Jak obliczyć wskaźnik obłożenia?

Jako gospodarz zawsze powinieneś mierzyć wydajność swojego obiektu, aby stale ją poprawiać. Śledzenie ważnych metryk, takich jak wskaźnik obłożenia, pomoże Ci określić wydajność obiektu i opracować skuteczną strategię cenową.

Wskaźnik obłożenia, jedna z najważniejszych metryk służących do śledzenia sukcesu Twojego obiektu, pokazuje, przez ile dni obiekt był zarezerwowany spośród dni, w których był dostępny. Aby zwiększyć wskaźnik obłożenia, musisz najpierw dokładnie zrozumieć, jak go mierzyć i jak wyciągać wnioski z uzyskanych wyników.

Przejdźmy od razu do rzeczy.

Czym jest wskaźnik obłożenia?

Wskaźnik obłożenia to liczba zajętych jednostek podzielona przez całkowitą liczbę dostępnych jednostek. Wynik mnoży się przez 100, aby uzyskać wartość procentową.

Na przykład, jeśli zarezerwowanych jest 85 ze 100 pokoi hotelowych, wskaźnik obłożenia wynosi (85/100) * 100 = 85%. Oznacza to, że zajęte jest 85% pokoi.

Jest to procent łącznej liczby wynajętych nocy w danym okresie i można go obliczyć dla dowolnego przedziału czasu.

Każdego dnia Twój obiekt może być zarezerwowany w 0% albo dostępny w 100%.

Dodatkowa lektura: Zarządzanie przychodami w najmie wakacyjnym: kompletny przewodnik dla gospodarzy i menedżerów nieruchomości

Dlaczego wskaźnik obłożenia na Airbnb ma znaczenie?

Wskaźnik obłożenia na Airbnb ma znaczenie z kilku powodów — zarówno dla gospodarzy, jak i dla ogólnego sukcesu obiektu na Airbnb. Oto najważniejsze powody, dla których warto śledzić ten wskaźnik:

1. Rentowność

Większość gospodarzy Airbnb chce przede wszystkim generować dochód ze swojego obiektu. Wyższy wskaźnik obłożenia zwykle oznacza wyższy przychód, ponieważ więcej zarezerwowanych nocy przekłada się na wyższy dochód gospodarza. Monitorowanie i optymalizacja wskaźnika obłożenia pomaga gospodarzom zmaksymalizować zwrot finansowy z inwestycji.

2. Planowanie finansowe

Gospodarze często opierają swoje planowanie finansowe i budżetowanie na dochodach z obiektu na Airbnb. Znajomość przewidywanego wskaźnika obłożenia pozwala prognozować przychody, planować wydatki i podejmować świadome decyzje dotyczące obiektu.

3. Pozycjonowanie konkurencyjne

Airbnb to konkurencyjny rynek, dlatego gospodarze muszą śledzić wydajność swojego obiektu na tle podobnych ofert w okolicy. Powinni monitorować ceny i wyniki najmu wakacyjnego konkurencji. Stale wysoki wskaźnik obłożenia może świadczyć o tym, że obiekt cieszy się popytem i jest konkurencyjny na rynku.

4. Zwrot z inwestycji (ROI)

Gospodarze inwestują czas, wysiłek i pieniądze w przygotowanie i utrzymanie swoich obiektów na Airbnb. Monitorowanie wskaźnika obłożenia pomaga ocenić zwrot z inwestycji. Ułatwia też podejmowanie decyzji opartych na danych dotyczących ulepszeń obiektu, korekt cen czy strategii marketingowych.

5. Strategie marketingowe i cenowe

Zrozumienie wskaźnika obłożenia pozwala gospodarzom udoskonalić swoje strategie marketingowe i cenowe. Jeśli wskaźnik obłożenia jest niższy niż oczekiwano, gospodarze mogą dostosować ceny lub zaoferować promocje. Mogą też zwiększyć atrakcyjność obiektu, aby przyciągnąć więcej gości.

