Jak pożary na Maui zmieniły rynek najmu krótkoterminowego w Lahainie

Wykorzystując wewnętrzne dane PriceLabs dotyczące Lahainy, w liczbach widać to, co wielu gospodarzy odczuwało na miejscu od czasu pożarów w sierpniu 2023 roku: rynek, który niemal z dnia na dzień doznał szoku, a następnie powoli się odbudowywał – z mniejszą liczbą ofert i zarezerwowanych nocy, ale zaskakująco silną siłą cenową.

Ten artykuł omawia zmiany w zakresie podaży, popytu, przychodów i cen, oraz to, czego każdy gospodarz działający na rynku dotkniętym zakłóceniami lub ograniczeniami regulacyjnymi może się nauczyć z danych dotyczących Lahainy.

Jak analizujemy dane

Do tej analizy wykorzystano miesięczne dane dla Lahainy z trzech 12-miesięcznych okresów:

• 2022–23 – poziom bazowy sprzed pożarów
• 2023–24 – pierwszy rok po pożarach
• 2024–25 – drugi rok dostosowania i wczesnego ożywienia

Czytając ten artykuł, warto zwrócić uwagę właśnie na to

1. Ogromny szok podażowy: liczba ofert w Lahainie spadła o połowę

Pierwszym i najbardziej wyraźnym skutkiem pożarów jest wpływ na podaż.

W okresie 2022–23 w Lahainie funkcjonowało średnio około 536 aktywnych ofert. W 2023–24 liczba ta spadła do około 245 ofert – co oznacza spadek dostępnej podaży o 54%. Do 2024–25 liczba ofert zmniejszyła się jeszcze bardziej, do około 209, co stanowi spadek o 61% względem roku sprzed pożarów.

Liczba ofert na rynku najmu krótkoterminowego w Lahainie

Jeśli przyjrzeć się poszczególnym miesiącom, spadek wygląda jeszcze bardziej drastycznie:

• W sierpniu liczba ofert zmieniała się z 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25).
• Przez większą część roku podaż w 2024–25 jest niższa o 60–65% niż przed pożarami.

To pokazuje dwie ważne rzeczy:

1. Lahaina działa obecnie ze strukturalnie mniejszą liczbą ofert najmu krótkoterminowego.
   Szkody, przepisy oraz priorytety związane z długoterminowym mieszkalnictwem – wszystko to przyczyniło się do zmniejszenia liczby najmów krótkoterminowych.
2. Każdy gospodarz, który wciąż jest aktywny, działa dziś w zupełnie innym otoczeniu konkurencyjnym.
   Nie konkurujesz już na gęstym, mocno turystycznym rynku z setkami podobnych ofert wokół; działasz w mniejszym środowisku o ograniczonej podaży, w którym każda aktywna oferta ma większe znaczenie.

2. Popyt również załamał się – liczba zarezerwowanych nocy nadal jest niższa o ~85% niż przed pożarem

Gdy podaż się skurczyła, popyt nie po prostu się 'przesunął'. Rezerwacje również gwałtownie spadły.

Średnia liczba zarezerwowanych nocy miesięcznie spadła z około 9486 (2022–23)
→ 1914 (2023–24)
→ 1349 (2024–25)

Trendy liczby zarezerwowanych nocy na rynku najmu krótkoterminowego w Lahainie

To w przybliżeniu:

• -80% zarezerwowanych nocy w 2023–24 względem okresu sprzed pożarów
• -86% w 2024–25 względem 2022–23

Nawet w drugim roku po pożarach łączna liczba zarezerwowanych nocy stanowi wciąż mniej niż 20% dawnego poziomu.

Wynika to z:

• Mniejszej liczby działających obiektów
• Niższego ogólnego popytu turystycznego w Lahainie
• Priorytetu długoterminowych pobytów i potrzeb mieszkaniowych nad rezerwacjami najmu krótkoterminowego

To jednak nie oznacza, że każda aktywna oferta jest 'pusta'.

3. Obłożenie mocno spadło – a następnie ustabilizowało się na nowym poziomie

Mimo załamania liczby zarezerwowanych nocy, wskaźnik obłożenia aktywnych ofert pokazuje bardziej złożony obraz.

