Theoharis ci racconta come ha risparmiato tempo e massimizzato i ricavi per le sue 75+ proprietà in Grecia, con le sue parole.

Abbiamo recentemente parlato con Theoharis, proprietario di 75+ proprietà in Grecia. Leggi questo estratto della nostra chiamata per saperne di più su come PriceLabs lo ha aiutato a risparmiare tempo massimizzando i suoi ricavi!

Richie Khandelwal: Grazie mille per essere qui oggi con PriceLabs! Harris, gestisci affitti di ville in Grecia e sei cliente di PriceLabs da circa un anno e mezzo. Puoi raccontarci degli affitti di ville in Grecia e darci un po' di background su di te e sulla tua azienda?

Theoharis: Ho iniziato a interessarmi alle locazioni turistiche quando stavo costruendo la mia casa estiva. L'idea era di realizzare quattro ville, venderne tre e tenerne una come casa vacanze. Presto mi sono reso conto che non sarei riuscito a venderle, e così nel 2009 sono passato agli affitti. Lavoravo a tempo pieno come project manager IT, e questo lo facevo part-time. Nel 2016, ho accidentalmente accettato una doppia prenotazione su booking.com e stavo cercando un'altra villa per la seconda. Ho parlato con un vicino che aveva cinque ville e gli ho chiesto se potevo affittarne una per suo conto. Mi ha affidato tutte e cinque le ville chiedendomi di affittarle per guadagnare, ed è così che sono entrato nel modello dell'agente! Ho continuato con questo approccio per qualche anno, ho visto la crescita e infine, nel 2017, ho lasciato il mio lavoro in ufficio!

Ho iniziato a lavorare a tempo pieno con le locazioni turistiche e di breve termine. Attualmente abbiamo circa 80 proprietà in tutta la Grecia. E per dire la verità, si sono tutte avvicinate a me! Dovresti sentire la storia di come ho acquisito due delle mie migliori proprietà — ero in un caffè nel centro di Atene a fare una presentazione a un amico. Dopo la nostra conversazione, il ragazzo al tavolo accanto mi ha chiesto se gestiamo proprietà ad Atene. Mi ha chiesto il biglietto da visita, mi ha chiamato qualche settimana dopo e mi ha affidato due appartamenti fantastici. È stato davvero straordinario!

Quindi non abbiamo un processo di vendita diretto in cui inseguiamo i proprietari! Come funziona qui: ci inviano un messaggio, dopodiché devono seguire un processo di onboarding definito.

L'obiettivo era far crescere il business — essere i migliori in qualità e non in quantità, ed è stato il nostro focus. Abbiamo investito molto tempo e sforzi nell'acquisire competenze sulle migliori pratiche di revenue management, il modo migliore di configurare il profilo, tenendo conto degli algoritmi usati da booking.com, Airbnb e le altre OTA. Abbiamo formulato strategie basate sulla nostra ricerca e siamo diventati uno dei player più importanti del mercato a marzo (pre-Covid).

Richie Khandelwal: Ho parlato con tre clienti di recente, ed erano tutti project manager IT! Forse i project manager IT fanno buoni property manager?

Theoharis: Penso che sia perché la tecnologia ha un ruolo enorme da svolgere qui. Quando ho iniziato a seguire la community dei property manager, ho capito che la maggior parte erano pensionati britannici oltre i sessant'anni, proprietari di più proprietà in tutta Europa. Avevano eccellenti competenze nella gestione dei clienti, ma mancavano delle conoscenze necessarie per usare i vari strumenti tecnici disponibili sul mercato. Ne ero ben consapevole, ed è per questo che mi sono assicurato di avere in mano le ultime tecnologie e strumenti disponibili. Ho avuto un PMS fin dal primo giorno. Mi sono assicurato di usare tutti gli strumenti per aiutarmi a risparmiare tempo e denaro, come PriceLabs. Credo che se hai una buona padronanza delle tecnologie per le locazioni turistiche, sei un passo avanti rispetto agli altri!

Richie Khandelwal: Puoi darmi una breve idea del tipo di proprietà che hai? Sono tutte ville, o hai anche altri tipi?

Theoharis: Ad eccezione delle 27 proprietà ad Atene, tutte le altre sono ville. La maggior parte si trovano in zone costiere, vicino alla spiaggia. Una è una casa a schiera su tre piani in una città medievale a sud della Grecia.

Richie Khandelwal: Ti concentri sul segmento luxury o su proprietà di fascia media?

Theoharis: Penso che sia un mix di proprietà di fascia media e alta. Ed è per questo che ho iniziato a guardare anche ai siti del lusso, e sto cercando di proporle anche lì.

Richie Khandelwal: Parlami un po' di come stai commercializzando queste ville? Su quali OTA sei presente? Quali sono le migliori pratiche, secondo te?

Theoharis: Se hai un PMS e un channel manager, sei praticamente presente su tutte le OTA. All'inizio cercavo di essere selettivo, ma ho capito che non ha senso esserlo perché è gratuito starci. Non sai mai cosa potrebbe funzionare e cosa no!

Richie Khandelwal: Grazie al dominio di qualità, ricevi molte prenotazioni dirette?

Theoharis: Abbiamo una mailing list di qualche migliaio di persone che aggiorno ogni anno, e la lista cresce. È da lì che riceviamo la maggior parte delle prenotazioni. Ricevo anche molte prenotazioni dirette tramite il nostro sito web.