6. Doświadczenie gości

Utrzymanie zdrowego wskaźnika obłożenia ma kluczowe znaczenie dla gospodarzy, którym zależy na pozytywnych doświadczeniach gości. Stale zarezerwowany obiekt wskazuje, że goście uważają go za atrakcyjny, co prowadzi do pozytywnych opinii i potencjalnych powtórnych rezerwacji.

7. Zgodność z przepisami

W niektórych lokalizacjach mogą obowiązywać przepisy lub ograniczenia dotyczące liczby nocy, przez które obiekt może być wynajmowany. Gospodarze muszą znać lokalne przepisy i ich przestrzegać, a monitorowanie wskaźnika obłożenia pomaga im utrzymać się w granicach prawa.

8. Utrzymanie i eksploatacja

Wysoki wskaźnik obłożenia może wpływać na zużycie obiektu. Gospodarze muszą sprawnie zarządzać harmonogramem konserwacji i sprzątania. Dzięki temu obiekt pozostaje w dobrym stanie dla gości, zwłaszcza w okresach największej liczby rezerwacji.

Wskaźnik obłożenia na Airbnb dostarcza gospodarzom cennych informacji o wynikach ich obiektu. Stanowi też kluczową metrykę przy podejmowaniu strategicznych decyzji, które przyczyniają się do sukcesu ich działalności na Airbnb.

Jak obliczyć swój wskaźnik obłożenia?

Wskaźnik obłożenia oblicza się po prostu, dzieląc liczbę zarezerwowanych nocy przez łączną liczbę dostępnych nocy.

Wskaźnik obłożenia = (liczba zarezerwowanych nocy / łączna liczba dostępnych nocy) * 100

Zróbmy szybkie obliczenia.

Załóżmy, że Twój obiekt jest zarezerwowany przez 15 z 30 dni w miesiącu.

Twój wskaźnik obłożenia wyniósłby = (15 / 30) * 100 = 50%

Obliczenie liczby dostępnych nocy może być trudne. Każdy dzień kalendarzowy można sklasyfikować jako

1. Dostępny do rezerwacji dla gości
2. Zablokowany z powodu pobytu właściciela lub konserwacji
3. Zarezerwowany przez płacących gości

Które z tych dni należy uwzględnić przy obliczaniu wskaźnika obłożenia?

To zależy. Niektórzy wolą wykluczyć zablokowane dni ze swoich obliczeń.

Jednak w większości przypadków łączna liczba nocy to suma wszystkich dni kalendarzowych.

Łączna liczba nocy = Dostępne noce + Zablokowane noce + Zarezerwowane noce

W zależności od celów danego menedżera nieruchomości, niektórzy decydują się nie uwzględniać zablokowanych nocy w obliczeniach wskaźnika obłożenia. Przyjrzyjmy się tej metodzie obliczania wskaźnika obłożenia, która jest dość popularna wśród menedżerów nieruchomości.

Czym jest wskaźnik obłożenia gości?

Ważne jest obliczanie wskaźnika obłożenia dla całego miesiąca, niezależnie od nocy zajętych przez właściciela lub zablokowanych. Warto jednak przyjrzeć się także wskaźnikowi liczonemu od łącznej liczby nocy dostępnych do rezerwacji przez gości. Dzięki wskaźnikowi obłożenia gości możesz sprawdzić dokładnie, przez ile nocy Twój obiekt zajmowali płacący goście.

Wskaźnik obłożenia gości to procent nocy zarezerwowanych przez gości w stosunku do łącznej liczby nocy dostępnych do rezerwacji. Ta metryka nie uwzględnia żadnych blokad, w tym nocy właściciela.

Wskaźnik obłożenia gości = (liczba zarezerwowanych nocy / łączna liczba nocy dostępnych do rezerwacji dla gości) * 100

Załóżmy, że Twój obiekt był zarezerwowany przez 15 z 30 dni w miesiącu.

W tym czasie obiekt był zamknięty na konserwację przez 3 dni, a właściciel zablokował go na własny użytek na 4 dni.

Liczba dostępnych nocy wyniosłaby = 30 – 7 = 23

Twój wskaźnik obłożenia wyniósłby = (15/23) * 100 = 65,2%

Porównując to ze standardowym wskaźnikiem obłożenia, zauważysz ogromną różnicę wynoszącą 15,2%. Dzięki wskaźnikowi obłożenia gości możesz dokładnie obliczyć, ile nocy faktycznie przynosi Ci dochód.

