Pass The Keys: +37% di notti e +28% di ricavi con PriceLabs

Sintesi esecutiva

Pass The Keys è una delle società di gestione di affitti brevi del Regno Unito, che gestisce in modo professionale portafogli Airbnb e di affitti brevi per conto dei proprietari. Dopo aver sincronizzato il proprio portafoglio londinese con PriceLabs per i prezzi dinamici, il team ha visto i propri indicatori chiave cambiare in modo netto rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

+36% Ricavi per alloggio (Post-PL vs Pre-PL) | +42% Notti prenotate per alloggio (Post-PL vs Pre-PL)

E soprattutto — poiché il portafoglio di PTK era già più performante rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, prima ancora di adottare PriceLabs (circa +5% sulle notti prenotate e +8% sui ricavi) — il team ha isolato l'incremento a parità di perimetro attribuibile a PriceLabs:

+37% Incremento delle notti prenotate a parità di perimetro | +28% Incremento dei ricavi a parità di perimetro

Questo secondo numero è quello a cui la maggior parte degli operatori dovrebbe prestare attenzione. Esclude lo slancio già esistente di PTK e mostra cosa i soli prezzi dinamici abbiano generato, in aggiunta a una gestione già solida.

Chi è Pass The Keys

Pass The Keys è una società di gestione di affitti brevi con sede nel Regno Unito, che offre un servizio di gestione Airbnb e affitti brevi per conto dei proprietari, con presenza in diverse città britanniche.

La sfida: tariffare un portafoglio con numerosi alloggi

Gestire un parco di affitti brevi alla scala operativa di Pass The Keys introduce un problema di tariffazione che gli host con un unico immobile non devono affrontare: ogni alloggio richiede una propria logica tariffaria, reattiva al proprio micro-mercato, ma il team che lo gestisce non può ritariffare manualmente ogni alloggio ogni giorno.

L'analisi di PriceLabs ha individuato due tendenze presenti nel portafoglio prima dell'ottimizzazione:

Prezzi base che si spostano sopra la mediana di mercato. Circa un quarto degli alloggi era tariffato circa il 22% sopra la mediana locale, il che costringeva a fare ricorso alle Modifiche sensibili alla domanda (DSO) per riportare le tariffe a livelli prenotabili — un modo meno efficiente di allinearsi al mercato rispetto a impostare correttamente i prezzi base fin dall'inizio.

Periodi di picco sottoutilizzati. Sia il portafoglio che il mercato londinese mostravano un potenziale di occupazione di circa l'80% nei periodi di picco, con finestre di prenotazione più lunghe di circa 40 giorni, ma gli Adeguamenti basati sull'occupazione (OBA) non erano impostati in modo sufficientemente aggressivo per catturare la domanda in modo efficiente.

Come Pass The Keys utilizza PriceLabs

L'analisi ha individuato quattro funzionalità di PriceLabs che il team utilizza attivamente per guidare il portafoglio:

Allineamento del prezzo base al percentile

Impostare i prezzi base per allinearli al 50° percentile del mercato locale — riducendo il ricorso a modifiche successive e portando le tariffe più vicine ai livelli prenotabili già alla fonte. La raccomandazione dell'analisi del 24 novembre era di rafforzare questo allineamento per il sottoinsieme di alloggi ancora sopra la mediana.

Nome dell'alloggio: 45D Gunter Grove, Sw10

Modifiche sensibili alla domanda (DSO)

Utilizzate per ritoccare i prezzi in risposta ai segnali di domanda. Il punto più ampio dell'analisi: le DSO funzionano meglio come livello di affinamento, non come meccanismo principale per riportare al mercato alloggi sovratariffati — un aspetto che il team sta ora affrontando in modo sistematico.

Adeguamenti basati sull'occupazione (OBA) per i periodi di picco

Il portafoglio ottimizza ora gli OBA per puntare a un'occupazione più alta nei mesi di picco — impostando adeguamenti aggressivi o personalizzati per spingere verso circa il 90% di occupazione nella finestra 0-15 giorni e il 40-50% nella finestra 30-60 giorni, in linea con la naturale finestra di prenotazione del picco londinese.

Nome del mercato: Londra

Dati del vicinato e Portfolio Analytics

I Dati del vicinato di PriceLabs offrono al team una visione in tempo reale dell'occupazione e dei prezzi di mercato a Londra, alloggio per alloggio. Il Portfolio Analytics è il livello che ha rivelato il confronto Pre-PL vs Post-PL — e la sovraperformance a parità di perimetro — su cui si basano i risultati di questo caso di studio.

Risultati

Il portafoglio di Pass The Keys è stato monitorato nella stessa finestra di calendario prima e dopo l'adozione di PriceLabs, utilizzando come riferimento il periodo dell'anno precedente. I numeri riportati di seguito provengono direttamente da Portfolio Analytics di PriceLabs per il portafoglio del team.

Performance principali — Post-PL vs Pre-PL

+42% Notti prenotate per alloggio | +36% Ricavi per alloggio

Analisi della performance Pre-PL vs Post-PL

Su 34 alloggi comparabili, il periodo successivo all'adozione di PriceLabs ha generato 2.691 notti prenotate e £459.470 di ricavi, contro 1.892 notti prenotate e £337.822 nello stesso periodo prima di adottare PriceLabs.

Incremento a parità di perimetro — la lettura più chiara

Ecco la parte che conta per la credibilità: il portafoglio di PTK era già più performante rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente prima ancora dell'arrivo di PriceLabs — di circa il 5% sulle notti prenotate e l'8% sui ricavi. Escludendo questo slancio già esistente si isola il contributo reale dei prezzi dinamici:

+37% Incremento delle notti prenotate a parità di perimetro | +28% Incremento dei ricavi a parità di perimetro

In altre parole, anche tenendo conto del fatto che PTK gestiva un'operazione migliore nel 2025 rispetto al 2024, i soli prezzi dinamici hanno aggiunto 28 punti percentuali di ricavi e 37 punti percentuali di notti prenotate per alloggio in aggiunta a questo.

Rispetto al mercato

Gli alloggi comparabili di PTK hanno sovraperformato il mercato londinese in termini di occupazione di circa 1 punto percentuale nel periodo analizzato (con due mesi — agosto e settembre — che hanno mostrato una performance più debole, dovuta a diversi alloggi appena inseriti ancora in fase di avvio).

Fonti

Dati sulla performance del portafoglio tratti da Portfolio Analytics di PriceLabs per Pass The Keys (account 15067), analizzati il 24 novembre 2025. Periodo: Post-PL vs Pre-PL con finestra di riferimento dell'anno precedente.