Z arkusza Obłożenie:

• Średnie obłożenie w 2022–23: ~73,7%
• 2023–24: ~46,9% (około 27 punktów procentowych mniej)
• 2024–25: ~45,2%, niemal bez zmian względem 2023–24, ale wciąż ~29 punktów mniej niż przed pożarem

Trendy wskaźnika obłożenia na rynku najmu krótkoterminowego w Lahainie

W ujęciu miesięcznym:

• Pierwszy rok po pożarach wykazuje stały spadek obłożenia o 20–30% względem 2022–23.
• W lipcu 2024–25 obłożenie na poziomie ~58,5% jest wyraźnie wyższe niż 38,9% w lipcu 2023–24, co wskazuje na sezonowe ożywienie i powoli rosnący popyt.

Co więc się dzieje?

• Jest znacznie mniej ofert i znacznie mniej rezerwacji ogółem, ale
• Część aktywnych ofert utrzymuje obłożenie na poziomie od około 40 do prawie 60% w wielu miesiącach, zwłaszcza w miarę przechodzenia w okres 2024–25.

Dla gospodarzy wciąż aktywnych w Lahainie (lub na dowolnym rynku dotkniętym zakłóceniami) oznacza to, że:

• Nadal możesz przyciągnąć znaczącą część popytu
• Ale działasz w warunkach większej zmienności i mniejszej całkowitej puli popytu niż wcześniej

4. Przychody spadły o ~70% – ale RevPAR jest zaskakująco bliski poziomowi sprzed pożarów

Gdy połączymy mniejszą liczbę ofert z mniejszą liczbą zarezerwowanych nocy, łączne przychody mocno na tym cierpią.

• Średni miesięczny przychód w 2022–23: ~4,53 mln USD
• 2023–24: ~1,24 mln USD (-72% względem poziomu bazowego)
• 2024–25: ~1,03 mln USD (-77% względem poziomu bazowego, ~-16% względem 2023–24)

Trendy przychodów na rynku najmu krótkoterminowego w Lahainie

Rynek wciąż jest więc daleki od pierwotnej wielkości przychodów.

Jeśli jednak spojrzeć na RevPAR (przychód na dostępny obiekt):

• Średni RevPAR w 2022–23: ~352 USD
• 2023–24: ~321 USD (około -9%)
• 2024–25: ~344 USD (tylko ~2,5% mniej niż przed pożarem)

A w niektórych miesiącach RevPAR w 2024–25 faktycznie przewyższa 2022–23:

• Marzec 2024–25: RevPAR ~534 USD wobec 399 USD w 2022–23
• Kwiecień 2024–25: 413 USD wobec 344 USD
• Lipiec 2024–25: 489 USD wobec 351 USD

Choć cały tort jest znacznie mniejszy, to dla ofert, które są nadal aktywne i dobrze pozycjonowane, zarobki w przeliczeniu na dostępną noc są obecnie zbliżone do poziomu sprzed pożarów (a w niektórych przypadkach nawet go przewyższają) w kilku miesiącach.

To ważny wniosek dla gospodarzy:

Na rynku dotkniętym zakłóceniami przychody w ujęciu makro mogą spadać, ale wyniki w ujęciu jednostkowym mogą wciąż być dobre, jeśli pozostajesz aktywny, widoczny i mądrze zarządzasz cenami.

5. ADR gwałtownie wzrosło: mniej ofert, wyższe stawki

RevPAR nie odbudowuje się sam z siebie. Kluczowym czynnikiem jest tu ADR.

• Średnie ADR w 2022–23: ~477 USD
• 2023–24: ~682 USD (+43% względem poziomu bazowego)
• 2024–25: ~747 USD (+57% względem poziomu bazowego, +9–10% względem 23–24)

Trendy ADR na rynku najmu krótkoterminowego w Lahainie

W wielu miesiącach ADR wzrosło o 40–70% w porównaniu z 2022–23. Wynika to z:

• Podnoszenia stawek przez gospodarzy w celu pokrycia wyższych kosztów i ryzyka
• Rzadsza dostępność ofert pozwala na wyższe ceny
• Podróżni, którzy jednak wybierają Lahainę, są skłonni płacić więcej za mniejszy wybór

Wyższe ADR niesie jednak ze sobą ryzyko:

• Zbyt wysoka cena względem bieżącego popytu → obłożenie spada jeszcze bardziej
• Zbyt niska cena na rynku o niskiej podaży → tracisz potencjalny przychód

Właśnie dlatego wycena oparta na danych staje się koniecznością: nie możesz polegać na intuicji sprzed 2023 roku na zasadniczo innym rynku.

