Dalle preoccupazioni per le prenotazioni al dominio del mercato: la storia di Mike Chen con PriceLabs

Quando il business di gestione immobiliare di Mike Chen ha cominciato a decollare, gestire un portafoglio in crescita di affitti brevi è diventato una sfida, soprattutto per quanto riguarda la tariffazione. All'inizio, Mike e sua moglie fissavano manualmente i prezzi dei loro alloggi, conducevano ricerche di mercato sui concorrenti e aggiornano costantemente le tariffe. Ma con l'aggiunta di nuove proprietà al portafoglio, questo processo è diventato sempre più tedioso e dispendioso in termini di tempo.

Gli strumenti Dynamic Pricing e PriceLabs Market Dashboards di PriceLabs hanno permesso loro di

• Massimizzare il potenziale di ricavi sulla base dei dati di mercato
• Rimanere competitivi confrontandosi con proprietà simili nella stessa area
• Liberare tempo per attività che contribuiscono alla crescita del business, come

  • Acquisire nuovi clienti
  • Analizzare i mercati e la concorrenza
  • Studiare le performance passate e attuali
  • Dedicare più tempo alle loro proprietà per preparare gli arrivi degli ospiti, supervisionare la manutenzione e le pulizie, accogliere personalmente gli ospiti o apportare piccole modifiche alla decorazione o agli arredi interni

Chi è Mike Chen

Ex contabile, Mike Chen e sua moglie gestiscono oggi una propria attività di compravendita immobiliare e property management con sede a Orlando. Sono specializzati nell'acquisto e nella vendita di case vacanze in affitto breve.

Il loro percorso è iniziato circa 15 anni fa, quando hanno cominciato a investire nel settore immobiliare, concentrandosi inizialmente sugli affitti a lungo termine prima di scoprire gli affitti brevi nel 2017. Qualche anno fa, Mike ha lasciato il suo lavoro da contabile per intraprendere una nuova carriera a tempo pieno nel settore immobiliare e nel property management.

Attualmente, Mike e sua moglie gestiscono oltre 100 proprietà, incluse nove case vacanze in affitto breve di loro proprietà.

Prima di PriceLabs

All'inizio, Mike e sua moglie fissavano manualmente i prezzi delle loro proprietà, conducevano ricerche di mercato sui concorrenti e aggiornano le tariffe continuamente.

Sfida 1: Ricercare e aggiornare i prezzi manualmente era sempre più tedioso e richiedeva troppo tempo

Quando il loro portafoglio si è avvicinato a 20 proprietà, hanno capito che dovevano passare dalla gestione manuale a un processo più snello e automatizzato. Trascorrevano diverse ore al giorno a consultare i prezzi e a modificarli manualmente su piattaforme come Airbnb e VRBO.

"Facevamo le nostre ricerche di mercato. Controllavo i prezzi dei concorrenti uno per uno su Airbnb e VRBO, ed era un processo molto tedioso e stancante. Quando siamo arrivati a circa 20 proprietà e continuavamo a fare ricerche sui prezzi in modo costante, è diventato davvero troppo, ed è lì che abbiamo iniziato a cercare software in grado di ottimizzare questo processo."– Mike Chen, property manager e agente immobiliare

Sfida 2: Le tendenze di mercato in continuo cambiamento e una tariffazione per tentativi rendevano difficile sfruttare appieno il potenziale dei prezzi

Fissando i prezzi manualmente, Mike si è reso conto che era quasi impossibile stare al passo con un mercato in continua evoluzione. Ci si può basare sulle tendenze passate o degli anni precedenti per fare previsioni, ma non si è mai certi di

• Quali siano esattamente i periodi di alta stagione o i picchi
• Come gli eventi locali importanti possano influenzare la domanda
• Quando potrebbe verificarsi un rallentamento

Spesso utilizzavano un sistema di tentativi per fissare i prezzi: un po' più alti, poi abbassati all'ultimo minuto quando non arrivavano prenotazioni. Ciò significava che rivedevano e modificavano frequentemente i prezzi in base al fatto che ricevessero o meno una prenotazione.

Perché PriceLabs

Esaminando i software di tariffazione disponibili, Chen ha valutato diverse opzioni. PriceLabs offriva tutto ciò che cercava in un software di tariffazione, e ciò che ha apprezzato di più è stata la struttura mensile fissa e gli sconti per volume proposta da PriceLabs, un modello che ha ritenuto ideale e con cui potevano crescere.

Dopo PriceLabs

Mike e sua moglie utilizzano tutti gli strumenti di PriceLabs — Dynamic Pricing, Portfolio Analytics e Market Dashboards — ed ecco come hanno aggiunto valore ai loro processi aziendali e ai loro risultati economici.

Flessibilità per adottare un approccio aggressivo o conservativo su occupazione e tariffazione

Chen apprezza che con il Dynamic Pricing di PriceLabs abbiano la flessibilità di essere aggressivi o conservativi. PriceLabs fornisce le tariffe consigliate; a partire da quelle, possono impostare il proprio prezzo base. Ritiene fondamentale avere la flessibilità di stabilire il proprio prezzo minimo e di poterlo aumentare o ridurre quando necessario.

Flessibilità per adottare un approccio aggressivo o conservativo su occupazione e tariffazione

Gestione automatizzata dei giorni di gap/giorni orfani su tutte le piattaforme

"Gestire i giorni di gap è fondamentale nel settore degli affitti brevi perché non arriverete mai al 100% di occupazione, ma volete avvicinarvi il più possibile. Trovare un buon sistema per gestirli è importante, e piattaforme come Airbnb e VRBO non consentono questo tipo di automazione. Attraverso il vostro channel manager, Airbnb o VRBO, potete impostare un soggiorno minimo di 5 giorni. A quel punto vi ritrovate con un gap di 3 giorni e dovete entrare manualmente e aprire quei giorni alle prenotazioni.– Mike Chen, property manager e agente immobiliare

Con PriceLabs, invece, possono farlo in modo automatico e senza interruzioni su tutte le piattaforme.