Mit 100% wskaźnika obłożenia

Powszechnie uważa się, że 100% wskaźnik obłożenia to coś dobrego. Czasami tak jest. Czasami nie. Aby to lepiej zrozumieć, musimy przyjrzeć się dwóm innym kwestiom:

1. Wyniki rynkowe oraz
2. Twoje metryki przychodów

Aby zrozumieć rolę wyników rynkowych, musimy porównać Twój obiekt z innym obiektem w Twojej okolicy.

Załóżmy, że Twój obiekt jest zarezerwowany na cały miesiąc dzięki 40-dniowemu pobytowi w obniżonej cenie.

Twój miesięczny wskaźnik obłożenia wynosi 100%; zarezerwowali pobyt za 120 USD za noc.

Inny obiekt w Twojej okolicy był zarezerwowany przez 22 z 30 dni w cenie 180 USD za noc.

Nawet jeśli Twój wskaźnik obłożenia jest wysoki, nie oznacza to, że Twój przychód również będzie wysoki. Może to wynikać z tego, że

1. Ustaliłeś ceny niższe niż rynkowe.
2. Masz rezerwacje długoterminowe w niższej cenie niż wiele rezerwacji krótkoterminowych w wyższej cenie.

Obliczając go, warto zwrócić uwagę na inne kluczowe metryki wydajności, takie jak

1. RevPAR
2. Średnia stawka dzienna (ADR)
3. Okno rezerwacji
4. Średnia długość pobytu

Wykres podsumowania rynku w Market Dashboard PriceLabs

Jaki jest średni wskaźnik obłożenia?

Średni wskaźnik obłożenia w przypadku najmu wakacyjnego znacznie się różni w zależności od lokalizacji, typu obiektu i warunków rynkowych. W popularnych destynacjach turystycznych o wysokim popycie bywa on stosunkowo wysoki, sięgając wyraźnie powyżej 70%. W szczycie sezonu może być nawet bliższy pełnemu obłożeniu. Z kolei w spokojniejszych regionach lub obszarach o większej konkurencji średni wskaźnik bywa niższy i oscyluje w granicach 50–60%. Luksusowe obiekty w pożądanych lokalizacjach mogą osiągać wysoki średni wskaźnik obłożenia. Tańsze noclegi w mniej popularnych rejonach notują zwykle niższe wartości.

Znajomość tych wartości odniesienia jest kluczowa dla właścicieli najmu wakacyjnego, którzy chcą skutecznie ocenić wyniki swojego obiektu. Porównując wskaźnik obłożenia obiektu ze średnią dla regionu, właściciele mogą wyznaczać realistyczne cele. Pomaga to też identyfikować obszary wymagające poprawy. Jeśli dany obiekt stale osiąga wynik poniżej średniego wskaźnika obłożenia dla swojej lokalizacji, właściciele mogą potrzebować dostosować strategię cenową. Warto wówczas też wzmocnić działania marketingowe lub rozważyć ulepszenie udogodnień, aby pozostać konkurencyjnym na rynku.

Jak wygląda dobry wskaźnik obłożenia na Airbnb?

Dobry wskaźnik obłożenia na Airbnb zwykle zaczyna się od 50%. To punkt, w którym obiekt jest zarezerwowany przez ponad połowę dostępnego czasu. Gospodarzom zaleca się jednak dążenie do wskaźnika na poziomie 65% i wyższym. Taki poziom optymalizuje wyniki obiektu inwestycyjnego i zwrot z inwestycji. Wyższy wskaźnik zapewnia, że obiekt stale generuje dochód i nie pozostaje pusty przez dłuższy czas.