6. Czego gospodarze na każdym rynku dotkniętym zakłóceniami mogą nauczyć się z przykładu Lahainy

Nawet jeśli nie działasz w Lahainie, podobne wzorce dotyczą rynków dotkniętych przez:

• Klęski żywiołowe
• Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego
• Nagłe wstrząsy popytowe (zamknięcia granic, redukcje połączeń lotniczych, odwołania dużych wydarzeń itp.)

Oto najważniejsze wnioski płynące z danych dotyczących Lahainy:

6.1. Spodziewaj się dostosowania trwającego kilka lat, a nie jeden sezon

W Lahainie liczba zarezerwowanych nocy nadal jest niższa o ~85% niż przed pożarem nawet w 2024–25, a łączne przychody pozostają niższe o ~75%. Odbudowa nie jest ani liniowa, ani szybka.

Co możesz zrobić z PriceLabs: Korzystaj z Market Dashboards oraz narzędzi takich jak PriceLabs STR Index (jeśli dostępny w Twoim regionie), aby śledzić zmiany rok do roku w zakresie:

• Aktywne oferty
• Obłożenie
• ADR i RevPAR

Dzięki temu unikniesz nadmiernej reakcji na jeden wyjątkowo dobry lub słaby miesiąc.

Gotowy do przeglądania Market Dashboard do śledzenia zmian rok do roku

6.2. Podaż i popyt mogą kurczyć się razem – ceny muszą odzwierciedlać nową równowagę

W Lahainie:

• Podaż spadła o ~60%
• Liczba zarezerwowanych nocy spadła o ~80–85%
• Ale RevPAR niemal wrócił do poziomu sprzed pożarów, częściowo dzięki wyższemu ADR

To inny rynek, a nie po prostu słabsza wersja poprzedniego.

Z PriceLabs możesz:

• Wykorzystywać ceny dynamiczne do bieżącego dostosowywania stawek na podstawie rzeczywistych wzorców popytu, a nie ubiegłorocznych założeń.
• Precyzyjnie dostosowywać ceny minimalne, bazowe i maksymalne, tak by odzwierciedlały zarówno niższą konkurencję, jak i niższy popyt.
• Stosować personalizacje na poziomie konkretnych dat dla wrażliwych okresów (np. rocznic zdarzenia, istotnych zmian przepisów).

Wdróż Dynamic Pricing, aby wyceniać swój obiekt zgodnie z rynkiem

6.3. Sezonowość może się zmienić po wstrząsie

W Lahainie niektóre miesiące w 2024–25 (takie jak marzec, kwiecień i lipiec) wykazują RevPAR wyższy niż w 2022–23, co wskazuje na:

• Powracający popyt
• Koncentrowanie podróży gości w mniejszej liczbie miesięcy
• Inne niż wcześniej zachowania w planowaniu podróży

W PriceLabs:

• Śledź przyszłe obłożenie i ceny za pomocą funkcji takich jak wskaźniki popytu z wyprzedzeniem (tam, gdzie są dostępne) lub Market Dashboards.
• Dostosuj minimalne pobyty i zniżki ostatniej chwili do nowych 'gorących' okresów, a nie tylko dawnego szczytu sezonu.

7. Korzystanie z PriceLabs na rynku po zakłóceniach: praktyczny przewodnik

Jeśli Twój rynek przeszedł podobne zakłócenie jak Lahaina, oto prosty schemat działania z PriceLabs:

Krok 1: Zaktualizuj punkt odniesienia dla swojego rynku

• Otwórz Market Dashboard dla swojego miasta lub regionu.
• Porównaj bieżący rok swojego rynku z rokiem 2019 / 2022 lub innym rokiem sprzed zakłócenia:

  • Aktywne oferty
  • ADR i RevPAR
  • Obłożenie
  • Czasy realizacji

To pokazuje, czy znajdujesz się w fazie kurczenia się, stabilizacji czy odbudowy.

Krok 2: Zweryfikuj swoje założenia cenowe

Biorąc pod uwagę wzorce podobne do Lahainy, zadaj sobie pytanie:

• Czy podaż spadła bardziej niż popyt?
  → Możesz mieć większą siłę cenową, niż sugerowałoby samo obłożenie.
• Czy ADR znacząco wzrosło?
  → Nie ustalaj cen zbyt nisko, ale unikaj zawyżania cen, jeśli popyt jest wciąż niestabilny.