Gestione automatizzata dei giorni di gap/giorni orfani su tutte le piattaforme.

Comprendere e massimizzare il potenziale di ricavi grazie all'analisi di mercato

Grazie allo strumento Market Dashboards di PriceLabs, i Chen possono valutare le proprie performance rispetto al mercato e vedere dove si collocano.

Mike lo illustra con un esempio.

"Se avete una proprietà che genera, diciamo, 100.000 dollari l'anno — sembra un ottimo risultato. Ma ciò che conta davvero è come vi posizionate nel mercato e rispetto agli altri nel vostro quartiere. E se foste la proprietà con i ricavi più bassi? E se non performaste bene anche raggiungendo il vostro obiettivo? Siete nel top 10% o nel 10% inferiore?"– Mike Chen, property manager e agente immobiliare

Con PriceLabs, sono riusciti a sfruttare i dati per massimizzare il loro potenziale di ricavi e superare i loro obiettivi.

Massimizzare il potenziale di ricavi attraverso l'analisi di mercato

L'impatto di PriceLabs sul business

Sono circa 4 mesi che i Chen usano PriceLabs; è ancora presto per commentare i ricavi, ma ecco cosa hanno notato da quando hanno adottato PriceLabs.

La correzione dei prezzi ha portato a più prenotazioni future e a una migliore occupazione

L'occupazione è migliorata in modo significativo. Mike ritiene di aver praticato prezzi troppo elevati in precedenza, costringendosi a inseguire il mercato e ad abbassare i prezzi all'ultimo momento per riempire le proprietà e ottenere prenotazioni dell'ultimo minuto.

Dopo l'adozione di PriceLabs, è riuscito ad analizzare i dati e a impostare i prezzi, con prenotazioni che arrivano con almeno un mese di anticipo, rispetto alle circa due settimane di prima.

Il tempo, il denaro e le energie risparmiate possono ora essere reinvestiti nella crescita e nel miglioramento del business

Il tempo, il denaro e le energie risparmiate possono ora essere reinvestiti nella crescita e nel miglioramento del business.

In precedenza, i Chen trascorrevano circa due ore al giorno solo sulla tariffazione — ricerche e aggiornamenti su piattaforme diverse. C'erano giorni in cui non riuscivano a farlo, con conseguenti perdite di ricavi. Ora, con PriceLabs, è tutto immediato, e questo lascia loro più tempo per concentrarsi sull'acquisizione di nuovi clienti, sull'analisi del mercato e della concorrenza, e per dedicare più tempo alle loro proprietà per preparare gli arrivi degli ospiti, supervisionare manutenzione e pulizie, accogliere personalmente gli ospiti o apportare piccole modifiche alla decorazione o agli arredi.

Raccomandazioni e proiezioni basate sui dati da presentare ai clienti attuali e potenziali

Con lo strumento Market Dashboards di PriceLabs, possono consultare l'elenco delle proprietà più performanti in una specifica area — la loro occupazione, il prezzo per notte — e vedere dove si collocano nella classifica.

Possono utilizzare questi dati per illustrare le performance attuali di un cliente rispetto alla concorrenza o, in alcuni casi, per prevedere il potenziale di ricavi futuro e fare proiezioni.

Best practice di PriceLabs

Ecco alcuni preziosi consigli di Mike.

Consiglio n.1: Concentrarsi sull'occupazione e sui ricavi lordi invece che sul prezzo per notte

I prezzi variano, quindi fissate un obiettivo di ricavi lordi per l'anno. Poi, di conseguenza, adattate i prezzi in base alla strategia scelta — aggressiva o conservativa.

Consiglio n.2: Studiate la concorrenza!

Assicuratevi di utilizzare i giusti termini di paragone quando studiate la concorrenza. Ad esempio, se avete una casa con 4 camere da letto e la confrontate con un'altra casa da 4 camere nel quartiere che ha piscina e sala giochi, non è un confronto corretto.

Raccomandare PriceLabs

"In qualsiasi settore, è necessario prendere come riferimento i migliori e imparare da loro. Per il business degli affitti brevi, quel punto di riferimento è l'industria alberghiera. Gli hotel non si limitano a mantenere tariffe fisse; cambiano i prezzi ogni minuto. Calcolano le tariffe confrontandosi con altri hotel, analizzano il mercato su scala più ampia — in base alle stagioni e alle tendenze — e da loro bisogna imparare!Senza la tariffazione dinamica, siete davvero al buio. Potreste applicare prezzi troppo bassi ed essere sempre al completo — ma significherebbe lasciare soldi sul tavolo. O potreste praticare prezzi troppo alti e avere un'occupazione scarsa. Gli hotel vogliono raggiungere la massima occupazione alle tariffe più alte, quindi hanno un intero team che ricerca le tariffe tutto il giorno. Con PriceLabs, non dovete assumere nessuno: pagate la vostra quota mensile fissa e lasciate che PriceLabs faccia il resto. Dovete comunque fare la vostra parte e apportare aggiustamenti e personalizzazioni in base a se volete essere più aggressivi o conservativi. Quella parte del lavoro dovete gestirla voi. Ma PriceLabs vi fornisce tutti gli strumenti, le funzionalità e le personalizzazioni per raggiungere i vostri obiettivi."– Mike Chen, property manager e agente immobiliare

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