Warto pamiętać, że to, co stanowi 'dobry' wskaźnik obłożenia, zależy od lokalnych warunków rynkowych. Znajomość średniego wskaźnika obłożenia w danej lokalizacji jest niezbędna do wyznaczania realistycznych celów. Osiągnięcie wskaźnika obłożenia na poziomie 70% w mieście, gdzie średnia wynosi 50%, uznaje się za doskonały wynik. Wskazuje to na wysoki popyt na Twój obiekt w porównaniu z lokalnym rynkiem. Z kolei wskaźnik obłożenia 70% w mieście ze średnią na poziomie 80% może sugerować, że jest jeszcze pole do poprawy. Warto wtedy dostosować strategię marketingową lub cenową, aby dorównać rynkowej normie lub ją przewyższyć. Dlatego dobry wskaźnik obłożenia na Airbnb oznacza przekroczenie progu 50% oraz dorównanie lub przewyższenie średniej rynkowej w danej okolicy.

Jak zwiększyć wskaźnik obłożenia?

Choć ten artykuł pomaga zrozumieć obliczenia, ważne jest również korzystanie z różnych wskazówek dla gospodarzy, aby zwiększyć liczbę rezerwacji.

1. Zadbaj o to, aby Twoja oferta była dokładna i atrakcyjna.

Ważne jest, aby szczerze informować gości o udogodnieniach, które są lub nie są dostępne w Twoim obiekcie. Poza pełną szczerością pomaga też odrobina wyróżnienia się na tle innych. Dodaj do oferty atrakcyjne wizualnie zdjęcia obiektu pokazujące wszystkie jego zakątki. Opisz obiekt jak najdokładniej i spraw, by był atrakcyjny dla gości. Postaraj się, aby goście mogli wyobrazić sobie pobyt jeszcze przed przyjazdem.

Korzystając z Market Dashboards PriceLabs, możesz też sprawdzić, jakie popularne udogodnienia oferuje konkurencja. Pomoże Ci to zwiększyć popyt na swój obiekt i jego widoczność.

2. Ustalaj ceny zgodnie z popytem rynkowym.

Rynek nieustannie się zmienia, dlatego Twoje ceny również powinny się zmieniać wraz z nim. Powinieneś na bieżąco dostosowywać stawki do trendów rynkowych i sezonowości. Podnoś ceny w bardziej obłożonych okresach i oferuj zniżki w okresach mniejszego ruchu. Musisz stale śledzić swój rynek i dokładnie go analizować, aby podejmować świadome decyzje.

Rozwiązania do dynamicznej wyceny mogą dostarczyć Ci danych niezbędnych do podejmowania świadomych decyzji.

Dzięki rozwiązaniom do dynamicznej wyceny PriceLabs otrzymujesz rekomendacje cenowe oparte na historycznych i bieżących danych o rezerwacjach oraz podaży i popycie na rynku. Uwzględniają one też trendy sezonowe i dzienne, przewidywania dotyczące wydarzeń specjalnych i świąt, a także liczbę dni pozostałych do rezerwacji obiektu.

3. Odpowiednio promuj swój obiekt.

Musisz na nowo ukierunkować strategię marketingową najmu wakacyjnego na potrzeby każdego sezonu. Nie wszyscy goście są tacy sami.

Podobnie nie wszystkie sezony będą traktować Twój obiekt tak samo. Potrzebujesz osobnej strategii marketingowej na sezony o mniejszym ruchu. Załóżmy, że popyt spada w środku tygodnia. Najpierw sprawdź, jaki typ gości rezerwuje Twój obiekt – mogą to być podróżujący służbowo. Następnie skieruj do nich konkretne oferty.

Załóżmy, że prowadzisz ośrodek nad plażą. W szczycie zimy popyt może być niewielki. W takiej sytuacji możesz rozważyć stworzenie atrakcji, takich jak wydarzenia w pomieszczeniach czy gry, którymi mogliby zainteresować się goście. To pomoże przyciągnąć coraz więcej gości.

Jest wiele innych KPI, które warto śledzić w przypadku obiektu na wynajem wakacyjny. Wskaźnik obłożenia musi być jedną z najważniejszych metryk, które monitorujesz, obok RevPAR i ADR. Ta metryka pomoże Ci zrozumieć kondycję Twojej oferty, a następnie odpowiednio dostosować strategię cenową lub ADR, aby zmaksymalizować zyski.