Richie Khandelwal: Cosa ti ha portato a PriceLabs? Cosa facevi prima di iniziare a usare PriceLabs?

Theoharis: Lo facevo manualmente!

Richie Khandelwal: Quando dici manualmente, quale processo seguivi? Lo fai ancora per le ville?

Theoharis: È semplice, perché per le ville abbiamo una stagione di cinque mesi. Abbiamo un foglio Excel dove inseriamo tutti i prezzi dopo averli discussi con i proprietari. Alimentiamo questo foglio nel PMS. Poi programmiamo alcuni sconti nel PMS stesso in base ai trend di mercato.

Tuttavia, usiamo i prezzi dinamici per i nostri appartamenti ad Atene perché la maggior parte delle prenotazioni arriva da Airbnb. Prima di iniziare a usare PriceLabs, dovevamo monitorare i trend di mercato e cambiare i prezzi continuamente. L'algoritmo di Airbnb migliora il posizionamento degli alloggi che hanno frequenti variazioni di prezzo, e poiché ottenevamo prenotazioni principalmente da Airbnb, avevamo un dipendente che cambiava manualmente i prezzi per tutte le date disponibili ogni giorno. Onestamente, stento a credere che lo facessimo!

Ma ora che abbiamo iniziato a usare PriceLabs, sono sicuro che guadagniamo di più di prima. C'è un caso che ricordo esplicitamente: quando qui si è tenuto un congresso di cardiochirurghi. Siamo vicini a un centro congressi, PriceLabs ha spinto verso l'alto i prezzi per quel periodo e abbiamo ottenuto prenotazioni fantastiche. Avevamo un prezzo base di 80 euro e abbiamo ottenuto prenotazioni fino a 220 euro.

Richie Khandelwal: Fantastico! Ricordi cosa ti ha fatto dire sì a PriceLabs?

Theoharis: Una delle ragioni è la facilità di integrazione con il nostro PMS. L'integrazione con PriceLabs è stata fluida, senza complicazioni. Il mese di prova gratuita che avete offerto ha aiutato molto. Dato che ci sono così tante opzioni, volevo essere sicuro di poterci guadagnare.

Richie Khandelwal: Quali sono le tue funzionalità preferite?

Theoharis: I dati del vicinato sono utilissimi. Anche il codice colore aiuta molto. Ti dà un'idea dei trend di mercato guardando i colori del calendario, dal verde al blu. Ad esempio, al momento posso vedere che la maggior parte delle mie proprietà ha prezzi più alti nella prima settimana di novembre. Ha perfettamente senso perché è l'Athens Spiral. Questo è uno degli eventi per cui in passato modificavamo i prezzi manualmente. Avevamo problemi in cui arrivavano prenotazioni prima ancora che potessimo cambiare i prezzi! Ma ora che usiamo PriceLabs, vedo che le mie proprietà con un prezzo base di 60 euro sono a 120 euro per quel fine settimana. È straordinario!

Richie Khandelwal: Sei con PriceLabs da poco più di un anno. Com'è stata la tua esperienza in termini di prodotto e supporto?

Theoharis: È stata ottima! Ogni volta che avevo bisogno di aiuto, ho ricevuto una risposta dal vostro team. Ho partecipato ad alcuni dei vostri webinar, che trattavano le strategie Covid. Tutte le nuove funzionalità che rilasciate sono utili, in particolare i Market Dashboards. Sono davvero molto utili.

Richie Khandelwal: Puoi darci un'idea di come PriceLabs ha impattato il tuo business?

Theoharis: Aiuta in molti modi diversi, principalmente perché cambiare i prezzi ogni giorno rende l'alloggio più attrattivo per le piattaforme e per il pubblico. Quindi, oltre all'aumento delle prenotazioni e del tasso di occupazione, non lasciamo soldi sul tavolo.

Richie Khandelwal: Hai anche menzionato che un tuo collaboratore andava ad aggiornare i prezzi ogni giorno. Ora che è automatizzato, risparmia anche molto sforzo manuale!

Theoharis: Assolutamente! Gestiamo un'attività ben organizzata qui, e si risparmia molto tempo.

Richie Khandelwal: Sentiamo molti proprietari indecisi se usare o meno una soluzione di tariffazione. Quale sarebbe il tuo consiglio per loro?

Theoharis: Direi loro la stessa cosa che mi ha convinto: il mese di prova gratuita. Possono usare la soluzione di tariffazione su una proprietà, continuare con il controllo manuale su un'altra e confrontare i risultati.

Richie Khandelwal: Cosa possiamo fare meglio per aiutarti?

Theoharis: Quello che trovo interessante e che manca è che posso vedere i prezzi consigliati sul vostro calendario, ma non riesco a vedere i prezzi prenotati. Quell'informazione potrebbe essere molto utile.

Richie Khandelwal: È qualcosa nella roadmap, Harris. Stiamo pianificando di rilasciare quella funzionalità a breve.

Harris, facciamo una sessione di formazione individuale su PriceLabs di 30-45 minuti, se ti va. Possiamo guidarti attraverso le varie funzionalità di PriceLabs. Ti sarebbe d'aiuto?

Theoharis: Sarebbe estremamente utile.

Richie Khandelwal: Grazie per il tuo tempo!

Theoharis: Grazie. È stato un piacere parlare con te!