesto 'Qual è il miglior investimento che tu abbia mai fatto?' e la risposta era PriceLabs, ho pensato: è assolutamente vero, perché costa 20 dollari e di solito li recuperi già dalla prima prenotazione!»

• Variazioni maggiori della tariffa giornaliera: Daniel monitora e testa regolarmente diversi software nel settore, ed è convinto che PriceLabs vari le tariffe giornaliere più degli altri strumenti – e questo è qualcosa che apprezza personalmente. I prezzi per le prenotazioni last-minute scendono, mentre quelli per le date future salgono (in genere) più di quanto facciano gli altri strumenti. Questo è fondamentale per massimizzare i ricavi: si incassa di più nei momenti ottimali e di meno negli altri.
• Personalizzazioni per ogni modello: Con le parole dello stesso Daniel: «Quando hai usato PriceLabs per un po', inizi a notare dei modelli – nelle tariffe e nell'occupazione – e puoi iniziare ad applicare personalizzazioni che ti aiutano a massimizzare l'occupazione e i ricavi. Non ho ancora trovato un modello che richiedesse una personalizzazione che PriceLabs non avesse già.»
• Supporto reattivo: Un supporto via email estremamente reattivo, con tempi di attesa minimi, consente di lavorare in modo più rapido ed efficiente.

Le best practice di PriceLabs secondo Daniel Rusteen

Daniel consiglia di approcciare PriceLabs in 2 fasi.

Fase 1: Per il primo mese, imposta il tuo prezzo base, poi ogni settimana controlla semplicemente prezzo base e prezzo minimo, confrontali con l'occupazione e valuta se fare degli aggiustamenti.

Fase 2: Solo dopo aver completato la Fase 1 e aver iniziato a notare dei modelli ricorrenti, si comincia a personalizzare la tariffazione – che sia per i weekend o per le prenotazioni last-minute – PriceLabs offre molteplici personalizzazioni per quasi ogni modello che potresti individuare.

Ultimo consiglio: I MARKET DASHBOARDS!

Danny raccomanda a tutti gli host di cominciare con i Market Dashboards di PriceLabs, perché mettono a disposizione una grande quantità di dati che aiutano a prendere migliori decisioni di tariffazione, basate sui dati di mercato e sulle performance dell'alloggio all'interno di un determinato mercato o raggio di mercato.

Vuoi migliorare la tua strategia di tariffazione? Guarda la playlist di tutorial PriceLabs di Daniel Rusteen su YouTube.