W PriceLabs:

• Zacznij od rekomendowanych cen dynamicznych.
• Dostosuj swoją cenę bazową za pomocą narzędzi pomocy przy cenie bazowej (tam, gdzie są dostępne).
• Korzystaj z ustawień minimalnego pobytu, aby zrównoważyć obłożenie (2–3 noce) z kosztami sprzątania i rotacji.

Krok 3: Wykorzystaj zasady i nadpisania, aby zarządzać niepewnością

• Stosuj zniżki ostatniej chwili w bardziej przemyślany sposób w okresach przejściowych lub niepewnych.
• Korzystaj z premii za wczesną rezerwację dla dat 6–9 miesięcy naprzód, jeśli Twój rynek zwykle rezerwuje się wcześnie, ale obecnie ma mniej ofert.
• Dodaj nadpisania na poziomie wydarzeń lub konkretnych dat dla znanych wydarzeń turystycznych, które mogą powrócić, zanim rynek w pełni się odbuduje.

Krok 4: Monitoruj wyniki na tle rynku

Co 1–2 miesiące:

• Porównuj swoje ADR, obłożenie i RevPAR z medianą rynkową za pomocą analityki PriceLabs.
• Jeśli masz niższe ADR, ale podobne obłożenie:
  → Prawdopodobnie możesz nieznacznie podnieść stawki.
• Jeśli masz wyższe ADR, ale znacznie niższe obłożenie:
  → Rozważ bardziej agresywne zniżki lub krótsze minimalne pobyty, aż baza popytu wzrośnie.

Skorzystaj z Portfolio Analytics, aby zrozumieć wyniki swojego obiektu

Podsumowanie: Lahaina pokazuje, jak kruche – i elastyczne – mogą być rynki najmu krótkoterminowego

Pożary na Maui zmieniły rynek najmu krótkoterminowego w Lahainie w studium przypadku szoku, kurczenia się i ponownej kalibracji:

• Podaż: ~60% mniej ofert niż przed pożarem
• Popyt: ~80–85% mniej zarezerwowanych nocy
• Przychody: ~70–75% niższe łączne przychody
• Ceny: ADR wyższe o >50%, RevPAR niemal na poziomie sprzed pożaru dla aktywnych ofert

Dla gospodarzy wniosek jest jasny:

Nie masz wpływu na zakłócenia, ale możesz zdecydować, jak szybko dostosujesz swoje ceny i strategię.

Narzędzia takie jak PriceLabs pomagają opierać te decyzje na rzeczywistych danych, a nie na domysłach — niezależnie od tego, czy działasz w Lahainie, czy na innym rynku przechodzącym poważne zmiany strukturalne.

Najczęściej zadawane pytania

1. O ile spadła podaż najmu krótkoterminowego w Lahainie po pożarach na Maui?

Według danych rynkowych PriceLabs liczba aktywnych ofert w Lahainie spadła o ~60% między 2022–23 a 2024–25. Najgwałtowniejszy spadek nastąpił bezpośrednio po sierpniu 2023 roku, a podaż od tego czasu pozostaje znacznie ograniczona.

2. Czy popyt turystyczny w Lahainie odbudował się od czasu pożaru?

Nie w pełni. Liczba zarezerwowanych nocy jest wciąż niższa o 80–85% w porównaniu z poziomem sprzed pożaru. Choć kilka miesięcy pokazuje wczesne oznaki ożywienia, ogólny popyt pozostaje znacznie poniżej poziomu z 2022–23.

3. Dlaczego RevPAR niemal wrócił do poziomu sprzed pożaru, mimo że liczba rezerwacji spadła?

RevPAR odbudował się głównie dlatego, że ADR wzrosło o 40–70% po pożarze. Przy mniejszej liczbie dostępnych ofert i wyższych kosztach operacyjnych aktywni gospodarze mogli ustalać wyższe stawki za noc, co zrównoważyło spadek obłożenia.

4. Czy gospodarze w Lahainie pobierają dziś znacznie wyższe stawki za noc?

Tak. ADR w Lahainie wzrosło ze średniej 477 USD (2022–23) do 747 USD (2024–25) — czyli o ~57%. Jest to zgodne z niższą konkurencją, wyższym ryzykiem i wyższymi kosztami operacyjnymi.